Земля на продажу
Смольный одобрил продажу через Фонд имущества Петербурга восьми участков под строительство объектов коммерческой и промышленной недвижимости.
На прошлой неделе правительство Петербурга одобрило продажу через аукционы права аренды восьми участков под объекты коммерческой недвижимости: паркинги, торговые комплексы и предприятия. Об этом на заседании правительства сообщила глава Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. Под многоэтажные и подземные паркинги, согласно информации Управления инвестиций, предназначены четыре участка. Из них три общей площадью 1,8 га находятся на ул. Оптиков и один, площадью, 0,32 га, – на Туристской ул. Совокупная стартовая цена за эти четыре участка (она традиционно для таких лотов привязана к размеру ежегодной арендной платы) составляет 18,3 млн рублей в год (самый дорогой лот на ул. Оптиков стоит 5,8 млн рублей в год, а самый дешевый, на Туристской ул., – 3,3 млн рублей в год). Эксперты говорят, что тема строительства паркингов крайне актуальна для города, но не столь перспективна для инвесторов из-за низкой рентабельности таких объектов (особенно подземных паркингов). Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольга Шарыгина отмечает, что локации участков, которые предлагает инвесторам город, не самые удачные. «Если в центре города, где остро чувствуется нехватка парковочных мест, инвестор еще может «поиграть» с ценой, то в спальных районах, которым относится и Приморский, цена аренды составляет от 3,5 до 7-8 тыс. рублей за одно место, что очень низко с учетом необходимых инвестиций. Так что ажиотажного спроса на лоты не будет», – считает она. «Участки под паркинги могут быть востребованы, особенно если цена земли не слишком сильно вырастет. В Приморском районе дефицит парковочных мест. Кроме того, часть будущего паркинга можно использовать под коммерческие цели – торговля сопутствующими товарами, офисы», – добавляет Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
На торги Фонда имущества также попадут два участка под размещение производств машин и оборудования на Новосельковской ул. Это пятно площадью 0,19 за по стартовой цене 1,6 млн рублей в год и пятно площадью 0,24 га за 2,2 млн рублей в год. К торгам также готовят участок на ул. Ольминского (0,14 га за 14,8 млн рублей в год), где можно построить бизнес-центр, и пятно в 0,12 га для строительства объекта торговли на Южном шоссе. Стартовая цена аукциона за право аренды этого пятна составит 4,8 млн рублей в год. «Я не верю в успех строительства торгового объекта на Южном шоссе», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar. Она указывает, что в непосредственной близости от участка расположены парк, промышленные зоны, но очень мало жилых объектов. «А еще рядом с метро «Международная» расположен относительно большой торговый центр. А на Южном шоссе участок небольшой – его мало даже для плоскостного гипермаркета, не говоря уже про качественный торговый центр», – поясняет госпожа Шарыгина. Что касается участка на Новосельковской ул., то сейчас, по словам эксперта NAI Becar, на рынке нет дефицита участков под производство машин и оборудования. «С учетом небольшого размера участков стоимость должна быть практически демпинговой. Только в этом случае можно привлечь малых предпринимателей и небольшие производства», – отмечает Ольга Шарыгина. Строительство бизнес-центра на ул. Ольминского, по ее словам, также малоперспективно. «В этом районе и так достаточно много действующих и еще строящихся бизнес-центров. Спрос на объект будет низким», – предупреждает она.
Бизнес сетует, что город практически не выставляет на продажу интересные участки. Этот пул земли под коммерческую застройку – самый большой в этом году. И предложит ли город инвесторам еще что-то до конца года, непонятно. Для сравнения, в 2015 году было реализовано на торгах 22 таких участка площадью 17,3 га с суммарной арендной платой чуть более 3 млрд рублей. «Через торги продаются лишь единичные объекты. Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. При этом рынок закрытый и непрозрачный – информация о сделках, как правило, не распространяется», – говорит Лев Гниденко из ЗАО «Ойкумена». «Участки не под жилье мало интересуют бизнес. А большая часть земельных сделок под новые жилые дома проходит без участия живых денег – в обмен на квартиры или выплаты в рассрочку. Стандартный процент, который получает за пятно лендлорд – 15% от общего числа квартир в проекте. Город такой бартер предложить бизнесу не может. Поэтому и покупателей не густо», – заключил руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
Кстати
Несмотря на экономический кризис, крупные девелоперы Петербурга за прошлый год, по данным экспертов Peterland, купили 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно возвести 2,5 млн кв. м жилья. Львиная доля сделок пришлась на вторичный рынок. А сам город земельные участки под жилье продает неактивно. В пресс-службе Фонда имущества сообщили, что за весь 2015 год было продано восемь таких пятен общей площадью 11 га. Для сравнения, в 2010 году, на который пришелся пик таких торгов, было продано более 450 га.
