Стратегия и практика
35 кв. м на человека – к такому показателю обеспеченности жильем должен прийти Петербург через 15 лет согласно «Стратегии-2030».
Причем таким объемам строительства должны соответствовать социальная и транспортная инфраструктуры. Ключевые параметры актуализации Стратегии обсудили в режиме открытого диалога бизнес и администрация города.
В 2014 году правительство Петербурга приняло ключевой документ – «Стратегия-2030». Перед городом в настоящее время стоит задача по актуализации и формированию детального плана реализации стратегии, одна из целей которой – обеспечение стабильного улучшения качества жизни горожан и повышение глобальной конкурентоспособности Санкт-Петербурга.
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга в августе текущего года провел среди ведущих строительных компаний Петербурга анкетирование. Собранные Комитетом данные были проанализированы и обобщены в проекте Меморандума. Стратегическая сессия «Актуализация «Стратегии-2030»: открытый диалог бизнеса и власти», состоявшаяся в Смольном в конце сентября, стала логическим продолжением проведенного по инициативе Комитета анкетирования. В рамках открытого диалога эксперты обсудили основные положения Меморандума и выдвинули предложения по актуализации «Стратегии-2030».
Партнерами мероприятия выступили газета «Строительный Еженедельник» и Клуб лидеров. Стратегическую сессию модерировали Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
Показатели для будущего
Взгляд Комитета по градостроительству и архитектуре на территориальные и градостроительные особенности развития рынка жилья в Петербурге представил участникам сессии Сергей Колбунов, начальник отдела информационного обеспечения КГА. Новый Генплан на период до 2043 года, работа над которым сейчас активно ведется, будет разработан на основании «Стратегии-2030» и других документов территориального планирования, прежде всего – Концепции совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и Ленобласти, отметил Сергей Колбунов. Он сообщил, что Комитет последовательно реализует стратегию повышения качества городской среды, одной из важных составляющих которой является обеспеченность объектами социнфраструктуры. Комитет проанализировал фактические данные, сравнил их с нормативами градостроительного проектирования и сформировал перечень объектов, необходимых для устранения дефицита (см. график). «Эта работа ведется как в отношении детских садов, школ и объектов здравоохранения, так и парковок, инженерных сетей и зон зеленых насаждений. В будущем предполагается этот анализ проводить постоянно и использовать в онлайн-режиме профильными ведомствами при принятии тех или иных градостроительных решений», – заключил эксперт КГА.
Как сообщил заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Дмитрий Синкин, в «Стратегии-2030» при определении обеспеченности комфортной жизни горожан за основу взят европейский показатель – 35 кв. м жилой площади на человека. «Это достаточно амбициозная цифра. Сегодня этот показатель не превышает 23-24 кв. м, – подчеркнул Дмитрий Синкин. – За следующие 15 лет необходимо как минимум в два раза увеличить ежегодный объем ввода жилья – с 3,5 млн до 7 млн. кв. м. Это трудновыполнимая задача. Вероятно, этот показатель нуждается в существенной корректировке».
По словам эксперта Комитета по инвестициям, опрос застройщиков показал, что их инвестиционные планы постепенно смещаются от районов вдоль КАД в сторону территорий «Серого пояса», а при оценке успешности проектов рынка жилой недвижимости превалирует не ценовой показатель, а качество земельного участка, транспортная и социальная обеспеченность объектов. «Дефицит социальных объектов (примерно 300) предполагается устранить путем заключения между городом и застройщиками инвестиционных соглашений. Таких соглашений на период до 2030 года уже заключено примерно на 200 объектов, еще 60 заложено в адресно-инвестиционную программу и планируется построить за счет бюджета города, – сообщил Дмитрий Синкин. – Кроме того, этот дефицит можно устранить за счет заключения с застройщиками концессионных соглашений. Подобные проекты уже есть. Например, поликлиника в пос. Славянка».
