Кадастр без барьеров
Более 37 тыс. технических ошибок исправлено в январе-июне нынешнего года специалистами филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области.
«Гармонизация баз Единого государственного реестра прав и Государственного кадастра недвижимости - постоянная работа, которую ведем на протяжении последних трех лет и от которой никуда не уйти», - прокомментировал Олег Михеев, директор филиала.
Почти 100%
По состоянию на начало июля были гармонизированы сведения о 98,8% объектов капитального строительства (ОКС) и 99,3% земельных участков (ЗУ), расположенных в Ленинградской области. Всего в ГКН внесены сведения о более чем 1,3 млн ЗУ и порядка 1,7 млн ОКС, тогда как в ЕГРП зарегистрированы права на 1,1 млн ОКС и 0,9 млн ЗУ соответственно. В части объектов капстроительства и земельных участков с определенной кадастровой стоимостью в ГКН содержатся сведения о 99,9% и 99,5% из них соответственно.
Комментируя работу по гармонизации баз ЕГРП и ГКН, Олег Михеев отметил, что довольно значительное число ошибок возникло при исполнении государственного контракта по оцифровке и передаче в кадастровую палату сведений из органов технической инвентаризации. «Мы и сегодня проводим постоянно совещания с органами технической инвентаризации в связи с тем, что сведения, которые передавались в 2013 году в кадастровую палату, могут быть неактуальны. Допустим, органы технической инвентаризации выявляют более актуальные технические паспорта. Такие случаи есть, но в рамках Приказа № 177 Минэкономразвития мы запрашиваем сведения у этих органов, и в течение пяти рабочих дней они обязаны предоставлять эту информацию в электронном виде», - уточнил он.
Для сравнения: в отношении объектов капитального строительства и земельных участков, расположенных на территории Санкт-Петербурга, за январь-июнь нынешнего года исправлено более 116 тыс. кадастровых ошибок. В то же время в ГКН внесены сведения о 79 зонах с особыми режимами использования территорий, более 2,2 тыс. ЗУ и почти 38 тыс. ОКС.
Сроки - короче
Упрощение подачи документов для постановки объектов капстроительства и земельных участков на кадастровый учет, в том числе благодаря развитию системы многофункциональных центров, и сокращение сроков государственного кадастрового учета – не менее значимые направления в работе органов кадастрового учета как в Ленобласти, так и в Санкт-Петербурге. В 47-м регионе сроки государственного кадастрового учета составляют сегодня до 7 рабочих дней, а по заявлениям, поданнымчерез портал Росреестра, - до 3 рабочих дней. Срок предоставления сведений ГКН в среднем не превышает одного рабочего дня, а выписку из ЕГРП, которую с начала нынешнего года предоставляет также и кадастровая палата, можно получить за 3 рабочих дня. В 78-м регионе по сравнению с прошлым годом срок государственного кадастрового учета сократился с 8 до 7 дней. Сведения из ГКН предоставляются в течение 2 (из ЕГРП – в течение 3) рабочих дней.
Кстати, по словам Валерия Малинина, заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, в ближайшее время станет доступной подача документов для постановки на кадастровый учет многоквартирных домов с большим количеством квартир (более 200) в электронном виде через портал Росреестра. В мае-июне полномочия по ведению портала переданы кадастровой палате. Сейчас портал модернизируется, в том числе для снятия ограничений на подачу пакетов документов онлайн. «Поскольку, если эти ограничения касаются кадастрового учета, после вступления в силу с 1 января 2017 года 218-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» они автоматически будут распространяться и на регистрацию прав, что недопустимо», - прокомментировал Валерий Малинин.
Интерес к границам
Для Ленинградской области нынешний год с большой долей вероятности может стать переломным в отношении внесения в ГКН сведений о границах населенных пунктов. На 1 июля в ГКН содержались сведения о границах всего 202 населенных пунктов (а их в Ленобласти 2950).
