Казус Румболово
Строительство ЖК «Румболовский квартал» во Всеволожском районе Ленобласти – под угрозой.
Проект планировки территории отсутствует, а градплан квартала могут отменить в ближайшие время.
Градостроительный совет Ленобласти рассмотрел проект застройки – ЖК «Румболовский квартал» (застройщик ООО «Румболово») в одноименном микрорайоне Всеволожска. Из всех вопросов, обсуждаемых на градсовете, он вызвал наибольшие прения участников.
Проект представляет собой застройку земельного участка площадью 203 тыс. кв метров, площадь застройки – около 50 тыс. кв метров. Общая площадь квартир – 160 тыс. кв метров. Высота домов от 7 до 9 этажей. Комплекс рассчитан на 5,3 тыс. жителей. Предполагается шесть встроенных детских садов, одна школа на 500 мест и 4,2 тыс. парковочных мест, большая часть которых будет скрыта под землей. Еще 63 тыс. кв метров проектировщики отвели на озеленение.
Сейчас градостроительный план для территории в 28 Га утвержден, но проект планировки территории (ППТ) – отсутствует. Застройщик имеет разрешение на застройку 40% территории. Как рассказал глава архитектурного бюро «Матвеев и К» Сергей Матвеев, ППТ для микрорайона Румболово был создан шесть лет назад при участии всех девелоперов. Однако застройщикам не удалось прийти к компромиссу и согласовать документ в местной администрации. Новый документ еще не разработан. Хотя это не запрещает строителям начать привлекать деньги дольщиков.
Как рассказал разработчик отмененного ППТ, глава архитектурного бюро «Матвеев и К» Сергей Матвеев, ППТ для микрорайона Румболово был создан шесть лет назад при участии всех собственников. «Территория была полностью рассмотрена, сформирована система выездов, запланировано центральное публичное пространство, таким образом, чтобы ППТ, окруженный зоной ИЖС, был самодостаточным», - напомнил господин Матвеев.
У местных властей ситуация вызывает серьезную озабоченность. Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин говорит, что «Румболовский квартал» может пойти по печальному пути ЖК «Силы природы» от компании «О2 Девелопмент». В Мурино, как и в Румболово, градплан на застройку также был выдан без проекта планировки территории.
При рассмотрении эскиза застройки Румболово, у экспертов градостроительного совета возникло много вопросов. Например, к транспортной схеме территории и к размещению социальных объектов. В частности, в схеме не соблюдены расстояния между выездами из квартала на ш. Дорога жизни, а внутри квартала – замкнутая транспортная система, что осложняет подъезд к будущему кварталу экстренных служб. В комитете по дорожному хозяйству утверждают, что нужен «транспортный каркас, с опорой на дорогу местного значения», который позволял бы проезжать по периметру территории.
Сомнения вызвали целесообразность строительства детских садов на малое число детей – шесть на 54 места каждый. Заместитель председателя комитета по архитектуре и градостроительству Владимир Демин обратил внимание, что при строительстве школы логичнее ориентироваться на единственный в данном случае легитимный документ – схему территориального планирования района. В последнем прописана школа на 700 учащихся, а не на 500 мест, как предусмотрено в проекте застройщика.
«Но на этот участок школа на 700 мест не войдет. Надо будет увеличивать земельный участок, а это приведет к изменению планировочных условий», - констатировал господин Дёмин.
Опасения участники градсовета высказали по поводу примыкания территории застройки к зоне индивидуального жилого строительства (ИЖС). Комитет по градостроительству предложил расположить многоэтажные дома в центре участка, а зеленые зоны, которые выполнят функцию буфера между территорией ИЖС и среднеэтажной застройкой - справа и слева от них. «Комитет готов в первоочередном порядке выдать градпланы на небольшие участки территории, чтобы процесс не останавливался. В целом «я, за новый проект», - заключил Владимир Дёмин.
Звучали предложения сразу отменить градплан и разработать общую концепцию для всех застройщиков, работающих на этой территории. Но автор предыдущего ППТ Сергей Матвеев отметил, что существующий градостроительный эскиз имеет предпосылки войти в новый ППТ и его можно взять за основу, при условии, что проект планировки территории будет разработан комплексно.
Михаил Москвин предложил администрации Всеволожска представить градсовету первичные материалы для рассмотрения ППТ с учетом сложившихся жилых кварталов - к середине августа. В противном случае градплан будет отменен.
«Через 1,5 месяца мы хотим увидеть на градсовете новый эскиз проекта планировки территории, самое главное, чтобы в нем было решено два вопроса: транспортный каркас, который опирается на автодорогу «Магнитная – поселок им. Морозова», а второе – и более важное – интересы людей, живущих в частных домах на соседней территории», - подвел итоги господин Москвин.
По словам главы администрации Всеволожска Сергея Гармаша, новый проект планировки территории пока находится на стадии технического задания.
