Эволюция мошенничества
Сделки с покупкой или продажей квартир уже давно «в тренде» у мошенников. Однако если в «лихие девяностые» любители поживиться за чужой счет выбирали путь к чужим деньгам попроще, то сейчас они поумнели и стали делать акцент на юридическом и психологическом аспектах.
А вот технологические новинки при оформлении сделок с недвижимостью мошенники осваивают с трудом. Цифровая подпись и замена бумажных документов на электронные сыграли на руку покупателям и продавцам квартир.
Из первых рук
На рынке первичной недвижимости деятельность мошенников менее активна по сравнению со «вторичкой». Как объясняет юрист, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Жуматий, в последние годы число обращений о мошенничестве в уголовно-правовом смысле, когда речь идет о хищении чужого имущества путем обмана или злоупотреблении доверием, значительно снизилось. Сейчас в основном проблемы у граждан возникают из-за неисполнения требований со стороны застройщика или продавца. Самый простой вариант – дом не сдали вовремя. Такие ситуации происходят не всегда по вине застройщика, порой у этого есть объективные причины. Хуже, если девелопер вовсе не приступил к строительству и даже не получил на это разрешение. «Это не мешает заключать различные договоры с покупателями. Например, предварительный договор купли-продажи. Гражданин отдает деньги, но дом не строят, и он обращается в суд. Там в подавляющем большинстве встают на сторону потребителя, но когда решение вступает в силу, организации уже не существует и взыскать деньги не с кого», – приводит пример Александр Жуматий.
«Еще одна мошенническая схема в «первичке» – цессия, или договор переуступки, – добавляет президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. – При этом меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком. Таким образом застройщик может продать квартиру сразу нескольким людям. Если сделка совершена без помощи профессионала, то могут быть и двойные, и тройные продажи».
Вторичное раздолье
На рынке вторичного жилья мошенники чувствуют себя по-настоящему вольготно, говорят эксперты. Председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш сообщил, что в последнее время мошенники во время сделок с недвижимостью делают акцент на юридической составляющей. «Недавно гражданин исхитрился продать квартиру так, что балкон остался в его собственности. Теперь он требует наложить на жилье сервитут, чтобы получить право прохода на свой балкон. Интересно, что суд первой инстанции его требования удовлетворил», – рассказал Андрей Тетыш.
Также граждане охотно клюют на удочку мошенников из-за своей жадности, дополняет Валерий Виноградов. Они предлагают продавцам жилья в договоре отразить оценочную стоимость квартиры ниже оговоренной ранее, дабы сэкономить и снизить размер налогов, обещая доплатить разницу. Чего в итоге, конечно, не делают, и продавцы получают только договорную сумму.
«Однако в этом случае и юридически подкованный продавец может «устроить сюрприз» покупателю», – говорит генеральный директор АН «Время недвижимости» Наиля Берестовая. Ссылаясь на экономию, он может договориться с покупателем о продаже жилья ниже рыночной, а потом оспорить это дело в суде. «Он скажет, что его ввели в заблуждение, и будет требовать компенсации и возмещения. Такая ситуация возможна, если договор заключен без нотариуса, так как они сейчас в договоре прописывают пункт, в котором оговаривается отдельно, что «стороны не заблуждаются о цене объекта», – объяснила госпожа Берестовая.
А вот мошеннические действия с недвижимостью с помощью электронно-цифровых носителей аферисты не освоили, говорит Андрей Тетыш: «Попытки были, даже целая волна, но не знаю ни одного успешного примера. Технологическую сторону вопроса они изучили хорошо, а вот саму структуру регистрации и обработки сделки – не очень».
Значительно усложнила путь к легким деньгам и отмена свидетельств о госрегистрации недвижимости, считает Александр Жуматий, так как этот документ часто подделывали. Сейчас соответствующую информацию можно получить только в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Элементарно!
