Тренд на виртуализацию
В начале года аналитики инвестиционного гиганта Goldman Sachs опубликовали отчет о перспективах развития технологий виртуальной (VR) и дополненной реальности (AR) в мире.
Согласно исследованию, недвижимость входит в девятку отраслей, на которые AR/VR в скором времени окажут ощутимое влияние, а общая стоимость сделок, совершенных с помощью виртуальных туров по недвижимости, составит $52 млрд в год. Российские застройщики инновациям симпатизируют, но столь глобальных перемен пока не ожидают.
Здесь и сейчас
Российские разработчики программного обеспечения для производства виртуального контента считают, что потенциал отечественного рынка недооценен, объясняя это тем, что большинство сделок по продаже жилья у нас совершается на этапе строительства объекта. «Российские застройщики продают воздух, в то время как в западных странах большую часть сделок составляют продажи уже готового жилья. В этом смысле мне кажется, что на нашем рынке у VR-решений гораздо больше перспектив и в плане востребованности продукта, и в плане потенциала развития технологий по части производства контента, — объясняет основатель платформы для создания виртуальных планировок Олег Кельник. —Уже сейчас мы представляем свою платформу в Европе и Азии и видим, что наши решения гораздо более прогрессивны».
«VR-технологии особенно удобны на самых начальных этапах реализации проекта, когда строительство шоу-румов еще невозможно, — считает руководитель департамента по реализации инвестиционных проектов компании «Трест-36» Станислав Александров. — В декабре 2015 года вместе с сервисом Planoplan мы запустили виртуальные туры по квартирам ЖК «Миллениум». Многочисленные тесты показали: такой формат превосходит по информативности все доступные ранее способы презентации жилья. Покупатель может рассмотреть детали планировки изнутри, увидеть, сколько места займет диван или шкаф, понять, как удобнее расположить мебель. Собственный опыт, хоть и виртуальный, гораздо информативнее, чем чей-то рассказ, красивый текст или яркая картинка».
С точки зрения покупателя виртуальная реальность — это то место, где он может воплотить свои идеи уже на этапе выбора квартиры, больше узнать о продукте, за который платит и не бояться разочароваться в покупке. В виртуальном мире легко построить межкомнатную перегородку, подобрать цвет стен и напольное покрытие, оценить эргономику пространства здесь и сейчас.
Ориентируясь на клиента
Разработчики отмечают, что на текущий момент заметный интерес к инновационной разработке проявляют относительно небольшие компании, которые в условиях высокой конкуренции делают ставку на клиентоориентированные стратегии. Это подтверждают и эксперты. «В первую очередь VR-технологии будут развиваться в тех сегментах недвижимости, где девелопер сражается за каждого клиента. В первую очередь, это объекты высокого ценового диапазона, где важна эмоциональная составляющая продажи, максимальное вовлечение клиента в общение с брендом, работа на качество контакта. Кроме того, это актуально для новых девелоперов, которым важно компенсировать отсутствие репутации и сделать объект психологически более реальным для покупателя», — считает заместитель директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Касатикова. Ключевым же условием для повсеместного внедрения VR-технологий Екатерина считает наличие бизнес-задачи, которая имеющимися методами не решается.
Одним из таких драйверов можно назвать попытки компаний удовлетворить растущий спрос на индивидуальную отделку (доля таких сделок по состоянию на III квартал 2016 года достигла 50–60%). Так, в конце 2015 года компания «Ленстройтрест» разработала и запустила «Конфигуратор отделки». С его помощью пользователи могут выбрать материалы, рассчитать общую стоимость ремонта, создать трехмерную визуализацию квартиры с выбранными материалами и прогуляться по ней, используя функцию «виртуальный тур». «Приступая к разработке «Конфигуратора отделки», мы опирались на результаты исследований целевой аудитории по вопросу отношения к типовой отделке, — объясняет директор по продвижению ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. — Причина большого числа отказов в том, что очень многим покупателям кажется, что в этом случае в квартире «не будет души». Поэтому мы разработали сервис, позволяющий придать квартире индивидуальность с минимумом проблем для владельца».
С другой стороны, VR-туры хороши и для презентаций нестандартных форматов жилья. Так, компания Navis Developnemt Group использует виртуальные туры с эффектом погружения для демонстрации квартир, строящихся под брендом «европейские форматы». «В нашем ЖК «Шотландия» представлены двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и зимними садами, архитектуру и внутреннюю отделку которых большинству клиентов достаточно сложно представить. В этом смысле VR-планировки оказались очень полезными, — рассказывает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» (эксклюзивный брокер проекта) Елизавета Яковлева. — VR-технологии могут оказать существенное влияние на маркетинговое продвижение объектов недвижимости. Однако, несмотря на прогрессивность VR-технологии, с точки зрения маркетинга и продаж решающим фактором в принятии решения о покупке квартиры является качество проработки концепции проекта и комфорт проживания».
