Challenge для мегаполиса


22.07.2016 13:56

Петербург и Ленобласть обсуждают концепцию совместного градостроительного развития. Завершить работу над ней планируется в начале 2017 года.


На заседании круглого стола, организованном изданием «Эксперт Северо-Запад», главные архитекторы двух субъектов рассказали, чего они ждут от концепции и какие вопросы с ее помощью надеются урегулировать.

В Петербурге недавно приняты новые Правила землепользования и застройки, в Ленобласти – программа «Светофор», ограничивающая строительство на части прилегающих к мегаполису территорий. Время установки новых правил, направленных на повышение комфортности жилой застройки, – удобный период, чтобы договориться о принятии единых принципов градостроительства для двух субъектов, оказывающих взаимное влияние на развитие сопредельных территорий. 

Позицию областного правительства по данному вопросу озвучил председатель Комитета архитектуры и градостроительства Ленобласти Евгений Домрачев: «Петербург, естественно, оказывает влияние на сопредельные территории. Сейчас у нас готовится совместный документ подготовки концепции градостроительного развития территории двух субъектов. В техническом задании определены границы активного влияния, ориентировочно они проходит вдоль «бетонки» – трассы А-120. Несмотря на то что они прописаны достаточно подробно, в ходе подготовки концепции границы могут уточняться. Мы планируем завершить работу над концепцией в начале 2017 года и в первой половине года представить ее уже как совместный документ.

Такие вещи, как ППТ, на мой взгляд, не подлежат согласованию с соседним субъектом. А вот схемы территориального планирования, если есть влияние на соседний субъект (в первую очередь с точки зрения негативного воздействия), – вполне. 

В Генплане 1981-1983 года район от Мурино до Бугров позиционировался как продолжение развития территории Петербурга. Но изменилась страна, законодательство, и в 90-е годы жителей д. Кудрово расселили. Но расселение и освобождение территории было выполнено не до конца. Так что то, что мы имеем сейчас, – это логичное продолжение поступательного развития Ленинграда и Петербурга.

На мой взгляд, потенциал развития – это юг: Гатчинский, Ломоносовский, частично, может быть, Кировский район. Задел для этого есть – есть Генплан,

сейчас поступают предложения по разработке проекта планировки и проектов межевания.

В основу всего ложится экономика и транспортный скелет. Когда будут вкладываться средства в транспортную инфраструктуру, то она будет постепенно обрастать «мясом» – жилыми домами. 

После передачи полномочий по всей градостроительной документации на уровень субъекта в 2015 году мы ужесточили контроль над плотностью и строительством социальных объектов. В этом году наши полномочия еще более усилены – мы взяли на свой уровень принятие решений по подготовке проектов межевания, ППТ и ПЗЗ. Опыт показал, что в большинстве муниципальных образований власть шла на поводу у застройщиков, целью было максимальное извлечение прибыли.

Сейчас у нас готовятся поправки в региональные нормативы, новое типовое соглашение с застройщиками по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». До конца июля новые нормативы будут утверждены правительством Ленобласти. В них детализируется доля участия застройщиков в строительстве социальных объектов на той или иной территории». 

В свою очередь, Владимир Григорьев, председатель Комитета градостроительства и архитектуры Петербурга, основные принципы создания концепции охарактеризовал так: «Мы не применяем термин «Петербургская агломерация». Мы говорим просто «агломерация», и в нее входит только небольшая часть Ленобласти. Все наши перспективы связаны не с ростом территории, а с развитием города в административных границах.

Что мы видим в концепции совместного градостроительного развития? Во-первых, мы рады, что наконец-то произнесли это вслух. Для меня разделение на два субъекта – вещь странная и болезненная. Граница между городом и областью не является естественном рубежом, она больше умозрительная.

Безусловно, у нас есть взаимные интересы, взаимное влияние, поэтому даже просто заявить, что мы хотим осмыслить проблему совместного градостроительного развития, – уже большой шаг вперед. По сути, мы возвращаемся к понятиям Генплана 1986 года – совместного для города и области. 

