Кредит на торги


12.12.2016 12:12

Петербургские банки заявили о готовности кредитовать участников торгов АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на покупку объектов недвижимости под залог приобретаемых объектов.


Представители малого бизнеса такую возможность получили впервые и весьма своевременно – в условиях кризиса они смогут сохранять оборотные средства, отмечают эксперты. 

«Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк России» и банк «Санкт-Петербург» одобрили кредитование городских объектов, выставляемых на аукционы АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», сообщила пресс-служба Фонда. Победители торгов смогут получать кредитные ресурсы под залог приобретаемых объектов недвижимости. В Фонде уже работает консультационный офис «Сбербанка», где предприниматели могут получить бесплатные консультации о проводимых торгах и получении кредитов. Банк «Санкт-Петербург» такой офис откроет в ближайшее время.

Новый продукт, в первую очередь, направлен на повышение доступности госсобственности Петербурга для малого бизнеса. Подобные кредиты выдавались и ранее, однако теперь, после подписания соглашения о сотрудничестве с Фондом имущества, документооборот для клиентов значительно упростится, поскольку часть документов будет направляться напрямую в банк, отмечает заместитель председателя «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Владимир Слипенькин.

Прежде всего, банки будут ориентироваться на предпринимателей, которые имеют действующий бизнес и заинтересованы в выкупе арендуемых помещений в собственность. Это торговые, складские и офисные помещения, реже – производственные. Для всех выставляемых на продажу помещений подготовлен пакет необходимой документации. Они находятся в официальном статусе нежилых, что исключает риски конфликтов с собственниками других помещений, отмечает  г-н Слипенькин. Как правило, для такой недвижимости характерен малый метраж, она обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и расположена в хорошей локации.

«Сбербанк» рассматривает возможность кредитования юрлиц и ИП на срок до 10 лет, с отсрочкой погашения основного долга до 12 месяцев. За счет кредита может быть профинансировано до 75% от стоимости приобретаемого объекта, остальные 25% клиент оплачивает за счет собственных средств. Однако, при наличии иного имущественного обеспечения банк может согласиться выдать кредит, соответствующий полной стоимости приобретаемого объекта. Лимит кредитования рассчитывается исходя из финансово-хозяйственных показателей бизнеса, в учет принимается деловая репутация клиента, а положительная кредитная история будет плюсом при рассмотрении заявки. 

Процентные ставки, в среднем, при наличии ликвидного залога и хорошего финансового положения клиента, составляют от 12,5% годовых, отмечает Владимир Слипенькин. Но в каждом отдельном случае они будут определяться индивидуально. Главное условие – приобретаемый объект выступает в качестве залога по кредиту. «Если практика будет успешной, то в перспективе банк готов финансировать сделки стоимостью до 500 млн рублей», – утверждает банкир.

Речь может также идти о рефинансировании задолженностей, которые возникают у арендаторов, выкупающих недвижимость у города в рассрочку на 3-5 лет, добавляет г-н Слипенькин. Если малому бизнесу трудно справиться с выплатами в такие сроки, он сможет передать объект в залог банку, получив кредит на срок до 10 лет. 

Инициатива более чем своевременная, отмечают эксперты, спрос на кредитование под участие в торгах сложился уже давно и продолжает расти. По словам генерального директора ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максима Ельцова, во-первых, покупателю может в принципе не хватать необходимых средств для покупки. Во-вторых, один из недостатков продажи на торгах как раз заключается в том, что после победы на аукционе покупатель должен в крайне сжатые сроки (до месяца) внести полную сумму стоимости объекта. И у предпринимателя нет возможности внести задаток и отсрочить стопроцентную оплату, спокойно и планомерно согласовать сроки оплаты объекта, как это делается на открытом рынке. 

