Стратегия и практика
35 кв. м на человека – к такому показателю обеспеченности жильем должен прийти Петербург через 15 лет согласно «Стратегии-2030».
Причем таким объемам строительства должны соответствовать социальная и транспортная инфраструктуры. Ключевые параметры актуализации Стратегии обсудили в режиме открытого диалога бизнес и администрация города.
В 2014 году правительство Петербурга приняло ключевой документ – «Стратегия-2030». Перед городом в настоящее время стоит задача по актуализации и формированию детального плана реализации стратегии, одна из целей которой – обеспечение стабильного улучшения качества жизни горожан и повышение глобальной конкурентоспособности Санкт-Петербурга.
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга в августе текущего года провел среди ведущих строительных компаний Петербурга анкетирование. Собранные Комитетом данные были проанализированы и обобщены в проекте Меморандума. Стратегическая сессия «Актуализация «Стратегии-2030»: открытый диалог бизнеса и власти», состоявшаяся в Смольном в конце сентября, стала логическим продолжением проведенного по инициативе Комитета анкетирования. В рамках открытого диалога эксперты обсудили основные положения Меморандума и выдвинули предложения по актуализации «Стратегии-2030».
Партнерами мероприятия выступили газета «Строительный Еженедельник» и Клуб лидеров. Стратегическую сессию модерировали Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник».
Показатели для будущего
Взгляд Комитета по градостроительству и архитектуре на территориальные и градостроительные особенности развития рынка жилья в Петербурге представил участникам сессии Сергей Колбунов, начальник отдела информационного обеспечения КГА. Новый Генплан на период до 2043 года, работа над которым сейчас активно ведется, будет разработан на основании «Стратегии-2030» и других документов территориального планирования, прежде всего – Концепции совместного градостроительного развития Санкт-Петербурга и Ленобласти, отметил Сергей Колбунов. Он сообщил, что Комитет последовательно реализует стратегию повышения качества городской среды, одной из важных составляющих которой является обеспеченность объектами социнфраструктуры. Комитет проанализировал фактические данные, сравнил их с нормативами градостроительного проектирования и сформировал перечень объектов, необходимых для устранения дефицита (см. график). «Эта работа ведется как в отношении детских садов, школ и объектов здравоохранения, так и парковок, инженерных сетей и зон зеленых насаждений. В будущем предполагается этот анализ проводить постоянно и использовать в онлайн-режиме профильными ведомствами при принятии тех или иных градостроительных решений», – заключил эксперт КГА.
Как сообщил заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Дмитрий Синкин, в «Стратегии-2030» при определении обеспеченности комфортной жизни горожан за основу взят европейский показатель – 35 кв. м жилой площади на человека. «Это достаточно амбициозная цифра. Сегодня этот показатель не превышает 23-24 кв. м, – подчеркнул Дмитрий Синкин. – За следующие 15 лет необходимо как минимум в два раза увеличить ежегодный объем ввода жилья – с 3,5 млн до 7 млн. кв. м. Это трудновыполнимая задача. Вероятно, этот показатель нуждается в существенной корректировке».
По словам эксперта Комитета по инвестициям, опрос застройщиков показал, что их инвестиционные планы постепенно смещаются от районов вдоль КАД в сторону территорий «Серого пояса», а при оценке успешности проектов рынка жилой недвижимости превалирует не ценовой показатель, а качество земельного участка, транспортная и социальная обеспеченность объектов. «Дефицит социальных объектов (примерно 300) предполагается устранить путем заключения между городом и застройщиками инвестиционных соглашений. Таких соглашений на период до 2030 года уже заключено примерно на 200 объектов, еще 60 заложено в адресно-инвестиционную программу и планируется построить за счет бюджета города, – сообщил Дмитрий Синкин. – Кроме того, этот дефицит можно устранить за счет заключения с застройщиками концессионных соглашений. Подобные проекты уже есть. Например, поликлиника в пос. Славянка».
По результатам анкетирования застройщиков, средняя себестоимость строительства определена в 67 тыс. рублей за кв. м (см. таблицу), что включает в себя затраты на земельный участок, само строительство и обеспечение жилого комплекса инфраструктурой. «В этом мы видим определенный резерв, учитывая, что с начала 2017 года вступают в силу изменения в закон №214-ФЗ, позволяющие относить на себестоимость объекты инфраструктуры», – прокомментировал эксперт.
