Долги идут в рост
В Петербурге продолжают расти долги перед поставщиками тепла и электроэнергии.
Сетевые организации опасаются, что проблемы с задолженностью могут отразиться на начале отопительного сезона.
Просроченная задолженность потребителей Петербурга перед крупнейшими поставщиками тепла и электроэнергии продолжает расти. Основными неплательщиками являются управляющие организации, на счетах которых застревают деньги.
Счет на миллиарды
По состоянию на 1 июля общая сумма дебиторской задолженности ГУП «ТЭК СПб» составляет порядка 9,9 млрд рублей, что на 1,4 млрд больше, чем в прошлом году. Просроченная задолженность достигла 7,8 млрд. Основными должниками перед предприятием являются исполнители коммунальных услуг – их доля в общей сумме долга равна 82%. При этом они составляют самую большую группу потребителей – 75% всего рынка теплоотпуска.
Схожая картина наблюдается и в ПАО «ТГК-1». По итогам отопительного периода просроченная задолженность потребителей выросла на 1,8 млрд рублей и сейчас превышает 6 млрд рублей. При этом 2,2 млрд рублей – задолженность пяти злостных неплательщиков. Среди них компании, обслуживающие многоквартирные дома в Василеостровском, Центральном, Кировском и Адмиралтейском районах Петербурга.
Перед Петербургской сбытовой компанией накопилась задолженность на 3,6 млрд рублей. Многие неплательщики – ЖКХ Ленобласти, в том числе муниципального уровня. Должники Петербурга получили более 16 тыс. уведомлений об ограничении режима энергопотребления, неплательщики Ленинградской области – 5,8 тыс. уведомлений.
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии «ТГК-1» Сергей Лапин отметил, что дебиторская задолженность уже сопоставима с объемом ремонтной программы. «Причем основными неплательщиками являются управляющие организации. Уровень же оплат населения высокий. Долги по квартплате имеют всего 2% владельцев квартир, остальные 98% жителей исправно оплачивают квитанции. Необходимо понимать, что задолженность напрямую влияет на надежность энергоснабжения и выполнение летней ремонтной программы. При наличии долга за тепловую энергию поставщик тепла имеет право не выдавать паспорт готовности к зиме управляющим организациям, что может сказаться на начале отопительного сезона», – считает он.
Заместитель генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрий Тельтевский выделяет несколько причин роста долговой нагрузки на предприятие. Одна из них – изменение имущественно-правового статуса Пригородного района теплоснабжения. После прекращения договора простого товарищества между ГУП «ТЭК СПб» и ГУП «Пушкинский ТЭК» и банкротства последнего, которое имело место 1 декабря 2015 года, задолженность с учетом Пригородного района увеличилась на 600 млн.
Другая причина, по словам специалиста, – разница в начислениях. ГУП «ТЭК СПб» начисляет оплату исполнителям коммунальных услуг за фактически потребленное количество тепла, измеренное общедомовым прибором учета тепловой энергии. Жилищники же в силу ограничений федерального и регионального законодательства распределяют неполный объем потребленной тепловой энергии и не целиком начисляют плату за горячее водоснабжение и отопление. Третья причина – неплатежи по объектам Министерства обороны. Предприятия военного ведомства, входившие в печально известный холдинг «Оборонсервис», создали задолженность более чем в 300 млн рублей. Еще одна причина задолженности – использование собранных средств исполнителями коммунальных услуг не по прямому назначению, то есть не для оплаты коммунальных услуг.
В рамках подготовки к отопительному сезону одна из задач ГУП «ТЭК СПб», считает Юрий Тельтевский, – это масштабная работа с дебиторской задолженностью, поскольку отсутствие платежной дисциплины у абонентов ведет к необоснованным убыткам предприятия и дефициту денежных средств, которые необходимы для того, чтобы в полной мере выполнять обязательства по надежному и бесперебойному теплоснабжению потребителей – как добросовестных плательщиков, так и самих же должников.
Словом и делом
Поставщики тепла и энергии на должников пытаются воздействовать как личными беседами, путем переговоров, так и судебными исками. Последние, как правило, применяются к злостным неплательщикам.
В ГУП «ТЭК СПб», сообщает пресс-служба организации, с июля действует новый рейтинг должников. Он состоит из четырех групп. На первые позиции рейтинга выведены не самые злостные должники, а «отличники», которые не только оплачивают текущую задолженность, но и погашают долги прошлых периодов. Далее идут соответственно «хорошисты», «троечники» и «двоечники». Последних сейчас организация вызывает на ковер. Предполагается, что данная мера по улучшению платежной дисциплины стала дополнением к большому пласту судебной работы по взысканию задолженности, которую ведут юристы. На данный момент ее объем составляет более 600 судебных исков с суммой требования более 1 млрд рублей.
