Эволюция мошенничества
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.
В июле текущего года была одобрена новая дорожная карта - план действий по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства. Насколько она реально облегчит жизнь застройщиков и передвинется ли сразу Россия в рейтинге инвестиционной привлекательности с 180 места на 34-ое? На эту тему состоялась дискуссия в рамках международного инвестиционного форума ProEstate-2013.
Перспективы законотворчества
Кроме Дорожной карты, правительство планирует принять в ближайшее время ряд законов, способствующих облегчению участи застройщиков.
Так, предполагается узаконить обязанность властей проводить аукцион по предоставлению свободных земельных участков по заявлениям юрлиц (в противном случае чиновникам будет грозить административная ответственность).
До конца года все городcкие поселения должны иметь правила землепользования и застройки. Правда, исключение сделано для Москвы – она считается настолько уникальным городом в силу своей столичности, а также разросшейся с присоединением Новой Москвы площади, что сейчас работы по ПЗЗ здесь практически блокированы.
Предполагается реформирование градостроительного законодательства в части планировки территорий. В частности, планируется проводить публичные слушания по проектам планировки.
Предложен законопроект, по которому градостроительное зонирование будет заменено на территориальное зонирование. Что изменится с переменой термина – пока не известно.
Известна идея властей о постепенной отмене категорий земель, призванная упростить процедуру застройки участков. Законопроект с прошлого года находится в обсуждении. Госдума планирует принять его в текущую осеннюю сессию.
Из менее глобальных планов правительства в части улучшения правового поля девелопмента - установление перечня случаев подготовительных работ, которые могут вестись без получения разрешения на строительство, а также сокращение перечня объектов капитального строительства (из особо опасных и технически сложных) требующих обязательного прохождения экспертизы.
Сокращать, но вдумчиво
Большинство девелоперов позитивно оценивает комплекс мер, запланированных в Дорожной карте, однако многих смущает желание властей в сжатые сроки реформировать строительный процесс.
«Я не испытываю восторга от существующей реальности, но и скептически оцениваю результативность тех мероприятий, которые запланированы в Дорожной карте, - говорит Олег Барков, генеральный директор компании Hansa SPb Development. – На уровне правительства пока не существует достаточной управленческой компетенции для того, чтобы эффективно организовать реформирование технически сложных процедур. Упразднение обязательной экспертизы вызывает опасения, поскольку в последнее время резко упало качество рабочей документации. Профессионально выполненных проектов в Петербурге - не более 15-20% от общего объема. Невозможно одним скачком перескочить из царства необходимости в царство свободы. Можно сколько угодно облизываться на зарубежный опыт, но ведь он вырабатывался десятилетиями. Я против того, чтобы в краткие сроки ставилась задача добежать до счастья».
По словам эксперта, за те 15-лет, которые Россия живет в состоянии строительного бума, инциденты в строительной отрасли были единичными – «Трансвааль» и падение крыши колхозного рынка в Москве, обрушение крыши гипермаркета Окей в Петербурге, «танцующий» мост в Волгограде. Для сравнения – в 90-е годы, когда период строительного бума переживали Южная Корея и Турция, было очень много сообщений о разрушающихся зданиях.
«Мешает жить не суть процедур, а то, как они проводятся, - уверен Олег Барков. - Наибольшую тревогу вызывает убивание экспертизы, потому что она является последним сколько-нибудь сдерживающим фактором. По моему опыту, это наименее коррумпированная и наиболее предсказуемая по срокам процедура. И в регионах ситуация еще лучше, чем в столичных городах, люди работают предсказуемо и прозрачно».
По мнению Арсения Васильева, генерального директора УК «УНИСТО Петросталь», разрешительная система должна эволюционировать в сторону тех целей, которые планируется достичь. «Если мы хотим максимально ограничить развитие, мы считаем у нас уже очень много дешевого жилья, у нас достаточно объектов инфраструктуры, –нужно вводить максимальные ограничения. Но если мы считаем, что у нас еще есть нерешенные проблемы, а экономика нам подсказывает что это именно так, то нужно снижать бремя согласований и сокращать время получения разрешений. Ведь большой запас эффективности заложен именно в сроках. Срок подготовки исходно-разрешительной документации зачастую в два раза превышает срок строительства объекта. За счет сокращения сроков мы можем получить серьезный экономический эффект и получить необходимый результат – дешевое жилье. Дорожная карта как некий рамочный документ безусловно полезна, но должна быть политика конкретных шагов».
По мнению Арсения Васильева, необходимо существенно пересмотреть объем документооборота, который сложился на данный момент. «Девелопер превратился в секретариат при десятках согласовательных инстанций. Не понятно, почему нет баз данных с той же государственной документацией, не внедряются системы электронного документооборота – хотя бы на некоторых этапах».
Под видом уникальности
Жизнь столичных девелоперов, по их же словам, усложняет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (ГЗК). «В период отсутствия ПЗЗ именно ГЗК определяет градостроительную политику столицы. Формально ГЗК никаких полномочий не имеет, но фактически - достаточно много, - говорит Максим Попов, руководитель направления практики «Недвижимость и строительство» Goltsblat BLP.
«В России есть уникальные регионы, к которым нельзя подойти используя какие-то общие принципы. Один из них – Москва, - считает Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. - В Москве отсутствует в принципе соответствующее другим регионам регулирование. Есть искушение раскритиковать ГЗК как сложный орган, с которым тяжело спорить. Действительно, правовой статус этого органа – сложный. Есть судебные решения, в которых прямо признается, что решения принимаемые комиссией невозможно оспорить, поскольку они носят совещательно-рекомендательный характер. С другой стороны, не получив этих актов, девелоперу невозможно двигаться вперед. Тем не менее существование ГЗК необходимо - в Москве настолько затянулся переходный период, что такое «ручное» управление оправданно».
Однако у девелоперов и юристов к работе ГЗК есть вопросы. И, прежде всего, - закрытость. «Мы не имеем возможности получить протоколы обсуждений, - рассказывает Максим Кузнеченков. - Неясен характер деятельности этого органа – не понятно, кто именно определяет градостроительную политику, на основании чего принимается то или иное решение».
По мнению Максима Кузнеченкова, в ГЗК девелоперов особенно пугает одна функция – расторжение договоров аренды и прекращение инвестиционных договоров. «То есть под вопросом оказывается стабильность оборота и вещно-правовая защита инвестора. Инвестор не может предугадать, отберут у него участок или нет. Юристы предлагают ввести изменения в вещное право, чтобы право на застройку могло продаваться, включаться в оборот, - считает Максим Кузнеченков. По его мнению, стоит провести амнистию по самостроям. В истории уже были примеры - в свое время срок исковой давности по недействительным сделкам был 10 лет, но для того, чтобы не пересматривать итоги приватизации, сохранить стабильность оборота, этот срок сократили до 3–х лет.
Петербург выбирает
Петербургские девелоперы более высокого мнения о ситуации в своем регионе, однако, и у них в последнее время хватает вопросов.
«До недавнего времени в Петербурге существовала достаточно стройная система прохождения инвестпроектов, их оценки, - говорит Олег Барков. - Проекты делились на рядовые и стратегические, существовала система работы с ними. Петербург пользовался заслуженной репутацией территории с относительно прозрачными правилами работы. Сейчас идет процесс реформирования и нет ясности какова будет окончательная система оценки проектов, как будет осуществляться поддержка. Реальное положение дел достаточно тяжелое. Заторможен процесс утверждения проектов планировки, крайне сложен и забюрократизирован процесс получения градпланов».