Дешевле и понятнее
Первые опросы застройщиков Петербурга и Москвы, проведенные командой сервиса Planoplan, показали: пять из тринадцати строительных компаний опробовали VR-туры по квартирам и придомовой территории, голографические макеты жилых комплексов для презентаций объектов на выставках, сайтах и в отделах продаж. Более половины собираются использовать VR-технологии в ближайшие 1–3 года, четверть считает, что через несколько лет VR станет обязательной составляющей продвижения жилья, и столько же полагает, что значимость новых технологий преувеличена.
Застройщики отмечают, что хотели бы видеть понятное решение с прозрачной эффективностью, которое можно быстро внедрить в работу. «Применение данной технологии будет успешным, если она будет обладать адаптивным коробочным решением «под ключ», — говорит заместитель управляющего по развитию ГК «КВС» Евгений Бычков. С ним согласен и Дмитрий Карпушин: «Некоторое влияние на маркетинг недвижимости VR-технологии, безусловно, окажут, особенно если станут дешевле и подтвердят свою эффективность, накопится статистика, которая позволит прогнозировать результат их внедрения. Чтобы эти инструменты стали общепринятыми, застройщики и их маркетологи должны четко понимать, как они повлияют на стоимость первичного обращения потенциального покупателя, при том что цена эксперимента должна быть достаточно небольшой».
Смольный не отказался от реализации проекта «Аэроэкспресс», который свяжет аэропорт Пулково и центр города. Петербургские власти с третьей попытки добились выделения на его строительство 10 млрд рублей из федерального бюджета. Но до сих пор не ясно, успеют ли осуществить этот проект к чемпионату мира.
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин на прошлой неделе во время объезда Фрунзенского района сообщил: принято решение о том, что федеральный бюджет профинансирует строительство «Аэроэкспресса» в размере 10 млрд рублей. «Это большая заслуга губернатора Петербурга Георгия Полтавченко и Валентины Матвиенко, председателя Совета Федерации, которые нашли аргументы и убедили финансовые власти страны выделить средства на данный объект для Петербурга», – прокомментировал Игорь Албин. Стоит отметить, что Смольный обращался к федеральным властям с просьбой софинансировать реализацию проекта трижды, но первые два раза получал отказ, основной причиной которого являлся ряд нерешенных земельных вопросов, а также отсутствие разработанной проектной документации. В ответ на третью просьбу «федералы» согласовали выделение средств.
Игорь Албин сообщил, что сметная стоимость строительства «Аэроэкспресса» составит более 15 млрд рублей. «Мы прошли самую сложную фазу – нашли источники финансирования. Следующая фаза – изыскания, анализ земельно-имущественных отношений и разработка проекта. До конца года будет создан подробнейший план мероприятий, связанный с созданием «Аэроэкспресса» в Петербурге.
Источников финансирования три – федеральный бюджет, региональный бюджет и средства ОАО «РЖД», – уточнил Игорь Албин. В пресс-службе РЖД «Строительному Еженедельнику» сказали, что не комментируют эту тему. Но в мае этого года Алексей Сорокин, исполнительный директор компании ООО «Аэроэкспресс» (осуществляет железнодорожные перевозки пассажиров между Москвой и столичными аэропортами, на четверть принадлежит ОАО «РЖД»), заявил, что если руководство Петербурга примет решение о строительстве линии «аэроэкспресса» в аэропорт Пулково, компания готова подключиться и инвестировать в строительство собственного терминального комплекса.
Как рассказал источник, знакомый с ситуацией, городские власти все же надеются построить «Аэроэкспресс» к чемпионату мира по футболу 2018 года. Однако трудно себе представить, как будет реализован столь масштабный проект, включая согласования, подготовку территории, проведение инженерных изысканий, проектирование и собственно само строительство, за два года. В июне сомнения по этому поводу выражал глава транспортной дирекции чемпионата мира по футболу Терентий Мещеряков. На последнем ПМЭФ он заявил, что даже если финансирование будет выделено в ближайшее время, «Аэроэкспресс» все равно не успеют построить к мундиалю, как он считает, по чисто техническим причинам, например нужно выкупать много земли.
Ранее Игорь Албин говорил, что с учетом сжатых сроков подготовки к чемпионату мира и внешнеэкономических рисков просил предусмотреть оптимизацию технологических решений без ущерба безопасности и качеству проекта.
Александр Карпов, директор центра экспертиз «ЭКОМ», отметил, что построить за два года путь для «Аэроэкспресса» – это полдела. «Скоростная электричка будет двигаться частично по уже существующим рельсам, сокращая число обычных электричек на южном направлении. Кое-где «Аэроэкспресс» пойдет отдельно, но в том же уровне. Таким образом, усилится барьер между Московским и Кировским, а кое-где и Красносельским районами. Нужны будут дополнительные средства, причем немаленькие, на создание новых путепроводов. Если их сразу не построить, то будут нарушены транспортные автомобильные связи между южными районами города», – сделал прогноз Александр Карпов.
Справка
«Аэроэкспресс» рассматривается как альтернативный транспортный маршрут между городом и аэропортом. Сейчас в этом направлении налажено только автобусное сообщение, и к чемпионату мира – 2018 будет сооружена выделенная автобусная полоса. В рамках проекта предполагается реконструкция 12 км существующего железнодорожного пути (участок Санкт-Петербург – Балтийский вокзал – Шоссейная), строительство 5,4 км новой двухпутной железнодорожной линии (участок ст. Шоссейная – аэропорт Пулково).
Вице-губернатор Петербурга Игорь Албин в рамках объезда Фрунзенского района сообщил, что Смольный учтет все предложения по развитию «антенных полей» – 19 га на Софийской ул, 71 рядом с парком Интернационалистов.
Сегодня в данной локации размещены линии и сооружения связи, территория является федеральной собственностью и закреплена за ФГУП «Российская телевизионная сеть». Еще два года назад местные власти договорились выкупить эту землю за 64,5 млн рублей. Более того, премьер Дмитрий Медведев подписал распоряжение о передаче объектов, принадлежащих «федералам», в городскую собственность за оговоренную сумму. Но решение до сих пор не исполнено, поскольку городом не было изложено четкой позиции, что делать с этим участком.
Сегодня стало известно, что Комитет имущественных отношений Петербурга ведет переговоры о безвозмездной передаче данной территории в ведение региональных властей. Об этом сообщили в администрации Фрунзенского района. Также стало понятно, что уже есть несколько проектов, которые могут быть реализованы в рамках развития данной территории.
Например, в зоне долговременной огневой точки рубежа «Ижора» на улице Дмитрова, где в настоящее время расположен единственный в городе и Ленинградской области народный музей, участники Клуба истории и фортификации предлагают сделать военно-патриотический парк. Концепцию проекта уже разработала «Литейная часть 91». Активисты движения представили ее вице-губернатору Игорю Албину во время объезда Фрунзенского района. По их словам, горожане, придя в эту зону, смогут покататься на военной технике и примерить военную форму. В арсенале музея есть броневики, которые и были продемонстрированы вице-губернатору, а вскоре здесь появится танк.
Еще один проект на территории «антенных полей» предлагает реализовать «Ленфильм». В частности, вчера в рамках заседания межведомственной рабочей группы по вопросам развития общественных пространств Петербурга компания выступила с идей создать на данной территории бутафорский город из декораций – «Ленфильм-парк».
Со своей стороны, активисты военно-патриотического клуба не против того, чтобы совместить создание мемориального парка с реализацией проекта «Ленфильма».
В свою очередь в администрации Фрунзенского района считают, что развитие территории «антенных полей» стоит увязать с прилегающим парком Интернационалистов и включить ее в состав комплексного благоустройства территории площадью около 40 га, которой сегодня присвоено название Парк Героев-пожарных. На освобожденных земельных участках планируется разместить социально-досуговые объекты для отдыха жителей города. Отметим, что в сентябре 2014 года губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заложил первый камень на месте строительства нового парка.
Владимир Омельницкий, глава Фрунзенского района отметил, что администрация рассматривает любую концепцию, которая нацелена на развитие этой территории, но он считает, что она должна быть максимально отдана для создания развлекательной инфраструктуры для детей. «Детей очень много в районе, а культурных объектов для них мало – так сложилось. С одной стороны, это уникальная территория, она должна сохранить память о Великой отечественной войне. Но в тоже время нужно привлечь сюда инвестора, который, может быть создаст своеобразный дисней лэнд. Это должен быть красивый, а главное полезный проект для жителей и гостей города», - прокомментировал он.
Со своей стороны Игорь Албин отметил, что город учтет все предложения – и «Ленфильма», и администрации Фрунзенского района, и военно-исторического клуба при составлении концепции развития «антенных полей». «Но могу сказать точно, что земля будет передана в собственность Петербурга – это около 19 га, под комплексное освоение, и на этой земле будет расположена рекреационная зона. Это зона Р3, и Генеральный план Петербурга отразил это функциональное назначение. А это значит, что на этой территории можно организовывать спортивные, развлекательные объекты», - прокомментировал Игорь Албин.