Уличная торговля манит инвесторов
Стрит-ритейл привлекает новых инвесторов, разочаровавшихся в жилой недвижимости.
Данный сегмент рынка недвижимости демонстрирует стабильных доход для новоявленных рантье.
В последние три - четыре года в сегменте стрит-ритейл наблюдается отчетливый тренд, – появление новых рантье. По мнению экспертов компании E3 Group, это связано с появлением на рынке нового и относительно доступного предложения коммерческих площадей в новых жилых комплексах, расположенных спальных районах Петербурга.
По оценке E3 Group, более половины новых инвесторов обладают опытом покупки квартир в строящемся жилье. «Инвесторы на рынке жилой недвижимости, как правило, не занимаются сдачей объектов в аренду. Они покупают квартиру на начальном этапе строительства и продают в стадии готовности дома. Если объект выбран правильно, это приносит инвестору до 20% годовых», - говорит Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group. Ситуация усугубляется тем, что инвестиционная привлекательность жилья снижается, а временной интервал продажи квартиры увеличивается. Как следствие снижается доходность инвестиций.
Несмотря на ухудшение экономической ситуации, сдача коммерческих помещений в аренду приносит доход 11-12% в год. Это на пару процентов ниже, чем было пару лет, но, в два раза выше, если сдавать квартиру в аренду. Хотя указанную доходность обеспечат только ликвидные помещения. «Среди инвесторов-новичков популярны маленькие площади, объекты -- до 100 кв. м, с выходом на уличную магистраль», - продолжает эксперт.
Привлекательными местами для сдачи в аренду считаются помещения в зданиях, расположенных в непосредственной близости с транспортными узлами. Это станции метро, остановки общественного транспорта, или улицы с высокими "пешеходными потоками".
«Подобные объекты интересны арендаторам, а цена «входа» для инвестора относительно невелика, тем более, если он дальновидно приобрел актив на начальных этапах строительства», - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb Марина Пузанова. «Порог входа сегодня относительно низкий. Средняя стоимость квадратного метра для объектов в новостройках города, в сегменте масс-маркет, составляет 80-120 тыс. руб.», - уточняет Роман Шиман.
В пользу инвестиций в стрит-ритейл говорит и тот факт, что доход от инвестиций извлекается на протяжении нескольких лет. В то время как для заработка при покупке жилой недвижимости инвестору требуется постоянно искать новые ликвидные объекты, и покупателей на них.
По словам Марины Пузановой, сегодня в сегменте стрит-ритейла происходит смена арендаторов: снижение спроса одних и рост - со стороны других. Драйверами сегмента выступают продуктовые операторы, кафе, сувенирные магазины в местах посещаемых туристами.
Остается добавить, что за первое полугодие 2016 года количество свободных площадей на центральных улицах Петербурга сократился вдвое. Приобрести коммерческое помещение в центральных районах города значительно дороже, чем на периферии. Ранее руководитель департамента стрит-ритейл компании Colliers lnternational Александр Просенков рассказывал
«Строительному Еженедельнику», что аренда квадратного метра в помещениях от 100 кв. м на Невском проспекте запрашивают 5 - 12,5 тыс. рублей, Загородном проспекте - 2 - 4,5 тыс. рублей, Большом проспекте ПС - от 2 до 10 тыс. рублей.
.
Российский аукционный дом (РАД) назначил продажу исторического особняка первой половины XIX века или как его называют дома Нарышкина (второе название дом Гурьева) на 3 декабря.
Заявки на участие аукционе принимаются с 1 октября по 1 декабря. Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, а земельного участка – 2,7 тыс. кв. м. Начальная стоимость лота – 480 млн рублей.
Особняк расположен в так называемом «золотом треугольнике» Петербурга - ну углу Невского и Литейного проспектов. Если говорить об истории этого здания, то в разное время здесь располагались апартаменты обер-прокурора Российской империи Константина Победоносцева, военный госпиталь, а позже музей Октябрьской железной дороги.
В 2011 году дом Нарышкина перешел в собственность компании «СУ-155», которая вначале планировала сделать в нем гостиницу, а потом деловой центр. Однако компания так и не реализовала задуманное.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отметил, что здание в этой локации возможно использовать под бутик-отель или бизнес-центр, и в любом случае это потребует больших вложений, так как планировочные решения далеки от идеальных. «Предполагаемая концепция создания в этом здании микса из ритейл зоны, ресторанного дворика, офисных площадей или гостиницы интересна, но проблема заключается в том, что для развития такого рода проектов требуется квалификация в различных аспектах бизнеса, а таких игроков на рынке нет», - прокомментировал он.
По его словам, интерес непрофессиональных девелоперов к такого рода объектам предсказать сложно. Потенциально объект был бы интересен как возможность реализации бизнес-центра высокого класса, но не в текущих рыночных условиях, уверен госоподин Фадеев.
