Казус Румболово
Строительство ЖК «Румболовский квартал» во Всеволожском районе Ленобласти – под угрозой.
Проект планировки территории отсутствует, а градплан квартала могут отменить в ближайшие время.
Градостроительный совет Ленобласти рассмотрел проект застройки – ЖК «Румболовский квартал» (застройщик ООО «Румболово») в одноименном микрорайоне Всеволожска. Из всех вопросов, обсуждаемых на градсовете, он вызвал наибольшие прения участников.
Проект представляет собой застройку земельного участка площадью 203 тыс. кв метров, площадь застройки – около 50 тыс. кв метров. Общая площадь квартир – 160 тыс. кв метров. Высота домов от 7 до 9 этажей. Комплекс рассчитан на 5,3 тыс. жителей. Предполагается шесть встроенных детских садов, одна школа на 500 мест и 4,2 тыс. парковочных мест, большая часть которых будет скрыта под землей. Еще 63 тыс. кв метров проектировщики отвели на озеленение.
Сейчас градостроительный план для территории в 28 Га утвержден, но проект планировки территории (ППТ) – отсутствует. Застройщик имеет разрешение на застройку 40% территории. Как рассказал глава архитектурного бюро «Матвеев и К» Сергей Матвеев, ППТ для микрорайона Румболово был создан шесть лет назад при участии всех девелоперов. Однако застройщикам не удалось прийти к компромиссу и согласовать документ в местной администрации. Новый документ еще не разработан. Хотя это не запрещает строителям начать привлекать деньги дольщиков.
Как рассказал разработчик отмененного ППТ, глава архитектурного бюро «Матвеев и К» Сергей Матвеев, ППТ для микрорайона Румболово был создан шесть лет назад при участии всех собственников. «Территория была полностью рассмотрена, сформирована система выездов, запланировано центральное публичное пространство, таким образом, чтобы ППТ, окруженный зоной ИЖС, был самодостаточным», - напомнил господин Матвеев.
У местных властей ситуация вызывает серьезную озабоченность. Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин говорит, что «Румболовский квартал» может пойти по печальному пути ЖК «Силы природы» от компании «О2 Девелопмент». В Мурино, как и в Румболово, градплан на застройку также был выдан без проекта планировки территории.
При рассмотрении эскиза застройки Румболово, у экспертов градостроительного совета возникло много вопросов. Например, к транспортной схеме территории и к размещению социальных объектов. В частности, в схеме не соблюдены расстояния между выездами из квартала на ш. Дорога жизни, а внутри квартала – замкнутая транспортная система, что осложняет подъезд к будущему кварталу экстренных служб. В комитете по дорожному хозяйству утверждают, что нужен «транспортный каркас, с опорой на дорогу местного значения», который позволял бы проезжать по периметру территории.
Сомнения вызвали целесообразность строительства детских садов на малое число детей – шесть на 54 места каждый. Заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Владимир Демин обратил внимание, что при строительстве школы логичнее ориентироваться на единственный в данном случае легитимный документ – схему территориального планирования района. В последнем прописана школа на 700 учащихся, а не на 500 мест, как предусмотрено в проекте застройщика.
«Но на этот участок школа на 700 мест не войдет. Надо будет увеличивать земельный участок, а это приведет к изменению планировочных условий», - констатировал господин Дёмин.
Опасения участники градсовета высказали по поводу примыкания территории застройки к зоне индивидуального жилого строительства (ИЖС). Комитет по градостроительству предложил расположить многоэтажные дома в центре участка, а зеленые зоны, которые выполнят функцию буфера между территорией ИЖС и среднеэтажной застройкой - справа и слева от них. «Комитет готов в первоочередном порядке выдать градпланы на небольшие участки территории, чтобы процесс не останавливался. В целом «я, за новый проект», - заключил Владимир Дёмин.
Звучали предложения сразу отменить градплан и разработать общую концепцию для всех застройщиков, работающих на этой территории. Но автор предыдущего ППТ Сергей Матвеев отметил, что существующий градостроительный эскиз имеет предпосылки войти в новый ППТ и его можно взять за основу, при условии, что проект планировки территории будет разработан комплексно.
Михаил Москвин предложил администрации Всеволожска представить градсовету первичные материалы для рассмотрения ППТ с учетом сложившихся жилых кварталов - к середине августа. В противном случае градплан будет отменен.
«Через 1,5 месяца мы хотим увидеть на градсовете новый эскиз проекта планировки территории, самое главное, чтобы в нем было решено два вопроса: транспортный каркас, который опирается на автодорогу «Магнитная – поселок им. Морозова», а второе – и более важное – интересы людей, живущих в частных домах на соседней территории», - подвел итоги господин Москвин.
По словам главы администрации Всеволожска Сергея Гармаша, новый проект планировки территории пока находится на стадии технического задания.