В последние два года в Петербурге идет мучительная переоценка приоритетов развития города. Пока не сложилось четкого представления - какие приоритетные проекты нужны городу, на что он согласен тратить деньги. По мнению Олега Баркова, тому есть экономические причины: «после внесения изменений в бюджетное законодательство, когда во многих вертикально интегрированных структурах уплата налогов стала производиться по месту деятельности, а не по месту нахождения главного офиса, бюджет Петербурга потерял большие деньги, было заморожено большое количество проектов».
По мнению Майи Петровой, советника Borenius Russia, инвесторов, в том числе и иностранных, пугает правовая неопределённость. «Я думаю, инвесторы больше бы мирились с продолжительностью процедур, если бы понимали, что есть понятные правила игры на 2-3 года, что не поменяется власть, комитеты, порядок согласования. Ситуация изменилась бы к лучшему, если бы существовал порядок компенсации вложений инвестора, если вдруг правительство региона принимает решение построить этот объект за бюджетные средства или изменить схему партнерства с бизнесом. Таких примеров хватает – это ЗСД с компанией Hochtief, «Набережная Европы» с «ВТБ-Девелопмент», Апраксин двор с «Главстрой-СПб». В каких-то случаях вопрос компенсации решается, но он не прозрачен. Судебных дел, по которым бы инвестор получил компенсацию при выходе из проекта не по его вине, я не встречала. Отношение государства в принципе должно поменяться, ведь любой инвестиционный проект имеет составляющую, которая идет на инфраструктуру, и несет в себе социальную направленность. Если у инвесторов падает интерес, то регион не сможет решать свои социальные проблемы», - считает Майя Петрова.
Священная и абсурдная
Яркий пример абсурдной процедуры, по мнению Арсения Васильева, - общественные слушания. «Агитация бабушек-пенсионерок, попытки отсечь оппонентов со всех сторон, толпа и крики – все это вряд ли можно отнести к цивилизованному обсуждению градостроительных проектов. Тем не менее, мы видим это на общественных слушаниях через раз. Это значит, что других процедур, учитывающих мнение населения, не существует. Мы признаем таким образом, что муниципальная власть не работает, она не способна выражать мнение населения. Девелоперу предлагается потратить на это 2,5-3 месяца и подождать чем все это закончится».
По мнению Олега Баркова, публичные слушания – вполне логичная процедура, однако все опять упирается в практику исполнения. С ценностью слушаний согласен и Максим Кузнеченков: «Публичные слушания относятся к разряду рекомендаций. Наше законодательство пока не решается вводить референдумы, которые имеют обязательный характер. Хотя во многих странах Европы многие вопросы местного значения решаются именно так. Это прямая форма проявления участия граждан в местном самоуправлении. Нельзя решать за людей, что им хорошо, а что – нет».
Рынок обслуживания жилья по-прежнему остается крайне неразвитым. Вступившие в силу еще два года назад изменения в законодательстве, призванные повысить конкуренцию на рынке, на деле, говорят эксперты, не работают.
Изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года). Согласно закону теперь строительная компания, построившая дом, не может привлекать к его управлению аффилированные структуры. Она обязана проводить конкурс по выбору управляющей компании.
Выбор собственника
Согласно Жилищному кодексу выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.
Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.
Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.
На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.
Запрет на бумаге
Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать дочерние структуры к управлению своим жильем, не исполняется. «Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов Федерации разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (100% которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного Закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно».
Но и в сфере многоквартирных домов ситуацию обстоит не намного лучше. Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», говорит: «Монополизация рынка УК многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, – проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб».
Независимых – единицы
По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% – частные.
Профессиональных и действительно независимых компаний при этом единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: «На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более 10 отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять порядка 10%. Однако в последующие года показатели могут упасть до 3-5% в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования и др. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет».
Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО «Строительный трест», заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании «Строительный трест» находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. «В каждом новом жилом комплексе примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора УК достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение – служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании «Строительный трест», поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов».
Цифра
Более 170 управляющих организаций работает сегодня на рынке эксплуатации жилья Петербурга