По результатам анкетирования застройщиков, средняя себестоимость строительства определена в 67 тыс. рублей за кв. м (см. таблицу), что включает в себя затраты на земельный участок, само строительство и обеспечение жилого комплекса инфраструктурой. «В этом мы видим определенный резерв, учитывая, что с начала 2017 года вступают в силу изменения в закон №214-ФЗ, позволяющие относить на себестоимость объекты инфраструктуры», – прокомментировал эксперт.
Также, по его мнению, при формировании детального плана реализации Стратегии нельзя забывать о ресурсе ипотечного кредитования и вкладе малого и среднего бизнеса в развитие строительной сферы. «Увеличению доли малого и среднего предпринимательства способствует предоставление объектов недвижимости через механизм концессии либо посредством передачи в доверительное управление. Речь идет прежде всего об арендном жилье», – пояснил Дмитрий Синкин. Он также упомянул об
административных барьерах, работу над снижением которых постоянно ведет правительство города, и о наиболее действенной схеме работы с застройщиками – принципе «единого окна». Завершая свое выступление, Дмитрий Синкин анонсировал ежегодную премию «Инвестор года», результаты которой будут подведены в октябре, и пригласил всех желающих подать заявки к участию.
Ближе к действительности
Данные исследования, представленные Комитетом, прокомментировали застройщики.
Генеральный директор ЗАО «ГК «Эталон» Вячеслав Заренков подчеркнул, что для развития крупного мегаполиса необходимы четыре фактора: город должен иметь градостроительный план развития, план развития дорожной и инженерной инфраструктуры, понятный бюджет для создания этой инфраструктуры и стабильное правовое поле, не меняющее правила игры для бизнеса. «В Петербурге есть генплан, но в нем немало территорий, для которых функция определена по существующему на данный момент назначению, а жизнь идет вперед, и появляется необходимость менять функциональное назначение территорий. А это сегодня сверхдлительный процесс, тормозящий реализацию задуманных проектов», – констатировал Вячеслав Заренков и предложил городу дать бизнесу еще один шанс внести свои предложения и изменения в генплан в части функционального зонирования территорий.
Предоставить возможность бизнесу работать в стабильном и не изменяющемся постоянно правовом поле – одно из обязательных условий успешной реализации инвестиционных проектов, а значит, и развития города в целом, считает Вячеслав Заренков. «Согласно данным нашего собственного исследования, для удовлетворения спроса на квартиры в Петербурге нужно строить не менее 4 млн кв. м в год, а сегодня на рынок выводится ежегодно около 2 млн кв. м – спрос опережает предложение, что будет стимулировать рост цен. По нашим оценкам, он будет составлять 10-12% в год», – спрогнозировал ситуацию Вячеслав Заренков.
Вопросы обеспечения застраиваемых территорий транспортной инфраструктурой, создание новых рабочих мест для строящихся кварталов, реновации уже застроенных территорий город и бизнес должны решать вместе, в рамках ГЧП, а не перекладывать эти проблемы на застройщиков, считает генеральный директор ГК «Эталон».
По поводу сокращения административных барьеров Вячеслав Заренков заметил, что Петербург имеет уникальную возможность одним из первых перейти на электронное согласование всей разрешительной документации. «Проект можно согласовать за 2-3 месяца, исключив коррупционную составляющую. Сейчас у нас это занимает три года», – посетовал господин Заренков.
Данные исследования Комитета он посчитал несколько оторванными от действительности, а по некоторым параметрам – заниженными в разы. «Комитет оценил себестоимость строительства в 67 тыс. рублей за кв. м, но в этих расчетах не учтены многие затраты компаний. Например, коммерческие расходы на продажу недвижимости составляют минимум 6% (5-6 тыс. рублей на кв. м), затраты на заемные деньги – еще 10% (8-12 тыс. рублей на кв. м), накладные расходы компаний – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м) и налог на прибыль, за счет которой возводятся социальные объекты – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м). Итого набирается «неучтенных» 30-35 тыс. рублей на кв. м. Компаниям практически ничего не остается на развитие и приобретение новых проектов. Чтобы сохранить темпы ввода жилья, мы должны ежегодно приобретать новые проекты, а это значит, что 20-25 тыс. рублей на кв. м необходимо направлять на эти цели. Желание городских властей решить социальные проблемы исключительно за счет застройщиков приведет к коллапсу строительной отрасли», – предупредил Вячеслав Заренков и напомнил, что основной причиной банкротства печально известного СУ-155 явилась чрезмерная социальная нагрузка компании.
«Заявленная застройщиками цена продажи в 100 тыс. рублей за кв. м – тоже выглядит лукавой, – заметил Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Она получится если, проще говоря, сложить между собой Девяткино и Крестовский остров. Большая часть проектов сегодня реализуется в сегменте эконом-класса, который и близко не достигает параметров 100-120 тыс. за кв. м».
Эдуард Тиктинский, президент инвестиционно-строительного холдинга RBI, согласился с мнением Вячеслава Заренкова: «Говоря об экономике проектов, мы должны анализировать проекты комплексного освоения территорий с уровнем продаж не менее 80-85 тыс. рублей за кв. м. Если брать за основу меньшие параметры, возникает очень грустная статистика. Такие компании работают себе в убыток или на грани рентабельности, в чем никто из участников этого рынка – строителей, дольщиков и городских властей, думаю, не заинтересован. Если Комитет по инвестициям взял на себя задачу разобраться с себестоимостью возводимых метров, то мы готовы помочь в этом. Как публичная компания, мы не прячем свои расчеты. Отмечу, что работая в основном в сегменте комфорт-класса, мы не рассматриваем проекты ниже 100 тыс. рублей за кв. м, при этом закладываем доходность не более 10%», – сообщил Эдуард Тиктинский.
Говоря о развитии «Серого пояса», президент RBI указал на необходимость содействия в том, чтобы владельцы промпредприятий не могли наложить безосновательное «вето» на реализацию таких проектов: «Необходимо ввести требование к сокращению санитарных зон внутри таких предприятий, чтобы снять излишние притязания их собственников. Создавать проекты планировки для таких территорий, чтобы можно было внятно просчитать экономику проектов. И развивать технопарки, в которые промышленные предприятия могли бы переезжать, освобождая территорию для редевелопмента».
Генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев поддержал коллег и, в свою очередь, отметил, что возможности платежеспособного спроса населения далеко не безграничны: «Необходимость закладывать в цену «квадрата» затраты на инфраструктуру отсекает из всего объема спроса львиную долю граждан, которые могли бы улучшить свои жилищные условия. Платежеспособность населения в силу общеэкономических причин сейчас падает, и чтобы нивелировать эту тенденцию, нужны конкретные меры. Если это задача стратегического планирования, вряд ли речь может идти о каком-то резерве в бюджете застройщиков. Только город может и должен планировать и создавать крупные, опорные объекты инфраструктуры, которые стали бы драйверами развития целых территорий. Нужно разделять ту инфраструктуру, которую бизнес может создавать в рамках своих проектов, и инфраструктуру общегородского или районного значения».
«Не уверена в том, что поправки в генплан и другие основополагающие документы нужно принять однажды и навсегда, – прокомментировала вопрос стабильности правового поля Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения». – Город живет и развивается, нужно думать о том, как сделать эти документы более гибкими. Но никто не говорит о том, что делать это нужно так, как сейчас – останавливать весь инвестиционный процесс, полностью переписывая нормативы. Может быть, стоит рассматривать и делать объектом кардинальных преобразований отдельные территории».
По мнению директора по маркетингу ОАО «КБ ВиПС» Михаила Бимона, в уточнении и конкретизации нуждается само понятие «комфортная среда для проживания». «Выражается ли оно в количестве «квадратов» на человека? Думаю, что не только. Отсюда и стоит формулировать положения всех градостроительных документов и концепций развития, в том числе и «Стратегии-2030», – считает господин Бимон. При этом Алиса Тимошина, генеральный директор ООО «Город 22», представлявшая на мероприятии
сообщество урбанистов, обратила внимание собравшихся, что, например, в Лондоне показатель обеспеченности жильем составляет 28 кв. м на человека, и логика определения комфортной городской среды не должна основываться только на этом показателе.