Мнение
Заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин:
«В правовом поле правильно было бы сделать проект планировки территории, к такому решению мы и пришли в итоге. Не понравился посыл, из-за которого был отменен предыдущий проект планировки территории: не смогли учесть все интересы землепользователей. Наша главная задача – учесть интересы жителей – нынешних и будущих. С этой позиции мы и подходим к решению этого вопроса. Через 1,5 месяца мы хотим увидеть на градсовете новый эскиз проекта планировки территории, самое главное, чтобы в нем было решено два вопроса: транспортный каркас, который опирается на автодорогу «Магнитная – поселок им. Морозова», второе – и более важное – интересы людей, живущих в частных домах на соседней территории. Мы настроены на приведение всей территории в нормальное состояние для людей, которые уже там живут и для тех, кто будет жить».
Руководитель архитектурной мастерской «Союз 55» Александр Викторов:
«Основное противоречие заложено в неправовом статусе объекта. Как можно выдавать градплан на такую большую территорию? 160 тыс. кв метров жилья считается здесь одним объектом капитального строительства, это нонсенс. Территория сначала должна быть покрыта ППТ, увязана с транспортной схемой и инженерным обеспечением, с учетом пешеходным и транспортных маршрутов».
По итогам 2012 года уровень обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге в среднем в 2 раза ниже европейского. К концу 2013 года на фоне сокращения товарного предложения этот показатель прогнозируется еще меньше.
Как отмечают эксперты, сегодня лишь 30-40% желающих приобрести жилье в Северной столице обладают соответствующими возможностями. "Сегодня на рынке наблюдается ситуация большого количественного разрыва между потенциальным и реальным платежеспособным спросом", - констатирует Денис Радзимовский, генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург. Показатель обеспеченности жильем в Санкт-Петербурге составляет 24 кв. м, тогда как в Финляндии он равен 37 кв. м, а в Германии – 44 кв. м.
Однако улучшить показатель платежеспособного спроса на жилье, отмечают сами застройщики, они не в силах. Необходим комплекс мер, включающий новые банковские продукты, снижение ставок ипотечных кредитов, участие всех игроков рынка, в том числе властей.
В правительстве Санкт-Петербурга не отрицают, что город остается "коммунальной столицей России" (по выражению председателя Комитета по строительству Андрея Артеева) и нуждается в новом жилье. В то же время городские власти делают акцент на новом подходе к застройке территорий. Принципиальным ориентиром заявлено качество "как строительное, так и градостроительное", и уже идет выборочная проверка запланированных строек. "Это только начало процесса, аналогичного тому, который сейчас происходит в Москве. Там под ревизию попало 80% всех девелоперских проектов", - напоминает Андрей Артеев.
По его словам, многочисленные решения об остановке инвестиционных проектов, принимавшиеся властями Санкт-Петербурга в последнее время, преследуют цель освобождения земель для создания парков, скверов и т. д. "Если есть техническая возможность, решения принимаются в пользу зеленых зон, детских садов, а также учреждений здравоохранения, спортивных и других социальных объектов", - поясняет председатель Комитета по строительству.
Эти усилия правительства Санкт-Петербурга получили неоднозначную оценку застройщиков. "Очевидно, городские власти пытаются структурировать работу и взять градостроительный комплекс под более жесткий контроль. Пока все решения, принятые в прошлом году, не вступили в полную силу и новые схемы взаимодействия власти и бизнеса не отработаны, участники рынка будут сталкиваться с множеством новых вопросов и задач", - убеждена Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос".
На фоне небольшого количества новых проектов на петербургском рынке жилья, особенно во втором полугодии 2012 года, логично прогнозируется сокращение товарного предложения в Северной столице. Между тем спрос на жилую недвижимость остается стабильным, а на действительно качественное и комфортное жилье – даже растет. На этом фоне, по мнению экспертов, стоит ожидать положительной ценовой динамики. "В целом спрос превышает предложение и на первичном жилищном рынке Санкт-Петербурга, и на вторичном. Отсутствие, по сути, запусков новых проектов уже в 2013 году начнет сказываться на рыночной ситуации. Наблюдающийся сейчас небольшой рост цен сохранится, однако это будет поступательное движение: мы не ожидаем какого-то ажиотажа», - отмечает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург".
По оценкам экспертов, в число лидеров рынка входят ЛенСпецСМУ, СК Темп, Лидер Групп, SetlCity, ГДСК, ЦДС и некоторые другие компании в зависимости от критерия оценки. "Если отталкиваться от количества проектов в реализации, то на рынке присутствуют 7 компаний, строящих от 5 до 14 объектов. Если за основной критерий лидерства брать объем вводимых в эксплуатацию квадратных метров, то результат будет иным",-- уточняет Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга ГК "Балтрос". Так, сама ГК "Балтрос" ввела в эксплуатацию за прошлый год 518 тыс. кв. м в районе "Славянка". Порядка 135 тыс. кв. м, однако на разных объектах ввело ЗАО "Строительный трест".