Совет по сохранению культурного наследия отказал «Плаза лотус групп» братьев Бориса и Михаила Зингаревичей в согласовании проекта приспособления Конюшенного ведомства под апарт-отель. Инвестору будет предложено либо пересмотреть концепцию преобразования галерей памятника в гостиничные номера, либо отказаться от проекта вовсе.
Проект сохранения и приспособления под современное использование исторического комплекса XVIII-ХIХ веков «Конюшенное ведомство» Совет по культурному наследию, по сути дела, рассматривал впервые. Федеральный памятник группа компаний получила от города в 2010 году на инвестиционных условиях целевым назначением, что вызвало претензии ФАС, с которыми согласился и Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако позже Федеральный арбитражный суд Северо-Запада признал такую передачу законной. Впоследствии инвестор в обход совета получил полный пакет разрешительной документации. По неофициальной версии, провести проект мимо совета власти города пообещали в обмен на то, что девелопер будет активно сотрудничать с градозащитным сообществом. И инвестор честно сотрудничал – в апреле 2014 года компанией была организована экскурсия на объект для заинтересованных лиц – ведомство посетили депутат Борис Вишневский, заместитель председателя петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов и другие. Однако увиденное экспертов не удовлетворило.
Поднять этот вопрос градозащитникам удалось лишь летом 2014 года, когда «дочка» «Плаза лотус групп», «Оранж-Девелопмент» приступила к сносу внутридворовых флигелей (на данный момент, по данным ВООПиК, полностью снесен восточный флигель и частично западный – прим. ред.) На заседании совета вопрос о приостановке сноса и вынесении проекта на рассмотрение прозвучал «с голоса», а КГИОП как мог старался не придавать делу огласку. Тем не менее комитету пришлось собрать рабочую группу, дабы детально разобраться с рабочей документацией и реальным состоянием объекта.
Рабочая группа признала проект неудовлетворительным и не соответствующим критериям ценности и историко-градостроительному значению памятника, рассказал на минувшей неделе заместитель директора ОАО НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик.
Эксперты признали неуместным расширение оконных проемов корпуса вдоль Мойки и создание входов в корпуса со стороны внутреннего двора, также группа резко осудила снос внутридворовых флигелей, даже несмотря на отсутствие у них охранного статуса, недопустимым является и создание мансард. Забраковали эксперты и проект создания подземного пространства. По словам господина Мильчика, проект подземной парковки не обеспечивает безопасности исторических конструкций.
Однако камнем преткновения стал именно северный корпус здания, состоящий из двух залов имперских конюшен по 110 м каждый – так называемые Стасовские галереи. В планах инвестора было разбить эти галереи на отдельные гостиничные номера с помощью специальных перегородок. В рамках работы с рабочей группой инвестор пошел, как ему казалось, на компромисс – общее число апартаментов в комплексе по сравнению с первоначальным проектом сократилось с 70 до 59. Некоторые номера стали двух- и трехсекционными и не были разделены на этажи. Кроме того, по словам представителя инвестора, коробки, формирующие номера, при желании можно снять. «И если через 100-200 лет город решит вернуть памятник к его историческому виду, это будет легко сделать», – говорят в компании. Однако членов совета такой вариант не устроил.
«Инвестор говорит о 100-летнем сроке, это дольше, чем осталось нам с вами. Да и нашим детям предстоит никогда больше не увидеть пространство галерей бывших конюшен. Это означает уничтожение памятника в первоначальном виде», – заявил депутат Борис Вишневский. Депутат рассказал, что готов идти в суд, чтобы оспорить приказ Минкультуры, устанавливающий предметы охраны здания, и историко-культурную экспертизу.
«Более преступного проекта уничтожения интерьеров памятника я не видел», – добавил историк архитектуры Андрей Пунин. Члены совета раскритиковали и функционал здания. По словам историка архитектуры Бориса Кирикова, инвестор никак не обосновал создания в рамках проекта именно апартаментов, которые, в отличие от гостиничных номеров, можно оформить в собственность. Аргументы инвестора о том, что в теории город сможет выкупить помещения обратно по аналогии с программой реновации исторического центра, эксперты назвали несостоятельными.
«Даже если один собственник такого помещения отказывается от предложенного жилья, программа буксует», – напомнил господин Вишневский. По словам руководителя «Студии-44» Никиты Явейна, с раскрытием оконных проемов и мансардами еще можно смириться, но «функциональное назначение галерей – это криминал». По его словам, стоит задуматься о размещении в пространстве конюшен не апартаментов, а многофункционального пространства с торговой и культурной функцией.
Подводя итог, вице-губернатор Марат Оганесян посетовал, что решение вопроса осложняет полный пакет документации на руках у инвестора, намекнув на неудачные решения прежнего руководства КИСП и КГИОП. Однако чиновник пообещал, что Смольный однозначно учтет решение совета. Это означает, что проект, по факту, придется даже не дорабатывать, а переделывать.
Как пояснил господин Оганесян, инвестору будет предложено отказаться от строительства апартаментов в интерьерах галерей ведомства. «Если же инвестор примет решение отказаться от проекта совсем, тогда нам надо будет идти на возврат средств. К сожалению для себя, потому что это проблема для города, который должен будет понести серьезные затраты на консервацию», – сказал Марат Оганесян. По его словам, в Смольном до сих пор не посчитали, в какую сумму обойдутся мероприятия по сохранению памятника, но одни лишь противоаварийные работы по фундаменту обойдутся в «сотни миллионов рублей».
В свою очередь, генеральный директор «Плаза лотос групп» Сергей Русаков заявил, что компания возьмет паузу на поиск оптимального решения, но от гостиничной функции отказываться не собирается. По его словам, с 2010 года на предпроектные работы и укрепление фундамента храма, входящего в комплекс Конюшенного ведомства, инвестор затратил 592 млн рублей. Обязательства компании перед городом составляют 2 млрд рублей, часть этой суммы инвестор должен отдать деньгами, часть – работами.
ЦИФРА:
1 млрд рублей будут стоить работы по консервации Конюшенного ведомства, по расчетам инвестора.
Сложная экономическая ситуация вынудила Смольный урезать госпрограмму развития городских территорий на 7,5 млрд рублей. Под нож попали дотации КУГИ на приобретение новых объектов недвижимости, совместный проект со Всемирным банком по организации платной парковки, а также мероприятия по реновации исторической части города.
На минувшей неделе правительство Петербурга одобрило внесение изменений в госпрограмму Санкт-Петербурга «Экономическое и социальное развитие территорий Санкт-Петербурга» до 2020 года, утвержденную постановлением от 30 июня 2014 года № 551. Согласно требованиям ст. 179 Бюджетного кодекса РФ все городские госпрограммы должны быть приведены в соответствие с законом о бюджете города в течение трех месяцев со дня вступления закона в силу. Напомним, в конце 2014 года Законодательным собранием был утвержден бюджет с рекордным дефицитом в 55 млрд рублей. Городские доходы в 2015 году должны составить 419,5 млрд рублей, а расходы будут на уровне 474,4 млрд рублей. Более того, в рамках весенних корректировок ожидается 10% секвестр бюджетных расходов.
Как рассказал глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолий Котов, объем финансирования госпрограммы в соответствии с законом о бюджете был сокращен на 7,5 млрд рублей и составил 50,7 млрд рублей (изначально на программу планировалось потратить 58,1 млрд рублей – прим. ред.). Причем уменьшение финансирования ожидается пока только в кризисные годы: в 2015 году расходы сократят на 1,79 млрд рублей, в 2016 году – на 2 млрд рублей, в 2015-м – на 3,6 млрд рублей. На 2018-2020 годы объем финансирования остался без изменений и составляет чуть более 10 млрд рублей в год.
Отметим, что госпрограмма включает в себя две подпрограммы – планирование экономического и социального развития территории Петербурга и сохранение исторического центра. Первая подпрограмма объемом 14,7 млрд рублей будет урезана в средствах на 15% (2,1 млрд рублей). В частности, 185 млн рублей недополучит КГА на финансирование деятельности казенных учреждений – НИПЦ Генплана и ЦИОГД. Комитет по промышленной политике и инновациям недосчитается 24,6 млн рублей на разработку документации по планировке территорий и их инженерной подготовке.
В свою очередь, КЭПиСП, который планировал потратить 27 млн рублей на проведение комплексного анализа социально-экономического развития территорий, оставили лишь 1 млн рублей. Самый крупный кусок в рамках подпрограммы был отрезан от КУГИ. Ассигнования на приобретение объектов недвижимости урезаны почти на 2 млрд рублей.
По словам господина Котова, при ожидаемом росте дефицита мест в детских садах (порядка 44 тыс. в течение трех лет) и общеобразовательных школах (порядка 17 тыс. мест в течение трех лет) сокращение объема средств на выкуп готовых объектов ведет к потенциальному недополучению городом или семи детских садов (1,5 тыс. мест) или двух школ (1,7 тыс. мест).
Сохранение и развитие исторического центра, по мнению чиновников, вполне может обойтись без 5,1 млрд рублей (сокращение с 11,7 до 6,6 млрд рублей). Экономить предложили в основном за счет инициатив КРТИ и Комитета по строительству. Так, на 70 млн рублей в 2015 году уменьшен объем финансирования КРТИ на проектирование, капитальный ремонт мостов и набережных. Также комитету урезали финансирование работ по совершенствованию городской транспортной системы в рамках исторического центра со 186 до 85 млн рублей. Речь идет о проекте создания платных парковок в Коломне совместно со Всемирным банком. Банк планировал инвестировать в проект 2 млрд рублей, город – добавить 200 млн рублей (в 2014 году город успел вложить в проект 12,8 млн рублей – прим. ред.).
«Сегодня отношения с банком, мягко скажем, неоднозначные, и мы сочли правильным согласовать уменьшение трат по данному направлению», – сказал чиновник. Наконец, корректировке подвергся и проект реконструкции Сенной площади и создания там ТПУ. Финансирование сокращено на 324 млн рублей, но, по словам господина Котова, эта мера уже учтена как снижение стоимости по госконтракту.
На 40 млн рублей уменьшено финансирование, предусмотренное Комитету по строительству на выполнение визуального и инструментального обследования многоквартирных домов в границах территории, ограниченной Лиговским пр., наб. Обводного канала, Воронежской ул., ул. Константина Заслонова, Разъезжей ул., где город планирует в ближайшем будущем запустить третий проект реновации вслед за «Конюшенной» и «Северной Коломной». Финансирование развития этих территорий также сократят – на анализ их социально-экономического развития вместо 9 млн рублей выделят только 1 млн.
В части расходов развития наибольшей корректировке подверглось финансирование мероприятий Комитета по энергетике на инженерную подготовку центральной части города. В частности, прописанное в госпрограмме проектирование и реконструкция Главной водопроводной станции на Кавалергардской ул., 42, стоимостью более 4,5 млрд рублей вообще не предусмотрено бюджетом города на трехлетний период. Однако проект еще могут включить в структуру расходов при весенней корректировке.
Также на 500 тыс. рублей сокращено финансирование мероприятия по проектированию, строительству и реконструкции тоннельных канализационных коллекторов для инженерно-энергетического обеспечения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» (коллекторы по наб. реки Мойка – участки № 1 и 2).
Справка:
На данный момент в соответствие с законом о бюджете приведены только 4 из 17 государственных программ Санкт-Петербурга. Помимо программы развития территорий корректировку прошла программа развития промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса, программа развития физической культуры и спорта, а также программа содействия занятости населения. Как рассказал куратор «кадровой» программы, председатель Комитета по труду Дмитрий Чернейко, о намерении сократить своих работников заявили уже 659 городских предприятий. В ближайшее время работы могут лишиться до 10 тыс. человек. А пик безработицы, по его словам, придется на конец лета – начало осени 2015 года. Если сейчас официально на бирже труда состоит около 11 тыс. человек, то к сентябрю эта цифра перевалит за 15 тыс.