Во-вторых, мы хотели бы сохранить понятие зеленого пояса, решить вопрос о пограничной зоне. Если мы договоримся, что будем развивать ее по сходным принципам – этажности, плотности и т. д., – ситуация будет намного комфортнее.

В-третьих, Петербургу надо размещать часть объектов в Ленобласти, и в основном это неприятные для нее объекты, например полигоны для хранения ТБО. Кроме того, скоро у нас будет дефицит территорий для развития объектов медицины, и мы вынуждены будем договариваться с областью о размещении на ее территории инфраструктурных объектов: стадионов, «эрмитажей» и т. п.

Может быть, не надо согласовывать с областью ППТ, но необходимо согласовывать дорожные коридоры. Есть несколько точек, где у нас идет нестыковка: из города дорога выходит в одном месте, а в область приходит на 50 м левее.

Мне бы хотелось подумать над моделью совместной жизни города и области. Зачем мы ездим в Ленобласть, зачем область ездит к нам? Некоторые вещи сначала кажутся очевидными, но когда начинаешь их обсуждать, возникают интересные моменты.

Нам нужно приспособить новый порядок принятия градостроительных решений к условиям рынка, чтобы не задушить бизнес, но чтобы и город мог видеть перспективы своего градостроительного развития. 

Принятие нами новых ПЗЗ не окажет никакого влияния на объемы жилищного строительства по сравнению с тем снижением объемов, которое происходило и происходит при старых правилах». 


АВТОР: Анастасия Лаптенок
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



28.04.2016 13:03

АО «МФК «Лахта-центр», занимающееся строительством комплекса, представило предварительную концепцию управления зданием.


После завершения работ АО трансформируется в управляющую компанию, около трети помещений МФЗ будет отдано под общественные пространства и коммерческие помещения, для них сегодня идет поиск операторов. В среде экспертов коммерческой недвижимости представленная концепция вызвала неоднозначную реакцию. Многие эксперты критиковали проект за слабо проработанную экономику.

Как рассказал исполнительный директор «Лахта-центра» Александр Бобков, около трети МФЗ (примерно 70 тыс. кв. м) будет отдано под общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения. Среди прочего проект предполагает создание зала на 500 человек, амфитеатра на открытом воздухе на 2 тыс. человек, медцентра на 2,5 тыс. кв. м, спа-центра площадью 4,2 тыс. кв. м, несколько точек питания, двух столовых на 1500 мест. Помимо этого в самой башне предполагается создание двухуровневого ресторана на 74-76-м этажах (площадью 2,4 тыс. кв. м) с вращающейся платформой. Торговая составляющая центра будет относительно небольшой – около 4,5 тыс. кв. м, она включает в себя супермаркет на 1,5 тыс. кв. м и несколько небольших торговых точек. Также в проекте предусмотрено создание детского обучающего центра «Мир науки и технологии» площадью 10 тыс. кв. м. 

Александр Бобков отметил, что торговля не будет являться сильной стороной комплекса, гораздо больший упор будет сделан на общепит – в «Лахта-центре» предполагается одновременное нахождение около 8 тыс. человек.

«Мы пригласили вас для того, чтобы вы поняли, что у Газпрома, вопреки сложившимся стереотипам, нет каких-то «своих» компаний, с которыми все давно решено, – сообщил собравшимся руководителям компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, господин Бобков. – И мы заинтересованы в поиске операторов, готовых предложить для перечисленных площадей интересные концепции».

По его словам, исследования показали, что в первый год посмотреть на высотку в Лахту приедут около 1,2 млн человек.

Однако потом, отмечают специалисты, интерес постепенно будет падать. И перед «Лахта-центром» стоит задача пригласить в свой комплекс таких арендаторов, которые бы делали общественные пространства интересными для посещения горожан в том числе и в выходные дни, когда 6 тыс. офисных работников не будут приезжать в центр.

Пока многие приглашенные эксперты концепцию «Лахта-центра» приняли в штыки. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит: «Я пока не понимаю, зачем люди, приехавшие сюда из любопытства, захотят вернуться в это пространство вновь. Вы рассчитываете на сотрудников офисов, но деньги заработать на «офисном планктоне» невозможно: чтоб он лишние 100 рублей оставил – такого не бывает никогда». 