В отличие от Москвы, где величина рыночной доли компании в пределах 50% обусловливает ее влияние на рынок в целом, в Санкт-Петербурге имеет значение крупность проектов. Крупные игроки, имеющие большой проект или несколько проектов, могут существенно влиять на рыночную ситуацию в микрорайоне или даже районе города. Так, проект с объемом строительства в пределах 500 тыс. кв. м благодаря большому объему предложения и относительно низкой цене наверняка будет ощутимо влиять на всю локацию. "Оценивая перспективы конкурентной ситуации в определенной локации, важно четко осознавать: столкнешься ли в будущем с выходом на рынок, к примеру, десятка отдельных жилых домов от разных застройщиков или одним девелопером будет построен целый квартал", - резюмирует Екатерина Гуртовая.
Эксперты обращают внимание потенциальных покупателей жилья на важность наличия у компании собственного капитала, что позволяет возводить объекты вне зависимости от показателей продаж и объема привлеченных средств дольщиков. Кроме того, с учетом сложившейся культуры проведения в Санкт-Петербурге общественных и профессиональных конкурсов, таких как "Доверие потребителя", "Лидер строительного качества", "Строитель года", победы в них также имеют значение для оценки места компании на рынке. Для оценки потенциала более важно понимание реальных размеров земельного банка компании, однако полная информация о земельных активах редко бывает доступной.
К числу критериев, важных для оценки строительной компании и ее влияния на рынок, многие застройщики в Северной столице относят такие как соответствие результатов и сроков работы заявленным планам, финансовая устойчивость компании, ее позитивная историю и репутация.
"Далеко не для всех игроков рынка объемы строительства относятся к самым важным показателем – это зависит от стратегий компаний. В частности, для ЮИТ в Санкт-Петербурге объем строительства не является определяющим. Мы не работаем на обороте, и для нас не является самоцелью возведением "миллионов квадратов". Для нас важно, чтобы реализуемые проекты обеспечивали высокий уровень устойчивости компании", - уточняет Екатерина Гуртовая.
Минобороны планирует возобновить борьбу за возвращение в федеральную собственность земли в Токсово под Петербургом, где проложена лыжная трасса Спортивного клуба армии (СКА). За последние 6 лет треть этой территории перешла в муниципальную и частную собственность. На лыжне стали строить коттеджи.
Дома на трассе
Лыжная трасса СКА с советских времен занимала 164 га земли военной части в Токсово. Она находилась в бессрочном пользовании Спортивного клуба армии. С 2006 года около 60 га ее земли перешли в частную и муниципальную собственность. Сначала прямо на лыжне появились фундаменты под 21 коттедж. Позже, в 2009 году, по решению Росимущества по Ленобласти еще часть лыжни перешла на баланс садоводства "Южный склон". Участки там тоже стали распродавать под строительство частных домов.
Не ясно как - но факт
В 2010 году военная прокуратура признала застройку трассы незаконной. Но восстановить трассу в исторических границах не удалось, поскольку конечные покупатели участков на ее территории приобретали землю законно, а юридически разобраться в том, кто же виноват, что территория Минобороны попала на рынок, пока не удалось. Руководитель имущественного департамента Минобороны Дмитрий Куракин, который еще в прошлом году до занимал пост главы КУГИ Петербурга, сообщил, что в причинах задержки в разбирательстве еще не разобрался. "Но законность передачи земли муниципалитету и продажа ее частникам, на мой взгляд, не бесспорна", - говорит он. В ближайшее время Минобороны проведет проверку ситуации с землей в Токсово. После чего станут ясны судебные перспективы возвращения земли в федеральную собственность.
Давно пора
Глава федерации лыжных гонок Петербурга (он же – руководитель Российского аукционного дома) Андрей Степаненко воспринял информацию о грядущем возобновлении судебной борьбы за землю лыжни СКА с большим воодушевлением. "Мы добиваемся этого несколько лет. Все, что происходит с трассой в последние годы, ставит сам факт ее существования под угрозу", - заявил он. По его словам, лыжная трасса в Токсово – историческая. До 2003 года там проходили этапы Кубка мира по лыжным гонкам. "Глава Международной федерации лыжных гонок Вегард Ульванг после визита в Петербург этим летом в период проведения "Спринтов на Дворцовой" заявил, что готов вернуть в город этап Кубка мира, если будет подготовленная сертифицированная площадка", - сообщил Андрей Степаненко. Отметим, что федерация лыжных гонок Петербурга оказывает содействие СКА в подготовке трассы к соревнованиям, расходуя на эти нужды около 2,5 млн рублей спонсорских средств. Андрей Степаненко сообщил, что после разрешения земельного спора будет ходатайствовать за передачу лыжни на баланс Петербурга, где пока нет нормального лыжного стадиона. И.о. начальника отдела развития материальной базы и строительства комитета по спорту Смольного Анастасия Кузенкова, заявила, что город будет готов рассмотреть такую возможность, если к нему обратятся.
Справка:
Общая протяженность лыжных трасс под Петербургом - более 100 км. Длина лыжни в Токсово - 10 км (можно расширить до 50 км одним кругом). Каждый сезон там занимается спортом около 0,5 млн любителей и профессионалов. Пользователем трассы - СКА.