По словам Юрия Тельтевского, среди всех абонентов Петербурга наихудшая ситуация – с платежами ООО «ГЦКС». Оно обслуживает 117 домов в Красносельском районе и 47 домов в Колпино, и с него предприятие тоже взыскивает долг в судебном порядке. Эта частная компания по состоянию на 1 июня 2016 года оплатила свою задолженность лишь на 10%. За 2015 год долг за тепловую энергию увеличился на 68%, однако собираемость платежей с непосредственных потребителей – граждан – за тот же период составила 94%. Общее число судебных разбирательств, связанных с долгами организации за тепло, с 2011 года достигло 121. В
законную силу вступили 27 судебных актов. Еще 94 дела находятся на рассмотрении в данный момент. Такого количества судов у ГУП «ТЭК СПб» нет ни с одним из исполнителей коммунальных услуг в городе.
«ПСК» в первом полугодии подала 563 исковых заявления в отношении потребителей – юридических лиц Петербурга и Ленинградской области, что превышает показатели за аналогичный период 2015 года. Общая сумма исковых требований составила 1,056 млрд рублей. На первом месте по размеру долга находится АО «Главное управление жилищно-коммунального хозяйства». Задолженность составляет 67,7 млн рублей. На втором месте – ОАО «Управляющая компания по жилищно-коммунальному хозяйству Выборгского района ЛО» с долгом 47,8 млн рублей. На третьем месте – ОАО «Управление жилищно-коммунальным хозяйством Тихвинского района» с суммой долга 46,6 млн рублей.
Из-за этих долгов «ПСК» готова отключить в области более сотни котельных. Однако пока решили этого не делать, так как муниципальные управляющие компании еще не получили субсидии на погашение межтарифной разницы. Областное правительство должно начать их переводить не раньше октября.
У «ТГК-1» имеются свои должники-«монстры». Так, ЖКС № 2 Василеостровского района задолжала 624,3 млн рублей, ЖКС № 3 Центрального района – 507,5 млн рублей, ЖКС № 1 Кировского района – 446,1 млн рублей, ЖКС № 1 Адмиралтейского района – 423,7 млн рублей, СПб ГУП РЭП «Строитель» – 257,5 млн рублей.
Для повышения платежной дисциплины ОАО «ТГК-1» ведет претензионную работу в суде. Для гарантированного обеспечения теплом потребителей организация прибегает к крайним мерам – ограничению теплоснабжения в отношении злостных неплательщиков. Кроме того, поставщик тепла заключает соглашения о реструктуризации задолженности и договоры цессии, переходит на прямые платежи с населением.
Напомним, «ТГК-1» уже давно предлагает населению переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании, считая данную схему работы с потребителем более эффективной. Выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативы действующей схеме, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
Справка
По экспертным оценкам, в ЖКХ для оздоровления отрасли необходимо инвестировать порядка 500 млрд рублей ежегодно на протяжении ближайших пяти лет. Минстрой России считает, что подавляющую часть этих инвестиций должен составить частный капитал, и предлагает повысить инвестиционную привлекательность данного сегмента для российских бизнесменов. Чиновники выступают за запуск специализированной федеральной программы.
АО «МФК «Лахта-центр», занимающееся строительством комплекса, представило предварительную концепцию управления зданием.
После завершения работ АО трансформируется в управляющую компанию, около трети помещений МФЗ будет отдано под общественные пространства и коммерческие помещения, для них сегодня идет поиск операторов. В среде экспертов коммерческой недвижимости представленная концепция вызвала неоднозначную реакцию. Многие эксперты критиковали проект за слабо проработанную экономику.
Как рассказал исполнительный директор «Лахта-центра» Александр Бобков, около трети МФЗ (примерно 70 тыс. кв. м) будет отдано под общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения. Среди прочего проект предполагает создание зала на 500 человек, амфитеатра на открытом воздухе на 2 тыс. человек, медцентра на 2,5 тыс. кв. м, спа-центра площадью 4,2 тыс. кв. м, несколько точек питания, двух столовых на 1500 мест. Помимо этого в самой башне предполагается создание двухуровневого ресторана на 74-76-м этажах (площадью 2,4 тыс. кв. м) с вращающейся платформой. Торговая составляющая центра будет относительно небольшой – около 4,5 тыс. кв. м, она включает в себя супермаркет на 1,5 тыс. кв. м и несколько небольших торговых точек. Также в проекте предусмотрено создание детского обучающего центра «Мир науки и технологии» площадью 10 тыс. кв. м.
