Из трущоб в отели
Смольный решил отдать инвесторам пять исторических зданий под отели на условиях концессии. Почти все объекты ранее уже пытались выводить на рынок гостиничной недвижимости.
Совет по инвестициям при губернаторе Петербурге одобрил новый механизм создания гостиниц в принадлежащих городу зданиях – передача объектов недвижимости инвестору по концессионному соглашению. По словам инициатора внедрения схемы, председателя комитета по инвестициям Ирины Бабюк, концессия на данный момент является одним из наиболее перспективных правовых механизмов реализации инвестпроектов по развитию гостиничной инфраструктуры. В настоящее время, в соответствии с земельным кодексом, здания под реконструкцию и создание гостиниц предоставляются инвестору только на общих условиях и через проведение торгов. Новый метод позволит предложить инвесторам более гибкие условия.
Плюсы концессии для города в сохранении функционала зданий, нулевой нагрузке на бюджет, капитализации объекта при сохранении его в собственности города, концессионных платежах в бюджет.
Среди преимуществ для инвестора в комитете перечисляют уменьшение затрат на начальном этапе реализации (инвестиционный платёж предполагается уже после того, как объект построен), возможность привлечения долгосрочного финансирования (объект сдается в концессию на срок до 49 лет), предоставление объекта без конкурса в отсутствии других интересантов. В отличии от торгов, инвестору не придется тратиться на подготовку проектной документации до конкурса.
Так же инвесторам обещают «дополнительные преференции и поддержку города» при реализации проектов». Но при этом, все риски на этапе строительно-монтажных работ и эксплуатации ложатся на концессионера.
Для создания гостиниц категории трех звезд Комитет предлагает список из пяти объектов недвижимости - заброшенных зданий, судьбу которых пытаются устроить уже не первый год.
Доходный дом в Большом Казачьем переулке, 10 (площадь земельного участка - 185 кв. м.), планировалось реконструировать еще в начале 2000-х. Разрешение на начало работ было получено в сентябре 2010 года, но предыдущий владелец здания - ООО «Вега», так и не приступил к реконструкции здания, после чего руководство Адмиралтейского района Петербурга приняло решение о продаже дома.
Объект на Набережной реки Мойки, 26 (площадь земельного участка - 2 465 кв. м) пыталась реконструировать под отель компания «Санкт-Петербург девелопмент корп.». Но администрация города отказалась заключать договор аренды земли с компанией. На земельном участке оказалась котельная, в 2011 году отданная в аренду на 25 лет «Петербургтеплоэнерго». Росреестр на основании обращения КУГИ снял с кадастрового учета земельный участок, который предполагалось передать инвестору.
Реконструировать под гостиницу здания на Каменноостровском проспекте, 58-60, литера А (дом князя Вяземского и примыкающий к нему особняк Игеля, площадь земельного участка – 8 294 кв. м, общая площадь зданий – 7 866 кв. м.) ранее планировала группа «ЛСР», но в итоге девелопер отказался от своих намерений из-за крупных затрат на сохранение исторических фасадов.
Дом по адресу Вознесенский проспект, 36, литера А (дом М.В.Кольбе 1860 года постройки, площадь земельного участка – 2 929 кв. м, общая площадь здания – 7 352,2 кв. м) признан аварийным и расселен в 2011 году. Позже город за счет средств Адресной инвестиционной программы КУГИ выкупил объект под социальные нужды.
Особняк 1855 года постройки на Среднем проспекте В,О.,40 литера А (площадь земельного участка – 1 500 кв. м), в 2001 г. дом включён КГИОП в "Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность".
«Механизм концессии лучше регламентирован и предусматривает больше гарантий для инвестора, а город получает больше рычагов контроля за использованием объекта», - обосновывает преимущества нового инструмента партнер юридической фирмы «Максима Лигал» Владимир Клинкаров. Инвесторы, как российские, так и иностранные, по его словам, тоже заинтересованы и уже подтвердили готовность стать инициаторами заключения концессионного соглашения.
Насколько концессия выгодны инвесторам? И кто больше выигрывает в этих условиях? Аналитики считают, что намерение городских властей отдать здания по концессии оправдано текущим положением сегмента. «Во-первых, нет необходимости инвестировать в реконцепцию городские средства, во-вторых, существует определенная нехватка номеров в 3* гостиницах, а предоставление объектов недвижимости для реконструкции по концессии – хорошая возможность закрыть недостаток номерного фонда за счет привлечения сторонних инвесторов», - комментирует управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.
А вот выгода девелоперов не столь очевидна. Так как инвестиционный потенциал конкретного проекта зависит не только от локации, но и от состояния, размера и пригодности здания для размещения отеля. «Например, объект в Большой Казачьем переулке имеет очень небольшую площадь для реализации полноценной гостиницы», - объясняет руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. Татьяна Веллер. «Девелоперу оптимально выгодно реализовывать проекты от 120-150 номеров, а площадь указанных объектах позволяет вместить лишь порядка 90 номеров», - добавляет господин Починщиков.
Оценить выгоду инвесторов сложно еще и потому, что владельцем объектов останется город. При этом, по подсчетам аналитиков, даже не смотря на отсутствие предварительных затрат вкладывать концессионеру придется много – порядка 100-120 тыс. руб. за кв.м, включая оснащение. Так же немаловажно, как будут соотноситься суммы концессионных платежей и объем средств, необходимый на реконструкцию объектов.
«На мой взгляд, локация объектов привлекательна для инвесторов, проекты могут быть интересны и успешны, но необходимы дополнительные преференции от государства», - резюмирует Иван Починщиков.
Цифра
32,1% от общего объема предложения занимают на рынке гостиницы сегмента 3*.
Инвесторы продолжают судиться за историческое здание на Малой Морской ул., 5. Арбитраж встал на сторону одной из компаний и разделил спорный дом на два отдельных объекта недвижимости.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад обязал ГУП «ГУИОН» направить в Росреестр сведения о раздельном кадастровом учете зданий лит. А и лит. Б по адресу: Малая Морская ул., 5. Тем самым, отмечается в судебном решении, муниципальное ведомство должно устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Дельта», инвестора реконструкции здания по Малой Морской ул., 5, лит. Б.
Спор за историческое здание в «золотом треугольнике» Петербурга длится уже несколько лет. Предыстория всего такова. В 2006 году флигель, находящийся по адресу: Малая Морская ул., 5 (лит. А), был передан властями города ООО «Морская, 5» под реконструкцию.
Предполагалось, что после ее проведения компании достанется и основное здание (лит. Б), в котором также после реконструкции будет размещена гостиница. В 2009 году власти города неожиданно для первого инвестора внешнее здание передали в управление другой организации – ООО «Дельта». Компания также запланировала реконструкцию объекта недвижимости и открытие гостиницы.
Отметим, что ООО «Морская, 5» – дочерняя структура инвестиционного холдинга «Кеско». Организация неоднократно заявляла, что гостиничным оператором на данной площадке будет Hilton. Компания «Дельта» была аффилирована с небольшой УК «Андреевский дом», владеющей БЦ «Востания, 7». После передачи внешнего здания «Дельте» выяснилось, что оно и примыкающий флигель имеют единый кадастровый адрес.
В 2009 году арбитражный суд после иска «Дельты» разделил объект недвижимости на два самостоятельных объекта под лит. А и Б. Однако данное решение суда спустя небольшое время опротестовало ООО «Морская, 5», и здание вновь стало единым.
Фактически последние несколько лет оба инвестора из-за неопределенности с кадастром блокировали работу друг друга на площадке. Внешнее здание длительное время стояло и продолжает стоять под сеткой. Тяжба активизировалась в прошлом году, когда «Дельта» через суд потребовала от городских властей возобновить действие инвестиционного договора. Арбитраж данный иск удовлетворил. Однако для проведения строительных работ вновь потребовалось разделить дома.
Комментарий представителей «Дельты» и УК «Андреевский дом» взять не удалось. По совпадающим телефонным номерам организаций не брали трубку. В пресс-службе Комитета имущественных отношений сообщили, что инвестиционный договор с «Дельтой» продлен до декабря текущего года. Фактически до этого времени здание на Малой Морской ул., 5, должно пройти полную реконструкцию.
По словам юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, изначально проблема кроется в халатности чиновников, допустивших двух разных инвесторов на одну площадку. «Так как суд признал реконструкцию здания под лит. Б легитимной, в настоящее время прав на пользование зданием больше у «Дельты». Главное в настоящее время – данной организации не нарушать условия инвестдоговора с городом», – полагает юрист.
По мнению директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, действительно, данная локация однозначно соответствует критериям для создания гостиницы или апарт-отеля премиум-класса. Специалист считает, что в зависимости от состояния объекта его среднерыночная стоимость составляет от 100 до 250 тыс. рублей за 1 кв. м.
За последние два года строительная отрасль Петербурга получила от власти четкие и прозрачные правила игры на рынке, чем ранее похвастаться в Смольном не могли. Это не могло не сказаться как на темпах ввода жилья в городе, так и на ликвидации «больных точек» - расселении аварийных домов.
Собственно, для простых горожан проблема улучшения жилищных условий стоит по-прежнему остро. В нашем городе направление контроля качества строительства при реализации государственных жилищных программ курирует Региональное отделение Общероссийского народного фронта. Его задача стоит в том, чтобы обеспечить эффективную реализацию и контроль за исполнением «майских» указов Президента РФ, где, в частности, определены основные направления формирования жилищной политики.
Эксперты ОНФ следят за состоянием жилого фонда города и периодически выезжают на самые сложные объекты. «Жилищное строительство – одно из самых активных направлений инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге, наши усилия направлены на достижение баланса между интересами инвесторов и жителей города», - констатирует член регионального штаба Общероссийского Народного Фронта (ОНФ) в Петербурге, руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Павел Созинов.
Его слова подтверждаются и официальной статистикой: реконструировать старого жилья в Северной столице за последние два года стали существенно больше. Если в 2013 году капремонту подверглось четыре объекта на 77 квартир, то в 2014-м: уже пять - на 165 квартир. А за первые пять месяцев текущего года введено в эксплуатацию после реконструкции три дома на 427 квартир.
Впрочем, без ложки дегтя в таком остром вопросе как состояние старого фонда, конечно, не обойтись. По мнению Павла Созинова, расселение аварийного жилья зачастую идет очень медленно, а варианты, которые предлагаются жильцам для переселения, зачастую совершенно их не устраивают. Обеспокоенность вызывают и медленные темпы развития промышленного строительства.
Но при той кадровой чехарде, которая сопровождает строительный блок в последнее время, трудно было бы ожидать успехов на всех фронтах. Такие трудозатратные и острые проблемы следует решать вдумчиво и последовательно, не требуя результат «здесь и сейчас». Что, к сожалению, далеко не всегда понимают высокопоставленные представители городской власти.
Удвоенные темпы
Что касается нового строительства, то и здесь цифры впечатляющие. В 2013 году было возведено 989 многоквартирных домов общей площадью около 2,5 млн. кв. м, а в 2014-м – уже 1864 на 3,3 млн. кв. м. Да и в году нынешнем темпы строители не снижают, хотя вывод новых объектов на рынок, конечно, снизился.
Здесь стоит отметить, что возводят городские девелоперы теперь не только дома, но и социальные объекты. А небольшие застройщики, которые самостоятельно построить детские сады или школы не могут, участвуют в развитии инфраструктуры финансово, в соответствии с размером своей новостройки. Таким образом, нынешняя ситуация в отрасли коренным образом отличается от той, которая сложилась в период «строительного бума» конца «нулевых». Когда девелоперы об удобствах будущих жильцов думали редко, во главу угла ставя продажи и максимальную рентабельность.
Впрочем, четкие правила игры сложились в отрасли совсем недавно. Еще три-четыре года назад строительный бизнес жаловался, что не понимает, что и в каком количестве им строить. Подчас проще было сделать взнос «рублем», однако, величина таких взносов постоянно менялась и было совершенно неясно, каким образом и кто ее высчитывает. Апофеозом кризиса стал период с 2012 по первую половину 2013 года, когда в Смольном практически заморозили утверждение новых проектов планировок.
В августе того же 2013 года главой комитета по строительству стал Михаил Демиденко и ситуация потихоньку начала выправляться. Главной его заслугой сами застройщики считают умение не давить начальственным авторитетом, а умение выстраивать диалог со всеми игроками. В то же время, не идя на поводу у лоббистов.
«Главной заслугой Михаила Демиденко я считаю формирование комфортной городской среды в части обеспечения территорий новой застройки объектами социальной инфраструктуры. Хочется отметить его постоянное стремление к поиску компромиссных решений, удовлетворяющих запросам и города, и застройщиков», - говорит заместитель генерального директора компании Normann Надежда Сеппенен.
С ней согласен и генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Дмитрий Трошенков. «Последние два года взаимодействие с комитетом происходило в режиме конструктивного диалога. Во многом благодаря работе Михаила Демиденко удалось наладить эффективные взаимоотношения между девелоперским сообществом и властью, найти разумный компромисс между политикой и бизнесом», - считает он.
По словам генерального директора компании «Полис Групп» Ивана Романова, сейчас застройщики особенно ценят гибкость и готовность к диалогу, которую демонстрируют чиновники и глава комитета в частности. «Нельзя не отметить, что реализуется масштабная программа реновации застроенных кварталов, успешно решается социально значимая проблема недостроев и обманутых дольщиков: благодаря усилиям специалистов комитета многие замороженные стройки были завершены, и люди наконец получили свои квартиры. Это, безусловно, заслуга властей», - подчеркивает он.
Разумеется, не все в отрасли так гладко, есть и глобальные проблемы, решить которые трудно даже за десятилетие. Однако то, что город живет, развивается и активно строится даже на фоне политических и экономических катаклизмов – это, в первую очередь, заслуга профессионалов. Которые, к счастью, есть не только в бизнес-структурах, но и во власти.