Рычаги поддержки
Немаловажное значение для поддержания платежеспособного спроса населения оказывает ипотека. Сегодня рынок ипотеки переживает очередной подъем, объемы кредитования растут. Советник председателя Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк по Санкт-Петербургу Татьяна Логинова, однако, заметила, что в России в отличие от ряда европейских стран объем выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП составляет всего примерно 5%, а в Великобритании, например, это соотношение превышает 80%. «Больше всего сделок с ипотекой заключается на объекты эконом-класса, при этом в сегменте комфорт-класса их количество не столь значительно, банкам здесь есть над чем работать. Это другой клиент, он не просто дольщик, приобретающий свое основное жилье, а инвестор с серьезным капиталом. Нужно создавать для таких клиентов специальные ипотечные программы», – сделала вывод Татьяна Логинова.
В рамках стратегической сессии эксперты также затронули тему инструментов ГЧП. Руководитель практики недвижимости и строительства ООО «Максима Лигал» Константин Бойцов заметил, что сегодня законодательство о ГЧП дает возможность не только публичному, но и частному партнеру выступать инициатором ГЧП-проекта, однако соцобъекты в силу своей специфики не представляют большого интереса для инвестора, в отличие, например, от объектов транспортной инфраструктуры. По мнению Сергея Спасенова, руководителя филиала ООО «Пепеляев Групп», члена Исполнительного комитета Санкт-Петербургской Международной Бизнес-ассоциации (СПИБА), сегодня государство снимает с себя все больше рисков и все меньше оставляет прав инвестору: «Мы платим достаточно налогов, чтобы государство обеспечило нас инфраструктурой. Можно навесить на бизнес все что угодно, но потом не сетовать на отсутствие инвестиционной активности».
Чтобы создавать комфортную городскую среду, нужно грамотно ее проектировать и внятно регулировать, считает Михаил Голубев, генеральный директор ООО «Северо-Западная строительная корпорация». «Город очень быстро меняется, необходимо создать динамическую модель генплана, задать структуру, которая бы позволяла решать вопросы в интерактивном режиме, быстро и четко оптимизировать настройки в интересах жителей города, – рассуждает Михаил Голубев. – Если крупный бизнес еще в силах внести поправки в такие основополагающие документы, то средний и малый бизнес вовсе не участвует в их обсуждении. А ведь Генплан и ПЗЗ крайне важны для работы малого и среднего бизнеса. В комиссии по землепользованию и застройке их представители должны обязательно присутствовать».
«Действительно, взаимоотношения между девелоперами и городом простыми не назовешь, – констатировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости ООО Colliers International. – Но таковы реалии сегодняшнего дня. Очевидно, что мощнейшим инструментом поддержки рынка сейчас является доступная ипотека. Если ее условия будут благоприятными в дальнейшем, рынок будет жить. Ожидая внешней поддержки, девелоперам не стоит забывать о своем продукте: повышать качество строительства в целом, инженерных и планировочных решений в частности, насыщать проекты дополнительными опциями».
Совет по сохранению культурного наследия Петербурга в очередной раз не пришел к согласию с Группой ЛСР по поводу судьбы «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а. Застройщик предложил компромиссный вариант реконструкции объекта с сохранением части фасада здания, но градозащитников он не устроил. В итоге, решение вопроса отложено на два месяца.
Судьба «блокадной» подстанции №11 на набережной Фонтанки, д. 3а в очередной раз стала предметом обсуждения Совета по сохранению культурного наследия Петербурга. Во время заседания Сергей Макаров, председатель КГИОП, сообщил, что имеются два решения Совета, которые противоречат друг другу. Первое было принято в 2009 году и говорит о том, что здание «блокадной» подстанции является рядовой постройкой 1930-х годов в стиле конструктивизма, а потому на его месте можно реализовать проект гостиницы, ранее разработанный ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Но в 2013 году на рассмотрение КГИОП поступил акт по результатам государственной историко-культурной экспертизы объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия «Тяговая подстанция № 11 (Центральная)», проведенной по заказу Петербургского отделения ВООПИиК. В связи с чем, в 2014 году распоряжением КГИОП этот объект был отнесен к выявленным объектам культурного наследия. В таких условиях реализация проекта гостиницы Группой ЛСР стала невозможна.
На прошедшем заседании инвестор предложил членам Совета рассмотреть новый – компромиссный вариант реконструкции подстанции. Он предполагает, что часть фасада подстанции будет сохранена. По мнению Юрия Земцова, автора данного проекта, генерального директора ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», здание подстанции № 11 «Центральная» является градостроительной ошибкой, а не редким образцом архитектуры. По его мнение, память о ней как историческом объекте нужно сохранить, но для этого можно оставить стену здания, а не весь объект целиком.
Мнения членов Совета по поводу данного проекта разошлись. Так, архитектор Никита Явейн пояснил, что данная территория в 1930-х гг. была застроена нежилыми двух- и трехэтажными зданиями, представляющими собой хозяйственные строения. По его мнению, сегодня эта локация вызывает «неоднозначные чувства», а здание подстанции не представляет архитектурной ценности.
Со своей стороны Александр Кононов, заместитель руководителя Петербургского отделения ВООПИиК, подчеркнул, что в рассматриваемом объекте главная ценность историческая, а не архитектурная. Он отметил, что в 8 марта 1942 года одновременно были введены в действие все три подстанции (№11, №15, №20), однако именно «Центральная» подстанция обеспечила током знаменитый трамвай, прошедший по Невскому. По словам Кононова, можно приспособить здание подстанции для современного использования, например, цирк, расположенный по соседству, мог бы разместить здесь свои административные службы.
Архитектор и блокадник Борис Николащенко предложил еще один вариант решения проблемы – доработать проект Юрия Земцова и оставить не только вертикальную стенку, но и горизонтальную часть здания, таким образом, сохранится конструктивистский образ подстанции.
В череде почти трехчасовых споров и рассуждений, взаимных обвинений и вопросов точку поставил вице-губернатор Игорь Албин, который заявил, что вопрос сложный, не все документы понятны, да и технического обследования объекта нет. Более того, из 45 членов Совета по сохранению культурного наследия на заседании присутствовали всего 23, а принимать такое ответственное решение в урезанном составе не правильно. В итоге, чиновник дал два месяца на то, чтобы КГИОП определил предмет охраны, провел обследование технического здания блокадной подстанции, выяснил правовые аспекты уже проведенной экспертизы.
Борис Мурашов, заместитель генерального директора Группы ЛСР, после заседания сообщил журналистам, что компания пока не будет предпринимать никаких шагов, а все-таки дождется окончательного решения властей. Однако идея сохранить помимо вертикальной стены еще и горизонтальные элементы, по его мнению, не реальна, так как серьезно пострадает коммерческая составляющая проекта.
Напомним, что если контракт с Группой ЛСР будет расторгнут, то Смольный должен будет возместить инвестору 400 млн рублей, которые по договору с городом он потратил на обновление электросетевой инфраструктуры «Горэлектротранса».
Кстати
По программе КГИОП организовано выполнение государственных историко-культурных экспертиз по четырем тяговым подстанциям: «Клинская» (№15) на Можайской ул., д. 19, лит. А, «Василеостровская» (№20) на 6-й линии В.О., д. 37, к.2, лит. А, «Тяговая подстанция ленинградского трамвая им. Урицкого» (№3) на Дегтярном пер., д. 5, лит. А и «Тяговая подстанция им. 25 октября» (№5) на Большой Подъяческой ул., д. 27, лит. А. Экспертиза должна быть закончена до конца 2015 года.
На прошлой неделе Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга (КРТИ) подвел итоги своей работы за девять месяцев 2015 года. Как рассказал председатель комитета Сергей Харлашкин, всего объем средств ведомства на 2015 год составляет 47 млрд рублей, в том числе более 28 млрд рублей – это деньги, предусмотренные адресно-инвестиционной программой (АИП). По словам чиновника, освоение АИП за девять месяцев 2015 года составило всего 45%, а по данным на начало ноября, «подросло» до 51%.
«Половина плана», по словам Сергея Харлашкина, связана с тем, что отчетный период по сдаче объектов дорожной инфраструктуры происходит в конце года. Сейчас активно происходит предъявление выполненных работ и оплата по ним, добавил он. «Более высоким показателям препятствовали следующие факторы: финансовая несостоятельность и процедура банкротства некоторых подрядчиков (самое крупное – «Мостоотряда-19»), низкие темпы проведения работ некоторыми подрядчиками по той же причине, отсутствие разрешения на строительство по ряду объектов», – прокомментировал Сергей Харлашкин.
Всего за девять месяцев 2015 года было открыто движение на 11 новых объектах, в том числе Петербургское шоссе на участке от автомобильной дороги М-20 до выставочного комплекса «ЭкспоФорум», Зеленогорское шоссе на участке от города Зеленогорск, 14-й Каменноостровский мост, стенка наб. реки Фонтанки, развязка Пискаревского пр. с пр. Непокоренных и др.
Представители КРТИ говорят о том, что программа по ремонту дорог Петербурга, рассчитанная на 2015-2020 годы, будет провалена из-за недоремонта дорог, вызванного сокращением объемов финансирования. Об этом сообщил Сергей Морозов, директор СПб ГКУ «Дирекция транспортного строительства».
Как ранее писал «Строительный Еженедельник», КРТИ составил проект АИП текущего ремонта дорог на 2016 год объемом 2,9 млрд рублей, что является довольно низким финансированием за последние четыре года. Для сравнения, на эти цели в 2015 году было направлено 3,3 млрд, в 2014 году – 4,8 млрд, а в 2013 году – 6,5 млрд рублей. КРТИ попросил увеличить в несколько раз объемы финансирования текущего ремонта городских дорог – до 7,1 млрд рублей. Однако губернатор Георгий Полтавченко эту заявку не одобрил, отметив на одном из заседаний правительства Петербурга, что дороги в городе находятся в «неплохом состоянии», а все свободные средства надо направлять на объекты капстроительства.
В итоге, по словам Сергея Морозова, снижение финансирования приведет не только к срыву государственной программы Петербурга на 2015-2020 годы, но и с учетом годового износа дорожных покрытий к увеличению процента дорог с ямами. Сергей Морозов отметил, что постоянный недоремонт недопустим при условии проведения чемпионата мира по футболу.
Алексей Палин, депутат ЗакСа Петербурга, отметил, что по результатам мониторинга, который постоянно проводят депутаты, КРТИ действительно не хватает финансирования по ряду объектов. «Если вспомнить постановление правительства о госпрограммах, то там сказано, что к 2020 году необходимо снизить уровень ненормативного состояния дорог с 35 до 15%. Но мы видим, что этого не произойдет, потому что уменьшается финансирование. КРТИ подал заявку на увеличение финансирования, но она вряд ли будет удовлетворена, особенно учитывая тяжелую экономическую ситуацию. Исходя из этого, получается, что необходимо более вдумчиво подходить к распределению выделенных средств, с большей тщательностью их осваивать», – заключил Алексей Палин.
Кстати:
В 2015 году бюджет Дирекции транспортного строительства составил 26,8 млрд рублей. По состоянию за девять месяцев 2015 года он исполнен на 43% от годового плана, или на 11,5 млрд рублей. Программа текущего ремонта дорог выполнена на 98%. Отставание есть по статье «Дорожное хозяйство», которая освоена только на 39%.