Дольщики выбирают банкротство
Дольщики Ленобласти по-прежнему считают банкротство застройщика, обманувшего ожидания, – одной из самых действенных мер для решения своих проблем. Член рабочей группы по правам дольщиков при Госдуме РФ Виктория Пенькова попыталась убедить их в обратном.
В правительстве Ленобласти состоялось очередное заседание Комиссии по поддержке участников долевого строительства. На повестку дня было шесть объектов: долгострой в Шлиссельбурге (застройщик – ТД «Сигма»), две двадцатиэтажки на территории САОЗТ «Ручьи» в Мурино (застройщик – ООО «Норманн»), три объекта компании «Мегаполис» в Лаголово Ломоносовского района, поселке им. Свердлова Всеволожского района и в поселке Поляны Выборгского района. В этот же список был включен обсуждаемый ранее на совещании с губернатором региона ЖК «Силы Природы».
ЖК «Шлиссельбургский дворик», возводимый в Кировском районе Ленобласти компанией ООО «Торговый дом Сигма» – «заморожен» уже почти два года. Всего на три корпуса (761 квартира) зарегистрирован 141 дольщик. В конце июня застройщик был признан банкротом. Ожидалось, что со сменой конкурсного управляющего процесс сдвинется с мертвой точки. Но пока не решен ряд вопросов с оценкой стоимости объекта и оценкой требований. По мнению Виктории Пеньковой, дольщики должны использовать возможность создать ЖСК – и это самый оптимальный выход для того, чтобы дома был достроены. У дольщиков Шлиссельбургского дворика иной взгляд на ситуацию, они склоняются к варианту продажи объекта с обременением. Смена статуса на пайщиков, напротив, вызывает у них опасения.
Госпожа Пенькова считает продажу с обременением более рискованным вариантом, так как стоимость дома может быть занижена. «Создайте ЖСК, вас никто не заставит приходить на стройку, класть кирпичи и платить деньги: у вас экономически рентабельный объект. И инвесторы туда найдутся, вам просто надо забрать объект из конкурсной массы. Лучше вы будете заключать договор с новым инвестором, который придет достраивать объект, тогда вы сможете контролировать процесс и в любой момент расторгнуть договор».
Ситуацию осложняет то, что конкурсный управляющий не может связаться со всеми дольщиками, часть из них – живут в других регионах РФ, а те, что обращаются к нему – категорически против ЖСК. Комиссия поручила управляющему найти дольщиков-«потеряшек» (это около 50 человек) и довести до сведения всех участников строительства информацию о преимуществах образования ЖСК.
Второй объект – ЖК «Десяткино» компании «Норманн», возводимый в Мурино. Этой осенью застройщик из-за кризиса перенес сдачу своих объектов на срок от полугода до двух лет. Во второй очереди из 334 квартир проданы 327. Первая уже вводится в эксплуатацию, вторая остается проблемной.
Темпы строительства сведены почти к нулю, у дольщиков вызывает тревогу то, что летом стройка фактически замерла. Представитель застройщика объяснил это удорожанием оборудования из-за курсовой разницы, а также банкротством ряда подрядчиков, работавших на объекте. «Мы строим, объекты не брошены, заканчиваем монолит и ограждающую конструкцию, ведется витражное остекление, на 70% выполнены внутренние инженерные системы», – доложил директор по строительству ООО «Норман».
Ввод здания в эксплуатацию намечен на декабрь 2017 года, а передача ключей – на конец января 2018-го. Комиссии такие сроки кажутся необоснованными, застройщик аргументирует отсрочку необходимостью взять запас времени на получение всех необходимых согласований при сдаче объекта.
«Ввод в эксплуатацию – это большой перечень согласований, мы предполагаем закончить строительство летом 2017-го, с этого момента начнется подготовки документов к принятию в эксплуатацию, это неопределенный период – итоговая проверка, отработка замечаний. По первому этапу «Десяткино» у нас было две проверки», – объяснил директор по строительству.
Зампред Госстройнадзора Кирилл Федосеев заверил, что сроки ввода можно значительно сократить, при условии правильно оформленных документов. Госстройнадзор попросил «Норманн» предоставить обоснования в письменном виде, а госпожа Пенькова – активнее информировать дольщиков обо всех изменениях.
У компании «Мегаполис в списке проблемных и потенциально проблемных – три объекта. Первый – ЖК в деревне Лаголово Ломоносовского района. Кооперативный многоквартирный дом возводится в два этапа, общее количество квартир – 252, на 1 июня в ЖСК зарегистрировано 195 пайщиков. Работы по второму этапу возобновлены в июле текущего года. Планируемый срок достройки – март, ввод в эксплуатацию – август 2017 года. Несмотря на это, пайщики требуют банкротства застройщика.
«Мы получили акт проверки, срок продлили до 31 января, сегодня я оформляю на себя кредит, он позволит вложить средства во вторую очередь», – говорит гендиректор ООО «Корпорация Мегаполис» Екатерина Саулина. Часть секций дома полностью готова, остальные «Мегаполис» собирается выкупить на кредитные средства. По словам госпожи Саулиной, задержка в строительстве была связана с отсутствием железобетона, но на сегодняшний день найден подрядчик для работ по железобетону.
На сегодня три секции необходимо ввести в эксплуатацию и заселить. По двум другим – ускорить строительные работы. Всех пайщиков в компании также готовы перевести на ДДУ.
Пайщикам, настаивающим на банкротстве, госпожа Пенькова предложила пообщаться с дольщиками из других районов Ленобласти, воспользовавшихся подобной схемой. «Просто так поменять застройщика – тоже невозможно: или добровольно, или через банкротство. Я бы сосредоточила вашу активность на том, чтобы не подавать в суд на неустойку, а получить свои квартиры», – рекомендовала пайщикам Виктория Пенькова.