«В настоящий момент свободных денег на рынке практически нет, немногие компании могут единовременно перечислить большую сумму за покупку того или иного объекта. Возможность привлечь заемные средства для многих станет определяющим фактором при принятии решения об участии в торгах. Таким образом, может повыситься спрос на объекты, реализуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, и увеличиться количество сделок», – подчеркивает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. Для банков преимуществом инициативы станет увеличение количества заемщиков и, как следствие, своей прибыли, полагает она.

У предпринимателей появится возможность сохранять оборотные средства в бизнесе, добавляет Аркадий Бочарников, руководитель розничного бизнеса филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (группа «Внешэкономбанка»). По его мнению, участие в таких программах может быть интересно и другим игрокам банковского рынка. «Кредитование успешного бизнеса за счет развития новых направлений интересно каждому банку, в том числе и нашему», – подчеркивает банкир.

Впрочем, банки и заемщики все-таки могут столкнуться с ограничениями, предостерегает Максим Ельцов. Восемь лет назад банки уже пытались внедрить подобную услугу, но из-за существующих обременений далеко не все объекты смогли подойти под условия кредитования. 

Тем не менее, первые кредиты уже в работе. Как рассказал Владимир Слипенькин, на текущий момент рассматриваются заявки на выкуп объектов на условиях рассрочки. Как правило, Фонд имущества реализует часть объектов в рамках 159-ФЗ в рассрочку до 5 лет. Для многих предпринимателей целесообразней увеличить срок до 10 лет, чтобы снизить ежемесячный размер затрат на выкуп объекта. Таким образом, банк финансирует досрочный выкуп у Фонда, а клиент оптимизирует ежемесячный платеж. 

Цифра

75%

готов профинансировать «Сбербанк» от стоимости объекта, приобретаемого на торгах у Фонда имущества.


РУБРИКА: Финансы и страхование
АВТОР: Вероника Маслова



26.09.2016 11:51

Городские чиновники намерены переписать закон о развитии застроенных территорий.


Обновленный документ более четко определит ответственность инвестора, срывающего сроки реновации жилых кварталов.

Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин потребовал от профильных комитетов до 1 ноября текущего года подготовить проект новой редакции программы развития застроенных территорий. Такое решение он принял на совещании по вопросу реновации квартала 2А Ульянка в Кировском районе. Преобразованием данной территории занимается строительная компания «Воин-В», участник скандальной истории с депутатом ЗакСа Вячеславом Нотягом.

На совещании было отмечено, что на сегодняшний день по программе реновации в Ульянке не снесен ни один дом. При этом «Воин-В» на территории квартала построил и сдал в эксплуатацию три высотки на 356 квартир. В собственность города передано лишь 20 квартир, в процессе передачи еще 23 квартиры. Однако согласно инвестиционному договору только на первом этапе количество передаваемых жилых помещений должно было составлять 117, а по итогам пяти этапов проекта – 384.

Работой «Воина-В» в программе реновации остался крайне недоволен Игорь Албин. «Город пошел на реализацию программы развития застроенных территорий не ради уплотнительной застройки, а для расселения домов, которые могут пополнить ветхий жилищный фонд. Неправильно, что вплоть до февраля 2018 года (окончание действия инвестдоговора – прим. ред.) не наступает никаких правовых последствий для инвестора, срывающего взятые на себя обязательства», – отметил он.

По словам Игоря Албина, ход реализации программы развития застроенных территорий неудовлетворительный и ее необходимо законодательно корректировать. В обновленном виде должны быть четко прописаны

обязательства органов власти, инвесторов, администраций районов и правовые последствия за их неисполнение. Вице-губернатор предложил возложить полномочия по разработке проектов планировки территорий на КГА, что позволило бы полнее учитывать региональные нормативы градостроительного проектирования и сохранение зон зеленых насаждений общего пользования при реализации проектов РЗТ.

Напомним, сама программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города. 

Интересно, что до последнего времени действующую программу реновации в Смольном активно поддерживали. Считали, что она в целом проходит нормально и придерживались позиции ее дальнейшего продления, в том числе по тем обязательствам, которые должны были исполнены инвесторами до 2019 года.

Депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев несколько удивлен «сменой настроения» Смольного, но считает, что закон о реновации нужно не просто корректировать, а полностью переписывать. «В действующем виде он не соответствует федеральном законодательству. Под реновацию должны попадать полностью убитые и страшные территории, которые есть в Петербурге, но почему-то инвесторы получили вполне благопристойные кварталы. При этом на них занимаются не реновацией, а обычной уплотниловкой в своих коммерческих целях», – делает выводы парламентарий.

Цифра: 

24 квартала Петербурга до 2019 года должны были быть преобразованы по программе реновации территорий.


РУБРИКА: Резонанс
АВТОР: Максим Еланский
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



21.09.2016 10:36

Для того, чтобы накопить на один квадратный метр жилья у петербуржца уйдет 8 месяцев, у москвича – 11, а жителя у Севастополя целых 32. 


Чтобы купить квартиру в 40 кв. метров в ряде регионов России нужно начинать откладывать с молодых лет, чтобы ближе к пенсии отметить долгожданное новоселье. Ипотека для повышения доступности жилья в нынешнем виде не достаточно эффективна и чтобы изменить ситуацию необходимо снизить процентную ставку и искать новые механизмы, такие как арендное жилье, уверены эксперты.        

Аналитический центр SRG составил рейтинг регионов доступности жилья для жителей России на вторичном рынке. Учитывались данные 83 регионов. 

Индикатором доступности жилья стал коэффициент, основанный на соотношении средней стоимости одного «квадрата» и денежных доходов населения за вычетом потребительских расходов. Получив данные, специалисты высчитали, сколько месяцев уйдет у жителей регионов для того чтобы накопить на 1 кв метр жилья. 

На первом месте, с самыми доступными для местных жителей квартирами находится Ненецкий АО. Здесь чтобы накопить на один квадратный метр, стоимость которого составляет 85,5 тыс. рублей, нужно почти два месяца. На втором месте среди субъектов СЗФО и на пятом по России – Мурманская область с коэффициентом 3,35. Далее следует Вологодская область - 3,5, Республика Коми – 3,7. С большим отрывом, на 43 месте всероссийского рейтинга и на пятом северо-западного находится Карелия. Здесь отметка перевалила за полгода – 6,7. На 54 месте в РФ находится Ленинградская область со стоимостью «квадрата» 51,4 тыс. рублей, на который нужно откладывать 6,7 месяцев. На седьмом месте СЗФО (49 место в РФ) находится Архангельская область с коэффициентом 6,9, затем - Новгородская область - 6,97, Псковская – 7,98. 

Сложнее всего приобрести квартиру среди регионов Северо-Запада жителям Петербурга и Калининграда – 69 и 71 место по России соответственно. «Квадрат» на «вторичке» в Северной столице стоит 99 тыс. рублей. Горожанам придется откладывать на кв. метр 8,8 месяцев. В Калининграде ситуация более напряженная – там на это уйдет 9 месяцев. 

Замыкает всероссийский рейтинг город Севастополь. Москва находится на 80 месте. 

«Чтобы приобрести типовую квартиру в 40 кв. м жителю Москвы на это потребуется 39 лет. Однако самым недоступным субъектом РФ для приобретения жилой недвижимости стала не Москва, а Севастополь, здесь чтобы приобрести квартиру обычному гражданину потребуется копить 107,5 лет», - прокомментировал результаты рейтинга руководитель Аналитического центра SRG Марат Абдуллин.

