Пишите письма строителям
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова
Строительный рынок России находится сегодня в ожидании больших федеральных денег, которые должны быть направлены на формирование рынка доступного жилья. Однако мнения строителей на этот счет разделились.
Одни считают, что рынок к освоению бюджетных миллиардов готов. Другие уверяют, что потратить деньги будет довольно сложно и непосредственно до строителей они могут не дойти. Ну а третьи и вовсе сомневаются в реализации национального проекта по доступному жилью.
В федеральном бюджете 2006 года на создание рынка доступного жилья закладывается порядка 22 млрд рублей, а в целом на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» планируется направить около 213 млрд бюджетных рублей. На эти средства, напомним, предполагается увеличить объемы жилищного строительства в два раза, с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 миллионов к 2010 году. За это же время объем выдачи ипотечных кредитов, по расчетам чиновников, должен возрасти в 20 раз, с 46 тыс. единиц до 1 миллиона.
Деньги всегда кстати
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров считает, что рынок к освоению бюджетных миллиардов вполне готов: строительная индустрия недогружена, подрядные мощности не задействованы. У застройщиков набрано пятен с избытком, что подтверждает большой объем предложения на рынке готовых участков. «Денег много не бывает, - замечает г-н Макаров. - Посему вопрос - в размере, графике, регулярности их поступлений на рынок. Рынок быстро перестроится так, чтобы их принять. Думаю, эти деньги были бы сейчас кстати: сняли бы излишнюю напряженность, оживили и активизировали строительный рынок».
Федеральные средства, как уверяют эксперты, пойдут в двух направлениях: на стимулирование спроса и стимулирование предложения. Стимулирование спроса - это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Стимулирование предложения - это механизмы, регламентирующие продажу земли и ее инженерную подготовку. По мнению генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, тормозом развития спроса, кроме несовершенного законодательства, является нехватка дешевых и длинных денег. «Вторая проблема, - поясняет он, - недостаточное количество заемщиков, способных подтвердить легальные доходы и тем самым предоставить гарантии, что они могут вернуть сумму кредита и проценты в срок. Речь идет о сотнях миллиардов рублей, и потратить эти деньги за один год будет довольно сложно».
Что касается стимулирования предложения, то, по словам Виталия Вотолевского, «пока в нашей стране не так много регионов, которые готовы организовать весь этот процесс и знают механизм не только инженерной подготовки и организации торгов, но и способны обеспечить гарантированный возврат вложенных в них средств».
Замена петербуржцам
Cегодня, по оценкам экспертов, на строительном рынке наблюдается тенденция резкого падения спроса на пятна под застройку. Во II квартале 2005 года вывод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. Таким образом, существует большая вероятность того, что объемы строительства снизятся, несмотря на заверения городских чиновников. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.
Однако есть другой вопрос. Миллиарды бюджета - это «строгие» средства, требующие подготовки и проработки представляемых документов для получения этих денег. «Будут тщательно проверяться участники и проекты, - заявляет Александр Макаров. - Нет и организованной структуры, этим вопросом занимающейся. В остальном рынок готов. Если деньги придут, мы их освоим. Строители в состоянии на городских и областных проектах переработать то, что согласуют заказчики».
А вот заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что, если объемы не потянут строители из Санкт-Петербурга, им всегда найдется замена, например, московские строительные компании примутся за выполнение заказа в Петербурге. Тому есть масса примеров. «Если же не смогут москвичи, найдутся другие, скажем, китайские строительные компании, - продолжает г-н Сандалов. - Свято место пусто не бывает, тем более что на строительном рынке сейчас наблюдается серьезный недостаток финансовых средств, недостаточный спрос и практически все объекты строятся на деньги дольщиков. Банки не спешат с выдачей кредитов, а посему государственные заказы в условиях переизбытка предложения жилья будут как нельзя кстати».
