Иголка, а не паяльник
В бизнес-центре «Невская ратуша» открылся публичный лекторий. Героями первого события в рамках проекта стали авторы концепции делового квартала – архитекторы Сергей Чобан и Евгений Герасимов.
В ходе лекции авторы рассказали о функциональном назначении композиционных и архитектурных решений, воплощенных в «Невской ратуше», объяснили, почему на площади перед деловым центром не будет деревьев и размышляли о том, в какой мере в современной архитектуре уместен элемент неожиданного.
Архитекторы также рассказали о своем проекте реновации «серого пояса». Ведь недавно объединенный консорциум архитектурных бюро Евгения Герасимова и Сергея Чобана стал победителем конкурса проектов преобразования промышленных зон, представив свое видение новой жизни территории Французского ковша.
Всплеск ансамблевой архитектуры
«Петербург – это город ансамблей, это большая протяженность зданий, созданных в одно и тоже время. Но сегодня создать большой комплекс из разных зданий в одно время – задача чрезвычайно сложная», – считает Сергей Чобан.
Тем не менее, «Невская ратуша» задумывалась архитекторами именно как ансамбль. «Идея, с которой мы победили в конкурсе, была смелой: она входит в разрез с современной тенденцией делать отдельные здания, либо контрастирующие, либо старающиеся походить на свое окружение. Здесь, как и в здании банка «Санкт-Петербург» и в «ЭкспоФоруме», мы старались создать ансамблевый кусок», – рассказывает Сергей Чобан.
«Наша идея была в том, чтобы расчленить весь комплекс на здание администрации, здание офисов и гостиниц. Сейчас каждое здание функционирует независимо друг от друга, у них разные собственники», – добавляет Евгений Герасимов.
«Нам показалось важным, чтобы центральный адрес города, связанный с новым зданием администрации, стал новой осью и новым градостроительным акцентом. Поэтому появилась короткая, но ясная ось на здание «Ратуши» со своей внутренней площадью», – говорит господин Чобан.
«Невская ратуша», по словам Сергея Чобана, – это последний большой всплеск ансамблевой архитектуры, для которой принцип стандартного контраста не уместен: «Если мы выбрали большой жест в градостроительстве, то надо стараться его поддержать. Тема главной оси здесь поддерживается системой колоннады, ясным четким вертикальным рядом пилонов».
Для архитекторов важны детали, позволяющие «поиграть» образом здания, удивить или даже ввести в заблуждение зрителя. Так, восьмиэтажное на первый взгляд строение выглядит как четырехэтажное, за счет парного соединения элементов этажей. Сергей Чобан называет это «благородным упрощением без потери монументализации». А аркады и колоннада по всему периметру – дают посетителю ощущение почти бесконечной протяженности здания.
Доля неожиданного
Одно из свойств современной архитектуры, по мнению Сергея Чобана, – быть гармоничной, сохранять гармонию похожего, но в своих частях также быть и более контрастной, чем 100 лет назад, в смысле присутствия неожиданного.
Необычная форма купола обусловлена как раз поиском такого контраста. «Взгляд современного зрителя пресыщен и быстро скользит по многим вещам, в том числе интересным, – аргументирует господин Чобан. – В современной архитектуре должен быть элемент, который как будто колет зрителя острой иголкой, чтобы взгляд останавливался на каких-то ее частях. Высота колоннады, форма купола – та иголка, которая не позволяет заснуть в том огромном потоке информации, с которым мы сталкиваемся каждый день».
«Именно легкое покалывание иголкой, а не пробуждение раскаленным паяльником, – развивает эту идею Евгений Герасимов. – Нужно доставлять новые ощущения и эмоции, но не за счет разрушения предыдущего. Ощущение, что мы всё в том же городе, должно сохраняться».
По его мнению, новые затейливые здания, возведенные рядом с образцами классической архитектуры, зачастую выигрывают внимание зрителя только за счет резкого контраста с окружающей застройкой. Гораздо сложнее – переосмыслить традицию, добавив в нее элементы нового. Но зато такой путь достойнее и интереснее для архитектора и безопаснее для города.