Столичный интерес

По мнению директора института современного государственного развития ИСОГОР Дмитрия Солонникова, расположение субъектов Северо-Запада вполне логично. Лидеры рейтинга доступности жилья в СЗФО: Ненецкий ОА и Мурманская область – два региона, находящиеся за полярным кругом, которые не притягивают переселенцев со всей страны. Однако зарплаты там относительно высокие – в среднем 68 и 35 тыс. рублей соответственно. Что касается Псковской области, то по словам Дмитрия Солонникова, ценник на местные квартиры подняли москвичи, которые в последние 4-5 года проявили интерес к этому региону. Похожая картина и в Калининградской области. «Московские деньги приходят в Калининград и это сильно поднимает цены на жилье. Активность жителей столицы понятна: Калининград – это самый южный регион Северо-Запада, природа, Балтийское море. Псков – приграничный с Евросоюзом город с красивой историей и хорошим климатом», - объяснил Дмитрий Солонников. В Петербурге же помимо местных активно покупают квартиры жители других регионов, в особенности тех же Нарьян-Мар или Мурманска для инвестиционных целей или переезда. 

Надежда на аренду

Многие из механизмов, направленных на повышение доступности жилья в нашей стране просто не работают, уверен Дмитрий Солонников. Например, федеральная программа «Жилье для российской семьи» направлена только на отдельные категории граждан, попасть в нее могут лишь единицы. «Такие программы помогают решить локальные задачи, причем временно из-за того, что у нас работает бесплатная приватизация жилья. Тот же сельский учитель, получивший по этой программе квартиру, через пару лет ее приватизирует, продаст и уедет из деревни», - объяснил свою позицию Дмитрий Солонников. 

Для того чтобы сделать покупку квартиры в России более реальной, помимо решения макроэкономических задач, таких как экономический рост и коррекции зарплат на уровне инфляции, по мнению генерального директора «Ханса СПб Девелопмент» Олега Баркова, нужно пересмотреть схему ипотечного кредитования. «Во врем мире ставки по ипотеке на уровне 2-5%. Если у нас ее снизят до 7-8%, для рынка недвижимости нашей страны это станет революцией», - считает господин Барков. 

По данным директора по маркетингу «Той-Опинион» Алексея Кропотова, около 50% жилья в Петербурге приобретается с помощью ипотечного кредитования: «Если ЦБ перестанет поддерживать ипотечную ставку, рынок просядет как минимум на 20%». 

Дмитрий Солонников считает, что помимо ипотеки есть намного более действенные варианты решения жилищного вопроса: «В нашей стране есть миф о том, что жилье должно быть в собственности. В Европе 60-70% домохозяйств живет в съемном жилье всю жизнь и это не вызывает дискомфорта или социальной напряженности. Во всем мире считается что ипотека – это продукт для взрослых людей, а не для молодых семей. Поэтому развивать жилищный рынок нужно ориентируясь на арендное жилье» 

«Спрос на арендное жилье в последнее время растет, - согласен Олег Барков. -  Те, у кого нет первоначального взноса, - снимают жилье, у кого есть – покупают квартиру в рассрочку, потому как из-за высокой конкуренции среди застройщиков стоимость ежемесячных выплат близка к платежам за съемное жилье». 

Стабильно высоко

Впрочем, по мнению экспертов рынка, в ближайшее время цены на жилье в регионах не будут повышаться. По мнению Алексея Кропотова, таких предпосылок нет, предложение намного превышает спрос: «Мы видим восстановление спроса в нижних ценовых сегментах. Однако в среднем и высоком ценовом сегменте по-прежнему наблюдается существенное падение. До конца 2017 года цены расти точно не будут», - уверен Алексей Кропотов. 

Похожего мнения придерживается и Олег Барков: «Я не жду потрясений на рынке жилья. Наш город и страна в целом показали настоящую животную выживаемость – мы адаптируемся под самые апокалиптические сценарии. Если влияние геополитических факторов не усилится, объем ввода и цены на жилье останутся прежними».

В целом, за последние едва года, по данным Алексея Кропотова, цены на жилье стали более дифференцированными. Стоимость квадрата в доме на «этапе котлована» просела, а на готовые квартиры - осталась на том же уровне.


АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков