Тренд на виртуализацию
В начале года аналитики инвестиционного гиганта Goldman Sachs опубликовали отчет о перспективах развития технологий виртуальной (VR) и дополненной реальности (AR) в мире.
Согласно исследованию, недвижимость входит в девятку отраслей, на которые AR/VR в скором времени окажут ощутимое влияние, а общая стоимость сделок, совершенных с помощью виртуальных туров по недвижимости, составит $52 млрд в год. Российские застройщики инновациям симпатизируют, но столь глобальных перемен пока не ожидают.
Здесь и сейчас
Российские разработчики программного обеспечения для производства виртуального контента считают, что потенциал отечественного рынка недооценен, объясняя это тем, что большинство сделок по продаже жилья у нас совершается на этапе строительства объекта. «Российские застройщики продают воздух, в то время как в западных странах большую часть сделок составляют продажи уже готового жилья. В этом смысле мне кажется, что на нашем рынке у VR-решений гораздо больше перспектив и в плане востребованности продукта, и в плане потенциала развития технологий по части производства контента, — объясняет основатель платформы для создания виртуальных планировок Олег Кельник. —Уже сейчас мы представляем свою платформу в Европе и Азии и видим, что наши решения гораздо более прогрессивны».
«VR-технологии особенно удобны на самых начальных этапах реализации проекта, когда строительство шоу-румов еще невозможно, — считает руководитель департамента по реализации инвестиционных проектов компании «Трест-36» Станислав Александров. — В декабре 2015 года вместе с сервисом Planoplan мы запустили виртуальные туры по квартирам ЖК «Миллениум». Многочисленные тесты показали: такой формат превосходит по информативности все доступные ранее способы презентации жилья. Покупатель может рассмотреть детали планировки изнутри, увидеть, сколько места займет диван или шкаф, понять, как удобнее расположить мебель. Собственный опыт, хоть и виртуальный, гораздо информативнее, чем чей-то рассказ, красивый текст или яркая картинка».
С точки зрения покупателя виртуальная реальность — это то место, где он может воплотить свои идеи уже на этапе выбора квартиры, больше узнать о продукте, за который платит и не бояться разочароваться в покупке. В виртуальном мире легко построить межкомнатную перегородку, подобрать цвет стен и напольное покрытие, оценить эргономику пространства здесь и сейчас.
Ориентируясь на клиента
Разработчики отмечают, что на текущий момент заметный интерес к инновационной разработке проявляют относительно небольшие компании, которые в условиях высокой конкуренции делают ставку на клиентоориентированные стратегии. Это подтверждают и эксперты. «В первую очередь VR-технологии будут развиваться в тех сегментах недвижимости, где девелопер сражается за каждого клиента. В первую очередь, это объекты высокого ценового диапазона, где важна эмоциональная составляющая продажи, максимальное вовлечение клиента в общение с брендом, работа на качество контакта. Кроме того, это актуально для новых девелоперов, которым важно компенсировать отсутствие репутации и сделать объект психологически более реальным для покупателя», — считает заместитель директора департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Касатикова. Ключевым же условием для повсеместного внедрения VR-технологий Екатерина считает наличие бизнес-задачи, которая имеющимися методами не решается.
Одним из таких драйверов можно назвать попытки компаний удовлетворить растущий спрос на индивидуальную отделку (доля таких сделок по состоянию на III квартал 2016 года достигла 50–60%). Так, в конце 2015 года компания «Ленстройтрест» разработала и запустила «Конфигуратор отделки». С его помощью пользователи могут выбрать материалы, рассчитать общую стоимость ремонта, создать трехмерную визуализацию квартиры с выбранными материалами и прогуляться по ней, используя функцию «виртуальный тур». «Приступая к разработке «Конфигуратора отделки», мы опирались на результаты исследований целевой аудитории по вопросу отношения к типовой отделке, — объясняет директор по продвижению ГК «Ленстройтрест» Дмитрий Карпушин. — Причина большого числа отказов в том, что очень многим покупателям кажется, что в этом случае в квартире «не будет души». Поэтому мы разработали сервис, позволяющий придать квартире индивидуальность с минимумом проблем для владельца».
С другой стороны, VR-туры хороши и для презентаций нестандартных форматов жилья. Так, компания Navis Developnemt Group использует виртуальные туры с эффектом погружения для демонстрации квартир, строящихся под брендом «европейские форматы». «В нашем ЖК «Шотландия» представлены двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и зимними садами, архитектуру и внутреннюю отделку которых большинству клиентов достаточно сложно представить. В этом смысле VR-планировки оказались очень полезными, — рассказывает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» (эксклюзивный брокер проекта) Елизавета Яковлева. — VR-технологии могут оказать существенное влияние на маркетинговое продвижение объектов недвижимости. Однако, несмотря на прогрессивность VR-технологии, с точки зрения маркетинга и продаж решающим фактором в принятии решения о покупке квартиры является качество проработки концепции проекта и комфорт проживания».
Дешевле и понятнее
Первые опросы застройщиков Петербурга и Москвы, проведенные командой сервиса Planoplan, показали: пять из тринадцати строительных компаний опробовали VR-туры по квартирам и придомовой территории, голографические макеты жилых комплексов для презентаций объектов на выставках, сайтах и в отделах продаж. Более половины собираются использовать VR-технологии в ближайшие 1–3 года, четверть считает, что через несколько лет VR станет обязательной составляющей продвижения жилья, и столько же полагает, что значимость новых технологий преувеличена.
Застройщики отмечают, что хотели бы видеть понятное решение с прозрачной эффективностью, которое можно быстро внедрить в работу. «Применение данной технологии будет успешным, если она будет обладать адаптивным коробочным решением «под ключ», — говорит заместитель управляющего по развитию ГК «КВС» Евгений Бычков. С ним согласен и Дмитрий Карпушин: «Некоторое влияние на маркетинг недвижимости VR-технологии, безусловно, окажут, особенно если станут дешевле и подтвердят свою эффективность, накопится статистика, которая позволит прогнозировать результат их внедрения. Чтобы эти инструменты стали общепринятыми, застройщики и их маркетологи должны четко понимать, как они повлияют на стоимость первичного обращения потенциального покупателя, при том что цена эксперимента должна быть достаточно небольшой».
В марте прошлого года премьер-министр РФ Владимир Путин поставил задачу решить до конца 2012 года проблему обманутых дольщиков. По мнению экспертов рынка, если не принять экстренные меры, то к концу года проблема будет решена только наполовину.
Общественные приемные Владимира Путина в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области выступили с инициативой проведения межрегионального совещания по вопросам защиты обманутых дольщиков и внесения изменений в действующее законодательство. Идею поддержал Аппарат полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе.
Неискорененная проблема
По словам Сергея Зимина, заместителя полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, в СЗФО зафиксировано около 100 «проблемных» объектов строительства, осуществляющихся на основе долевого участия. Для того, чтобы решить этот вопрос требует не менее 3,6 млрд рублей, - сообщил Сергей Зимин. – Несмотря на наличие 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не деваются. В СЗФО таких дольщиков около 7 тысяч человек, из них 4 тысячи в Петербурге».
Впрочем, как отметил Сергей Зимин, эта проблема наблюдается и остается нерешенной практически во всех субъектах РФ.
«Мы неоднократно выносили на обсуждение вопрос об участии органов власти в решении проблем дольщиков, - рассказал Сергей Зимин. - Надо отметить, что реакция руководителей регионов была различной: одни высказывались за возможность предоставления компенсации для граждан из бюджетов регионов через систему выкупа этих объектов с последующим завершением работ. Другие однозначно говорили о невозможности участия в этом вопросе региональных бюджетов, справедливо замечая, что это дело отношений застройщика и дольщика на свободном рынке».
Сергей Зимин призвал участников совещания внести свои предложения по решению этого вопроса.
Елена Киселева, руководитель общественной приемной Владимира Путина в Санкт-Петербурге, депутат Заксобрания Петербурга, рассказала, что в городскую Общественную приемную В.В. Путина за последние полгода поступило 3041 обращение. «По сравнению с 2010 годом количество обращений увеличилось в 1,5 раза и продолжает расти, - отметила Елена Киселева. - 28% от всех обращений – это вопросы обеспечения жильем.
Надо сказать, что обманутые дольщики – это не самый больной вопрос, с которым обращаются граждане. Сюда входит и переселение из ветхого и аварийного жилья, расселение коммунальных квартир, общежитий, предоставление жилья инвалидам, ветеранам Отечественной войны и проч. Тем не менее, проблема обманутых соинвесторов долевого строительства остается весьма существенной».
По мнению Елены Киселевой, к решению данного вопроса нужно подходить дифференцированно: «У города нет финансовых возможностей решить вопросы всех обманутых дольщиков. Нужно разделять дольщиков на две группы – либо это бизнес-проект, в который человек добровольно вступил, либо в такую ситуацию попали малоимущие граждане, вложившие в улучшение своих жилищных условий все свои средства, с привлечением ипотеки, государственных субсидий. Законодательная база для защиты таких граждан очень слабая. Профессиональное сообщество должно со всей серьезностью отнестись к разрешению таких случаев». По словам Елены Киселевой, площадка Общественной приемной очень эффективна для продвижения законодательных инициатив. «Нам бы хотелось профессиональных рекомендаций, которые мы могли бы продвигать для закрепления в законодательстве», - подчеркнула Елена Киселева.
Работа органов власти
Игорь Кокорев, заместитель председателя Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга рассказал на совещании о результатах работы своего ведомства в решении проблемы обманутых дольщиков. «Размер бюджетного строительства невелик по сравнению с потребностями очереди, на сегодняшний день в городе существуют различные механизмы «косвенной» поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий – субсидии, целевые программы. Если говорить о проблемах долевого участия, из десятков тысяч семей, которые в прошлом году получили содействие, лишь единичные случаи оказались в числе обманутых дольщиков. Эти случаи находятся на контроле, мы помогаем решить эти вопросы. В городе уже не первый год существует специальная комиссия, которая рассматривает проблемы дольщиков. За последний год было проведено 8 заседаний. Были рассмотрены 28 вопросов по строительству 21 объекта в городе», - сказал Игорь Кокорев.
По мнению Игоря Кокорева, мерами по борьбе с проблемой обманутых дольщиков, могут быть нормы, в соответствии с которыми Жилищный комитет согласует приобретение жилья за счет бюджетных средств, а именно - 70% готовность дома, сбор и проверка информации о законности деятельности застройщика.
По мнению Олега Островского, начальника управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга, проблему нужно разделить на несколько частей. «Есть две разные категории – строящиеся дома и дома, которые по каким-то причинам никогда построены не будут.
Пути решения здесь должны быть совершенно разные. Существует рабочая группа при правительстве Петербурга, которая решает вопросы завершения строительства. Остальными случаями занимается специальная комиссия. За 3 года комиссия рассмотрела 537 вопросов. Многим помогли, многим – нет, потому что есть ограничения в законодательстве».
По словам Олега Островского, в соответствии с 214-ФЗ в городе работает 84 организации на 145 объектах. «Это даже не половина. Мы их проверяем, договоры долевого участия регистрируется в ФРС. Есть категории застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Например, ЖСК. Нужно решать проблемы дольщиков, которые сегодня уже есть. И вторая задача – не позволять возникновения таких ситуаций в дальнейшем. Мое личное мнение – без частичного привлечения бюджетных средств эту проблему полностью не разрешить», - считает Олег Островский.
СРО в ответе
Сергей Зимин задал собравшимся вопрос о том, возможно ли решение вопроса дольщиков посредством использования компенсационных фондов саморегулируемых организаций в сфере строительства. «Финансовое участие СРО в решении вопросов дольщиков – нереально. Здесь может идти речь только о создании специализированных СРО в инвестиционно-строительной сфере», - считает Юрий Курикалов, эксперт аппарата полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.
«Если мы рассматриваем деятельность СРО относительно 214-ФЗ, то, прежде всего нужно отметить, что такого вида деятельности как отношения «заказчик»-«застройщик» нет. Мы не выдаем допуск на ведение такого вида бизнеса, - пояснил Владимир Кобзаренко, директор СРО НП «Строители Ленинградской области». - СРО занимается контролем качества, безопасности строительства, но не имеет права вмешиваться в хозяйственные, договорные взаимоотношения между своим партнером и другим лицом. Если ставить вопрос о том, что компенсационный фонд нужно «повернуть» на реализацию проблем дольщиков, так мы только поощрим тех, кто обманывает. С другой стороны нужно возрождать профессиональную службу заказчиков (застройщиков) иначе, если заказчик не строительная компания, то не ясно, чем он руководствуется при работе, ведь на нем исполнение 214-ФЗ».
«Строители, входящие в СРО понимают, что само наличие обманутых дольщиков – это удар по рынку, - отметил Алексей Белоусов, вице-президент НП СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга». - Поэтому наше строительное сообщество выступило с инициативой принять закон о фонде страхования вкладов дольщиков, который фактически повторяет закон о страховании вкладов населения в банках. Но, к сожалению, пока этот законопроект тормозится». Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, предложил в принципе уйти при строительстве жилых домов от долевой схемы, а вести продажи только готовых объектов.
Определиться с понятиями
По мнению Павла Созинова, председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости, решение вопроса серьезно усложняет отсутствие четкого определения понятия застройщик в законодательстве. «Кто такой застройщик – строитель или финансист? В настоящее время законодатель не дает однозначного толкования на этот счет. Никаких дифференциаций в подходах между кажущимися однокоренными словами «строитель» и «застройщик» нет. Не удалось и создать единый механизм привлечения и расходования финансовых средств, уйти от прослойки посредников. Не внятность механизмов ЖСК и жилищных сертификатов позволили легализовать схемы ухода от исполнения требований 214-ФЗ. Систему жилищных кооперативов стали применять именно в тот момент, когда государство начало принуждать застройщиков работать в соответствии с 214-ФЗ. Зачастую мы имеем целую пирамиду разных ООО и ЖСК, которые по факту являются аффилированными лицами. Наше предложение – регламентировать эти понятия, институализировать всех тех субъектов предпринимательства, о которых идет речь. Ведь до сих пор поступают предложения – последние обсуждаемые в ГД поправки в ФЗ-214 касаются именно этого – законодатели пытаются связать понятие «гарантий по договорам долевого участия» и «саморегулирование», т.е. «инвестиционные» и «строительные» процессы в единый гибрид. По словам Павла Созинова, в законодательстве также нет четко прописанных регламентов работы ЖСК (при этом около 25% строек сегодня ведется посредством этого института), в 214-ФЗ не отражена роль различных посредников, в том числе инвесторов, при реализации квартир (через агентства недвижимости продается не менее 25% строящихся квартир), а также не прописаны особенности применения бартерных сделок, «доля которых в период кризиса составляет – 75-80%». Законодательно не оформлены проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков, передачи недостроенного объекта ЖСК или иному застройщику.
«Предложений много, а ясности в решении вопроса они не добавили», - подвел итоги совещания Сергей Зимин. Было решено разработать и направить предложения по устранению проблемы от всех заинтересованных сторон до 15 марта. Первое заседание Экспертного совета по правовым вопросам Координационного совета будет посвящено именно проблемам в долевом строительстве и выработке законодательных инициатив.
В заключение встречи Сергей Зимин поздравил с десятилетним юбилеем коллектив газеты «Строительный Еженедельник» и вручил директору издательства «Строй-Пресс» Инге Удаловой памятную грамоту.
Дарья Литвинова
В Санкт-Петербурге и Ленобласти насчитывается уже больше десятка проектов индустриальных парков. Однако эксперты уверяют, что будет востребована лишь треть из них.
Сейчас в городе и области развивается 16 проектов индустриальных парков (ИП), которые находятся на разных стадиях реализации. Их общая площадь составляет более 1,2 тыс. га. Крупнейшие из них – это проекты Greenstate финской компании YIT, «Марьино» от «ВТБ Капитал», «Дони-Верево» от «СТАРТ Девелопмент», а также строящийся на бюджетные деньги ИП «Ингрия». По оценкам Михаила Тюнина, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg, для Санкт-Петербурга такое количество индустриальных площадей не нужно – востребовано из них будет не более 30-35%.
Идеи создания инженерно подготовленных площадок для открытия производства начали появляться в 2006-2007 годах. Тогда была разработана федеральная программа «Создание технопарков в сфере высоких технологий», в рамках которой регионы получали субсидии, и стали появляться первые частные инвесторы. На период кризиса программа была заморожена, а большинство частных проектов приостановлено. Сейчас программа продлена до 2014 года, а из федерального бюджета выделено почти 7 млрд рублей на развитие индустриальных парков по всей стране. Петербургскому проекту ИП «Ингрия» из них достанется около 0,5 млн рублей.
Проект технопарка «Ингрия» развивается с 2006 года за счет бюджетных средств. По мнению генерального директора парка Ирины Калашниковой, ведущие мировые ИТ-компании пока не готовы инвестировать собственные средства в капитальное строительство. Они отдают предпочтение аренде необходимых площадей.
По мнению специалиста, для того чтобы ускорить процесс создания подобных объектов, необходимы изменения в действующем законодательстве. «До сих пор не принято окончательное решение о предоставлении инвесторам, участвующим в создании технопарков, тех же налоговых льгот, что и резидентам «Сколково». В частности, отчисления в фонд оплаты труда для последних составляют 14% вместо 34%», – подсчитала Ирина Калашникова.
«Основной движущей силой развития индустриальных парков является устойчивый спрос на качественные производственные площадки со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности», – считает Михаил Тюнин. Покупая участок в индустриальном парке, по сути, компания приобретает в собственность земельные участки выбранной площади и формы с пакетом градостроительной документации и полным набором мощностей по всем видам инженерных сетей (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение).
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется от 45 до 150 USD за
По мнению Михаила Тюнина, несмотря на большое число существующих проектов индустриальных парков, в ближайшие годы девелоперы продолжат вкладывать деньги в этот сегмент рынка. Компания Knight Frank St Petersburg сейчас консультирует один из таких проектов, который будет выведен на рынок в 2012 году – индустриальный парк «Звезда». «Девелоперы нередко сталкиваются с трудностями в рамках реализации подобных проектов (длительные процедуры согласования, обеспечение коммуникациями, привлечение резидентов и др.), но их интерес к этому сегменту рынка не пропадает. Во многом это происходит потому, что индустриальный парк остается новым продуктом на рынке недвижимости России, и каждый девелопер старается найти свой секрет успеха в этом сегменте», – уверен Михаил Тюнин. Однако в период до 2017 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти будут активно развиваться не более 3-4 таких объектов. Положительную роль может сыграть политика городских властей по развитию промышленности, выводу предприятий из центра города, а также привлечению прогрессивных производителей, у которых есть планы по развитию в регионе.
Мария Яцко