Каменный город и зеленые легкие
«Невская ратуша» – воплощение «каменного» Петербурга. Авторы концепции делового квартала осознанно не стали украшать ни внутреннюю площадь, ни периметр комплекса зелеными насаждениями. «Сама улица не предполагает деревьев, – объясняет Сергей Чобан. – Их не было до нас». Посадить деревья там, где их никогда не предполагалось, на взгляд архитектора, означало нарушить существующий профиль улицы.
«Последние два-три года мы живем под сильным давлением картинок с озелененными небоскребами и террасами, при этом центр Петербурга не очень зеленый (кстати, поэтому мы и предложили на конкурс «Серый пояс» – «зеленое легкое» на месте Французского ковша). Мы хотели сделать здесь часть «каменного города», Петербург для нас обоих – это скорее музыка в камне, чем в зелени», – объясняет намерения архитекторов господин Чобан. Деление на «каменный город» и «зеленые легкие» – характерная особенность Петербурга, уверены оба автора «Невской ратуши».
«Когда мы формировали идею проекта, мы держали в голове Пласа-Майор в Мадриде и Сан-Марко в Венеции, внутренние городские площади без деревьев, – продолжает Евгений Герасимов. – Петербург – город ясного и контрастного отношения к пространству. Это или улицы, где по красным линиям поставлены дома, или это парк. Где зелень – это четко зелень, где дома – это четко дома».
Схема жизни
Самый крупный объект ансамбля – здание администрации Петербурга – состоит из трех элементов: общественной зоны в пространстве первых двух этажей, купола со смотровой площадкой и заполненного ячейками офисов пространства между ними.
«Структура первого этажа – лофтового типа, – рассказывает Сергей Чобан. – Это общественная зона, где работники администрации и бизнес-центров перемешиваются друг с другом, и таким образом выполняется общественная функция «Ратуши», это продолжение внутренней площади квартала».
По идее архитекторов, за счет вертикальной «кровеносной системы» здания – лифта, поднимающего посетителей и сотрудников администрации из холла в купольную часть, – здание «проживается» и по вертикали. Его внутренняя жизнь кипит в «барабане» – от третьего этажа и до отметки купола. Чиновников развозят по рабочим местам лифты, расположенные в углах зданиях.
«Это здание управления городом и в первую очередь – общения с горожанами. И это не очень обычный сценарий, доказывать его жизнеспособность приходилось на многих уровнях и подчас в тяжелых дискуссиях», – признается основатель архитектурного бюро Speech.
Предметом спора с заказчиками становились как раз нестандартные решения – такие, как капсула в центре атриума, купол, фасад, внутренний функционал здания администрации. Но позиция архитекторов в диалоге была услышана и принята. Изначальная концепция предполагает смешение чиновников и горожан внутри здания. «Площадь проникает внутрь здания, превращается в плазу внутри здания и завлекает людей в купол, откуда они смотрят на город, а в середине происходит деятельность комитетов, – обрисовывает идеальную схему жизни здания Сергей Чобан. – Мы надеемся, что глобальная режиссура здания повлияет и на последующее поведение людей в нем».
По мнению Евгения Герасимова, деловой квартал – потенциальная точка роста для всего района, в целом депрессивного. «Здесь были заводы, задворки, жилье непрестижного уровня. За последние годы здесь появилась «Невская ратуша», а из заброшенного комбината «Красная нить» сделан Единый центр документов. Еще одной точкой роста может стать станция метро «Смольнинская», которая давно тут планируется, она вдохнет совсем новую жизнь, – резюмирует Евгений Герасимов. – Всегда жизнь района начиналась с чего-то: Большеохтинский мост дал толчок жизни на Охте, Троицкий мост – развитию Петроградской стороны. Мы надеемся, что «Невская ратуша» послужит таким же катализатором для окружающих кварталов».