Александр Бобков отметил, что торговля не будет являться сильной стороной комплекса, гораздо больший упор будет сделан на общепит – в «Лахта-центре» предполагается одновременное нахождение около 8 тыс. человек.
«Мы пригласили вас для того, чтобы вы поняли, что у Газпрома, вопреки сложившимся стереотипам, нет каких-то «своих» компаний, с которыми все давно решено, – сообщил собравшимся руководителям компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, господин Бобков. – И мы заинтересованы в поиске операторов, готовых предложить для перечисленных площадей интересные концепции».
По его словам, исследования показали, что в первый год посмотреть на высотку в Лахту приедут около 1,2 млн человек.
Однако потом, отмечают специалисты, интерес постепенно будет падать. И перед «Лахта-центром» стоит задача пригласить в свой комплекс таких арендаторов, которые бы делали общественные пространства интересными для посещения горожан в том числе и в выходные дни, когда 6 тыс. офисных работников не будут приезжать в центр.
Пока многие приглашенные эксперты концепцию «Лахта-центра» приняли в штыки. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит: «Я пока не понимаю, зачем люди, приехавшие сюда из любопытства, захотят вернуться в это пространство вновь. Вы рассчитываете на сотрудников офисов, но деньги заработать на «офисном планктоне» невозможно: чтоб он лишние 100 рублей оставил – такого не бывает никогда».
Ему вторил Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би групп»: «Я пока экономики проекта не вижу, многие функции здесь избыточны. Вы один на один с этим проектом останетесь».
Подвергся критике и проект детского центра «Мир науки и технологий» – эксперты также отмечали, что экономика проекта им непонятна.
«Я, признаться, ждал от вас свежих идей и не планировал разговор на тему: «Как это будет окупаться?». Окупаются сегодня кино, пиво… – попенял собравшимся Александр Бобков. – Как окупается «Аврора»?». «Конечно, – устало возразил ему Игорь Водопьянов, – мы же газом не торгуем…».
Эксперты обращали внимание на то, что общественные пространства будут посещаемыми лишь когда они находятся в шаговой доступности от жилых массивов. Транспортная составляющая, по признанию самого господина Бобкова, несколько отстает от графика строительства комплекса. В будущем от «Лахта-центра» планируется построить дорогу до ЗСД, китайские инвесторы выразили заинтересованность вложить средства в строительство ветки метро от Крестовского острова до «Лахта-центра». Однако господин Бобков признает, что в любом случае на новую станцию метро в компании рассчитывают не раньше 2022 года.
Тем не менее среди экспертов были и те, кто считал проект общественных пространств перспективным. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank International SPb, говорит: «Только за счет туристов и грамотного менеджмента можно сюда организовать поток. Да и жители Приморского района часто не знают куда пойти – в выходные и праздники ЦПКиО забит! Опыт Новой Голландии показателен – как из ничего, даже еще не сделав в проекте никаких работ, можно создать модное место».
Справка
Общая площадь «Лахта-центра» составит 387 тыс. кв. м. Он будет состоять из башни высотой 462 м (87 этажей) площадью 163,7 тыс. кв. м, а также многофункционального здания (его максимальная высота составит 75 м, общая площадь – 223 тыс. кв. м). Сейчас ведутся работы на уровне 16-22-го этажей башни, завершение работ запланировано на 2018 год.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал застройщикам, что регион будет выкупать соцобъекты вне зависимости от «цвета» территории.
В правительстве Ленобласти состоялось заседание Координационного совета по комплексному освоению территории. В рамках совета чиновники обсудили с застройщиками итоговые параметры новых правил комплексной застройки территорий программы «Светофор», предполагающей зонирование территории региона. Ранее предложенный вариант правил застройки не предполагал выкупа соцобъектов в «красной» зоне.
Теперь же условия будут несколько смягчены. Длительная рассрочка Так, в «красной» зоне выкуп соцобъектов осуществляться будет, но в рассрочку в течение минимум семи лет (10% – в первый год, и по 15% – в последующие) и при условии достаточного объема уплаченных застройщиком в бюджет Ленобласти налогов. Если налогов будет не хватать – длительность рассрочки будет больше. На время выкупа между застройщиком и государством предлагается заключить договор аренды, причем стоимость арендной платы должна быть минимальной и не выше амортизационных отчислений на содержание объекта.
«Мы понимаем, что застройщику не нужна обуза, но в то же время не готовы создавать за счет соцобъекта прибавочную стоимость для строительной компании», – пояснил Александр Дрозденко. В «желтой» зоне в первый год регион обещает выкупать «социалку» до 50% от его стоимости, а остальную стоимость внести равными долями в течение трех лет (примерно по 15% в год).