В свою очередь Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что здание будет интересно потенциальным покупателям – локация привлекательна. Заявленная стоимость (90 тыс. рублей за кв. м общей площади) является адекватной текущей рыночной ситуации, хотя более характерна для зданий подобной площади и локации, которые находятся в лучшем состоянии. Эксперт также говорит о том, что масштабная реконструкция исторического здания (с заменой инженерных систем, соблюдением ограничительных требований КГИОП и т.д.) может потребовать дополнительных вложений, сопоставимых со стоимостью покупки.
«По своим характеристикам и расположению здание хорошо подходит для реконструкции под гостиницу, бизнес-центр – в этом случае покупка может быть как инвестиционной, так и для собственного использования покупателем. Создание бизнес-центра, помимо прочих неизбежных затрат, потребует дополнительных работ по оборудованию паркинга. Перестройка здания под жилой дом менее целесообразна, так как проблема парковки в этом случае будет еще актуальнее, а локация в оживленном шумном центре города снижает привлекательность объекта для покупателей элитного жилья», - высказала свою точку зрения Анна Сигалова.
Справка
Дон Нарышкина расположен в непосредственной близости от станций метро – «Маяковская», «Владимирская» и «Гостиный двор», в окружении главных достопримечательностей города – Михайловского замка, Русского музея, Марсова поля и др., а также мест для досуга и отдыха горожан (кафе, ресторанов, магазинов и пр.).
Судьба исторического центра Северной столицы в очередной раз стала предметом оживленной дискуссии о его «ревитализации» между архитекторами, инвесторами и другими заинтересованными сторонами в рамках конференции Московского урбанистического форума в Санкт-Петербурге. При разнообразии концепций с необходимостью изменений в федеральном законодательстве согласны все.
«Зыбкое» преимущество
По мнению Никиты Явейна, руководителя архитектурного бюро «Студия 44», основные конкурентные плюсы и минусы Петербурга как исторического города напрямую связаны с его отличительными характеристиками. Так, в сравнении с другими историческими городами в Петербурге очень большие кварталы и маленькая «пленка общественных пространств» на единицу территории – это существенный недостаток. В то же время кварталы достаточно «прозрачны», а система проходных дворов обусловила наличие множества «зыбких пространств». «В потенциале это наше главное конкурентное преимущество, которое сегодня абсолютно не используется», - подчеркнул Никита Явейн.
Основным условием для «ревитализации» исторического центра Петербурга, указал Никита Явейн, является изменение федерального законодательства: в соответствии с действующими требованиями какая бы то ни было реконструкция в центре невозможна. Так, от 60% до 90% квартир в историческом фонде не отвечают нормам по инсоляции. Нет возможности оборудовать лифтовые холлы, чтобы обеспечить потребности маломобильных групп населения и т. д. Вместе с тем г-н Явейн призвал не начинать срочно писать новые законы. Более эффективно, по его словам, выбрать несколько территорий для экспериментального проектирования: этим может заняться рабочая группа с участием специалистов из Роспотребноадзора, Пожнадзора, Минстроя и т. д. «Для экспериментального проектирования надо выработать предложения о том, что именно мы хотим изменить, - это станет основой для нового закона об историческом центре. Может быть, Петербург будет в этом направлении первым», - заявил эксперт.
При полном согласии
В свою очередь, Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI, предложил алгоритм действий в виде публичных ответов на ряд вопросов: сколько времени есть у центра города при таком уровне восстановительных работ? сколько денег для этого требуется? сколько готовы вложить государство и регион? сколько частных инвестиций необходимо? Далее требуется ответ на вопрос о концепции исторического центра, которая может обеспечить необходимый объем инвестиций для его сохранения. За выработку концепции (или нескольких концепций) должна отвечать «дирекция по историческому центру с очень высокими полномочиями». «Потом – пожалуйста, пусть люди проголосуют, но они должны знать последствия того или иного решения», - резюмировал Эдуард Тиктинский.
Александр Ольховский, вице-президент ОАО «Банк ВТБ», сосредоточился на вопросах экономики – создании условий для инвесторов, поскольку силами только бюджета Санкт-Петербурга или совместно с РФ «такой мощный, масштабный исторический центр удержать невозможно».
Модель, предложенная г-ном Ольховским, зиждется на общественном согласии относительно дальнейшего развития исторического центра, которое пока, подчеркивает спикер, не достигнуто. Исходными условиями он называет также наличие точных данных о техническом состоянии зданий в пределах рассматриваемой территории и признание того факта, что «лендлордом остается город».
Набольшие риски на старте для инвестора, по мнению Ольховского, связаны с необходимостью создать продукт, который получит одобрение общества в целом и совета по культурному наследию в частности. Это возможно через появление структуры, которая обеспечит координацию всего процесса и создание действительно эффективного с экономической точки зрения продукта. Причем заказчиком такой девелоперской, управляющей компании должен стать сам город. «В таком случае мы сможем достичь социальной стабильности (потому что проекты, не получившие одобрение совета по культурному наследию, реализовываться не будут), бюджетной эффективности (потому что на вложенные небольшие деньги со стороны бюджета будут привлечены частные капиталы на следующих этапах), сохранения исторического центра. Мне кажется, что в моей модели могут оказаться счастливы почти все», - резюмировал г-н Ольховский.