Раскрасить «Серый пояс»
В Петербурге подвели итоги конкурса проектов преобразования «Серого пояса». Накануне в рамках II Международного форума пространственного развития архитекторы, чиновники и урбанисты оценили проекты и обсудили возможные сценарии развития для промышленных территорий.
26-27 сентября на площадках форума пространственного развития состоялась выставка конкурсных проектов «Серый пояс. Преображение». Архитектурные мастерские из Петербурга, Москвы, Финляндии, Голландии, Норвегии и Германии предложили решения для трех «пилотных» территорий: Екатерингофки, Волковки и Французского ковша.
По словам главного архитектора Петербурга, председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Владимира Григорьева, в условиях конкурса была задана пропорция 30:30:40, где 30% – «невредные» производства и коммерческие помещения, 30% – рекреационные зоны и общественные пространства и только 40% – жилье.
«С самого начала у нас была идея, чтобы все коллективы дали общее градостроительное видение обширной территории между будущей широтной магистралью и Обводным каналом», – рассказал господин Григорьев.
Музей или технопарк?
В концепциях нашлось место и технопаркам («Студия 44»), зеленым зонам с велодорожками, рекреационно-туристическому маршруту («Яуза-проект»), объектам малого девелопмента (MLA+), зоопарку и «музейному ожерелью» вдоль Обводного канала («Евгений Герасимов и партнеры»), новому мосту на Галерный остров в створе Кожевенной линии («Земцов, Кондиайн и партнеры»), а также линиям ЛРТ, ТПУ, интегративным бульварам, «коммунальным огородам», туристическому центру в здании Невской мельницы и мини-отелям в бывших элеваторах.
В ходе дискуссии «Экстремальный серый: безликость или особый статус» эксперты, отталкиваясь от представленных проектов, обсудили возможности развития серой зоны и потенциальные конфликты в процессе ее преобразования.
По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, основная проблема редевелопмента – в работе с собственниками. И задача городской администрации – выступать модератором в этой ситуации.
Подтверждая его слова, руководитель архитектурного бюро «Студия 44» Никита Явейн поделился неформальной статистикой: «Мы провели выборочный соцопрос по 20-30 адресам в «Сером поясе» и поняли, что девелоперы часто хотят жилые образования, которые явно не вписываются в нормативы, а собственники заводов хотят оставить часть производств, продав 2/3, которые никак не вычленяются».
В целом эксперты сошлись во мнении, что тотальный снос старых производственных площадок неприемлем. Несмотря на то, что за таким решением признается ряд плюсов (например, создание обширных зеленых зон на месте бывших заводов), такой подход может ударить по малому и среднему бизнесу.
«В «Сером поясе» мало где осталось производство в изначальном объеме, оно ужалось, а остывшие площади сдаются в аренду малому и среднему бизнесу, и они очень востребованы», – аргументировал Николай Пашков. По его словам, спрос со стороны небольшого бизнеса концентрируется в «Сером поясе» из-за дешевых ставок, а любое новое строительство будет на порядок дороже.
В том, что промышленный пояс Петербурга не серый, а цветной, уверен архитектор и городской планировщик, партнер голландской компании MLA+ Маркус Аппенцеллер. «Это уникальные комбинации зеленых зон, промышленных и жилых, и необходимо использовать эту уникальность», – считает он.
Бюро MLA+ также выступило с идеями не сноса, а трансформации промышленных территорий. «Время покажет, сколько времени она займет, может быть, 100 лет. Мы адаптируем планы, и уже потом поймем, каким в итоге будет процентное соотношение зон», – высказался голландский архитектор.
На перспективу
Как «конкурс перспективных идей» охарактеризовал представленные на выставке проекты и Николай Пашков. «Нужно оценивать, насколько они интересны и необходимы городу и уже под них разрабатывать механизмы воплощения, переделывать генплан», – поделился мнением гендиректор Knight Frank St Petersburg. С ним солидарен и архитектурный критик, главный редактор журнала «Проект Балтия» Владимир Фролов. По его мнению, этот конкурс «не про архитектуру, а про стратегию». «Серый пояс» выступает в качестве прослойки между историческим центром Петербурга и его «ленинградской» частью. И наиболее перспективный путь развития территорий между центром – по модели центра.
По словам директора Научно-исследовательского проектного центра Генерального плана Петербурга Юрия Бакея, проекты конкурсантов во многом уже соответствуют решениям действующего генплана. «Есть зоны, которые позволяют вести универсальную деятельность, строительство и жилья, и деловых объектов, осталось уточнить ПЗЗ и региональные регламенты относительно этих территорий», – уверен господин Бакей.
Общий вывод дискуссии – проекты преобразования «Серого пояса» – не прямое руководство к действию, а скорее копилка удачных идей. Воплощение выбранных решений займет десятилетия, поэтому общая концепция преобразования должна быть гибкой. И обязательной частью этого процесса должно стать широкое общественное обсуждение.
Справка
Победители конкурса по трем пилотным территориям: Французский Ковш – Консорциум трех мастерских «Евгений Герасимов и партнеры» Санкт-Петербург, Россия; Сергей Чобан SPeeCH, Москва, Россия; nps tchoban voss, Берлин; Екатерингоф – архитектурное бюро Рождественка, Москва, Россия; Волковская – MLA +, Голландия.
Коллегия Министерства культуры РФ одобрила проект реставрации Нижней дачи Николая II в Петергофе. Музей предложил министерству три варианта работы с объектом – от полного воссоздания памятника до консервации руин. В итоге ведомство выбрало «срединный путь» частичного восстановления стоимостью 730 млн рублей.
Проект реконструкции и воссоздания Нижней дачи в парке «Александрия» на минувшей неделе на заседании коллегии представила генеральный директор ГМЗ «Петергоф» Елена Кальницкая. По ее словам, в 2013 году были выполнены предпроектные работы, задачей которых было проведение комплексных исследований и разработка архитектурной концепции реконструкции и воссоздания архитектурно-ландшафтного комплекса «Нижняя дача» с приспособлением для современного использования в музейных целях. Работа выполнялась столичным ФГУП «Институт «Спецпроектреставрация» по заказу музея.
По итогам предпроектных работ было разработано три варианта реконструкции и воссоздания Нижней дачи, различающихся подходом к сохранению руинированных объектов. Первый вариант стоимостью более 1 млрд рублей ориентирован на полное воссоздание утрат, второй предполагает чистую консервацию сохранившихся фрагментов руин (94 млн рублей) и третий вариант совмещает методику консервации подлинных фрагментов руин с частичным воссозданием утраченных строительных объемов в новом материале. Именно третий вариант стоимостью 730 млн рублей и был в итоге одобрен коллегией Минкульта РФ. «Этот вариант дает возможность восстановить силуэтность прибрежной полосы «Александрии» и создать музей нового типа – многофункциональный историко-культурный комплекс, соединяющий в себе функции выставочного и концертного пространства», – заявляют в музее. В ГМЗ «Петергоф» также считают, что появление такого культурного центра будет способствовать росту посещаемости парка «Александрия», где он расположен. Сейчас это 6% от числа туристов Нижнего парка Петергофа, где бывает до 30 тыс. человек в день.
Госпожа Кальницкая рассказала, что музей рассчитывает, что 70% средств на реконструкцию предоставит федеральный бюджет. Остальные средства предоставят частные инвесторы. Начать проектные работы по Нижней даче в Петергофе планируют в 2015 году, к строительству могут приступить уже с середины 2016-го. Полное завершение работ по проекту предполагается в 2025 году.
«Проект частичного воссоздания Нижней дачи, последнего императорского дворца России, позволит представить, каким был этот объект в начале ХХ века, и создать в реконструированном здании культурный центр с музейными экспозициями, концертными залами и лекториями», – говорит Елена Кальницкая.
Заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга Михаил Мильчик был удивлен тому факту, что проект рассматривался коллегией.
«Проекта я не видел, но для меня крайне удивляет тот факт, что он рассматривался коллегией Министерства культуры РФ. Во-первых, в городе существует Совет по сохранению культурного наследия, который в первую очередь должен был рассмотреть эти предложения. То, что его не вынесли на рассмотрение, непонятно и неправильно. Второе – если уж проекты рассматриваются на федеральном уровне, то их должен рассматривать научно-методический совет по охране памятников при Минкультуры РФ. А состав членов коллегии практически не имеет отношения к реставрации», – заметил эксперт.
Что касается вариантов, предложенных музеем министерству, то, по словам господина Мильчика, вариант с частичным восстановлением можно назвать наиболее подходящим для объекта. По словам эксперта, полное воссоздание приведет к тому, что 95% комплекса будет представлять собой «новодел». При этом в руинированном состоянии памятник тоже оставлять нельзя, особенно в петербургском климате. Да и использовать его в таком виде музей никак не сможет. «Главное же условие любой реставрации – точное отделение подлинного от воссоздаваемого. Чтобы каждый посетитель понимал, что эта часть сохранилась, а это воссоздано в наши дни».
Один из крупнейших игроков рынка реставрационных работ – ГК «Интарсия» – подтвердил, что проект в случае объявления конкурса компании будет интересен. «Проект потребует проведения полного комплекса реставрационных работ и работ по воссозданию утраченного. На протяжении многих лет мы специализируемся на этих работах, и с профессиональной точки зрения проект нам интересен», – заявили в компании. Оценить реальную стоимость работ в компании затруднились, поскольку на итоговую стоимость сильно повлияет уточнение исторического материала. При этом в компании отмечают, что при наличии необходимых средств предпочтительнее выглядит вариант полного, а не частичного восстановления.
Справка:
Нижняя дача была построена в парке «Александрия» в середине 1880-х годов по проекту архитектора Антония Томишко. Она предназначалась наследнику престола, будущему Николаю II. Через 10 лет тот же архитектор увеличил и перестроил здание, превратив дачу в летний дворец императора. Известно, что именно здесь Николай II подписал Манифест о вступлении России в Первую мировую войну. В советские годы дачу сначала превратили в музей, затем в дом отдыха НКВД. Пострадавший в годы войны дворец был взорван 1961 году. Главный дом и другие постройки представляют собой руины.
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.