Эволюция в кадастровом учете и регистрации
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Сложная экономическая ситуация вынудила Смольный урезать госпрограмму развития городских территорий на 7,5 млрд рублей. Под нож попали дотации КУГИ на приобретение новых объектов недвижимости, совместный проект со Всемирным банком по организации платной парковки, а также мероприятия по реновации исторической части города.
На минувшей неделе правительство Петербурга одобрило внесение изменений в госпрограмму Санкт-Петербурга «Экономическое и социальное развитие территорий Санкт-Петербурга» до 2020 года, утвержденную постановлением от 30 июня 2014 года № 551. Согласно требованиям ст. 179 Бюджетного кодекса РФ все городские госпрограммы должны быть приведены в соответствие с законом о бюджете города в течение трех месяцев со дня вступления закона в силу. Напомним, в конце 2014 года Законодательным собранием был утвержден бюджет с рекордным дефицитом в 55 млрд рублей. Городские доходы в 2015 году должны составить 419,5 млрд рублей, а расходы будут на уровне 474,4 млрд рублей. Более того, в рамках весенних корректировок ожидается 10% секвестр бюджетных расходов.
Как рассказал глава Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолий Котов, объем финансирования госпрограммы в соответствии с законом о бюджете был сокращен на 7,5 млрд рублей и составил 50,7 млрд рублей (изначально на программу планировалось потратить 58,1 млрд рублей – прим. ред.). Причем уменьшение финансирования ожидается пока только в кризисные годы: в 2015 году расходы сократят на 1,79 млрд рублей, в 2016 году – на 2 млрд рублей, в 2015-м – на 3,6 млрд рублей. На 2018-2020 годы объем финансирования остался без изменений и составляет чуть более 10 млрд рублей в год.
Отметим, что госпрограмма включает в себя две подпрограммы – планирование экономического и социального развития территории Петербурга и сохранение исторического центра. Первая подпрограмма объемом 14,7 млрд рублей будет урезана в средствах на 15% (2,1 млрд рублей). В частности, 185 млн рублей недополучит КГА на финансирование деятельности казенных учреждений – НИПЦ Генплана и ЦИОГД. Комитет по промышленной политике и инновациям недосчитается 24,6 млн рублей на разработку документации по планировке территорий и их инженерной подготовке.
В свою очередь, КЭПиСП, который планировал потратить 27 млн рублей на проведение комплексного анализа социально-экономического развития территорий, оставили лишь 1 млн рублей. Самый крупный кусок в рамках подпрограммы был отрезан от КУГИ. Ассигнования на приобретение объектов недвижимости урезаны почти на 2 млрд рублей.
По словам господина Котова, при ожидаемом росте дефицита мест в детских садах (порядка 44 тыс. в течение трех лет) и общеобразовательных школах (порядка 17 тыс. мест в течение трех лет) сокращение объема средств на выкуп готовых объектов ведет к потенциальному недополучению городом или семи детских садов (1,5 тыс. мест) или двух школ (1,7 тыс. мест).
Сохранение и развитие исторического центра, по мнению чиновников, вполне может обойтись без 5,1 млрд рублей (сокращение с 11,7 до 6,6 млрд рублей). Экономить предложили в основном за счет инициатив КРТИ и Комитета по строительству. Так, на 70 млн рублей в 2015 году уменьшен объем финансирования КРТИ на проектирование, капитальный ремонт мостов и набережных. Также комитету урезали финансирование работ по совершенствованию городской транспортной системы в рамках исторического центра со 186 до 85 млн рублей. Речь идет о проекте создания платных парковок в Коломне совместно со Всемирным банком. Банк планировал инвестировать в проект 2 млрд рублей, город – добавить 200 млн рублей (в 2014 году город успел вложить в проект 12,8 млн рублей – прим. ред.).
«Сегодня отношения с банком, мягко скажем, неоднозначные, и мы сочли правильным согласовать уменьшение трат по данному направлению», – сказал чиновник. Наконец, корректировке подвергся и проект реконструкции Сенной площади и создания там ТПУ. Финансирование сокращено на 324 млн рублей, но, по словам господина Котова, эта мера уже учтена как снижение стоимости по госконтракту.
На 40 млн рублей уменьшено финансирование, предусмотренное Комитету по строительству на выполнение визуального и инструментального обследования многоквартирных домов в границах территории, ограниченной Лиговским пр., наб. Обводного канала, Воронежской ул., ул. Константина Заслонова, Разъезжей ул., где город планирует в ближайшем будущем запустить третий проект реновации вслед за «Конюшенной» и «Северной Коломной». Финансирование развития этих территорий также сократят – на анализ их социально-экономического развития вместо 9 млн рублей выделят только 1 млн.
В части расходов развития наибольшей корректировке подверглось финансирование мероприятий Комитета по энергетике на инженерную подготовку центральной части города. В частности, прописанное в госпрограмме проектирование и реконструкция Главной водопроводной станции на Кавалергардской ул., 42, стоимостью более 4,5 млрд рублей вообще не предусмотрено бюджетом города на трехлетний период. Однако проект еще могут включить в структуру расходов при весенней корректировке.
Также на 500 тыс. рублей сокращено финансирование мероприятия по проектированию, строительству и реконструкции тоннельных канализационных коллекторов для инженерно-энергетического обеспечения территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» (коллекторы по наб. реки Мойка – участки № 1 и 2).
Справка:
На данный момент в соответствие с законом о бюджете приведены только 4 из 17 государственных программ Санкт-Петербурга. Помимо программы развития территорий корректировку прошла программа развития промышленности, инновационной деятельности и агропромышленного комплекса, программа развития физической культуры и спорта, а также программа содействия занятости населения. Как рассказал куратор «кадровой» программы, председатель Комитета по труду Дмитрий Чернейко, о намерении сократить своих работников заявили уже 659 городских предприятий. В ближайшее время работы могут лишиться до 10 тыс. человек. А пик безработицы, по его словам, придется на конец лета – начало осени 2015 года. Если сейчас официально на бирже труда состоит около 11 тыс. человек, то к сентябрю эта цифра перевалит за 15 тыс.
Компания Fort Group, которой принадлежит 10% Большого Гостиного двора (БГД), разрабатывает новую концепцию его реконструкции, которая позволит в 20 раз увеличить его торговый оборот. Параллельно FortGroup борется за эффективность бизнеса универмага в суде – оспаривает «родственные» сделки аренды по заниженным ставкам.
Была австралийская - стала английская
Как рассказал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко, решение о разработке новой концепции развития старейшего универмага города было принято в связи с тем, что старая концепция не устраивала ни общественность, ни заказчика. «Нам она тоже не нравилась. Поэтому мы заказали новый проект одному из петербургских архитектурных бюро в содружестве с английским Chapman&Taylor. Внешне это будет совсем не то, что нарисовали специалисты австралийского бюро Buchian Group. Но с похожей экономикой. Мы собираемся показать новый проект широкой публике в конце марта. В том числе, представим ее на одобрение совету по культурному наследию», - сообщил Максим Левченко.
Напомним, что идею реконструкции БГД Fort Group озвучила сразу после покупки пакета акций универмага год назад. Девелопер предложил концепцию стоимостью $0,5 млрд, которая должна увеличить общую площадь универмага почти в 2 раза, до 150 тыс. м2, торговую площадь — в 5 раз, до 70 тыс. м2. (Для сравнения, площадь ТЦ Stockmann «Невский центр» — 100 тыс. м2, а ТЦ «Галерея» — 192 тыс. м2). В результате, торговый оборот БГД должен вырасти в 20 раз — до $800 млн в год.
Другое мнение
Поддержки среди других акционеров универмага Fort Group не встретил. Предложенную им концепцию оппоненты подвергли жесткой критике. И предложили свой проект развития универмага. По их заказу "Студия 44" Никиты Явейна доработала свою концепцию реконструкции БГД, созданную 10 лет назад. Она предлагает увеличить торговые площади лишь на 10–15%, а внутренний двор отдать под сад. Кроме того, в корпусах универмага собираются «поселить» культурные заведения (одно из них - академия музыки Елены Образцовой) и церковь.
Полная стоимость этой реконструкции пока не озвучена. Но ее в конце прошлого года поддержал совет по культурному наследию города. А глава «Студии 44» Никита Явейн сообщил, что интерес к концепции проявили «очень серьезные инвесторы». «Думаю, все–таки скоро проект будет утвержден и работы начнутся. Реконструкция займет от 5 до 12 лет», - говорит он.
Штраф за родственников
Пока идет дискуссия вокруг реконструкции БГД и повышения эффективности его бизнеса, Fort Group обнаружил случаи сдачи помещений универмага в аренду по заниженным ценам. И две такие сделки сумел оспорить через суд. Пикантность ситуации заключается в том, что речь идет о компаниях, связанных с руководством универмага - ООО "Юридическая группа "12" (ею владеет и руководит дочка гендиректора БДГ Елены Коршуновой) и ООО "Эстрада"(ее совладелец - сын члена совета директоров универмага Камиля Шайхайдарова).
Сделки с этими компаниями не были одобрены советом директоров универмага, как того требует закон. Арбитраж Петербурга и Ленобласти наложил на универмаг штраф по этим эпизодам. «Заключались десятки таких сделок, и ни одна не была одобрена и раскрыта", — говорит Максим Левченко. Он выразил надежду, что теперь эта практика прекратится. Юристы БГД отрицают, что сделки нанесли универмагу ущерб.
Город в стороне
Большой Гостиный двор – старейший универмаг Петербурга. Его корпуса общей площадью более 80 тыс. м2 занимают 10 га земли с выходом на Невский проспект. Комплекс универмага является памятником федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Здания принадлежат городу. Но с 2000 года они находятся в долгосрочной аренде у ОАО «Большой Гостиный двор», который 55% от суммы арендной платы направляет на их содержание.
В числе акционеров универмага 6,8 тысячи петербуржцев, а также около 30 юридических лиц. Крупнейшие, по данным СПАРК - ООО «Виктория СПб» и ООО «Сигма» (у них на двоих 32,5%) и ЗАО «Капитал», связанное с руководством КАБ «Викинг» (25%). Власти города о противоречиях акционеров Гостиного двора знают. Но не вмешиваются в дискуссию. Глава комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк лишь заявила, что город не планирует вкладывать бюджетные средства в реновацию Гостиного двора, но будет всячески способствовать тому, чтобы он оставался центральной точкой притяжения в Петербурге.