В «зеленой» зоне правила останутся прежними – 100% выкуп объектов социальной инфраструктуры без рассрочки. «На эти цели мы будем тратить исключительно те средства, которые планируем получать от налогов строительных компаний, и никакие другие. Если суммы налогов, уплаченных за семилетний период, будет не хватать, мы готовы продлевать время выкупа объекта», – подчеркнул губернатор. Он посоветовал застройщикам копить налоги, получать областную прописку и регистрировать работников своих компаний в регионе.
По его словам, подоходный налог сотрудников также будет засчитываться в счет общей суммы уплаченных налогов строительной компании. Губернатор также заметил, что правительство региона остается приверженцем максимального ограничения строительства в «красной» зоне: «Мы ограничим включение дополнительных участков в границы населенных пунктов, использование земель лесного фонда под цели жилищного строительства. Минимизирована также будет этажность застройки. Не более 5-7 этажей», – пообещал Александр Дрозденко. Кроме того, регион будет требовать соблюдения всех нормативов обеспечения территорий не только социальными объектами, но и ясности в вопросах развития дорожной сети, размещения объектов безопасности, кладбищ, парковых зон и т. д.
Новая высота «Несколько жестковато», – так охарактеризовал предложенные застройщикам параметры программы «Светофор» президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев и пояснил, что для строительства соцобъектов и дорог у застройщика в стоимость жилья должны быть заложены соответствующие финансовые резервы. «В самых привлекательных зонах Ленобласти маржа застройщика может составить 10-12 тыс. рублей с 1 кв. м построенного жилья, а в среднем она составляет 5-6 тыс. с «квадрата», – привел расчеты президент союза. – В то же время только для строительства соцобъектов застройщику придется потратить 4,5-5,5 тыс. рублей на 1 кв. м, если добавить сюда поликлиники и пр., то эта цифра вырастает до 13-18 тыс. рублей, что заведомо делает нерентабельным практически любой строительный проект». Он озвучил предложения застройщиков.
По мнению профсообщества, главным и единственным критерием отнесения районов Ленобласти к той или иной «цветовой зоне» должна быть стоимость квадратного метра. «Именно она определяет возможность застройщика возводить социальные объекты», – прокомментировал Георгий Богачев. Кроме того, в «красной» зоне, где уже возведены многоэтажные дома, застройщики предлагают оставить возможность строительства высотных доминант, соблюдая при этом действующие нормативы по плотности застройки. «Учитывая, что сегодня существует достаточно жесткая позиция правительства региона об ограничении этажности до 12-16 этажей, мы предлагаем дать возможность через процедуру согласования с Градсоветом в некоторых районах «красной» зоны разрешить отклонения по этажности», – отметил Георгий Богачев. Губернатор согласился с возможностью появления высотных доминант, но строго при условии соблюдения нормативной плотности застройки. Огласите весь список Кроме того, по мнению профсообщества, необходимо уточнить список объектов, строительство которых будет возложено на застройщика.
Например, исключить из этого списка поликлиники и больницы. «Про больницу – согласен, а по поводу поликлиники надо дискутировать, – заметил губернатор. – Поликлиника стоит примерно столько же, сколько крупный детский сад. Можно разделить функции – пусть строители возводят сами здания медучреждений, а мы возьмем на себя обеспечение оборудованием». «Поликлиника – это объект, который охватывает большую территорию. Организовать сбор средств от застройщиков на строительство такого объекта проблематично. И далеко не все из них одинаково ответственно подходят к этому вопросу», – привел контраргумент Георгий Богачев. Губернатор обещал корсовету подумать над этим вопросом, как и над проблемой проектирования и строительства региональных и федеральных трасс. По его словам, власти готовы взять назад обязательства по строительству региональных дорог, но только в том случае, если застройщики возьмут на себя создание дорожной сети в границах красных линий. А стыковки дорожных сетей, выезды из кварталов и развязки власти и бизнес должны финансировать в равных долях – 50 на 50, считает губернатор. Также застройщики попросили губернатора уточнить границы отнесения некоторых районов к той или иной «цветовой зоне». «Так, д. Низино в Ломоносовском районе отнесена к «красной» зоне, но по ряду объективных признаков сегодня это далеко не самая активно развивающаяся в области территория», – привел пример Георгий Богачев. Президент ЛенОблСоюзСтроя предложил губернатору создать согласительную комиссию из числа представителей профильных комитетов и представителей профсообщества для решения спорных вопросов программы «Светофор», прежде чем она будет окончательно утверждена.
Кстати:
Действие программы «Светофор» начнется с 1 июня 2016 года.