Ему вторил Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би групп»: «Я пока экономики проекта не вижу, многие функции здесь избыточны. Вы один на один с этим проектом останетесь».

Подвергся критике и проект детского центра «Мир науки и технологий» – эксперты также отмечали, что экономика проекта им непонятна. 

«Я, признаться, ждал от вас свежих идей и не планировал разговор на тему: «Как это будет окупаться?». Окупаются сегодня кино, пиво… – попенял собравшимся Александр Бобков. – Как окупается «Аврора»?». «Конечно, – устало возразил ему Игорь Водопьянов, – мы же газом не торгуем…». 

Эксперты обращали внимание на то, что общественные пространства будут посещаемыми лишь когда они находятся в шаговой доступности от жилых массивов. Транспортная составляющая, по признанию самого господина Бобкова, несколько отстает от графика строительства комплекса. В будущем от «Лахта-центра» планируется построить дорогу до ЗСД, китайские инвесторы выразили заинтересованность вложить средства в строительство ветки метро от Крестовского острова до «Лахта-центра». Однако господин Бобков признает, что в любом случае на новую станцию метро в компании рассчитывают не раньше 2022 года.

Тем не менее среди экспертов были и те, кто считал проект общественных пространств перспективным. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank International SPb, говорит: «Только за счет туристов и грамотного менеджмента можно сюда организовать поток. Да и жители Приморского района часто не знают куда пойти – в выходные и праздники ЦПКиО забит! Опыт Новой Голландии показателен – как из ничего, даже еще не сделав в проекте никаких работ, можно создать модное место».

Справка

Общая площадь «Лахта-центра» составит 387 тыс. кв. м. Он будет состоять из башни высотой 462 м (87 этажей) площадью 163,7 тыс. кв. м, а также многофункционального здания (его максимальная высота составит 75 м, общая площадь – 223 тыс. кв. м). Сейчас ведутся работы на уровне 16-22-го этажей башни, завершение работ запланировано на 2018 год.


АВТОР: Роман Русаков
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков



25.04.2016 11:34

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал застройщикам, что регион будет выкупать соцобъекты вне зависимости от «цвета» территории.


В правительстве Ленобласти состоялось заседание Координационного совета по комплексному освоению территории. В рамках совета чиновники обсудили с застройщиками итоговые параметры новых правил комплексной застройки территорий программы «Светофор», предполагающей зонирование территории региона. Ранее предложенный вариант правил застройки не предполагал выкупа соцобъектов в «красной» зоне.

Теперь же условия будут несколько смягчены. Длительная рассрочка Так, в «красной» зоне выкуп соцобъектов осуществляться будет, но в рассрочку в течение минимум семи лет (10% – в первый год, и по 15% – в последующие) и при условии достаточного объема уплаченных застройщиком в бюджет Ленобласти налогов. Если налогов будет не хватать – длительность рассрочки будет больше. На время выкупа между застройщиком и государством предлагается заключить договор аренды, причем стоимость арендной платы должна быть минимальной и не выше амортизационных отчислений на содержание объекта.

«Мы понимаем, что застройщику не нужна обуза, но в то же время не готовы создавать за счет соцобъекта прибавочную стоимость для строительной компании», – пояснил Александр Дрозденко. В «желтой» зоне в первый год регион обещает выкупать «социалку» до 50% от его стоимости, а остальную стоимость внести равными долями в течение трех лет (примерно по 15% в год).

В «зеленой» зоне правила останутся прежними – 100% выкуп объектов социальной инфраструктуры без рассрочки. «На эти цели мы будем тратить исключительно те средства, которые планируем получать от налогов строительных компаний, и никакие другие. Если суммы налогов, уплаченных за семилетний период, будет не хватать, мы готовы продлевать время выкупа объекта», – подчеркнул губернатор. Он посоветовал застройщикам копить налоги, получать областную прописку и регистрировать работников своих компаний в регионе.