«Губернатор уже заинтересовался, почему только такое незначительное количество населенных пунктов имеет сведения о своих границах в ГКН. заинтересовались и федеральные органы: эту статистику запросил полномочный представитель президента РФ по Северо-Западу. Мы надеемся, что границы будут уточняться», - заявил Олег Михеев. Он напомнил, что по истечении полугода после утверждения генеральных планов поселений администрации муниципальных образований данные сведения вносить в Государственный кадастр недвижимости обязаны, и сегодня этот процесс на фоне активного жилищного строительства в Ленобласти стал более активным. «Например, в Ломоносовском районе вносят сведения не только о границах населенных пунктов, но и о территориальных зонах (в соответствии с правилами землепользования и застройки», - рассказал Олег Михеев. Более того, совместно с правительством Ленинградской области региональная кадастровая палата готовит план-график по внесению таких сведений в ГКН.
Кстати
Руководство органов государственного кадастрового учета и регистрации прав по-прежнему заинтересовано в увеличении доли документов, подаваемых онлайн, не только от юридических, но и от физических лиц. Как надеются в кадастровой палате и Управлении Росреестра, этому будет способствовать расширение перечня электронных услуг на портале государственных услуг. С 2017 года через личный кабинет на портале gosuslugi.ru граждане РФ смогут и регистрировать свои права на объекты капитального строительства и земельные участки без электронной цифровой подписи, наличие которой является сегодня необходимым условием для этой процедуры.
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.
Минобороны планирует возобновить борьбу за возвращение в федеральную собственность земли в Токсово под Петербургом, где проложена лыжная трасса Спортивного клуба армии (СКА). За последние 6 лет треть этой территории перешла в муниципальную и частную собственность. На лыжне стали строить коттеджи.
Дома на трассе
Лыжная трасса СКА с советских времен занимала 164 га земли военной части в Токсово. Она находилась в бессрочном пользовании Спортивного клуба армии. С 2006 года около 60 га ее земли перешли в частную и муниципальную собственность. Сначала прямо на лыжне появились фундаменты под 21 коттедж. Позже, в 2009 году, по решению Росимущества по Ленобласти еще часть лыжни перешла на баланс садоводства "Южный склон". Участки там тоже стали распродавать под строительство частных домов.
Не ясно как - но факт
В 2010 году военная прокуратура признала застройку трассы незаконной. Но восстановить трассу в исторических границах не удалось, поскольку конечные покупатели участков на ее территории приобретали землю законно, а юридически разобраться в том, кто же виноват, что территория Минобороны попала на рынок, пока не удалось. Руководитель имущественного департамента Минобороны Дмитрий Куракин, который еще в прошлом году до занимал пост главы КУГИ Петербурга, сообщил, что в причинах задержки в разбирательстве еще не разобрался. "Но законность передачи земли муниципалитету и продажа ее частникам, на мой взгляд, не бесспорна", - говорит он. В ближайшее время Минобороны проведет проверку ситуации с землей в Токсово. После чего станут ясны судебные перспективы возвращения земли в федеральную собственность.
Давно пора
Глава федерации лыжных гонок Петербурга (он же – руководитель Российского аукционного дома) Андрей Степаненко воспринял информацию о грядущем возобновлении судебной борьбы за землю лыжни СКА с большим воодушевлением. "Мы добиваемся этого несколько лет. Все, что происходит с трассой в последние годы, ставит сам факт ее существования под угрозу", - заявил он. По его словам, лыжная трасса в Токсово – историческая. До 2003 года там проходили этапы Кубка мира по лыжным гонкам. "Глава Международной федерации лыжных гонок Вегард Ульванг после визита в Петербург этим летом в период проведения "Спринтов на Дворцовой" заявил, что готов вернуть в город этап Кубка мира, если будет подготовленная сертифицированная площадка", - сообщил Андрей Степаненко. Отметим, что федерация лыжных гонок Петербурга оказывает содействие СКА в подготовке трассы к соревнованиям, расходуя на эти нужды около 2,5 млн рублей спонсорских средств. Андрей Степаненко сообщил, что после разрешения земельного спора будет ходатайствовать за передачу лыжни на баланс Петербурга, где пока нет нормального лыжного стадиона. И.о. начальника отдела развития материальной базы и строительства комитета по спорту Смольного Анастасия Кузенкова, заявила, что город будет готов рассмотреть такую возможность, если к нему обратятся.
Справка:
Общая протяженность лыжных трасс под Петербургом - более 100 км. Длина лыжни в Токсово - 10 км (можно расширить до 50 км одним кругом). Каждый сезон там занимается спортом около 0,5 млн любителей и профессионалов. Пользователем трассы - СКА.