Увидеть мечту
Еще одной темой встречи архитекторов и гостей «Невской ратуши» стал «серый пояс» Петербурга. В конце сентября текущего года проект преобразования территории Французского ковша, подготовленный мастерскими Евгения Герасимова и Сергея Чобана, стал одним из победителей конкурса «Серый пояс: Преобразование», организованного администрацией города.
По словам Евгения Герасимова, целью конкурса была не только разработка жизнеспособного реализуемого проекта, но также и обретение неких концепций, с которыми чиновники смогут выходить на диалог с многочисленными собственниками территорий в промышленной зоне.
По мнению архитектора, Французский ковш – слишком красивое место, чтобы отдавать его под парк. «Наоборот, его нужно наполнять разными функциями: и жилыми, и общественными, и местами приложения труда, – считает господин Герасимов. – Имея проект, город может думать, как, не ущемляя экономических интересов собственников, показывая им будущую выгоду от преобразования, предлагать какие-то действия. С другой стороны, понять, какую пользу это может принести городу: что делать с транспортом, с соотношением зеленых и застроенных пространств».
Нагнетаемая властью и прессой истерия на рынке нового жилья рождает у потенциальных покупателей квартир один главный вопрос: до какого уровня сможет опуститься (или «смогут опустить») уровень цен на строящееся жилье? Объявленная властями цена планируемых закупок строящегося жилья установила новые ориентиры.
Участники рынка бьют тревогу
Смольный заявил, что планирует закупить для бюджетников квартиры в строящихся домах по 47 тыс. рублей за 1 кв. м. Тем самым город фактически обозначил для всех потенциальных клиентов строительных компаний новый ценовой ориентир. Если планы города осуществятся, то непонятно, как впоследствии строителям объяснять своим клиентам, почему их жилье продается по 70-80, а то и по 100 тысяч за метр?
Причем город-то хочет покупать самые ликвидные квартиры – в приличных районах, небольшого метража, готовности от 70% или с уже оформленным правом… Да еще и с рассрочкой по «незавершенке»: 30% сразу, а 70% – после сдачи объекта.
Кому будет хуже
Не совсем ясно, чем руководствовались чиновники, принимая эти цифры. «К сожалению, меня, руководителя крупнейшего объединения строителей в Петербурге, на это совещание не пригласили, – пояснил Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». – Но могу сказать, что цена в 47 тысяч за метр вряд ли заинтересует кого-то из ответственных, надежных участников рынка». «Это ниже себестоимости, и, я думаю, торги не состоятся. Если же городу кто-то предложит жилье за такие деньги – последствия могут быть самыми печальными», – поддержал коллегу президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко.
Важно понять, для кого они будут печальнее. Для строителей, которым Смольный пытается установить «ординар» продажных цен на типовое жилье? Или же для самого города, который может стать «счастливым обладателем» недостроя?
Второй вариант петербургские девелоперы считают вполне реальным. «Опаснее всего то, что принять данные предложения могут финансово неустойчивые компании, которые готовы пойти на что угодно ради сиюминутного затыкания финансовых дыр», – предполагает Максим Шубарев. Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест», также не исключает, что участие может быть интересно компаниям, «чье нынешнее положение совсем плачевно».
Сколько стоит жилье
Не так давно на одном из круглых столов свою структуру себестоимости представил холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ». Причем в двух вариантах: до кризиса, и новую – с учетом изменения цен и банковских кредитных ставок. По состоянию на «докризисное время» холдинг приводит себестоимость в размере почти 80 тыс. рублей. Новая версия себестоимости от «ЛенСпецСМУ» превысила 86 тыс. рублей за 1 кв. м.
Но данный застройщик ориентируется на себестоимость конкретно своих объектов, расположенных в довольно престижных местах и часто относящихся к классу комфорт. Мы же решили собрать данные нескольких крупных компаний и независимых экспертов, чтобы оценить нынешнюю структуру себестоимости 1 кв. м типового (без излишеств) жилья при условии не очень хорошего местоположения дома.
