Раскрасить «Серый пояс»
В Петербурге подвели итоги конкурса проектов преобразования «Серого пояса». Накануне в рамках II Международного форума пространственного развития архитекторы, чиновники и урбанисты оценили проекты и обсудили возможные сценарии развития для промышленных территорий.
26-27 сентября на площадках форума пространственного развития состоялась выставка конкурсных проектов «Серый пояс. Преображение». Архитектурные мастерские из Петербурга, Москвы, Финляндии, Голландии, Норвегии и Германии предложили решения для трех «пилотных» территорий: Екатерингофки, Волковки и Французского ковша.
По словам главного архитектора Петербурга, председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Владимира Григорьева, в условиях конкурса была задана пропорция 30:30:40, где 30% – «невредные» производства и коммерческие помещения, 30% – рекреационные зоны и общественные пространства и только 40% – жилье.
«С самого начала у нас была идея, чтобы все коллективы дали общее градостроительное видение обширной территории между будущей широтной магистралью и Обводным каналом», – рассказал господин Григорьев.
Музей или технопарк?
В концепциях нашлось место и технопаркам («Студия 44»), зеленым зонам с велодорожками, рекреационно-туристическому маршруту («Яуза-проект»), объектам малого девелопмента (MLA+), зоопарку и «музейному ожерелью» вдоль Обводного канала («Евгений Герасимов и партнеры»), новому мосту на Галерный остров в створе Кожевенной линии («Земцов, Кондиайн и партнеры»), а также линиям ЛРТ, ТПУ, интегративным бульварам, «коммунальным огородам», туристическому центру в здании Невской мельницы и мини-отелям в бывших элеваторах.
В ходе дискуссии «Экстремальный серый: безликость или особый статус» эксперты, отталкиваясь от представленных проектов, обсудили возможности развития серой зоны и потенциальные конфликты в процессе ее преобразования.
По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, основная проблема редевелопмента – в работе с собственниками. И задача городской администрации – выступать модератором в этой ситуации.
Подтверждая его слова, руководитель архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн поделился неформальной статистикой: «Мы провели выборочный соцопрос по 20-30 адресам в «Сером поясе» и поняли, что девелоперы часто хотят жилые образования, которые явно не вписываются в нормативы, а собственники заводов хотят оставить часть производств, продав 2/3, которые никак не вычленяются».
В целом эксперты сошлись во мнении, что тотальный снос старых производственных площадок неприемлем. Несмотря на то, что за таким решением признается ряд плюсов (например, создание обширных зеленых зон на месте бывших заводов), такой подход может ударить по малому и среднему бизнесу.
«В «Сером поясе» мало где осталось производство в изначальном объеме, оно ужалось, а остывшие площади сдаются в аренду малому и среднему бизнесу, и они очень востребованы», – аргументировал Николай Пашков. По его словам, спрос со стороны небольшого бизнеса концентрируется в «Сером поясе» из-за дешевых ставок, а любое новое строительство будет на порядок дороже.
В том, что промышленный пояс Петербурга не серый, а цветной, уверен архитектор и городской планировщик, партнер голландской компании MLA+ Маркус Аппенцеллер. «Это уникальные комбинации зеленых зон, промышленных и жилых, и необходимо использовать эту уникальность», – считает он.
Бюро MLA+ также выступило с идеями не сноса, а трансформации промышленных территорий. «Время покажет, сколько времени она займет, может быть, 100 лет. Мы адаптируем планы, и уже потом поймем, каким в итоге будет процентное соотношение зон», – высказался голландский архитектор.
На перспективу
Как «конкурс перспективных идей» охарактеризовал представленные на выставке проекты и Николай Пашков. «Нужно оценивать, насколько они интересны и необходимы городу и уже под них разрабатывать механизмы воплощения, переделывать генплан», – поделился мнением гендиректор Knight Frank St Petersburg. С ним солидарен и архитектурный критик, главный редактор журнала «Проект Балтия» Владимир Фролов. По его мнению, этот конкурс «не про архитектуру, а про стратегию». «Серый пояс» выступает в качестве прослойки между историческим центром Петербурга и его «ленинградской» частью. И наиболее перспективный путь развития территорий между центром – по модели центра.
По словам директора Научно-исследовательского проектного центра Генерального плана Петербурга Юрия Бакея, проекты конкурсантов во многом уже соответствуют решениям действующего генплана. «Есть зоны, которые позволяют вести универсальную деятельность, строительство и жилья, и деловых объектов, осталось уточнить ПЗЗ и региональные регламенты относительно этих территорий», – уверен господин Бакей.
Общий вывод дискуссии – проекты преобразования «Серого пояса» – не прямое руководство к действию, а скорее копилка удачных идей. Воплощение выбранных решений займет десятилетия, поэтому общая концепция преобразования должна быть гибкой. И обязательной частью этого процесса должно стать широкое общественное обсуждение.
Справка
Победители конкурса по трем пилотным территориям: Французский Ковш – Консорциум трех мастерских «Евгений Герасимов и партнеры» Санкт-Петербург, Россия; Сергей Чобан SPeeCH, Москва, Россия; nps tchoban voss, Берлин; Екатерингоф – архитектурное бюро Рождественка, Москва, Россия; Волковская – MLA +, Голландия.
Холдинг «Металлоинвест-маркет» отказался от масштабной идеи создания под брендом «Астон» сети гостиниц в Петербурге, Москве и регионах. Об этом сообщил Игорь Бизюкин, генеральный директор ООО «Отель «Бизнес-Сити» – структуры московской группы «Металлоинвест-маркет».
Планы по созданию крупной сети отелей эконом-класса под общим названием И. Бизюкин озвучивал еще до кризиса. Однако теперь признал, что планы компании изменились, объединять отели и приобретать новые объекты в столицах и других регионах компания не будет.
На днях состоялось открытие одного из объектов, приобретенных ООО «Отель «Бизнес-Сити» еще до кризиса — в 2004 году. Был реконструирован отель «Бристоль», бывшая гостиница «Южная».
Шестиэтажное здание 1915 года постройки, в котором находится отель, расположено по адресу ул. Расстанная д. 2 лит. А, корп.1. С февраля по декабрь 2011 года в нем велись работы по реконструкции. Объем инвестиций составил 60 млн рублей. Общая площадь отеля - 6 тыс.
Отель «Бристоль» рассчитан на 120 номеров классов «стандарт», «классический», «полулюкс» и «люкс» стоимостью от от 2 до 6,2 тыс. рублей. Средняя площадь номера —
Сейчас в Петербурге работают еще две гостиницы, принадлежащие ГК «Металлоинвест-Маркет» — 4-звездочный отель «Aston» и отель «Турист» эконом-класса. На май этого года запланирована сдача другого отеля под брендом «Астон» на пересечении улицы Профессора Ивашенцева и Невского проспекта. Также компании принадлежит «Блюз Отель» в Москве и пансионат «Ласточка» в Анапе.
По информации АРИН, в течение 2011 года было введено в эксплуатацию 20 гостиничных объектов с общим фондом более 1 тыс. номеров. На конец 2 полугодия 2011 года в Санкт-Петербурге функционировало 634 гостиницы, с общим фондом 26,5 тыс. номеров. Основной объем номерного фонда – 61% - формируют гостиницы категорий 3 и 4 звезды.
За последние 2 года в Петербурге наметилась тенденция строительства офисных зданий под собственные нужды. Следуют тренду не только строительные компании, размещающие штаб-квартиры в своих бизнес центрах, но и крупный бизнес в других сферах, отстраивающий здания под свои нужды.
Среди компаний, решивших потратить средства на обустройство собственной штаб-квартиры в основном представители высокодоходных сфер бизнеса. Строительство петербургского офиса «Транснефть» на Арсенальной набережной планируется завершить до конца 2011 года. В Лахте будет реализован проект общественно-делового района с небоскребом
Дочерняя компания Газпром - нефти ООО «Комплекс «Галерная 5» приобрела особняк в новом комплексе «Парадный квартал» для размещения офисов ФК «Зенит» и ОДЦ «Охта». Ещё одна корпорация - компания «Лукойл» планирует на Аптекарской набережной строительство штаб-квартиры, где будут консолидированы все ее дочерние предприятия.
«Федеральная сетевая компания» приобрела для собственных нужд «Австрийский бизнес-центр» (Пироговская наб., 9). Собственником половины офисного здания на Белооостровской ул., 6 стало ГУП «ТЭК». Компания «Ленэнерго» арендует бизнес-центр «Константа» на площади Конституции.
Наиболее значимым коммерческим проектом и событием этого года стало окончание строительства на Охте делового комплекса класса А «Санкт-Петербург Плаза», в центральном здании которого расположилась штаб-квартира ОАО «Банк «Санкт-Петербург» общей площадью свыше 50 тыс. кв.м.
ГУП ТЭК недавно совершило сделку по покупке части бизнес-центра класса В+ на Белоостровской улице в целях консолидации своих структурных подразделений в одном месте. В историческом центре города реализуется масштабный стратегический проект - «Невская Ратуша». Доминантой комплекса станет здание со стеклянным куполом, в котором разместится Администрация и комитеты Правительства Санкт-Петербурга, рассредоточенные сейчас в разных частях города.
Для собственных нужд бизнес-центр «Президент» на Ушаковской наб. приобрела страховая компания «Росгосстрах». Оператор сотовой связи «Мегафон» единолично разместился в офисном здании на Караванной ул., 10, , арендовав его. IT-компания «Рексофт» - единственный арендатор в бизнес-центре Cerean на Пархоменко ул., 10. Также фармацевтическая фирма Swiss PSI Cro AG целиком заняла «Грифон Хаус».
Выгоды «самостроя»
Причины, которые подтолкнули крупный бизнес к строительству собственных офисов примерно одинаковы. Главная из них – желание объединить компанию под одной крышей, на своих условиях с учетом всех требований и пожеланий. «Исторически подразделения головного офиса банка «Санкт-Петербург» были размещены более чем по 10 различным адресам города. Цель строительства собственного офиса - создание максимально эффективных условий для работы подразделений головного офиса, их взаимодействия между собой», - объясняет Анна Бархатова, директор дирекции внешних коммуникаций Банка «Санкт-Петербург». Вторая причина – возможность получить качественный продукт, отвечающий всем современным требованиям и сочетающим в себе передовые технологии. Например, как признается Арсений Васильев, к текущему переезду ГК УНИСТО Петросталь подтолкнула необходимость расширения и желание использовать самые современные инженерные системы в главном офисе. Строительство «с нуля» собственного офиса - возможность внедрить самые современные технологии оборудования рабочих мест сотрудников и обеспечить максимально комфортные условия для обслуживания клиентов, вторит ему Банк «Санкт-Петербург».
Не последнюю роль играет и имиджевая составляющая строительства «для себя», особенно для компаний, которые занимаются строительством офисных площадей. Своеобразный знак качества – самим «жить» в том, что было построено. «Как организация, которая занимается строительством и управлением недвижимостью, мы имеем старую добрую традицию жить и работать в зданиях, которые мы построили, и даже больше - для нас это дело чести», - комментирует Арсений Васильев, генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь».
Что говорит рынок?
«Строительство собственных коммерческих объектов, с размещением в нем своих офисных площадей, это в первую очередь возможность получить качественный объект для себя и в дальнейшем иметь с него доход. Таким образом, компания и обеспечивает свои нужды и диверсифицирует бизнес, получая новый доходный сегмент», - подтверждает Михаил Кретов, и.о. директора департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге. Несмотря, на дополнительный вброс офисных площадей, который происходит в результате таких проектов, рынок готов его поглощать. По данным, собранным компанией NAI Becar, в июле–сентябре
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Экономика процесса
Являясь внутренним арендатором бизнес-центра, компания-застройщик не ощущает большой разницы в экономике по сравнению с арендой помещения – расходы на содержания здания никто не отменял. Однако, пустой трата денег или переплатой за имидж строительство бизнес-центра для размещения своего офиса и сдачи остальных площадей в аренду назвать трудно. «Трата денег - это создание некачественного продукта. Это происходит, если к строительству собственного офиса применены некие уникальные, никем не востребованные требования. Если таких требований при проектировании и строительстве удалось избежать, то пустой тратой денег это не будет, так как собственник всегда сможете такой продукт продать и возместить затраты», - уверен Арсений Васильев.
Сроки окупаемости проекта становятся не столь критичными с учетом того, что у девелопера нет стремления поскорее выйти из проекта, перепродав и получив быструю прибыль. «Общая стоимость проекта составляет 5 млрд 600 млн рублей. Срок окупаемости проекта не считали, так как построили здание для собственных нужд», - рассказывает Анна Бархатова. Площади 21-этажного здания «Санкт-Петербург Плаза» сторонним арендаторам не сдаются, все 47 тыс. кв. м занимают подразделения банка. ГК УНИСТО в заполнении предназначенных сторонним арендаторам площадей не проявляла нетерпения. Проект сдавался по частям, а сейчас отделка и заполнение идет поэтажно. И тем не менее, за счет правильного позиционирования, на момент сдачи БЦ ОХТА ХАУС удалось заполнить на 70%.
Что дает «самострой»?
В первую очередь, для компании-девелопера, строящего бизнес-центр под размещение своих площадей, - это удобная работа в комфортных условиях по адекватной цене. «Поскольку эти условия созданы нами, и цены установлены тоже нами, для нас это, безусловно, имиджевый момент в самом лучшем понимании слова «имидж», - комментирует Арсений Васильев.
Для тех компаний, для которых девелопмент не является профильной деятельностью, собственное здание – это возможность централизировать бизнес и продемонстрировать свою успешность. «Безусловно, имиджевая составляющая проекта имеет значение. Банк «Санкт-Петербург» - единственный за последние 100 лет банк, спроектировавший и построивший собственное здание в нашем городе», - говорят в Банке «Санкт-Петербург».
Мнение:
Александр Дмитриев, директор по развитию ООО «Стройбизнеспроект»
«Что лучше: строить собственный офис или брать помещение в аренду – вопрос спорный. Для тех, кто только начинает развивать свой бизнес, покупка или строительство может оказаться слишком дорогим удовольствием. Здесь на помощь приходит аренда офисных помещений. Однако, довольно часто можно встретить и крупную компанию, которая именно арендует офис. Особенно это практикуется у тех организаций, работа которых ведется в разных регионах. Еще один сегмент предприятий связан с профессиональной деятельностью. Например, технопарк финской компании Technopolis, расположенный на Пулковском шоссе, ориентирован на арендаторов, которые активно развивают инновационные технологии. Если же компания является крупным игроком и работает в одном регионе, то возможно целесообразнее построить собственное здание («ЛенСпецСму», «Лидер Групп»). Впрочем, приобрести или возвести коммерческую недвижимость можно всегда. Главное, просчитать ее рентабельность».
Дарья Карамышева