Саморегулирование в новом формате
В Петербурге открылась седьмая всероссийская конференция «Саморегулирование в строительном комплексе: повседневная практика и законодательство».
Форум проходит при поддержке Администрации президента РФ, Госдумы РФ, Министерства строительства и ЖКХ, Минтранспорта РФ, региональных правительств Москвы, Санкт-Петербурга, и Ленинградской области, общественных объединений НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, НАМИКС, Петербургской Промышленной палаты. Главным организатором выступает Ассоциация СРО «Балтийский строительный комплекс». Информационным партнером - газета «Строительный Еженедельник».
На панельной дискуссии участники мероприятия обменялись мнениями относительно путей выхода строительной отрасли из кризиса, решением проблем «обманутых дольщиков». Обсудили комплексное развитие территорий и кадастровый учет, новые правила работы на строительном рынке дальнейшее регулирование отрасли в свете последних законодательных инициатив.
По словам первого заместителя председателя комитета ГосДумы по жилищной политики и жилищно коммунальному хозяйству РФ Елены Николаевой, для России последние два года были рекордными по темпам строительства. Причем лидерами по объемам строительства стали Москва, Московская область, и Петербург. Однако депутат высказала опасение, о сохранении темпов строительства в краткосрочной перспективе — 2017 и 2018 года. В свою очередь председатель комитета ГосуДумы РФ по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Плигин надеется, что темпы роста удастся сохранить.
Собравшиеся не обошли вниманием и проблемные моменты. Генеральный директор Рейтингового Агентства строительного комплекса Николай Алексеенко сообщил, что экономическая активность строителей снизилась, что связано с падением объема заказов по отрасли, и как следствие в первую очередь это сказалось на компаниях малого и среднего бизнеса.
Первый заместитель министра строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ Леонид Ставицкий обратил внимание на работу с госпрограммами. По словам чиновника в Минстрое сейчас вопросы реализации госпрограмм выходят на первый план, и ведомство намерено предпринять ряд шагов для облегчения работы инвесторов и заняться чисткой компаний «однодневок» используемых для демпинга и коррупционных схем.
Директор ФАУ «РосКапСтрой» Александр Васюков сообщил, что компанией принято решение об открытии в Санкт-Петербурге регионального филиала компании по Северо-Западу России. Напомним, что в федеральное автономное учреждение "РосКапСтрой" осуществляет функций заказчика в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства, осуществляемых за счет средств федерального бюджета, а также осуществление образовательной деятельности по программам подготовки научно-педагогических кадров в аспирантуре и дополнительного профессионального образования в сфере градостроительства, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Банк «Советский» оказался дольщиком петербургской ГК «Город». Он приобрел один из корпусов в проекте «Ленинский парк» за 800 млн рублей в надежде заработать на перепродаже квартир. Но перспективы бизнеса туманны. На прошлой неделе совладельцы «Города» братья Ванчуговы были задержаны полицией.
Участники рынка сообщили, что группа компаний «Город» братьев Ванчуговых продала банку «Советский», где с 23 октября Центробанк ввел временную администрацию, более 270 квартир на 800 млн рублей. Это подтвердил руководитель ГК «Город» Максим Ванчугов. По его словам, покупки совершали дочерние структуры банка. «Недвижимость покупалась на 30% дешевле рыночной стоимости в инвестиционных целях», – пояснил он, подчеркнув, что сама ГК «Город» в банке «Советский» никогда не кредитовалась. Дольщики «Города» сообщили, что банк купил целый корпус в проекте «Ленинский парк». Но когда состоялась сделка, не сообщается. В самом банке ситуацию не прокомментировали. А участники рынка информацией были возмущены. По их словам, дело менеджеров банка – выдавать кредиты, а не покупать недвижимость на деньги вкладчиков с целью обогащения.
Братьев задержали
Между тем в самой ГК «Город» на прошлой неделе произошли серьезные события, которые могут негативно отразиться на дальнейшей судьбе проектов компании. Вечером во вторник сотрудники полиции провели обыск в квартире руководителя ГК «Город» Максима Ванчугова, а в среду взяли штурмом офис его брата, депутата Госдумы РФ Романа Ванчугова на Васильевском острове. В результате Руслан и Максим Ванчуговы были задержаны. А Роман Ванчугов, имеющий депутатскую неприкосновенность, обвинил городские власти в предвыборном давлении и нарушении закона. Смольный на эти выпады не отреагировал. Вице-губернатор Игорь Албин заявил в четверг, что считает некорректным комментировать арест собственников девелоперской компании до прояснения ситуации.
Будущее в тумане
ГК «Город» – застройщик трех жилых комплексов: «Ленинский парк» (на 2,6 тыс. квартир) и «Прибалтийский» (более 1 тыс. квартир) в Красносельском районе в конце Ленинского пр. и «Морская звезда» (более 1 тыс. квартир) в Приморском районе. Стройки остановлены уже больше полутора лет, 714 дольщиков компании признаны обманутыми. Общая стоимость непроданного жилья в трех комплексах «Города» оценивается в сумму около 10 млрд рублей. На достройку всех объектов «Города», по словам Максима Ванчугова, нужно 8-9 млрд рублей. В мае 2015 года было возбуждено дело в отношении неустановленной группы лиц из числа руководства ГК «Город» по факту хищения денег дольщиков. Дело классифицировали как мошенничество в особо крупном размере. По оценкам Смольного, долги «Города» различным комитетам администрации и госпредприятиям составляют 1,1 млрд рублей. Из них только Комитету имущественных отношений девелопер должен 330 млн рублей за аренду земли под стройки. В июле этого года проекты «Города» на основе договора доверительного управления передали ГУП «Центр содействия строительству». Сейчас договор истек. И дальнейшая судьба объектов пока не ясна. Директор ГУП Вячеслав Якин ситуацию не комментирует.
Справка:
Временная администрация введена в банке «Советский» 23 октября. Центробанк нашел в работе банка признаки неустойчивого финансового положения, которые создают угрозу интересам кредиторов (вкладчиков). Проверка выявила, что капитал банка размером в 10 млрд рублей оказался почти в два раза меньше объема вкладов. Принято решение санировать банк, а не отзывать у него лицензию.
Кризисные явления в экономике повлияли на всех представителей отечественного бизнеса. Наиболее ощутимые последствия испытали на себе компании с длинным производственным циклом. Именно к таким компаниям относятся генподрядчики.
Компании оказались под влиянием сразу нескольких негативных факторов: очевидное сокращение инвесторского запроса, длительные сроки реализации проектов строительства и невозможность долгосрочного прогноза. Например, возведение завода потребует от 2 до 3 лет, но при этом ни одна сторона контракта не имеет возможности учесть рентабельность и прибыль с проекта в условиях туманных экономических перспектив.
Тяжелая пора
Все игроки рынка уже ощущают на себе последствия сложившейся негативной экономической ситуации. В результате отсутствия дешевого фондирования у банков, роста ставок кредитования и невозможности привлечь проектное финансирование в условиях низкого спроса, многие девелоперы скорректировали планы по объемам строительства или отложили реализацию проектов до лучших времен.
По оценке Министерства строительства РФ, объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10-15%. Участники рынка прогнозируют еще более пессимистичные сценарии. При условии сохранения тяжелой ситуации в экономике падение общего объема предложения может составить 20-25% к концу 2015 года, а в перспективе двух-трех лет объем нового строительства может снизиться на 30-40%. На этом же уровне предполагается сокращение ввода новых площадей и в секторе коммерческой недвижимости.
Эти факторы привели к снижению спроса на услуги генподрядчиков. «Уровень конкуренции сильно вырос. В условиях консервации проектов многие крупные генподрядчики начинают интересоваться заказами, на которые раньше бы не обратили внимание», – утверждает директор по развитию ГК «Портал Групп» Иван Евдокимов.
С другой стороны, практически не сократилось число проектов федерального финансирования - дорожно-транспортные, военные, социальные, а также атомной отрасли, которая является одной из приоритетных. В том числе будет продолжено финансирование проектов строительства атомных станций за рубежом. «Эти области фактически не зависят от экономической ситуации и регулируются только через призму бюджета», – поясняет руководитель группы ценообразования ГК «Спектрум» Денис Калинин. В связи с политикой импортозамещения и повышением привлекательности производства после падения курса рубля также стали перспективными проекты в сфере сельского хозяйства (строительство объектов животноводства, тепличных комплексов и т.д.).
Больше, чем подрядчик
«До кризиса гиганты генподрядного рынка с большим опытом реализации сложных проектов, могли закладывать примерно до 20-25% прибыли», – говорит Денис Калинин.
Сегодня многие генподрядные компании готовы работать за минимальный процент или даже прибегнуть к демпингу, чтобы просто остаться на рынке. В среднем в коммерческой сфере рядовые игроки за свои услуги обычно запрашивают 7-12 % от стоимости проекта. Цена контракта в государственном секторе всегда индивидуальна и во многом зависит от специфики проекта. Однако в условиях новой экономической реальности генподрядчикам намного труднее привлекать банковские гарантии, без которых заказчик не предоставит аванс. Участники рынка также отмечают, что заказчики стали диктовать новые, более жесткие правила. Особое внимание уделяется штрафам, пеням, гарантиям, обеспечениям и удержаниям.
Окончательная стоимость услуг зависит не только от опыта и известности генподрядчика на рынке, но и от типа генподрядной компании, поскольку в отличие от западных компаний основной компетенцией отечественных игроков является не только управление строительством, но также и проведение отдельных подрядных работ.
Китайско-африканские связи
Иван Евдокимов полагает, что в кризис рынок может упасть на 20-25%. Впрочем, его прогноз может не оправдаться, поскольку российские генподрядчики активно ищут пути выхода из сложившейся ситуации. Так, осложненные условия существования бизнеса заставляют генподрядчиков расширять географию своей деятельности. «Если рынок не идет к генподрядчику, то генподрядчик должен сам активно выходить на рынок. И чем более он удален от столиц, тем лучше», – комментирует президент компании STEP Дмитрий Кунис. Он считает, что работая в Москве и Петербурге, компании рискуют столкнуться с банальной ценовой конкуренцией, которая, в конечном счете, способна затормозить развитие бизнеса.
Наиболее перспективными сейчас являются отношения с партнерами из Азии, поскольку по прогнозам экономистов, к 2020 году объем инвестиций азиатских стран в отечественную экономику составит более $12 млрд. «Для сотрудничества с Китаем сегодня есть прямая политическая воля и поддержка. Китайцы занимают самую активную позицию, готовы вливать большие объемы инвестиций в предприятия металлургии, горной и автомобильной промышленности», – поясняет Дмитрий Кунис. Кроме того, немаловажную роль для наиболее дальновидных генподрядчиков будут играть рынки стран СНГ, в частности Казахстана, который находится в самом расцвете строительной активности.
Арабские и африканские страны также активно развивались в течение последних 15 лет, и сейчас готовы уйти от американской и европейской экспансии. «Они очень приветствуют русских, способных предложить девелоперские проекты и трансфер технологий», – отмечает председатель правления ГК «Портал Групп» Левент Эндам.
Помимо выхода на другие рынки, генподрядным компаниям стоит также заняться грамотной оптимизацией собственных расходов и агрессивным поиском более гибких поставщиков.
По мнению директора управления строительством CBRE Михаила Каплуна, на плаву останутся те, кто заключил более-менее гибкие договоры, позволяющие относительно эффективно управлять форс-мажорными ситуациями, наподобие текущей.
«При заключении новых контрактов необходимо будет уменьшить в портфеле количество EPC-контрактов (Engineering, Procurement, Construction) – то есть договоров с твердой ценой и сроками, по которому генподрядчик берет на себя все обязанности и все риски в отношении объекта строительства. И увеличить количество EPCM-контрактов (Engineering, Procurement, Construction, Management), у которых нет фиксированной цены», – считает директор по коммуникациям Национальной ассоциации инжиниринговых компаний (НАИК) Владимир Ступников. Эксперт, правда, оговорился, что при таких условиях, увы, премии за риск генподрядчику не светит, зато заказчик будет сам нести затраты в случае увеличения стоимости проекта. Кроме того, генподрядным компаниям необходимо самостоятельное активное взаимодействие с банками, с целью отстаивания права на их поддержку.