Города-пылесосы
Примерно также насчет иногородних компаний думает и другой наш собеседник: «Москва и Питер являются своего рода пылесосами, которые в состоянии всосать кадровый и технический потенциал соседних регионов». И, кстати, если верить тому же собеседнику, в январе 2006 года петербургские компании намерены сократить свой кадровый состав примерно на 20-30 процентов.
Но главное - на что пойдут средства федерального бюджета, опасаются эксперты. По их мнению, напрямую на жилищное строительство они вряд ли будут направлены. Как правило, большая часть бюджетных денег оседает у консультантов, разработчиков каких-либо программ и т.д. При этом непосредственно до строительных компаний деньги могут и не доходить, а эффект подобных программ, будь то ипотечных или иных, равен нулю.
«Если предположить, что деньги в чистом виде достигнут своих адресатов на строительном рынке, это иначе как каплей в море нельзя назвать, - сетует Леонид Сандалов. - Если посчитать, что в год в Петербурге строителями будет вводиться порядка 2 млн кв. м жилья по усредненной цене $1000 за квадратный метр, то только годовой объем рынка в рублевом эквиваленте составит порядка 60 млрд рублей, что в три раза больше, чем выделенные на всю Россию государственные деньги в 2006 году. Даже если до Петербурга дойдет часть этих денег, то это будет не более 10 процентов годового объема рынка, а посему таких вливаний никто просто не заметит».
Еще на одну сторону законопроекта обратил внимание Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Он задается вопросом, каким образом депрессивные регионы будут возвращать кредиты на развитие инфраструктуры, ведь продажа инженерно подготовленных участков там невозможна по определению. «В этом отношении интересен принцип выбора тех регионов, куда отправятся озвученные миллиарды. Видимо, скоро в Первопрестольную потянутся вереницы ходоков. В принципе, Петербург здесь вне конкуренции: у нас имеется удачно реализованный проект Всемирного банка и проекты стратегических инвесторов. А у регионов есть повод побеспокоиться», - заметил Павел Созинов.
Между тем никто из чиновников любого уровня не привел в качестве примера какую-либо федеральную или региональную программу, которая бы была реализована за последние 15 лет.
Андрей Теплоухов
После введения новой методики плата за помещения, арендованные у КУГИ, возрастет в среднем на 75 процентов.Покончить с прошлым
Напомним, что старая методика создавалась в 1997 году. Тогда она воспринималась как более передовой опыт оценки недвижимости и в том числе арендных ставок, поскольку такой подход позволял сравнительно дешево и в короткие сроки пускать в гражданский оборот большое количество объектов, принадлежащих государству. Предлагаемая новая методика осталась массовой, но была изменена структурно. Как заверяет Дмитрий Куракин, начальник ГУИОН, она стала точнее, рыночнее и эффективнее.
«Мы устали от упреков, что город демпингует на рынке недвижимости и что предприниматели, которые арендуют площади у частных владельцев, оказываются в менее выгодном положении, чем арендаторы КУГИ, – отметил начальник ГУИОН. – Подтверждением того, что КУГИ сильно занижает ставки, является распространенная сегодня практика субаренды. Создавая новую методику, мы хотели обеспечить равный доступ к объектам городской недвижимости для всех участников рынка».
Лучше – значит, дороже!
Однако сама формула расчета арендной ставки по-прежнему проста. Размер ставки определяется путем умножения базовой арендной ставки на ряд корректирующих коэффициентов, которые отражают актуальные рыночные факторы, влияющие на величину арендной ставки. Речь идет о таких ценообразующих факторах, как местоположение объекта, площадь, этаж, состояние, тип входа, тип здания, коэффициент благоустройства.
Вся возможная деятельность арендаторов в новой методике расчета арендной ставки сводится к трем основным видам: торговля, офис, склад. В рамках определения стоимости аренды выбирается тот вид деятельности, который дает наивысшую арендную ставку. Кроме этого, на повышение арендной ставки влияет близость объекта к крупным городским магистралям и локальным центрам. Существенно повлияют на размер арендной ставки геодезические координаты здания. И если в прежней методике местоположение объекта определялось по координатам центроида, то в новой методике учитываются координаты входа здания. Другими словами, если фактический центр здания находится где-то в глубине двора дома, то есть в отдалении от магистрали, но его вход расположен со стороны дороги, то местоположение здания будет определяться по последнему параметру, и, соответственно, арендная плата будет выше.