Эксперты оценивают стоимость земли в районах вроде Шушар примерно в 5,4 тыс. рублей за 1 кв. м будущего жилья (при том что в районе улицы Оптиков город продал застройщику землю по 13-23 тыс. рублей на 1 кв. м возводимого жилья).
Так вот, в Шушарах метр жилья обойдется почти в 58 тыс. рублей. В стоимость работ по строительству объекта на каждый построенный метр «лягут» следующие расходы: проектирование и согласование – 2,1 тыс. рублей, инженерная подготовка участка – 3,7 тыс. рублей, расходы на управление проектом – 1,1 тыс. рублей, СМР – 38 тыс. рублей. Прибавим к этому обслуживание банковских кредитов по нынешним ставкам – 4,4 тыс. рублей, а также расходы на содержание офиса и рекламу – 3,3 тыс. рублей на 1 кв. м.
Легко посчитать, что если этот же объект построить на уже упомянутой улице Оптиков, то цена 1 кв. м возрастет до 72-75 тыс. рублей. А чуть улучшить «классность» дома – и получатся те же показатели, что у «ЛенСпецСМУ»…
Нарушать и побеждать
«Пусть чиновники сами скажут, за что нам можно не платить, чтобы наша цена укладывалась в предлагаемую Смольным?» – говорит Артур Кириленко. Например, не платить налоги – это уже даст экономию более 10% от себестоимости. И не платить за землю – еще почти 10%... И тогда, получив 20% экономии, можно продавать городу.
По сути, именно в таких, и даже еще более «тепличных» условиях возводится государственное жилье. Налоги – минимальные, кредиты – копеечные, земля – и вовсе бесплатная. А еще можно сэкономить на инженерной подготовке, на согласованиях и, конечно же, на офисе и рекламе. Ну зачем городу рекламировать свои стройки? И офис из казны оплачивается, и сотрудники работают за бюджетные деньги.
Не удивительно, что вице-губернатор Михаил Осеевский заявляет, что город может строить бюджетное жилье по 30 тыс. рублей за метр. У города налицо как минимум 50%-ное преимущество, и было бы неверно здесь равняться с частными компаниями.
«В дальнейшем это приведет к непоправимым последствиям. И, в таком случае, не надо называть такие шаги антикризисными мерами: просто государство решает свои проблемы, но, к сожалению, делает это в ущерб рынку, ценой его здоровья и стабильности», – резюмирует ситуацию Максим Шубарев.
Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник
Адмиралтейский район не случайно считается ядром исторического центра. Основанный в 1704 году, он и сегодня в отдельных местах практически не изменил своего первоначального облика. Но время берет свое. В соответствии с Генеральным планом развития Адмиралтейскому району уготована судьба стать местом, где намечены перспективные градостроительные преобразования.
В настоящий момент подготовлена документация по планировке территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной улицей. Это так называемая «Измайловская перспектива», которая охватывает территории и соседнего Московского района. Зона «сити» станет отправной точкой в дальнейшем развитии территории Обводного канала. Среди запущенных проектов – развитие квартала Шкапина-Розенштейна, реконструкция огромной и вместе с тем проблемной территории завода «Красный треугольник».
Предполагается дальнейшее преобразование территорий трамвайного парка им. Коняшина, фабрики «Скороход». ООО «Финансово-консалтинговая группа» готовит проект планировки и межевания территории на бывших территориях фабрики «Гознак». На бывших объектах военного назначения на острове Новая Голландия года через четыре появится большой общественно-деловой и развлекательный комплекс.
Как рассказал в интервью Алексей Степанов, начальник отдела строительства и землепользования Адмиралтейского района, сейчас на различных стадиях реализации находится 199 объектов. Из них на этапе формирования инвестиционной заявки и предварительного согласования – 85. На 36 объектах идут строительно-монтажные работы. Четыре объекта вводятся в эксплуатацию. 15 объектов являются особо значимыми.
Но есть в районе объекты, которые не бросаются в глаза, но для инвестиционной привлекательности района, его развития они крайне важны. К примеру, в начале 2008 года введена в эксплуатацию районная трансформаторная подстанция ПС-40А на Рижском проспекте. Для ее ввода было проложено более
Учитывая ошибки прошлого
По словам Алексея Степанова, в связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс, стало легче работать с документами при рассмотрении того или иного объекта строительства или реконструкции. Теперь при разработке градостроительного плана земельного участка еще до этапа рабочего проектирования должны быть представлены документы по его формированию под объект строительства или реконструкции. Кроме того, должны быть обеспечены технические условия, необходимые для подключения объекта к системам инженерного обеспечения. Были в районе прецеденты, когда объекты не были своевременно сданы в эксплуатацию, – в частности, жилые дома на углу 5-й Красноармейской улицы и Советского переулка и в Большом Казачьем переулке.
– За прошлый год и первую половину 2008 года в наш отдел поступило примерно 50 обращений от ГУ «Управление инвестиций» по вопросу согласования проектов реконструкции под функции, не противоречащие Генплану, – сообщил Алексей Степанов. – Из них было отклонено восемь. Это связано с тем, что проект, например, негативно влияет на зону зеленых насаждений и благоустройство прилегающей территории. Или в процессе их реализации ухудшаются условия проживания граждан.
Так, например, одна из инвестиционных заявок была отклонена в связи с желанием компании пристроить к существующему зданию на улице Писарева новый объект. Отклонили и проект строительства между домами 16 и 18 по Дровяному переулку, чтобы не допустить уплотнительной застройки и нарушения благоустройства территории.
Адресные программы
В районе, где жилой фонд старый, хватает зданий, претендующих на признание их аварийными.
– По большому счету, говорить об аварийности или предаварийном состоянии здания можно по результатам технического обследования, – утверждает Алексей Степанов. – Это не только серьезная, но и дорогостоящая процедура. В районе много зданий, за которыми мы наблюдаем. Здания, признанные аварийными, включены в соответствующее постановление правительства Санкт-Петербурга. И по ним уже ведется или будет вестись определенная работа. Есть объекты, которые необходимо обследовать. Как вариант решения вопроса, связанного с ветхим и аварийным жильем, администрацией района было высказано предложение о строительстве многоэтажного жилого комплекса площадью свыше 90 тысяч квадратных метров в районе набережной Бумажного канала, Бумажной улицы, Нарвского проспекта и Перекопской улицы. Сейчас на этот квартал КГА разрабатывает проект планировки территории.
Этот проект повысит инвестиционную привлекательность и доступность других объектов в районе. Поскольку строительство жилого комплекса правительство города берет на себя, затраты бюджета будут компенсированы за счет привлечения инвесторов в реконструкцию освобождаемых зданий.
Долгострою говорят «нет»
Есть в районе объекты, которые числятся «долгостроями». Они находятся на особом контроле. В прошлом году выездная коллегия рассматривала вопрос об изъятии у инвестора объекта в Подъездном переулке, 13. В настоящий момент рассматривается возможность строительства на этом месте автоматического подземного паркинга. Предложение получило поддержку со стороны администрации города.
Администрация района совместно с КУГИ решает вопрос о замене инвестора, который намеревался реконструировать здание на Серпуховской улице, 2/68.
Внебюджетные источники
Реализация инвестиционных проектов на территории района направлена не только на обеспечение капиталовложений и инвестиций частных инвестиционных компаний. В районе активно осуществляется реконструкция и модернизация школ и дошкольных учреждений. Так, на улице Егорова планируется реконструкция здания школы, в переулке Бойцова, 3 – реконструкция здания с последующей пристройкой.
Власти района намерены осуществить строительство новых спортивных сооружений и многофункциональных комплексов, в которых предусмотрено размещение спортивных объектов. Например, в квартале 4 южнее Обводного канала (за «Варшавским экспрессом») на площади
Марианна Рахман, Строительный Еженедельник