Еще один объект – ЖК «Нева Парк» – две девятиэтажки на 167 квартир (56 из которых проданы) в поселке им Свердлова. Дом начинало строить ООО «Мегаполис-Развитие» в 2014 году, в мае 2016 года по договору перенайма функция застройщика перешла к ООО «Вектор», подрядчику объекта, пайщикам предложили перезаключить договоры долевого участия с новым застройщиком.
Конфликт в том, что процесс перезаключения договоров почти не продвигается: по состоянию на 1 декабря заключен только один ДДУ. Представитель компании «Вектор» объясняет это тем, что реестр пайщиков компания получила только в начале декабря, кроме того, на некоторые квартиры претендуют несколько пайщиков. «Мегаполис» видит в этом угрозу для пайщиков и опасается, что объект может быть продан второй раз, и готов забрать его обратно, расторгнув договор.
Комиссия рекомендовала сторонам не делать этого, чтобы не увязнуть в судебных тяжбах, и постараться урегулировать конфликт без вмешательства правоохранительных органов. А компании «Вектор» – продолжить регистрацию ДДУ.
ЖК «Кирккоярви» в поселке Поляны Выборгского района (четыре трехэтажных дома) – также объект ООО «Мегаполис-Развитие». Из 408 квартир продана 61. Объект пока не входит в список проблемных, но дольщики утверждают, что работы на стройке (плановый срок завершения которой – I квартал 2017 года) не ведутся. Госстройнадзор попросил застройщика представить график достройки по всем корпусам.
В заключение Комиссия обсудила текущую ситуацию по ЖК «Силы Природы» О2 Development. Официальный представитель компании Ирина Ледачкова отчиталась о том, что было предпринято за последние дни. Для первой очереди подготовлен бизнес-план, документы на поэтапный ввод первого и второго корпусов поданы в экспертизу. Компания распродает активы: один из участков уже продан, средства от сделки поступят на достройку первого корпуса. Заключен договор генподряда на работы по системы отопления.
Для второй очереди новый инвестор проводит аудит проектной и бухгалтерской документации, проект должен быть утвержден до конца года. Пайщиков переводят на ДДУ: из 507 договоров 141 зарегистрирован, 47 находятся на регистрации.
В очередной список постановлений по объектам строительства в Петербурге, попали два участка, предназначенные под строительство храмов.
Площадь первого надела – 815 кв. метров, для сооружения второго храма потребуется 8,9 тыс. кв. метров. До недавнего времени эти участки оставались зелеными пятнами на карте города.
Первый объект - храм-часовня во имя Преображения Господня на Вокзальной улице в поселке Репино, юго-западнее пересечения с Зеленогорским шоссе, предоставлен приходу храма в честь Казанской иконы Божией Матери Зеленогорска. Второй – площадью почти 9 тыс. кв. метров – во Фрунзенском районе, на проспекте Славы, в районе Гамбургской площади - приходу храма в честь Казанской иконы Божией матери в Купчино.
Ранее во Фрунзенском районе также был согласован перевод участка на улице Малой Балканской и Димитрова во Фрунзенском районе из зоны транспортно-инженерной зоны застройки в общественно-деловую. Кроме того, представители прихода преподобного Герасима Иорданского просили разрешения увеличить высотность с 30 метров до 50.
На тех же общественных слушаниях обсуждался вопрос изменения зонирования участка около станции метро «Бухарестская» на Волковом поле для строительства церкви прихода Храма Богоявления господня православной местной религиозной организации РПЦ.
Напомним, в конце мая Смольный также предоставил участок земли в Старо-Паново в Красносельском районе города православному приходу храма в честь иконы Божьей Матери «Неупиваемая чаша», площадью 10 Га.
В ближайшее время утверждения новых участков под строительство религиозных объектов также можно ожидать на Крестовском острове, где на данный момент нет ни одной церкви. О строительстве храма на этой территории спикера ЗакСа Вячеслава Макарова ранее попросил митрополит Петербургский и Ладожский Варсонофий. Власти Петроградского района рассматривают для этих целей несколько участков: первый - рядом со старым причалом к югу от строящегося стадиона "Зенита", второй – на месте разворотного кольца автобусов рядом с бывшими кассами стадиона имени Кирова, и третий – рядом со звонницей к 300-летию Петербурга в северо-западной части острова
Добавим, ранее также стало известно, что приход храма святых апостолов Петра и Павла, строительство которого отменилось в парке Малиновка, РПЦ предлагает возвести на проспекте Косыгина. В марте в комитет по инвестициям под проект поступила заявка на участок в 12,7 тыс. квадратных метров.
Мнение: Депутат Законодательного собрания Петербурга Борис Вишневский:
Сам по себе факт предоставления участков под строительство храмов не плох. Главное, чтобы это не приводило к уничтожению зеленых зон и к общественным конфликтам. Плохо, когда это происходит, как в Малиновке, когда пытаются сломать через колено местных жителей, объясняя им, что они должны остаться без парка.
Нужно искать такие места, где возведение храмов не нарушало бы другие охраняемые интересы и права граждан. Право на окружающую среду ничем не хуже права на исповедование любой веры и отправления религиозных обрядов.
Относительно территорий во Фрунзенском и в Курортном районах – нужно смотреть, что там вокруг, выяснялось ли общественное мнение, не превращается ли это строительство в уплотнительную застройку. Пока жалоб оттуда ко мне не поступало.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.