Самое ощутимое повышение арендной ставки, по оценкам специалистов КУГИ и ГУИОН, ожидает один из крупнейших объектов розничной торговли города – Апраксин двор. Торговцы с «Апрашки», видимо, даже не подозревают о том, как им повезло с объектом аренды, и явно недооценивают его преимущества. Решив исправить эту несправедливость, КУГИ собирается повысить арендную плату на этой торговой точке в 20 раз. Но, спешат упокоить разработчики новой методики оценки, такое значительное увеличение грозит только Апраксину двору. Ставка на других объектах городского нежилого фонда увеличится в среднем в 1,8 раза, на объектах в центральной части города – в 1,5 раза, что тоже немало, учитывая состояние большинства объектов городской собственности, сдаваемых в аренду.
Дороже не значит лучше
«Мы не стремились создать такую методику, которая обязательно увеличит денежные поступления в городскую казну, мы хотели сделать эту методику адекватной», – утверждает Дмитрий Куракин. Но сами же чиновники признаются, что введение новой методики уже в 2006 году позволит увеличить поступления от аренды более чем на 40 процентов.
При этом никто не скрывает, что состояние городской недвижимости, сдаваемой сегодня в аренду, оставляет желать лучшего. Помещения, предлагаемые на частном рынке, как правило, сдаются в аренду со сделанным ремонтом, с действующими инженерными сетями и с определенным набором сервисных услуг: охраной, парковкой, телефонией, технической эксплуатацией и т.д. КУГИ не имеет собственных средств на приведение сдаваемых площадей в порядок, а потому передает их в руки арендаторов в том виде, в котором они существуют.
Не обижайте маленьких – им трудно
Но пока все споры, вызванные действием новой методики, – только вопрос будущего, участники рынка пользуются правом открыто высказываться по поводу грядущего изменения арендных ставок. «Стратегическим документом, сопоставимым с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и заслуживающим уважения компаний, работающих на рынке недвижимости», назвал данную методику директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар» Игорь Горский. По мнению специалистов этой компании, методика, требующая все же некоторых корректировок, не вызовет резкого скачка цен на рынке коммерческой недвижимости.
Зато с 1 января резко увеличится количество отказников и неплательщиков арендной платы, считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга: «Я делаю этот вывод на том основании, что на сегодняшний день в составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата составляет до 70 процентов. Можно себе представить, каких размеров достигнет этот показатель, когда ставки повысятся. Совершенно очевидно, что сверхзадача КУГИ – наполнять городской бюджет и максимально эффективно использовать городскую недвижимость. Но при всей правильности новой методики расчета арендной ставки не хотелось бы, чтобы главным пострадавшим снова оказался малый бизнес».
По мнению Елены Церетели, подготовленный документ не повредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если будет действительно упрощена процедура затрат. Если она будет только продекларирована, то это не решит насущных проблем малого бизнеса, поскольку уже сегодня преимуществом зачета затрат на ремонт арендуемых помещений пользуются только 30 процентов арендаторов КУГИ. Процедура затрат настолько бюрократическая и трудновыполнимая, что предприниматели предпочитают от нее отказываться. А не придется ли им отказываться от своего маленького, но очень гордого бизнеса после введения новой методики, сегодня сказать трудно.
В настоящий момент известно только то, что для нынешних арендаторов КУГИ повышение арендной ставки будет вводиться постепенно, в течение практически всего следующего года. Изменения не коснутся арендаторов, получивших площади в результате торгов или псевдоторгов по повышенным ставкам. Льготные категории арендаторов будут переходить на новые ставки в течение полутора лет. А в полную силу новая методика заработает в IV квартале 2006 года.
Александра Тен