Помимо новых техник обмана покупателей и продавцов жилья мошенники с удовольствием пользуются и проверенными временем. Так, по словам Валерия Виноградова, уже давно распространена схема продажи через аренду. Как правило, это бывает в случае с хозяевами квартиры, которые не проживают в городе, где сдают жилье, или находятся в длительной командировке. «Люди снимают жилье и первые месяцы исправно перечисляют деньги за аренду. В это время готовятся поддельные паспорта на имя собственников квартиры, по которым они потом получают документы на квартиру. Они ее быстренько продают и растворяются», – обрисовал схему Валерий Виноградов.
Стара как мир, но все еще актуальна схема сделок с завещаниями, считает Андрей Тетыш. Она состоит в том, что злоумышленник знакомится с пожилым человеком или сильно пьющим и начинает с ним «дружить». В первом случае он ухаживает за ним, помогает до дому, во втором – составляет компанию в алкогольных посиделках. А дальше – по ситуации. Часто мошенник предлагает начать жить вместе, чтобы «помогать» уже на постоянной основе, а дальше рекомендует завещать жилье ему. Дальше «жертве» советуют переехать в более спокойные и, главное, отдаленные районы области доживать или допивать свой век. «Такие «сделки» – это фактически не обман, – комментирует Александр Жуматий. – Возможно, когда бабушка, подписывая его, была не в себе. Но доказать, что ее состоянием умышленно воспользовался недобросовестный наследник, сложно».
Также отработанные механизмы есть и среди покупателей-мошенников. Наиля Берестовая привела пример: злоумышленник говорит, что по разным причинам не может оперативно оплатить покупку, но предоставляет продавцу состояние счета, на котором имеются деньги на квартиру. Но и после оформления права собственности он не спешит рассчитаться с долгами. Пострадавшая сторона обращается в суд, и даже когда будет доказана правота продавца, суд обяжет покупателя выплачивать ежемесячно часть зарплаты. «И даже если он зарабатывает 50 тыс. рублей в месяц, платить он будет не больше 20», – пояснила Наиля Берестовая.
А иногда покупатель-аферист поступает в разы проще – в ход идут фальшивые деньги. Часто люди пренебрегают очевидными и доступными способами проверки банкнот, которые всегда находятся рядом с помещением с банковскими ячейками. «Продавец квартиры поленился проверить деньги и получил фальшивые. Он обратился в полицию, но уже прошло полтора года, и покупателей так и не нашли», – рассказал Андрей Тетыш.
Для того чтобы не оказаться жертвой подобных историй, риэлторы советуют все манипуляции с документами проводить через нотариуса. Кроме того, по мнению экспертов, есть несколько красных сигналов, при которых покупатель должен насторожиться. Первое – сделка по доверенности. Большинство мошеннических схем совершаются с их помощью. Второе – низкая цена. Про бесплатный сыр поговорку помнят все, но жадность иногда берет верх. Третье – прозрачность сделки. И продавец, и риэлтор должны ясно и точно отвечать на все вопросы покупателя, и предоставлять все необходимые документы. Особое внимание нужно обратить на поведение продавца. Он должен прямо ответить, что он планирует делать после продажи квратиры. Такие ответы, как переезд ближе к родственникам или расширение жилплощади, похожи на правду.
«Но когда он начинает объяснять, что из трешки с женой и двумя детьми он переезжает в комнату в коммуналке или вообще еще не определился, где будет жить, это очень настораживает. Переезжает в небольшой город, а там ни работы, ни родных, и что он там будет делать, не отвечает – ищем другой вариант. Даже если продавец не обманывает, все равно не стоит лезть в эти дебри, тем более приобретая квартиру самостоятельно», – подытожил Андрей Тетыш.
Мнение
Валерий Виноградов, президент Российской гильдии риэлторов:
– Мошенничество всегда возникает там, где есть большие деньги и короткие сделки. Наиболее распространенная сфера среди сделок с недвижимостью – аренда жилья. Там небольшое количество документов, и стороны встречаются ненадолго. Именно поэтому здесь большое поле для деятельности аферистов, которые чаще всего используют свою любимую схему: сдают квартиру сразу нескольким жильцам и исчезают.
Принято считать, что территории, находящиеся вблизи водоемов и рек в Петербурге, автоматически могут претендовать на статус премиальных. Однако пока Канонерский остров остается одной из самых депрессивных территорий города. О том, как она станет развиваться, в среде аналитиков нет единого мнения.
