Новый хозяин «Ауры»
Холдинг «Эталон» продал группе «БестЪ» торговый центр «Аура» в Приморском районе. Эксперты оценивают сделку в 0,5-0,8 млрд рублей. Новый собственник сделает в здании бизнес-центр. Реконцепция завершится к лету.
О том, что группа компаний «БестЪ» приобрела у ГК «Эталон» ТЦ «Аура» на Лахтинском проспекте, 85А, и приступила к его реконцепции и ребрендингу, сообщил председатель совета директоров «БестЪ» Андрей Лушников. Детали и сумму сделки он не раскрыл. В ГК «Эталон» от комментариев отказались. По оценке гендиректора Docklands Development Екатерины Запорожченко, объект обошелся покупателю в 0,5-0,8 млрд рублей. Но генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков напомнил, что прежний собственник давно и безуспешно пытался избавиться от объекта. «Поэтому «Ауру», скорее всего, продали с большим дисконтом», – считает он.
Напомним, что ТЦ «Аура» площадью 14,6 тыс. кв. м был открыт в конце 2012 года в качестве дизайнерского центра элитных товаров для интерьера. Но арендаторов собрать не удалось – около года комплекс стоял почти пустым. Тогда «Эталон» решил переделать его в галерею бутиков одежды и обуви. Но и с этими арендаторами возникли сложности. А два года назад первый этаж здания занял супермаркет «О’Кей». Но через два года и он из «Ауры» ушел. Сейчас арендаторами заполнены только 2 тыс. кв. м площадей комплекса (20% от его арендопригодной площади).
Андрей Лушников рассказал, что «БестЪ» переделает «Ауру» в бизнес-центр класса «А» с расширенной инфраструктурой. «Весь цикл работ будет выполняться силами подразделений группы: «БестЪ. Коммерческая недвижимость» возьмет на себя подготовку концепции и брокеридж, а «МТЛ» будет отвечать за внешнее управление, управленческий учет, а в последующем – за маркетинг и позиционирование», – пояснил он.
Согласно концепции «БестЪ», более трети площадей офисного здания займут общественные зоны, где разместятся кафе, рестораны, фитнес студия, спа-центр и др.
«Мы уверены в позитивном результате. Формат офисной недвижимости, который мы задумали, очень хорошо воспринимается, потому что он «сделан для людей». Подобное предложение на рынке аренды в Петербурге практически отсутствует, хотя сейчас этот сегмент востребован на Западе и активно развивается в Москве. Мы понимаем, что реконцепция известного объекта торговой недвижимости – это довольно сложная задача. Но от этого только больше драйва», – отметил Андрей Лушников. Он добавил, что идея превращения торгового комплекса в офисный появилась благодаря его близости к будущему небоскребу «Газпрома» «Лахта Центр». «Иметь офис рядом с ним становится престижно. На уровне предварительных договоренностей у нас уже есть два крупных потенциальных арендатора», – сообщил Андрей Лушников.
Эксперты считают, что идея превращения «Ауры» в бизнес-центр может быть успешной.
«Реконцепция – это сложная задача. Надо обратить особое внимание на конструктив и логистику здания. У торговых и офисных комплексов они совершенно разные. Но для опытного и серьезного девелопера все решаемо. Когда мы начинали превращение универмага «Фрунзенский» в бизнес-центр, многие скептики не верили в успех. Но дело сделано – и комплекс заполнен арендаторами на 100%, несмотря на приличную арендную ставку», – сообщил партнер сети «Сенатор» Дмитрий Золин.
Кстати
«У торгового центра «Аура» концепция изначально была некачественной. А озвученный проект реконцепции – очень удачная идея. С учетом строительства ЗСД и переезда в Лахту структур «Газпрома», бизнес-центр высокого класса в этом районе, безусловно, будет пользоваться высоким спросом. Средний уровень ставок на офисы в Приморском районе составляет 1 тыс. рублей за кв. м. Средний уровень вакансии в этой локации – 9,7%», – говорит вице-президент Группы Becar Илья Андреев.
Рост доли жилья, сдающегося с готовой финишной отделкой, не перечеркивает другой тренд, наметившийся много лет назад, – жилье премиального и комфорт-класса по-прежнему тяготеет к свободным планировкам. Эксперты говорят, что в настоящий момент перепланировки в новых квартирах встречаются гораздо чаще, чем 5-10 лет назад.
Несмотря на то что застройщики в области проектирования шагнули далеко вперед, все равно удовлетворить потребности всех клиентов невозможно. Поэтому с появлением разного рода архитектурных бюро и дизайнерских компаний перепланировка стала более актуальным процессом.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу "Лидер групп", считает, что все планировки можно разделить на две части. К первой части относятся перепланировки с затрагиванием несущих конструкций, а ко второй – те, проект которых предполагает незначительные изменения, включая перенос проемов между кухней и комнатой, вынос внешней стены и присоединение балкона в пользу жилой комнаты.
"Отсюда и цена вопроса. Если речь идет о существенном изменении планировочного решения, то стоимость таких работ может доходить до нескольких сотен тысяч рублей. Выполнение незначительных изменений обойдется дешевле, до ста тысяч рублей", – говорит господин Виноградов.
Он указывает на то, что очень многие люди, решившие сделать перепланировку в своей квартире, ни с кем ее не согласовывают, поэтому для них это обходится совершенно бесплатно. "По сути, если делать незначительную перепланировку, например, прорезать арку в ненесущей стене, то такие перепланировки не имеет смысла согласовывать. Другое дело, когда люди незаконно сносят все стенки, включая несущие, нарушая при этом несущую способность здания. Это проблема, которую на сегодняшний день можно встретить весьма часто", – обращает внимание господин Виноградов.
При этом Леонид Рысев, генеральный директор "Rysev Realty. Элитные квартиры", уверен, что оформлять документы все же стоит, это может пригодиться при последующей продаже жилья: "Сегодняшние покупатели любят, чтобы все документы были "бумажка к бумажке". И если 5 лет назад мало кто заботился о согласованиях, то сегодня объект премиального класса должен иметь согласованную планировку". Он, впрочем, отмечает, что сегодня дизайнеры научились делать проекты, которые можно согласовать.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, подсчитала, что практически 80% покупателей нового жилья – особенно это касается элитного и бизнес-сегментов – делают перепланировку внутренних помещений квартиры под свои нужды и вкус. "При этом доля жилья, где девелоперы предлагают открытые большие пространства для реализации фантазий покупателя, на рынке всего процентов 20. И даже в этих случаях застройщик вынужден четко выделить все мокрые зоны – кухню и санузлы – и поставить стены на уровне примерно 1 м выстой – таково наше законодательство, без соблюдения этих норм дом невозможно будет сдать. Поэтому перепланировка помещений – это по-прежнему серьезная проблема, с которой сталкиваются покупатели, проекты которой оформляются по достаточно взяткоемким схемам и отнимают достаточно большое количество времени, денег и моральных сил у тех, кто ее затеял".
В среднем до приемки перепланировки помещения в эксплуатацию межведомственной комиссией районной администраций проходит от 4 месяцев до полугода.
После этого необходимо внести изменения в ЕГРП и Росреестр, что занимает по законодательству еще 15 календарных дней.
"Стоимость работ по согласованию проекта перепланировки, как правило, составляет 150-200 тыс. рублей без учета выполнения проекта, стоимость которого зависит от метража помещения и технических решений", – рассказала коммерческий директор Центра согласований Ольга Морозова.
Менеджер отдела продаж компании "Йорк девелопмент групп" Ольга Гирич говорит, что проект перепланировки в среднем обходится в 100 тыс. рублей.
Сами же работы по перепланировке могут обойтись от сотни до нескольких сотен тысяч рублей.
Справка:
При проектировании перепланировки не допускается:
– располагать кухню, ванную, туалетную комнаты над жилыми помещениями;
– пробивать сквозные отверстия в полу и потолке;
– устанавливать дополнительные двери, отрезающие часть помещения общего пользования;
– устанавливать нагревательные приборы (батареи), по количеству и мощности превышающие уже установленные;
– устраивать обогрев пола и лоджии за счет подключения к системе отопления квартиры;
– уменьшать диаметр подводящих труб отопления и горячего водоснабжения;
– изменять материал стояков, их конфигурацию;
– устанавливать дополнительную запорную арматуру;
– сносить несущие конструкции.
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.