Мнение
Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин:
«В правовом поле правильно было бы сделать проект планировки территории, к такому решению мы и пришли в итоге. Не понравился посыл, из-за которого был отменен предыдущий проект планировки территории: не смогли учесть все интересы землепользователей. Наша главная задача – учесть интересы жителей – нынешних и будущих. С этой позиции мы и подходим к решению этого вопроса. Через 1,5 месяца мы хотим увидеть на градсовете новый эскиз проекта планировки территории, самое главное, чтобы в нем было решено два вопроса: транспортный каркас, который опирается на автодорогу «Магнитная – поселок им. Морозова», второе – и более важное – интересы людей, живущих в частных домах на соседней территории. Мы настроены на приведение всей территории в нормальное состояние для людей, которые уже там живут и для тех, кто будет жить».
Руководитель архитектурной мастерской «Союз 55» Александр Викторов:
«Основное противоречие заложено в неправовом статусе объекта. Как можно выдавать градплан на такую большую территорию? 160 тыс. кв метров жилья считается здесь одним объектом капитального строительства, это нонсенс. Территория сначала должна быть покрыта ППТ, увязана с транспортной схемой и инженерным обеспечением, с учетом пешеходным и транспортных маршрутов».
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.
Вице-губернатор Игорь Албин неожиданно встал на сторону общественных активистов в борьбе за сохранение Кондакопшинского болота от застройки со стороны «СТАРТ Девелопмент» Захара Смушкина. Чиновник обратился Минприроды России с просьбой внести болото в водный госреестр и спасти водоем.
В письме чиновника в министерство говорится, что Кондакопшинское болото с произрастающим на нем лесом является естественным природным фильтром и истоком реки Кузьминки, питающей Баболовский пруд в Баболовском парке и Ламские пруды в Александровском парке, а также реки Поповки – притока реки Славянки в Павловском парке. При осушении болота вероятны изменения гидрологического режима водотоков в зоне осушения и на ближайшей к ней территории, в том числе снижение стока реки Поповки. «В связи с вышеизложенным для сохранения Кондакопшинского болота прошу вас оказать содействие по внесению болота в Государственный водный реестр в соответствии с требованиями Водного кодекса Российской Федерации», – говорится в обращении чиновника. Этот тезис практически дословно повторяет позицию общественного движения «Гражданин Пушкин», которые уже долгое время с переменным успехом борются с застройкой болота в рамках проекта города-спутника Южный. Впрочем, координатор движения Александр Беляев пояснил, что водные объекты признаются таковыми автоматически с момента появления характерных форм и признаков водного режима. Водный реестр, по его словам, не регистрирует водный объект, а только сведения о нем. Эта необходимость создана в первую очередь для финансовых операций (заключения договоров водопользования) и контроля за водопользованием. «И, соответственно, отсутствие водного объекта в реестре не лишает его самой сущности и применения к нему норм водного законодательства», – говорит эксперт. Это тоже камень в огород господина Албина – в июне при утверждении поправок в Генплан в ЗакСе чиновник отмел поправку, сохраняющую водоем именно потому, что объект не внесен в реестр. Такой же довод привел и Верховный суд, отказывая активистам во внесении болота в Генплан. Очевидно, что трех месяцев активистами хватило, чтобы достучаться до вице-губернатора.
Сам водоем находится в границах перспективного проекта комплексного освоения, который реализует УК «СТАРТ Девеломент» бизнесмена Захара Смушкина. Под Южный выделена колоссальная территория в 2 тыс. га на юго-западе Петербурга – между Павловским и Киевским шоссе. Как рассказали в компании «СТАРТ Девеломент», территория болота составляет примерно 6% от всего города-спутника (то есть не менее 250 га) и значительная часть территории болота в Генплане определена под жилую и общественно-деловую застройку. В частности, поверхностный контур водного объекта накладывается аккурат на две большие зоны 2ЖД (зона малоэтажной жилой застройки), большой кусок зоны Д (деловая), а также участки под инженерные сети, несколько рекреационных зон и автомагистраль.
В свою очередь, инвестор настаивает на том, что доводы «Гражданина Пушкина» не выдерживают критики. По словам представителя компании, проведенные компанией «СТАРТ Девелопмент» совместно со специалистами Института озероведения РАН исследования показали, что болото не может являться источником питания рек, так как является естественным аккумулятором воды. «В результате была разработана концепция обводнения не только Баболовского и Ламских прудов (лежат в русле Кузьминки), но и остальных прудов Александровского и Екатерининского парков Царского Села за счет сбора, очистки и наполнения Кузьминки ливневыми стоками города-спутника Южный», – говорят в компании. В «СТАРТ Девелопмент» особо подчеркнули, что вице-губернатор в курсе, что в начале 2015 года компания заключила договор с Федеральным государственным бюджетным учреждением «Государственный гидрологический институт» на проведение водно-экологической экспертизы спорного участка. Итоги работы в компании хотят получить в декабре 2015 года.
Справка:
Землю под строительства города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» приобрела в 2009 году. Строительство проекта-миллионника должно начаться в 2016 году и продлиться 20 лет. Общий объем инвестиций в проект составит около 180 млрд рублей. При этом из федерального бюджета будет выделено 26 млрд рублей. По предварительным расчетам, город вложит в проект 6 млрд рублей, взяв на себя постройку социальной инфраструктуры, общегородских и районных дорог. Около 100 га проекта займет «Инноград» – технологический парк, который создается при участии «РОСНАНО» и университета ИТМО. Его первая очередь будет построена к 2020 году.