По его словам, подоходный налог сотрудников также будет засчитываться в счет общей суммы уплаченных налогов строительной компании. Губернатор также заметил, что правительство региона остается приверженцем максимального ограничения строительства в «красной» зоне: «Мы ограничим включение дополнительных участков в границы населенных пунктов, использование земель лесного фонда под цели жилищного строительства. Минимизирована также будет этажность застройки. Не более 5-7 этажей», – пообещал Александр Дрозденко. Кроме того, регион будет требовать соблюдения всех нормативов обес­печения территорий не только социальными объектами, но и ясности в вопросах развития дорожной сети, размещения объектов безопасности, кладбищ, парковых зон и т. д.

Новая высота «Несколько жестковато», – так охарактеризовал предложенные застройщикам параметры программы «Светофор» президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев и пояснил, что для строительства соцобъектов и дорог у застройщика в стоимость жилья должны быть заложены соответствующие финансовые резервы. «В самых привлекательных зонах Ленобласти маржа застройщика может составить 10-12 тыс. рублей с 1 кв. м построенного жилья, а в среднем она составляет 5-6 тыс. с «квадрата», – привел расчеты президент союза. – В то же время только для строительства соцобъектов застройщику придется потратить 4,5-5,5 тыс. рублей на 1 кв. м, если добавить сюда поликлиники и пр., то эта цифра вырастает до 13-18 тыс. рублей, что заведомо делает нерентабельным практически любой строительный проект». Он озвучил предложения застройщиков.

По мнению профсообщества, главным и единственным критерием отнесения районов Ленобласти к той или иной «цветовой зоне» должна быть стоимость квад­ратного метра. «Именно она определяет возможность застройщика возводить социальные объекты», – прокомментировал Георгий Богачев. Кроме того, в «красной» зоне, где уже возведены многоэтажные дома, застройщики предлагают оставить возможность строительства высотных доминант, соблюдая при этом действующие нормативы по плотности застройки. «Учитывая, что сегодня существует достаточно жесткая позиция правительства региона об ограничении этажности до 12-16 этажей, мы предлагаем дать возможность через процедуру согласования с Градсоветом в некоторых районах «красной» зоны разрешить отклонения по этажности», – отметил Георгий Богачев. Губернатор согласился с возможностью появления высотных доминант, но строго при условии соблюдения нормативной плотности застройки. Огласите весь список Кроме того, по мнению профсообщества, необходимо уточнить список объектов, строительство которых будет возложено на застройщика.

Например, исключить из этого списка поликлиники и больницы. «Про больницу – согласен, а по поводу поликлиники надо дискутировать, – заметил губернатор. – Поликлиника стоит примерно столько же, сколько крупный детский сад. Можно разделить функции – пусть строители возводят сами здания медучреждений, а мы возьмем на себя обеспечение оборудованием». «Поликлиника – это объект, который охватывает большую территорию. Организовать сбор средств от застройщиков на строительство такого объекта проблематично. И далеко не все из них одинаково ответственно подходят к этому вопросу», – привел контраргумент Георгий Богачев. Губернатор обещал корсовету подумать над этим вопросом, как и над проблемой проектирования и строительства регио­нальных и федеральных трасс. По его словам, власти готовы взять назад обязательства по строительству региональных дорог, но только в том случае, если застройщики возьмут на себя создание дорожной сети в границах красных линий. А стыковки дорожных сетей, выезды из кварталов и развязки власти и бизнес должны финансировать в равных долях – 50 на 50, считает губернатор. Также застройщики попросили губернатора уточнить границы отнесения некоторых районов к той или иной «цветовой зоне». «Так, д. Низино в Ломоносовском районе отнесена к «красной» зоне, но по ряду объективных признаков сегодня это далеко не самая активно развивающаяся в области территория», – привел пример Георгий Богачев. Президент ЛенОблСоюзСтроя предложил губернатору создать согласительную комиссию из числа представителей профильных комитетов и представителей профсообщества для решения спорных вопросов программы «Светофор», прежде чем она будет окончательно утверждена.

Кстати:

Действие программы «Светофор» начнется с 1 июня 2016 года.


РУБРИКА: События
АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков