Дольщики выбирают банкротство
Дольщики Ленобласти по-прежнему считают банкротство застройщика, обманувшего ожидания, – одной из самых действенных мер для решения своих проблем. Член рабочей группы по правам дольщиков при Госдуме РФ Виктория Пенькова попыталась убедить их в обратном.
В правительстве Ленобласти состоялось очередное заседание Комиссии по поддержке участников долевого строительства. На повестку дня было шесть объектов: долгострой в Шлиссельбурге (застройщик – ТД «Сигма»), две двадцатиэтажки на территории САОЗТ «Ручьи» в Мурино (застройщик – ООО «Норманн»), три объекта компании «Мегаполис» в Лаголово Ломоносовского района, поселке им. Свердлова Всеволожского района и в поселке Поляны Выборгского района. В этот же список был включен обсуждаемый ранее на совещании с губернатором региона ЖК «Силы Природы».
ЖК «Шлиссельбургский дворик», возводимый в Кировском районе Ленобласти компанией ООО «Торговый дом Сигма» – «заморожен» уже почти два года. Всего на три корпуса (761 квартира) зарегистрирован 141 дольщик. В конце июня застройщик был признан банкротом. Ожидалось, что со сменой конкурсного управляющего процесс сдвинется с мертвой точки. Но пока не решен ряд вопросов с оценкой стоимости объекта и оценкой требований. По мнению Виктории Пеньковой, дольщики должны использовать возможность создать ЖСК – и это самый оптимальный выход для того, чтобы дома был достроены. У дольщиков Шлиссельбургского дворика иной взгляд на ситуацию, они склоняются к варианту продажи объекта с обременением. Смена статуса на пайщиков, напротив, вызывает у них опасения.
Госпожа Пенькова считает продажу с обременением более рискованным вариантом, так как стоимость дома может быть занижена. «Создайте ЖСК, вас никто не заставит приходить на стройку, класть кирпичи и платить деньги: у вас экономически рентабельный объект. И инвесторы туда найдутся, вам просто надо забрать объект из конкурсной массы. Лучше вы будете заключать договор с новым инвестором, который придет достраивать объект, тогда вы сможете контролировать процесс и в любой момент расторгнуть договор».
Ситуацию осложняет то, что конкурсный управляющий не может связаться со всеми дольщиками, часть из них – живут в других регионах РФ, а те, что обращаются к нему – категорически против ЖСК. Комиссия поручила управляющему найти дольщиков-«потеряшек» (это около 50 человек) и довести до сведения всех участников строительства информацию о преимуществах образования ЖСК.
Второй объект – ЖК «Десяткино» компании «Норманн», возводимый в Мурино. Этой осенью застройщик из-за кризиса перенес сдачу своих объектов на срок от полугода до двух лет. Во второй очереди из 334 квартир проданы 327. Первая уже вводится в эксплуатацию, вторая остается проблемной.
Темпы строительства сведены почти к нулю, у дольщиков вызывает тревогу то, что летом стройка фактически замерла. Представитель застройщика объяснил это удорожанием оборудования из-за курсовой разницы, а также банкротством ряда подрядчиков, работавших на объекте. «Мы строим, объекты не брошены, заканчиваем монолит и ограждающую конструкцию, ведется витражное остекление, на 70% выполнены внутренние инженерные системы», – доложил директор по строительству ООО «Норман».
Ввод здания в эксплуатацию намечен на декабрь 2017 года, а передача ключей – на конец января 2018-го. Комиссии такие сроки кажутся необоснованными, застройщик аргументирует отсрочку необходимостью взять запас времени на получение всех необходимых согласований при сдаче объекта.
«Ввод в эксплуатацию – это большой перечень согласований, мы предполагаем закончить строительство летом 2017-го, с этого момента начнется подготовки документов к принятию в эксплуатацию, это неопределенный период – итоговая проверка, отработка замечаний. По первому этапу «Десяткино» у нас было две проверки», – объяснил директор по строительству.
Зампред Госстройнадзора Кирилл Федосеев заверил, что сроки ввода можно значительно сократить, при условии правильно оформленных документов. Госстройнадзор попросил «Норманн» предоставить обоснования в письменном виде, а госпожа Пенькова – активнее информировать дольщиков обо всех изменениях.
У компании «Мегаполис в списке проблемных и потенциально проблемных – три объекта. Первый – ЖК в деревне Лаголово Ломоносовского района. Кооперативный многоквартирный дом возводится в два этапа, общее количество квартир – 252, на 1 июня в ЖСК зарегистрировано 195 пайщиков. Работы по второму этапу возобновлены в июле текущего года. Планируемый срок достройки – март, ввод в эксплуатацию – август 2017 года. Несмотря на это, пайщики требуют банкротства застройщика.
«Мы получили акт проверки, срок продлили до 31 января, сегодня я оформляю на себя кредит, он позволит вложить средства во вторую очередь», – говорит гендиректор ООО «Корпорация Мегаполис» Екатерина Саулина. Часть секций дома полностью готова, остальные «Мегаполис» собирается выкупить на кредитные средства. По словам госпожи Саулиной, задержка в строительстве была связана с отсутствием железобетона, но на сегодняшний день найден подрядчик для работ по железобетону.
На сегодня три секции необходимо ввести в эксплуатацию и заселить. По двум другим – ускорить строительные работы. Всех пайщиков в компании также готовы перевести на ДДУ.
Пайщикам, настаивающим на банкротстве, госпожа Пенькова предложила пообщаться с дольщиками из других районов Ленобласти, воспользовавшихся подобной схемой. «Просто так поменять застройщика – тоже невозможно: или добровольно, или через банкротство. Я бы сосредоточила вашу активность на том, чтобы не подавать в суд на неустойку, а получить свои квартиры», – рекомендовала пайщикам Виктория Пенькова.
Еще один объект – ЖК «Нева Парк» – две девятиэтажки на 167 квартир (56 из которых проданы) в поселке им Свердлова. Дом начинало строить ООО «Мегаполис-Развитие» в 2014 году, в мае 2016 года по договору перенайма функция застройщика перешла к ООО «Вектор», подрядчику объекта, пайщикам предложили перезаключить договоры долевого участия с новым застройщиком.
Конфликт в том, что процесс перезаключения договоров почти не продвигается: по состоянию на 1 декабря заключен только один ДДУ. Представитель компании «Вектор» объясняет это тем, что реестр пайщиков компания получила только в начале декабря, кроме того, на некоторые квартиры претендуют несколько пайщиков. «Мегаполис» видит в этом угрозу для пайщиков и опасается, что объект может быть продан второй раз, и готов забрать его обратно, расторгнув договор.
Комиссия рекомендовала сторонам не делать этого, чтобы не увязнуть в судебных тяжбах, и постараться урегулировать конфликт без вмешательства правоохранительных органов. А компании «Вектор» – продолжить регистрацию ДДУ.
ЖК «Кирккоярви» в поселке Поляны Выборгского района (четыре трехэтажных дома) – также объект ООО «Мегаполис-Развитие». Из 408 квартир продана 61. Объект пока не входит в список проблемных, но дольщики утверждают, что работы на стройке (плановый срок завершения которой – I квартал 2017 года) не ведутся. Госстройнадзор попросил застройщика представить график достройки по всем корпусам.
В заключение Комиссия обсудила текущую ситуацию по ЖК «Силы Природы» О2 Development. Официальный представитель компании Ирина Ледачкова отчиталась о том, что было предпринято за последние дни. Для первой очереди подготовлен бизнес-план, документы на поэтапный ввод первого и второго корпусов поданы в экспертизу. Компания распродает активы: один из участков уже продан, средства от сделки поступят на достройку первого корпуса. Заключен договор генподряда на работы по системы отопления.
Для второй очереди новый инвестор проводит аудит проектной и бухгалтерской документации, проект должен быть утвержден до конца года. Пайщиков переводят на ДДУ: из 507 договоров 141 зарегистрирован, 47 находятся на регистрации.
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.
1 октября вступил в силу закон о личном банкротстве. Новым правовым механизмом первыми решили воспользоваться банки, направив иски к руководителям крупных компаний, в том числе строительных.
Сбербанк в первые дни октября направил в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти ряд исков о банкротстве физических лиц. Все граждане, которых кредитная организация требует признать несостоятельными, являются действующими или бывшими руководителями крупных компаний.
Самый известный потенциальный банкрот – бизнесмен Владимир Кехман. Его банановый холдинг JFC задолжал банку 4,5 млрд рублей. Также Сбербанк направил иски о личном банкротстве к руководителям строительной компании «Балтстрой» и ее дочернего предприятия «Щебсервис» Алексею Стрельченко, Дмитрию Ващинкину, Ольге Кулага. Данные организации задолжали банку более 400 млн рублей. Иск подан и к бизнесмену Сергею Пушкареву. Его компания «Пальмира», работавшая на рынке аренды недвижимости, не погасила кредит почти на 200 млн рублей. Отметим, что в настоящее время все эти организации проходят банкротное производство, однако получить хоть какие-то активы с компаний банк не может из-за отсутствия у них имущества и средств.
Как поясняет партнер юридической фирмы «Лигал Студио» Денис Шестаков, весь бизнес, как правило, ведется юридическими лицами, они же выступают заемщиками по кредитам в банках. Однако банки в большинстве случаев при выдаче крупных кредитов требуют от бенефициаров подписания договоров поручительства по обязательствам заемщиков юридических лиц. С появлением нового закона банкиры получили еще один механизм воздействия на должников.
«Полагаю, что если во главе крупного холдинга будет стоять очень известный и значимый предприниматель, с имеющимся в отношении него судебным решением о признании банкротом отношение у банка будет соответствующим. Если неплатежеспособность клиента подтверждена, то кредит не будет одобрен. Естественно, последуют попытки переоформления бизнеса на заместителей и помощников, но тем и отличается бенефициар от номинального владельца бизнеса, что он уже заработал себе репутацию серьезного и платежеспособного человека, а тут суд доказал обратное», – отмечает он.
Юрист допускает, что и сами предприниматели увидят для себя в процедуре банкротства возможность очиститься от излишнего долгового бремени. «Однако для них это чревато прекращением бизнеса если не навсегда, то на какое-то время точно. Так что не думаю, что предприниматели, которые намерены дальше вести дела и завоевывать новых клиентов и приобретать новых партнеров, будут активно пользоваться возможностью признать себя неплатежеспособными и открыто об этом заявить», – считает Денис Шестаков.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка России, отдельные должники – и заемщики, и поручители по обязательствам юридических лиц – действительно, могут воспользоваться механизмами банкротства для того, чтобы освободиться от обязательств и не платить по долгам. Но принципиально это вряд ли будет отличаться от попыток, которые сейчас предпринимаются юридическими лицами. Поэтому будет адаптироваться уже разработанная и внедренная методология противодействия мошенничеству при банкротстве юридических лиц к процессу работы с банкротством граждан, включая судебную работу в арбитраже и взаимодействие с правоохранительными органами, подчеркивают представители банка.
Тем не менее, по словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александры Улезко, вопрос о том, помогут ли нормы о банкротстве граждан кредитным организациям взыскать средства с бизнесменов, поручившихся по долгам своих компаний, совсем не однозначный. «Все зависит от того, есть ли у этих граждан имущество, и насколько оно ликвидно. В данном случае процесс взыскания через исполнительное производство будет заменен процедурой банкротства. Насколько это будет эффективно, покажет время. Многие механизмы законодательства о банкротстве, возможно, на практике окажутся более действенными для кредиторов, чем инструменты исполнительного производства», – делает выводы эксперт.
Справка:
Согласно закону о банкротстве физлиц признать себя финансово несостоятельным может гражданин с долгами от 500 тыс. рублей при их непогашении в срок от трех месяцев. Инициировать банкротство может как должник, так и кредиторы. Законодательным механизмом предполагаются три способа решения проблем. Первоначально суд предложит сделать сторонам реструктуризацию. Если из-за неблагополучного финансового положения человека она невозможна, суд утвердит реализацию имущества должника, кроме единственного жилья и предметов первой необходимости. Если и после этой процедуры задолженность останется, она уже списывается.