Также, по его мнению, при формировании детального плана реализации Стратегии нельзя забывать о ресурсе ипотечного кредитования и вкладе малого и среднего бизнеса в развитие строительной сферы. «Увеличению доли малого и среднего предпринимательства способствует предоставление объектов недвижимости через механизм концессии либо посредством передачи в доверительное управление. Речь идет прежде всего об арендном жилье», – пояснил Дмитрий Синкин. Он также упомянул об
административных барьерах, работу над снижением которых постоянно ведет правительство города, и о наиболее действенной схеме работы с застройщиками – принципе «единого окна». Завершая свое выступление, Дмитрий Синкин анонсировал ежегодную премию «Инвестор года», результаты которой будут подведены в октябре, и пригласил всех желающих подать заявки к участию.
Ближе к действительности
Данные исследования, представленные Комитетом, прокомментировали застройщики.
Генеральный директор ЗАО «ГК «Эталон» Вячеслав Заренков подчеркнул, что для развития крупного мегаполиса необходимы четыре фактора: город должен иметь градостроительный план развития, план развития дорожной и инженерной инфраструктуры, понятный бюджет для создания этой инфраструктуры и стабильное правовое поле, не меняющее правила игры для бизнеса. «В Петербурге есть генплан, но в нем немало территорий, для которых функция определена по существующему на данный момент назначению, а жизнь идет вперед, и появляется необходимость менять функциональное назначение территорий. А это сегодня сверхдлительный процесс, тормозящий реализацию задуманных проектов», – констатировал Вячеслав Заренков и предложил городу дать бизнесу еще один шанс внести свои предложения и изменения в генплан в части функционального зонирования территорий.
Предоставить возможность бизнесу работать в стабильном и не изменяющемся постоянно правовом поле – одно из обязательных условий успешной реализации инвестиционных проектов, а значит, и развития города в целом, считает Вячеслав Заренков. «Согласно данным нашего собственного исследования, для удовлетворения спроса на квартиры в Петербурге нужно строить не менее 4 млн кв. м в год, а сегодня на рынок выводится ежегодно около 2 млн кв. м – спрос опережает предложение, что будет стимулировать рост цен. По нашим оценкам, он будет составлять 10-12% в год», – спрогнозировал ситуацию Вячеслав Заренков.
Вопросы обеспечения застраиваемых территорий транспортной инфраструктурой, создание новых рабочих мест для строящихся кварталов, реновации уже застроенных территорий город и бизнес должны решать вместе, в рамках ГЧП, а не перекладывать эти проблемы на застройщиков, считает генеральный директор ГК «Эталон».
По поводу сокращения административных барьеров Вячеслав Заренков заметил, что Петербург имеет уникальную возможность одним из первых перейти на электронное согласование всей разрешительной документации. «Проект можно согласовать за 2-3 месяца, исключив коррупционную составляющую. Сейчас у нас это занимает три года», – посетовал господин Заренков.
Данные исследования Комитета он посчитал несколько оторванными от действительности, а по некоторым параметрам – заниженными в разы. «Комитет оценил себестоимость строительства в 67 тыс. рублей за кв. м, но в этих расчетах не учтены многие затраты компаний. Например, коммерческие расходы на продажу недвижимости составляют минимум 6% (5-6 тыс. рублей на кв. м), затраты на заемные деньги – еще 10% (8-12 тыс. рублей на кв. м), накладные расходы компаний – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м) и налог на прибыль, за счет которой возводятся социальные объекты – еще 8% (7-8 тыс. рублей на кв. м). Итого набирается «неучтенных» 30-35 тыс. рублей на кв. м. Компаниям практически ничего не остается на развитие и приобретение новых проектов. Чтобы сохранить темпы ввода жилья, мы должны ежегодно приобретать новые проекты, а это значит, что 20-25 тыс. рублей на кв. м необходимо направлять на эти цели. Желание городских властей решить социальные проблемы исключительно за счет застройщиков приведет к коллапсу строительной отрасли», – предупредил Вячеслав Заренков и напомнил, что основной причиной банкротства печально известного СУ-155 явилась чрезмерная социальная нагрузка компании.
«Заявленная застройщиками цена продажи в 100 тыс. рублей за кв. м – тоже выглядит лукавой, – заметил Андрей Тетыш, председатель Совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). – Она получится если, проще говоря, сложить между собой Девяткино и Крестовский остров. Большая часть проектов сегодня реализуется в сегменте эконом-класса, который и близко не достигает параметров 100-120 тыс. за кв. м».