В конце прошлого года на пятом форуме «Будущий Петербург» были рассмотрены несколько концепций развития Канонерского острова. Победителем стал проект «Канонерский морской парк», который разработала группа студентов под руководством архитектора Сергея Падалко. Концепция предполагает создание на Канонерском острове морского парка и благоустроенных пляжей со стоянками для плавучих домов-дебаркадеров, которые могут стать жильем для туристов, яхтсменов, маневренным жилым фондом для работников верфей и просто романтиков моря. Нет никаких гарантий, что концепция будет реализована, однако устроители конкурса затевали его, чтобы привлечь внимание властей к проблеме этой территории.
Территория Канонерского острова является депрессивной за счет большого числа промышленных объектов, плохой транспортной доступности и ветхого/аварийного жилого фонда. Несомненно, данная зона требует изменений, что повлечет за собой крупные финансовые вложения как города, так и частных лиц.
Елена Кравец, ведущий специалист отдела жилой недвижимости Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, говорит: «Плюсом Канонерского острова, на мой взгляд, является его расположение в акватории Финского залива. Это означает, что здесь есть видовые характеристики. На территории острова находится много промышленных предприятий, а удаленность от метро и плохая транспортная доступность на сегодняшний день не добавляют ему привлекательности. Учитывая эти минусы, стоимость жилья на вторичном рынке здесь несколько ниже, чем, например, в соседнем Нарвском округе (Нарвском муниципальном округе) и составляет 65-75 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит она.
По мнению госпожи Кравец, со строительством центрального участка ЗСД, который пройдет на эстакаде над островом, у «Канонерки» появятся перспективы.
Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network, добавляет: «Идея создания Морского парка может оказаться удачной лишь в случае ее комплексного исполнения, включающего в себя развитие транспортной инфраструктуры острова и прилегающих территорий Кировского района, улучшение жилищных условий или переселение людей в новое жилье за пределами острова. На реализацию подобного проекта может потребоваться от 6 до 12 лет, так как проект будет заключаться не только в создании парковой зоны и каких-либо коммерческих объектов, но и в строительстве нового жилья, а также рекультивации промышленных земель».
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта «Триумф Парк» Mirland Development Corporation, считает, что Канонерский остров – заманчивое пятно для девелопера. «При больших финансовых вложениях остров мог бы стать привлекательным районом Петербурга. К его плюсам, безусловно, стоит отнести близость к центру, протяженный пляж, уединенность, ощущение «города в городе». На таких waterfront-территориях, которые формируют вид города с Невы, можно строить районы и кварталы, при этом с нетривиальной архитектурой. Главный минус «Канонерки» – неудобная транспортная связь с городом и плохо развитая инфраструктура», – говорит госпожа Жалеева. По ее словам, как и на многих промышленных территориях, есть проблемы с собственниками земли и высокие административные барьеры.
Справка:
Долгое время попасть на Канонерский остров можно было только водным транспортом, однако в 1983 году его связал с Петербургом туннель, построенный открытым способом. Еще несколько лет остров оставался закрытым для посещения; сейчас проезд на него свободный. Население острова составляет около 5 тыс. человек.
Канонерский остров расположен к западу от Морского порта. Среди наиболее крупных предприятий острова можно выделить Канонерский судоремонтный завод, Балтийскую таможню, а также Центральную станцию аэрации Водоканала, расположенную на искусственно намытом острове Белый в непосредственной близости от Канонерского острова. Среди промышленно-портовых зон несколько участков застроены жильем. Стоит отметить, что до недавнего времени дома нумеровались просто: Канонерский остров, 1, 2 и т. д., только в 2009 году на острове появился еще один адрес – Путиловская набережная.
Современные петербургские тенденции дизайн-решений интерьеров, фасадов и пространства вызывают противоречивые оценки экспертов. В большой степени это обусловлено тем, что сейчас эти направления развиваются несогласованно. Однако рассматривать их нужно именно в совокупности, чтобы «чувство дома», наконец, перестало исчезать за порогом квартиры.
Эксперты называют, прежде всего, такие проблемные точки, как несоответствие фасадов и интерьеров требованиям времени, в том числе неготовность архитекторов пользоваться расширившимися возможностями производителей панелей и несовершенство планировок квартир и мест общего пользования в новостройках. На это накладывается недостаток заказчиков с хорошим архитектурным вкусом и высокой планкой требований. Однако при этом эксперты отмечают готовность застройщиков к эргономичным решениям, с одной стороны, и стремление вписать новые дома в окружающую застройку – с другой.
Концепции
Как отмечает Дмитрий Лагутин, директор архитектурной фабрики «32 DEZEMBER», сегодня в Санкт-Петербурге достаточно мало надуманного, излишне сложного «дизайна ради дизайна». «Появляются простые решения, но с глубиной. Заказчики часто готовы поддержать решения в классическом стиле, но с декоративными элементами, выполненными из современных легких и удобных в последующей эксплуатации материалов. Причем это характерно не только для общественных зданий, но и для жилищного строительства», - комментирует эксперт.
О соразмерности многих фасадных решений, их соответствии морфотипу застройки упоминает Сергей Цыцин, генеральный директор Архитектурной мастерской Цыцина. «Например, если в современной среде применяются достаточно большие плоскости остекления, даже элементы стеклянных фасадов, то в историческом центре это делают достаточно осторожно, так что решения приятны глазу и освежают среду», - комментирует он.
В то же время, по словам Дмитрия Лагутина, есть явная тенденция к несогласованию фасадов и интерьеров. «Это происходит из-за того, что фасадами занимаются одни компании, а интерьерами – другие. Между тем решение должно быть единым», - отмечает эксперт.
«Пока о решении пространства в Санкт-Петербурге, по-моему, не задумываются. Многоэтажные жилые дома на современном этапе в силу недоразвитости экономики – просто книжные стеллажи», - заявляет Светлана Бочкарева, главный архитектор СПбГАСУ. Однако, уточняет она, унифицированные дома востребованы, рынок еще ими не заполнен. «Когда рынок заполнится и появится какое-то еще предложение, уверена, что доля таких зданий сократится», - говорит эксперт. Причем дело не только в тиражировании одних и тех же решений и строительных материалов. «В Голландии, где строят много из красного кирпича, архитектура разнообразна. Может быть, потому, что больше внимания уделяют проектировщики поискам интересных решений в формообразовании как отдельных строений, так и развитых сложных комплексов. Архитектура и пространства, которые друг друга формируют, функционально неразрывны. Понятно, почему архитектура Нидерландов имеет свою ярко окрашенную индивидуальность», - уточняет Светлана Бочкарева.
О решающем значении для современной архитектуры Санкт-Петербурга не качества, а количества говорит и Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. «Качественная архитектура в Петербурге не столь востребована, поэтому убедить заказчика потратить несколько лишних десятков долларов на квадратный метр фасада очень сложно. В Москве, напротив, интерес к грамотному, интересному проектированию уверенно растет», - отмечает эксперт. «И дизайнеры, и архитекторы работают на клиентуру. Воспитание с точки зрения высокой архитектуры, высокого дизайна подчас зависит именно от заказчика, который должен быть человеком воспитанным, человеком высоких требований.
«Таких заказчиков пока немного», - разделяет эту позицию Рафаэль Даянов, директор архитектурного бюро «Литейная часть – 91». Однако, по его мнению, сценарий дальнейшего развития событий скорее позитивный. «Думаю, что дальнейшие поправки и в Градостроительный кодекс, и в закон «Об архитектурной деятельности в РФ» выведут жилищное строительство на качественно новый архитектурный уровень», - говорит эксперт.
Со своей стороны, Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», заявляет о наличии достаточного количества полноценных комплексных дизайн-решений в объектах жилищного строительства, спроектированных два-три года назад. «Особенно эта тенденция доминирует в премиум и комфорт-классе», - отмечает она.
Одним из характерных примеров такого подхода застройщиков является проект «LEGENDA на Оптиков, 34». Благодаря разной этажности корпусов достигается не просто нормативная инсоляция внутренней территории комплекса, а максимально яркое естественное освещение, что особенно важно в Санкт-Петербурге. Насыщенные краски цветных навесных фасадов, в свою очередь, гарантируют богатство цветовых впечатлений, что является необходимым условием для психологического комфорта будущих жильцов. Кроме того, как в местах общего пользования, так и в квартирах увеличена площадь остекления.
Планировки
По мнению Светланы Бочкаревой, несовершенство планировочных решений является одной из наиболее актуальных архитектурных проблем жилищного строительства. «Планировочные проблемы остаются даже в эксклюзивных домах. Прежде всего потому, что квартиры одной и то же площади и планировки приобретаются семьи с разным составом и, как следствие, совершенно разными потребностями», - констатирует она. Наиболее распространенные пожелания потребителей при перепланировке, по ее словам, - более четкое деление квартиры на функциональные зоны: зона дневного пребывания и спальной зоны, объединение гостиной, столовой и кухни, стремление к созданию больших пространств, более интересно обустроенных, дизайнерски продуманных. Часто востребовано совмещение в большой квартире спальни с «хозяйским» санузлом, оборудование гардеробных комнат.
Со своей стороны, Елена Карасева отмечает глубокую проработку планировок совместно с маркетинговыми службами, характерную для застройщиков, которые идут в ногу со временем. «Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней. Клиентоориентированные застройщики стараются делать планировку более гибкой, чтобы была возможность «играть» с пространством», - констатирует она, отмечая такие тренды последних лет, как прачечные зоны и просторные кладовые помещения, особенно в квартирах бизнес-класса, увеличение общей площади остекления квартиры, в том числе за счет окон в санузлах и гардеробных, а также панорамного остекления.
Подтверждения находим в целом ряде проектов, в том числе в уже упоминавшемся жилом комплексе «LEGENDA на Оптиков, 34», который спроектирован таким образом, чтобы исключить несущие стены внутри квартир для удобства будущей перепланировки. «Мы лишь предлагаем жильцам свое видение функциональной организации жилого пространства, но не навязываем это решение», - подчеркивает застройщик.
Материалы
Ранжируя материалы, применяемые для оформления фасадов, Евгений Богданов отдает пальму первенства недорогим штукатурке и кирпичу. Реже, по его данным, используется керамогранит, еще реже – натуральные материалы. «Застройщики стали уделять большее внимание местам общего пользования (МОП). Это, безусловно, радует, ведь МОП – такое же лицо дома, как и фасад», - говори Евгений Богданов. На отделку мест общего пользования, уточняет эксперт, петербургские застройщики сегодня тратят больше, но по-прежнему недостаточно. В свою очередь, Сергей Цыцин отмечает четкую зависимость выбора отделочных материалов от класса объекта. «Поскольку почти 90% строящегося в Санкт-Петербурге жилья – это эконом-класс, самый распространенный вариант отделки МОП – окраска стен и плитка на полу. Другое дело, что можно получить выразительный интерьер, подбирая материалы по цвету», - говорит он. Для элитного жилья ограничений по материалам практически нет. «Это и каменные, отлично отшлифованные и подобранные по текстуре плиты, и деревянные панели, и дизайнерское освещение, которое подчеркивает достоинства архитектуры», - комментирует Сергей Цыцин.
Относительно новой тенденцией, по его словам, является использование качественных поверхностей железобетонных изделий без дальнейшей декоративной обработки. Кроме того, пусть пока слабо, но представлено и зеленое проектирование, которое предполагает использование экологичных отделочных материалов.
По мнению же Рафаэля Даянова, ничего принципиально нового в отделке жилых домов сегодня не предлагается. «Есть развитие в стекле, металлических профилях, но в целом архитектура не требует чего-то сверхъестественного. Аморфные формы, модные на Западе некоторое время назад, у нас так и не прижились, потому что здорово отстала сама технология строительного производства», - констатирует он.
И все же отдельные игроки на рынке жилищного строительства, резюмируют эксперты, предлагают действительно неординарные и продуманные дизайн-решения. Яркими называют некоторые актуальные проекты YIT, RBI, «Лемминкяйнен» и NCC, LEGENDA Intelligent Development, а также «Ойкумены» и ЦДС.