Challenge для мегаполиса
Петербург и Ленобласть обсуждают концепцию совместного градостроительного развития. Завершить работу над ней планируется в начале 2017 года.
На заседании круглого стола, организованном изданием «Эксперт Северо-Запад», главные архитекторы двух субъектов рассказали, чего они ждут от концепции и какие вопросы с ее помощью надеются урегулировать.
В Петербурге недавно приняты новые Правила землепользования и застройки, в Ленобласти – программа «Светофор», ограничивающая строительство на части прилегающих к мегаполису территорий. Время установки новых правил, направленных на повышение комфортности жилой застройки, – удобный период, чтобы договориться о принятии единых принципов градостроительства для двух субъектов, оказывающих взаимное влияние на развитие сопредельных территорий.
Позицию областного правительства по данному вопросу озвучил председатель Комитета архитектуры и градостроительства Ленобласти Евгений Домрачев: «Петербург, естественно, оказывает влияние на сопредельные территории. Сейчас у нас готовится совместный документ подготовки концепции градостроительного развития территории двух субъектов. В техническом задании определены границы активного влияния, ориентировочно они проходит вдоль «бетонки» – трассы А-120. Несмотря на то что они прописаны достаточно подробно, в ходе подготовки концепции границы могут уточняться. Мы планируем завершить работу над концепцией в начале 2017 года и в первой половине года представить ее уже как совместный документ.
Такие вещи, как ППТ, на мой взгляд, не подлежат согласованию с соседним субъектом. А вот схемы территориального планирования, если есть влияние на соседний субъект (в первую очередь с точки зрения негативного воздействия), – вполне.
В Генплане 1981-1983 года район от Мурино до Бугров позиционировался как продолжение развития территории Петербурга. Но изменилась страна, законодательство, и в 90-е годы жителей д. Кудрово расселили. Но расселение и освобождение территории было выполнено не до конца. Так что то, что мы имеем сейчас, – это логичное продолжение поступательного развития Ленинграда и Петербурга.
На мой взгляд, потенциал развития – это юг: Гатчинский, Ломоносовский, частично, может быть, Кировский район. Задел для этого есть – есть Генплан,
сейчас поступают предложения по разработке проекта планировки и проектов межевания.
В основу всего ложится экономика и транспортный скелет. Когда будут вкладываться средства в транспортную инфраструктуру, то она будет постепенно обрастать «мясом» – жилыми домами.
После передачи полномочий по всей градостроительной документации на уровень субъекта в 2015 году мы ужесточили контроль над плотностью и строительством социальных объектов. В этом году наши полномочия еще более усилены – мы взяли на свой уровень принятие решений по подготовке проектов межевания, ППТ и ПЗЗ. Опыт показал, что в большинстве муниципальных образований власть шла на поводу у застройщиков, целью было максимальное извлечение прибыли.
Сейчас у нас готовятся поправки в региональные нормативы, новое типовое соглашение с застройщиками по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». До конца июля новые нормативы будут утверждены правительством Ленобласти. В них детализируется доля участия застройщиков в строительстве социальных объектов на той или иной территории».
В свою очередь, Владимир Григорьев, председатель Комитета градостроительства и архитектуры Петербурга, основные принципы создания концепции охарактеризовал так: «Мы не применяем термин «Петербургская агломерация». Мы говорим просто «агломерация», и в нее входит только небольшая часть Ленобласти. Все наши перспективы связаны не с ростом территории, а с развитием города в административных границах.
Что мы видим в концепции совместного градостроительного развития? Во-первых, мы рады, что наконец-то произнесли это вслух. Для меня разделение на два субъекта – вещь странная и болезненная. Граница между городом и областью не является естественном рубежом, она больше умозрительная.
Безусловно, у нас есть взаимные интересы, взаимное влияние, поэтому даже просто заявить, что мы хотим осмыслить проблему совместного градостроительного развития, – уже большой шаг вперед. По сути, мы возвращаемся к понятиям Генплана 1986 года – совместного для города и области.
Во-вторых, мы хотели бы сохранить понятие зеленого пояса, решить вопрос о пограничной зоне. Если мы договоримся, что будем развивать ее по сходным принципам – этажности, плотности и т. д., – ситуация будет намного комфортнее.
В-третьих, Петербургу надо размещать часть объектов в Ленобласти, и в основном это неприятные для нее объекты, например полигоны для хранения ТБО. Кроме того, скоро у нас будет дефицит территорий для развития объектов медицины, и мы вынуждены будем договариваться с областью о размещении на ее территории инфраструктурных объектов: стадионов, «эрмитажей» и т. п.
Может быть, не надо согласовывать с областью ППТ, но необходимо согласовывать дорожные коридоры. Есть несколько точек, где у нас идет нестыковка: из города дорога выходит в одном месте, а в область приходит на 50 м левее.
Мне бы хотелось подумать над моделью совместной жизни города и области. Зачем мы ездим в Ленобласть, зачем область ездит к нам? Некоторые вещи сначала кажутся очевидными, но когда начинаешь их обсуждать, возникают интересные моменты.
Нам нужно приспособить новый порядок принятия градостроительных решений к условиям рынка, чтобы не задушить бизнес, но чтобы и город мог видеть перспективы своего градостроительного развития.
Принятие нами новых ПЗЗ не окажет никакого влияния на объемы жилищного строительства по сравнению с тем снижением объемов, которое происходило и происходит при старых правилах».
Смольный терпит фиаско в битве с самовольным строительством на землях ИЖС, в реестре «самостроя» Госстройнадзора по-прежнему находятся более 300 объектов, и что делать с ними, власти не знают. Чтобы не сносить объекты и не лишать обманутых дольщиков крыши над головой, эксперты предлагают конфисковывать в пользу государства у нерадивых застройщиков объекты и участки.
Проблема обсуждалась в рамках работы экспертной комиссии при Координационном совете по строительству СЗФО. Большая часть объектов самовольного строительства родом из 1990-х, такие проекты бодро плодились на ниве отсутствия государственного регулирования как такового, рассказал начальник юридического управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов. Главной же причиной роста числа «самостроя» стал закон 93-ФЗ о дачной амнистии, который неправильно трактовался собственниками земельных наделов. «Логика 93-го закона была в том, чтобы помочь людям на переходном периоде регистрировать свои индивидуальные постройки. А люди восприняли это как право строить на своих участках все, что им заблагорассудится, – рассказывает чиновник. – Сейчас мы подготовили проект федерального закона, который бы отменял норму 93-ФЗ и 112-го закона о регистрации объектов недвижимости, которая позволяет в том числе недобросовестным застройщикам регистрировать свои объекты без разрешения на строительство и на ввод объекта».
Неисполнимые решения
Впрочем, сейчас ГАСН вынужден бороться с «самостроем» в индивидуальном порядке. С лета 2012 года служба получила полномочия по работе с самовольным строительством, в том числе по предъявлению исков о сносе таких объектов. Надзорным органом даже был создан реестр городского «самостроя». Сейчас в нем находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов – это многоквартирные дома, гостиницы, бани, рестораны. К настоящему моменту Госстройнадзор подал уже 103 иска о сносе незаконных объектов и выиграл около 80% дел, но до реального исполнения решений суда дело так и не дошло, признаются чиновники. По словам господина Свистунова, законом предусматриваются несколько схем реализации мероприятий по сносу «самостроев». Первая – через службу судебных приставов. Приставы после получения исполнительного листа должны разработать проект демонтажа, согласовать его в экспертизе и добиться выделения федерального финансирования на работы по сносу. «Как показала практика, эта схема ни разу не сработала», – говорит чиновник.
Есть и другая схема: снос может произвести истец, то есть Госстройнадзор, а потом по суду взыскать эти средства с правонарушителя. «Но это тоже путь в никуда, потому что у органов госвласти средств нет, в городском бюджете денег на снос таких объектов не предусмотрено», – заключил чиновник.
Отметим, что именно благодаря зависшим мертвым грузом в исполнительных производствах решениям о сносе городу удается избежать настоящего социального взрыва. Ведь основная масса многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, – это вполне реальная история сотен семей дольщиков, пострадавших, с одной стороны, от действий недобросовестного застройщика, с другой – от собственного желания сэкономить.
Большая часть этих граждан покупали жилье не по 214-ФЗ и даже не в ЖСК, а по предварительным договорам или вовсе приобретая доли в общем имуществе нелегальной постройки. Ровно такая ситуация сложилась и на самом известном городском проекте-«самострое» – ЖК «Никитинская усадьба», первые постановления о сносе зданий (дом на Горской ул., 22) Приморский районный суд выдал еще в 2014 году. Всего под угрозой лишения единственной жилплощади до сих пор остаются более 800 жильцов «Никитинской усадьбы» (Тбилисская ул., 32; Первая Алексеевская ул., 49, и др.) – они приобретали жилье у Северо-Западной строительной корпорации по агентским договорам. Приморским районным судом признано право собственности граждан на квартиры, и тот же суд рассматривает иск о сносе их собственности.
Отбирать и наказывать
В отношении жилых объектов, попавших в реестр Службы Госстройнадзора, нужно вести переговоры о новом амнистировании, уверен помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. Напомним, в последнее десятилетие город уже провел две подобные амнистии – для временных объектов в эпоху Валентины Матвиенко и частичную легализацию «самостроя» при нынешнем губернаторе. Снос же, по мнению господина Зимина, необходим только в случае, если объект представляет опасность для жизни и здоровья граждан. В остальных случаях, если объект возведен без разрешения на строительство и не стремится к легализации, власти должны объявить его бесхозяйным и просто национализировать, конфисковать, такая практика в стране есть, предложил помощник полпреда.
По мысли эксперта, конфискованное жилье будет передано в муниципальную или государственную собственность, а жильцы дома автоматически станут нанимателями жилья по договору соцнайма. «Конфискация объекта и земли для недобросовестного застройщика – это потерянные деньги, потерянная репутация и, по большому счету, уход с рынка», – уверен господин Зимин.
Вместе с тем с учетом положений действующего Гражданского кодекса РФ для участков, находящихся в собственности, эта идея пока нереализуема, считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексей Калинкин. «Во-первых, бесхозяйным может быть только правомерно построенный объект недвижимости, собственник которого неизвестен. Самовольная постройка таким объектом не является», – указывает юрист. Обязательным условием ее легализации является удовлетворение иска собственника земельного участка о признании его прав на «самовол». И только после этого она может гипотетически стать бесхозяйной вещью, если собственник откажется от права собственности на нее. Что касается конфискации, то эта мера может быть применена только на основании федерального закона. Поэтому требуется включить специальные правила об изъятии самовольной постройки в действующий федеральный закон, например ГК РФ, или принять специальный. При этом с учетом позиций Конституционного суда РФ в таких поправках должен быть решен вопрос о компенсации стоимости земельного участка застройщику.
Мнение:
Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Ситуация с самовольным строительством на землях ИЖС поднимает ряд вопросов, до сих пор законодательно не проясненных, хотя речь об этом ведется уже не первый год. Так, отсутствие реальных рычагов воздействия на ситуацию у органов надзора – общее место, перенос ответственности с уровня субъекта на муниципальный уровень позволяет Ленобласти в статистике держать низкие показатели, какова реальная статистика – вряд ли кто сможет сказать. И это точно не органы местного самоуправления. Не должны оставаться в стороне и саморегулируемые организации. У Минстроя до недавних пор была позиция сделать обязательной экспертизу объектов и ввести обязательное саморегулирование застройщиков на малоэтажных комплексах по госконтрактам. Это была реакция на появление новых аварийных комплексов в этом сегменте. К сожалению, как и многие инициативы последнего времени, предложения так и застряли в обсуждениях.
Очевидно, что целый сегмент выпадает из поля зрения и надзорных органов, и СРО. Ситуация станет еще менее понятной, если будут учтены предложения по изменению ФЗ-214 и включению в процесс долевого строительства банков. На кого будут опираться банки – на ГАСН, на СРО, на экспертизу? Ситуация пока законодательно не прояснена.
На прошлой неделе Центр экспертиз «ЭКОМ» при участии представителей профильных комитетов Смольного, ЗакСа, администрации Центрального района города провели осмотр проблемного дома по адресу: Синопская наб., 28. Независимые эксперты и специалисты городских ведомств, отвечающих за состояние жилого фонда, пришли к единому выводу, что дом разрушается и необходимо предпринимать какие-то оперативные меры.
На честном слове
Историческое жилое здание, ставшее объектом осмотра выездной комиссии, было построено в 1870-х годах. Своим сравнительно нормального вида внешним фасадом смотрит на Неву. Однако с внутренней стороны здание выглядит удручающе. Как с грустью шутят жители дома в центральной части города, их двор подходит для съемок фильмов о блокаде.
По словам Галины Антоковой, проживающей в 15-й квартире проблемного дома, в последний раз ремонт в нем проводился около 40 лет назад, да и то был частичный. Также косметический ремонт был проведен к 300-летию Петербурга, и он касался только внешнего периметра здания.
«Я живу на последнем этаже и регулярно страдаю от потопа из-за дырявой крыши. В последнее время мы начали стелить на чердаке целлофан, который временно защищает от дождя, если убирать воду очень быстро.В самой квартире давно сгнила проводка, включать электроприборы приходится с осторожностью. В части комнат отсутствует отопление», – отмечает она.
У Татьяны Елизаровой из 3-й квартиры также основная проблема – вода. «Когда в очередной раз в подвале прорывает трубы горячего водоснабжения, комнаты в квартире становятся парилкой. Полы давно прогнили, обои не держатся, сверху падают куски штукатурки. Квартплату мы платим регулярно, однако ремонт нам все только обещают», – констатирует жительница дома.
Начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов, осмотревший здание, пообещал, что в 2016 году город по данному объекту проведет значительную часть работ. «По нашей программе в следующем году мы должны здесь заменить инженерные и теплосети. В трехлетний период запланированы работы по ремонту крыши. Постараемся подвинуть «крышу» также на 2016 год», – отметил он.
Между тем у жильцов дома и некоторых участников выездного совещания, побывавших на площадке, возник вопрос: нужно ли капитально ремонтировать здание, если оно находится в критичном невозвратном состоянии.
По словам генерального директора компании «Геореконструкция» Алексея Шашкина, принимавшего участие в осмотре здания, у данного жилого объекта «типичные заболевания плохо эксплуатируемого здания». По мнению эксперта, без серьезного и глубоко обследования, в первую очередь фундамента, сложно сказать, можно считать ли этот дом аварийным. Однако элементы локальной аварийности присутствуют. Если домом и дальше не заниматься, то он действительно может разрушиться.
Актив про запас
Между тем, как отмечает представитель управляющей компании, обслуживающей жилое здание, денег на серьезное обследование у них нет, так как стоимость такой экспертизы составляет – несколько сотен тысяч рублей.
Как признается специалист УК, для них данный дом и вовсе убыточный, так как за ним числится долг по оплате коммунальных услуг на сумму 2,2 млн рублей. Он поясняет, что в доме 20 квартир, и только четыре из них принадлежат физическим лицам. Остальные перекуплены юрлицами, которые в большинстве своем и не перечисляют квартплату. Квартиры пустуют или в них незаконно живут мигранты. Управляющая компания уже готовит обращения в суд о взыске долгов, а также заявление в прокуратуру.
Депутат ЗакСа Алексей Ковалев, также участвующий в осмотре дома, ознакомившись со списком организаций, купивших квартиры в данном здании, отметил, что некоторые из них принадлежат ООО «Лотос». Данная организация связанна с группой Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей, которая в этом квартале в начале и середине 2000-х скупала недвижимость. Кроме того, по соседству (Синопская наб., 22 – прим. ред.) построила высотный бизнес-центр.
«По всей видимости, данное жилое здание – для компании еще один актив про запас. Возможно, даже в настоящее время ненужный, раз им не занимается. Другой вариант, что девелопер ждет, чтобы здание признали аварийным. После его сноса компания может построить еще один бизнес-центр. В любом случае у организации должно быть понимание, что при покупке жилой недвижимости она несет ответственность за ее содержание и обязана делать коммунальные и другие отчисления. Если оплат никаких нет, то можно поднять вопрос об изъятии жилой недвижимости у такого инвестора. В квартирах должны жить люди», – подчеркнул Алексей Ковалев.
Стоит добавить, что на запрос «Строительного Еженедельника» о недвижимости в доме по Синопской наб., 28, в Plaza Lotus Group не ответили.
Культурный запрет
Провести оперативный капитальный ремонт в данном историческом здании мешает не только задолженность по оплате коммунальных услуг. Парадная часть дома является объектом культурного наследия. Это означает, что часть восстановительных работ в доме должна проходить по отдельной программе.
По словам заместителя руководителя петербургского отделения ВООПиК Александра Кононова, дом № 28 по Синопской наб. можно признать памятником культуры полностью. Эксперт отмечает, что в здании сохранились красивые широкие лестницы времен позднего классицизма. Сейчас таких лестниц в исторических домах почти не осталось, а значит, этот дом необходимо сохранить.
Мнение:
Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ»:
– Ситуация с этим домом очень неоднозначная. С одной стороны, она ужасающая в понимании того, как в нем живут люди. С другой стороны, очень загадочная и запутанная по тем решениям властей, которые принимались или отменялись по данному жилому объекту. Хочется надеяться, что в ближайшее время ситуация хоть как-то прояснится и дом как минимум будет капитально отремонтирован.