Эдуард Тиктинский, президент инвестиционно-строительного холдинга RBI, согласился с мнением Вячеслава Заренкова: «Говоря об экономике проектов, мы должны анализировать проекты комплексного освоения территорий с уровнем продаж не менее 80-85 тыс. рублей за кв. м. Если брать за основу меньшие параметры, возникает очень грустная статистика. Такие компании работают себе в убыток или на грани рентабельности, в чем никто из участников этого рынка – строителей, дольщиков и городских властей, думаю, не заинтересован. Если Комитет по инвестициям взял на себя задачу разобраться с себестоимостью возводимых метров, то мы готовы помочь в этом. Как публичная компания, мы не прячем свои расчеты. Отмечу, что работая в основном в сегменте комфорт-класса, мы не рассматриваем проекты ниже 100 тыс. рублей за кв. м, при этом закладываем доходность не более 10%», – сообщил Эдуард Тиктинский.
Говоря о развитии «Серого пояса», президент RBI указал на необходимость содействия в том, чтобы владельцы промпредприятий не могли наложить безосновательное «вето» на реализацию таких проектов: «Необходимо ввести требование к сокращению санитарных зон внутри таких предприятий, чтобы снять излишние притязания их собственников. Создавать проекты планировки для таких территорий, чтобы можно было внятно просчитать экономику проектов. И развивать технопарки, в которые промышленные предприятия могли бы переезжать, освобождая территорию для редевелопмента».
Генеральный директор УК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев поддержал коллег и, в свою очередь, отметил, что возможности платежеспособного спроса населения далеко не безграничны: «Необходимость закладывать в цену «квадрата» затраты на инфраструктуру отсекает из всего объема спроса львиную долю граждан, которые могли бы улучшить свои жилищные условия. Платежеспособность населения в силу общеэкономических причин сейчас падает, и чтобы нивелировать эту тенденцию, нужны конкретные меры. Если это задача стратегического планирования, вряд ли речь может идти о каком-то резерве в бюджете застройщиков. Только город может и должен планировать и создавать крупные, опорные объекты инфраструктуры, которые стали бы драйверами развития целых территорий. Нужно разделять ту инфраструктуру, которую бизнес может создавать в рамках своих проектов, и инфраструктуру общегородского или районного значения».
«Не уверена в том, что поправки в генплан и другие основополагающие документы нужно принять однажды и навсегда, – прокомментировала вопрос стабильности правового поля Ольга Морозова, генеральный директор ООО «Градостроительные решения». – Город живет и развивается, нужно думать о том, как сделать эти документы более гибкими. Но никто не говорит о том, что делать это нужно так, как сейчас – останавливать весь инвестиционный процесс, полностью переписывая нормативы. Может быть, стоит рассматривать и делать объектом кардинальных преобразований отдельные территории».
По мнению директора по маркетингу ОАО «КБ ВиПС» Михаила Бимона, в уточнении и конкретизации нуждается само понятие «комфортная среда для проживания». «Выражается ли оно в количестве «квадратов» на человека? Думаю, что не только. Отсюда и стоит формулировать положения всех градостроительных документов и концепций развития, в том числе и «Стратегии-2030», – считает господин Бимон. При этом Алиса Тимошина, генеральный директор ООО «Город 22», представлявшая на мероприятии
сообщество урбанистов, обратила внимание собравшихся, что, например, в Лондоне показатель обеспеченности жильем составляет 28 кв. м на человека, и логика определения комфортной городской среды не должна основываться только на этом показателе.
Рычаги поддержки
Немаловажное значение для поддержания платежеспособного спроса населения оказывает ипотека. Сегодня рынок ипотеки переживает очередной подъем, объемы кредитования растут. Советник председателя Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк по Санкт-Петербургу Татьяна Логинова, однако, заметила, что в России в отличие от ряда европейских стран объем выданных ипотечных кредитов по отношению к ВВП составляет всего примерно 5%, а в Великобритании, например, это соотношение превышает 80%. «Больше всего сделок с ипотекой заключается на объекты эконом-класса, при этом в сегменте комфорт-класса их количество не столь значительно, банкам здесь есть над чем работать. Это другой клиент, он не просто дольщик, приобретающий свое основное жилье, а инвестор с серьезным капиталом. Нужно создавать для таких клиентов специальные ипотечные программы», – сделала вывод Татьяна Логинова.
В рамках стратегической сессии эксперты также затронули тему инструментов ГЧП. Руководитель практики недвижимости и строительства ООО «Максима Лигал» Константин Бойцов заметил, что сегодня законодательство о ГЧП дает возможность не только публичному, но и частному партнеру выступать инициатором ГЧП-проекта, однако соцобъекты в силу своей специфики не представляют большого интереса для инвестора, в отличие, например, от объектов транспортной инфраструктуры. По мнению Сергея Спасенова, руководителя филиала ООО «Пепеляев Групп», члена Исполнительного комитета Санкт-Петербургской Международной Бизнес-ассоциации (СПИБА), сегодня государство снимает с себя все больше рисков и все меньше оставляет прав инвестору: «Мы платим достаточно налогов, чтобы государство обеспечило нас инфраструктурой. Можно навесить на бизнес все что угодно, но потом не сетовать на отсутствие инвестиционной активности».
Чтобы создавать комфортную городскую среду, нужно грамотно ее проектировать и внятно регулировать, считает Михаил Голубев, генеральный директор ООО «Северо-Западная строительная корпорация». «Город очень быстро меняется, необходимо создать динамическую модель генплана, задать структуру, которая бы позволяла решать вопросы в интерактивном режиме, быстро и четко оптимизировать настройки в интересах жителей города, – рассуждает Михаил Голубев. – Если крупный бизнес еще в силах внести поправки в такие основополагающие документы, то средний и малый бизнес вовсе не участвует в их обсуждении. А ведь Генплан и ПЗЗ крайне важны для работы малого и среднего бизнеса. В комиссии по землепользованию и застройке их представители должны обязательно присутствовать».
«Действительно, взаимоотношения между девелоперами и городом простыми не назовешь, – констатировала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости ООО Colliers International. – Но таковы реалии сегодняшнего дня. Очевидно, что мощнейшим инструментом поддержки рынка сейчас является доступная ипотека. Если ее условия будут благоприятными в дальнейшем, рынок будет жить. Ожидая внешней поддержки, девелоперам не стоит забывать о своем продукте: повышать качество строительства в целом, инженерных и планировочных решений в частности, насыщать проекты дополнительными опциями».
Руководители муниципальных транспортных предприятий города жалуются на низкие тарифы за проезд.
Из-за сокращения субсидий, отмечают они, получаемых доходов не хватает сейчас на модернизацию и закупку новой техники, и этот год становится особо критичным.
На прошлой неделе в автобусном парке № 6 руководители городских транспортных предприятий и чиновники профильных комитетов провели заседание круглого стола, посвященное регулированию тарифов за проезд. В его рамках представители всех организаций отметили растущую убыточность своей деятельности, обусловленную сокращением дотаций из Смольного.
Первый заместитель директора ГУП «Петербургский метрополитен» Евгений Козин напомнил, что с нового года стоимость проезда в метро повысилась до 35 рублей, однако реальная себестоимость поездки составляет 41 рубль. «Льготные категории граждан, горожане, пользующиеся «Подорожником», платят и того меньше. Если в 2004 году доходы от выручки покрывали 90% расходов предприятия, то сейчас этот показатель только 64%», – отметил он.
Также Евгений Козин добавил, что у метрополитена значительно выросли расходы на меры по обеспечению безопасности. В частности, в прошлом году были установлены стационарные рамки металлоискателей.
Директор СПб ГУП «Горэлектротранс» Василий Остряков также пожаловался на серьезные экономические проблемы на предприятии из-за недополучаемых доходов. Он сообщил, что полная себестоимость билета на трамвай составляет сейчас 39 рублей. Поэтому денег на многое не хватает. Усугубило критическую ситуацию удорожание электроэнергии, которое составило более 20%.
«В Петербурге 520 км путей. Из них 200 км находятся в просроченном ремонте. 30 км и вовсе за гранью допустимой безопасной эксплуатации. Изношенность трамвайного парка составляет 60%. Чтобы полностью заменить транспорт, необходимо закупать по 25 трамваев до 2025 года. Но пока на это нет средств ни у нас, ни у города», – подчеркнул он.
Аналогичная ситуация и у «автобусников». Как отметил генеральный директор ГУП «Пассажиравтотранс» Андрей Лызин, реальная себестоимость проезда в муниципальных автобусах составляет 37 рублей. Разницу с действующей стоимостью билета частично покрывают субсидии из городского бюджета. Однако в этом году их существенно сократили. «Частные перевозчики, также получающие дотации за льготников, смогли повысить проезд до 40 рублей. Мы – нет, так как мы социально значимый городской транспорт. Сейчас мы находимся в условиях выживаемости», – признался он. Транспортники предложили представителям профильного комитета увеличить объемы субсидирования предприятий, так как в действующие тарифы они не вписываются.
Заместитель председателя Комитета по транспорту Олег Матвеев отметил, что это будет сложно сделать ввиду текущей экономической ситуации. При этом, подчеркнул он, тарифы для льготников в этом году сохранятся на действующем уровне. В том числе для студентов. Первый заместитель председателя Комитета по тарифам Гасан Сафаров напомнил, что на этот год Смольным был выбран инерционный рост тарифов в муниципальном транспорте, то есть в соответствии с инфляцией. Этот вариант наиболее оптимальный, чем вовсе не повышать тарифы и ухудшать экономическую ситуацию предприятий или же повышать стоимость билета по максимуму, что отразилось бы на кошельках граждан.
Кстати:
1,7 млрд рублей Смольный выделил в этом году на льготный проезд школьников и студентов.
Чиновники Петербурга из-за финансовых трудностей готовы отказаться от переезда в построенный для них корпус в деловом центре «Невская ратуша».
В Смольном надеются, что объект приобретет «Газпром».
По словам председателя комитета экономического развития и стратегического планирования Елены Ульяновой, когда проект начинался ситуация в экономике была другой. «Сейчас мы бережем каждую копейку. Если найдется покупатель, то город не будет против продажи объекта. Если претендентов не будет, то город так или иначе будет выкупать свою часть "Невской ратуши"», - подчеркнула она.
Напомним, строительство делового комплекса премиум-класса «Невская ратуша» началось в 2007 году на Новгородской улице на месте бывшего трамвайного парка структурами ВТБ. Ориентировочный бюджет проекта ранее оценивался в 700 млн долларов. .Доминатами первой очереди в нем должны стать три офисных здания. В одном из них должны были разместиться сам ВТБ, второе - отдано под аренду коммерческим структурам, третье передано Смольному. По условиям контракта власти города должны в рассрочку выкупить административный корпус стоимостью в 14 млрд рублей в течение 10 лет.
Отметим, что сроки достройки корпуса для чиновников несколько раз переносились. За несколько дней до демарша городских властей «ВТБ Девелопмент» , управлявший деловым центром, объявил о сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.
В текущих условиях, подчеркивает Елена Ульянова, даже 1,4 млрд в год это много. По ее словам, корпус для чиновников мог бы приобрести «Газпром», который даже с вводом в строй «Лахта-Центра» не закрывает свои офисные потребности.
Между тем, пока сам «Газпром» не комментирует предложение Смольного. Также новость о нежелании чиновников переезда в построенное для них здание пока переваривает сам ВТБ
Добавим, что многие сотрудники городских комитетов низшего звена облегчено вздохнули, узнав о срыве планов по смене территориальной дислокации. Причина- в существенной удаленности «Невской ратуши» от метро, в отличие от тех мест, где сейчас размещены ведомства.
Неоднозначно оценивают последнюю инициативу и независимые эксперты. Руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank Saint Petersburg Марина Пузанова напоминает, что главной идей комплекса было собрать комитеты под одной крышей. При этом многочисленные здания, сейчас занимаемые структурами администрации, были бы освобождены и могли быть проданы для пополнения городского бюджета. Следуя начальной стратегии, комитеты в итоге заняли бы меньше площадей, чем в текущих зданиях, за счет чего была бы достигнута оптимизация затрат и по обслуживанию зданий, потому что за одним большим новым зданием следить дешевле, чем за множеством маленьких и старых.
«Нужно также учесть, что здание проектировалось и строилось в других экономических реалиях и цена его продажи не будет дешевой – использовались европейские материалы, сложная инженерия. Сейчас на рынке вряд ли найдётся покупатель на такой объем офисных площадей единым лотом. «Газпром» строит себе башню, основные его подразделения уже нашли высококачественные здания и вложились в их отделку», - отмечает Марина Пузанова.
Возможно, считает эксперт, правильнее для администрации будет все же переехать в Невскую ратушу, разместиться в ней плотнее, освободив тем самым больше зданий в центре города, и продавать уже эти здания. Спрос на компактные объекты в центре более высокий, и продаваться они будут быстрее.
ЦИФРА:
14 млрд рублей- стоимость корпуса «Невской ратуши», в котором предполагалось размещение комитетов Смольного.