От «Серого пояса» до «Золотого кольца»
Редевелопмент промышленных территорий невозможен без участия государства. И именно по инициативе местных властей начинается большая часть девелоперских проектов на месте промышленных зон.
Государство остается основным инициатором проектов редевелопмента промышленных территорий. По оценкам компании «Размах», только пятая часть проектов преобразования промышленных зон в России была инициирована бизнесом. Эксперты полагают, что привлечение частной инициативы в данный сектор – ключевой аспект развития «Серого пояса».
«В большинстве случаев проекты редевелопмента территорий обладают высокой рентабельностью, – считает советник генерального директор ФГИК «Размах» Алексей Фунтов. – В среднем затраты на освобождение от старой застройки с рекультивацией земельного участка на глубине до 0,5 м и площадью до 1 га промышленной территории составляют 15-20 млн рублей».
«Если посчитать на примере жилой недвижимости, то на одном гектаре можно разместить до 20 тыс. кв. м. Таким образом, простая арифметика скажет нам, что удорожание 1 кв. м. строящегося жилья составит всего 750 рублей. С учетом того, что коммерческая стоимость таких участков, как правило, составляет порядка 8 000 рублей на 1 кв. м улучшений, итоговая цена, которую платит инвестор, с учетом освобождения территории, не превысит 9-10 тыс. рублей на 1 кв. м создаваемой площади» – заключает эксперт.
Однако с такой математикой не совсем согласны другие участники рынка недвижимости. Оценки экспертов «Размах» не вполне соответствуют питерским реалиям. В Петербурге на тех промышленных территориях, которые могут быть подвергнуты редевелопменту, как правило, расположены памятники промышленной архитектуры.
«Они являются тяжелым обременением для редевелопмента существующей застройки, потому что приспособить их под современное использование бывает весьма затруднительно», – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, реставрация объекта – тоже дорогое удовольствие. «Но самое главное, что рекультивация начинается только после того, как состоялся вывод существующего производства на новую площадку, которую нужно еще построить. Такие вещи практически нереальны без участия государства, если речь идет о промышленных предприятиях оборонного комплекса», – уточняет эксперт.
Проще обстоит дело с площадками, на которых ранее располагались предприятия, выпускающие товары широкого потребления или продукты питания. Подтверждением этому могут служить реализованные проекты на «Первой мебельной фабрике», заводах «Электрик», «Вулкан», музыкальных инструментов и пр. «Я думаю, что пролитое молоко даже не пришлось выкапывать на метр. Но таких участков раз-два и обчелся. Если речь идет о территориях с высоким уровнем химического загрязнения, например, таких как ГИПХ, то рекультивации почвы на глубине метра будет недостаточно. Не говоря уже об остальных ограничениях», – констатирует госпожа Денисова.
В Петербурге территории бывших и действующих промпредприятий занимают несколько тысяч гектаров. По мнению директора по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонида Кузнецова, девелоперам сегодня будут интересны площадки, требующие на первоначальном этапе минимальных вложений и позволяющие максимально быстро запустить проект в реализацию. При этом большое значение имеет наличие в непосредственной близости от будущего объекта развитой социальной и коммерческой инфраструктуры, отсутствие серьезных ограничений по высотности и т.д. «Серьезный фактор, который может снизить привлекательность участка, – наличие пожарных и санитарно-защитных зон, если в непосредственной близости есть другие промышленные предприятия», – напоминает Леонид Кузнецов.
Кстати
В конце сентября правительство Петербурга подвело итоги проектов по редевелопменту «Серого пояса» в границах от реки Екатерингофки на западе и до реки Невы на востоке и от Обводного канала на севере до жилых кварталов на юге. При разработке концепций архитекторам было предложено соблюсти заданные властями пропорции развития территорий: треть – рекреационные зоны, еще треть – производственные и коммерческие, остальное – жилая застройка и объекты социальной инфраструктуры. Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга Владимир Григорьев заметил, что проведенный конкурс – это только начало масштабной работы. В дальнейшем на его основе могут быть выработаны механизмы развития промышленных зон в целом.
Кредиторы холдинга «СУ-155» договорились о снятии залога с участков компании в Петербурге. Речь идет о землях, на которых строятся жилые комплексы «Каменка», «Новая Каменка» и микрорайон в Янино. До конца 2018 года все эти проекты обещают сдать.
Кредиторы холдинга «СУ-155» договорились о снятии залога с участков компании. Речь идет о землях, на которых строятся жилые комплексы «Каменка», «Новая Каменка» и микрорайон в Янино. До конца 2018 года все эти проекты обещают сдать.
Банк «Российский капитал», банк «Зенит» и фирмы, в залоге у которых находятся земельные участки обанкротившегося холдинга «СУ-155» в Петербурге и Ленобласти, договорились об условиях снятия залога с этих пятен. Об этом сообщила пресс-служба «Российского капитала». Речь идет о проектах девелопера в Петербурге и Ленобласти, а именно о кварталах «Каменка», «Новая Каменка» и проекте в Янино.
«Снятие залогов, которое должно завершиться до конца этого года, призвано развеять последние сомнения дольщиков относительно возможности обременения их квартир по обязательствам бывшего застройщика», – пояснили в «Российском капитале». Но условия снятия залогов до завершения процедуры не раскрываются.
«Залоги, на самом деле, это довольно серьезное обременение. Они мешают девелоперу реализовывать проект, поскольку всегда остается угроза, что на участок будет наложен арест или начнутся судебные тяжбы, которые застопорят работу. Для дольщиков заложенного проекта тоже есть опасность, что их квартиры заберут в счет погашения долгов бывшего девелопера. Так что снятие залогов – это большой шаг к благополучному завершению строек», – говорит председатель совета директоров «Лидер групп» Александр Рассудов. Он напомнил, что «Лидер групп» пришлось пройти серьезный судебный путь, чтобы снять обременения с участка «СУ-155» в Каменке площадью 5 га, который был взят в аренду у девелопера на пять лет с правом последующего выкупа. Участок находился в залоге у банка «Зенит» и после банкротства «СУ-155» был арестован в качестве обеспечительной меры по его долгам в размере 2,7 млрд рублей перед налоговыми органами. «Лидер групп» заплатила за его аренду около 1,2 млрд рублей (все деньги пошли на достройку проблемных объектов банкрота).
Напомним, что проблемы у «СУ-155» возникли в прошлом году одновременно во всех регионах присутствия. В апреле этого года Арбитражный суд Москвы признал «СУ-155» банкротом. Сейчас в отношении девелопера открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
В Петербурге у «СУ-155» осталось два незавершенных проекта. С 2008 года компания строит квартал «Каменка» на 1,3 млн кв. м жилья, а с 2013 года – «Новая Каменка» на 270 тыс. кв. м. В проекте «Каменка» сдано пять корпусов, еще четыре строятся. А в «Новой Каменке» начато строительство шести корпусов из семи. Но большая часть домов – на стадии фундамента. В Петербурге у девелопера более 4 тыс. дольщиков. А в Ленобласти компания в 2013 году начала строить жилой комплекс в Янино. Но успела построить лишь коробку одного дома, еще один на начальной стадии и два на уровне котлована. Число дольщиков в Ленобласти – 170 человек. В марте группа дольщиков ЖК «Каменка» и «Новая Каменка» объявляла голодовку, требуя, чтобы власти Петербурга выступили гарантом достройки объектов. Санатором «СУ-155» выступает банк «Российский капитал». А непосредственно достройку жилых комплексов компании курирует старший вице-президент банка Марат Оганесян, экс-вице-губернатор Петербурга.
Кстати
Все жилые объекты банкрота обещают достроить до конца 2018 года. Минстрой и «СУ-155» уже согласовали график строительства. «По предварительным данным, все корпуса ЖК «Каменка» будут сданы до конца 2016 года. А до конца 2017 года – корпуса ЖК «Новая Каменка», кроме первого (он будет сдан в марте 2018 года). Дома в «Янино Парк» будут сдаваться в 2017-2018 годах», – сообщили в банке. На завершение всех строек банкрота в Петербурге нужно около 6 млрд рублей и 700 млн рублей – в Ленобласти.
Смольный одобрил концепцию преобразования прибрежной части Приморского парка Победы.
Территория должна стать зоной для отдыха и спорта с минимальным количеством увеселительных заведений. Бизнесмены-рестораторы инициативу властей раскритиковали.
На прошлой неделе в Смольном состоялось совещание под руководством вице-губернатора Игоря Албина по вопросу развития прибрежной части Приморского парка Победы на Крестовском острове. Было решено утвердить ранее принятую концепцию с отдельными добавлениями. В ближайшие дни скорректированный документ должен попасть на подпись губернатору города Георгию Полтавченко.
Согласно концепции, разработанной НИИ Генплана Санкт-Петербурга по заказу КГА, южная часть Крестовского острова, «смотрящая» на Васильевский остров, должна превратиться в прогулочную зону с велосипедными дорожками и пляжем, площадками для спортивных игр. Все работы по преобразованию прибрежной зоны чиновники хотят провести до начала чемпионата мира по футболу. Ориентировочная предварительная смета – 500 млн рублей.
В видоизмененной территории Приморского парка не нашлось места нескольким ресторанам и ночному клубу «Воздух», работающим сейчас на побережье. Минимальное количество увеселительных заведений чиновники решили оставить (среди таковых оказались рестораны Sun Day Ginza, «Вилла Зима – Лето»), но потребовали от их владельцев привести свои комплексы в соответствие с действующими требованиями к предельным параметрам размещения нестационарных торговых объектов. То есть фактически превратить их в летние кафе. С некоторыми изменениями сохранится яхт-клуб «Крестовский». Рядом с ним будут созданы парковки с пешеходной зоной.
Месяц назад в СМИ проходила информация о том, что Смольный попросил бизнес вложить свои средства в облагораживание территории. Необходимая сумма должна была составлять 500 млн рублей. Однако договориться не удалось, так как чиновники не смогли пообещать сохранение действующих объектов.
Напомним, концепция преобразования территории начала готовиться год назад. Перед ее анонсированием губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заявил, что на прибрежной части парка не должны работать предприниматели, которые «вместо временных сооружений построили объекты с явным признаком капитальности и там решают свои вопросы». При этом он добавил, что судьбу ресторанов и ночных клубов на Крестовском острове будет решать общественность.
Бизнесмены-рестораторы данной части Крестовского острова уже раскритиковали инициативу Смольного. Они отмечали, что никто не будет охранять территорию парка лучше, чем это делает сейчас охрана заведений, а различные отчужденные конструкции вроде амфитеатра и променада спровоцируют разгул преступности. Также предприниматели предположили, что городские чиновники зачисткой территории готовят площадки для других, «более удачливых» игроков ресторанного рынка.
Позиция директора клуба «Воздух» Дмитрия Колоницкого не изменилась и сейчас. Он считает затею Смольного абсурдной. Бизнесмен рассказал «Строительному Еженедельнику», что территории, где работают многочисленные развлекательные заведения, уже благоустроены, в том числе проложены и велосипедные дорожки, а у клуба есть даже бесплатный открытый бассейн. «На свободных городских территориях, а также на участках, где раньше уже снесли рестораны, напротив, бурьян и мусор. Городские власти могли начать облагораживание с них. Фактически то, что хотят сделать чиновники, просто разрушит бизнес. Без работы могут оказаться до тысячи человек. Сам город лишится дополнительных налоговых поступлений, в том числе от нашего заведения, которое считается одним из самых известных не только в России, но и за рубежом», – подчеркнул он.