Эволюция в кадастровом учете и регистрации
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Смольный перекраивает бюджет 2015 года. Под значительное урезание финансирования попали некоторые масштабные строительные проекты, которые должны стартовать в ближайшее время.
Из-за секвестра бюджета на текущий год оказалась в подвешенном состоянии реализация проекта по реконструкции Сенной площади общей стоимостью 1,2 млрд рублей. Изначально планировалось, что на реновацию исторического квартала в этом году выделят 350 млн рублей, однако измененное положение адресной инвестиционной программы предусматривает расходы только 10 тыс. рублей.
Как подчеркивают в КРТИ, курирующем данный проект, денежные средства, заложенные на реставрацию Сенной площади, будут в этом году перераспределены на другие текущие и более приоритетные цели. В ведомстве подчеркивают, что город не отказывается от проекта, а только откладывает его реализацию. В настоящее время подрядчик готовит рабочую документацию, сообщили чиновники. После ее разработки будет понятно, когда и в каких объемах будет финансироваться реконструкция.
Отметим, что конкурс на реконструкцию исторический площади был проведен осенью 2014 года. Победителем была признана компания «Балтстрой».
Подрядчик до кона 2016 года должен был построить два подземных перехода, трамвайную остановку в центре Садовой ул., убрать ларьки и расширить проезжую часть. Архитектурной доминантой Сенной площади должен был стать храм Успения Пресвятой Богородицы, который сейчас восстанавливают у станции метро.
На прошлой неделе стало известно, что из-за отсутствия свободных денежных средств город также отказывается от финансирования других достаточно амбициозных проектов. В частности, вновь будут приостановлены работы по строительству южного корпуса концертного зала Мариинского театра на ул. Декабристов, 39. Кроме того, на 110 млн рублей будет сокращено финансирование строительства продолжения наб. Макарова на отрезке от Адмиральского проезда до Западного скоростного диаметра. Изначально на возведение трассы предполагалось выделить 381 млн рублей, теперь финансирование уменьшено до 278 млн рублей.
Между тем, по всей видимости, властям Петербурга не хватает денег и на уже реализующиеся проекты первостепенной важности. В скорректированном несколько дней назад АИП на строительство и реконструкцию объектов Петербургского метрополитена выделяется только 15,9 млрд рублей, что на 6,8 млрд меньше, чем было заявлено ранее.
Так, на Калининско-Красносельскую линию предоставят 1,7 млрд вместо 4,5 млрд. На 1,5 млрд сокращено финансирование строительства перегона от «Спасской» до «Горного института». Также урезан бюджет строительства продолжения Невско-Василеостровской линии от «Приморской» до «Беговой» на 3,8 млрд рублей.
По мнению депутата ЗакСа Бориса Вишневского, изначально было понятно, что сомнительные мегапроекты, такие как реновация Сенной площади, вряд ли будут реализованы. В большей степени они были задуманы для «распила» бюджетных средств, которых сейчас не хватает и на проекты социальной значимости. По словам парламентария, следует ожидать дальнейший секвестр бюджета из-за растущей негативной экономической ситуации в городе, в которой во многом виноваты сами чиновники.
Мнение:
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar:
– О проектах реконструкции Сенной площади и строительства наб. Макарова власти забывать не будут, вопрос о включении их в бюджет может быть поднят уже этой осенью. Строительство нового корпуса Мариинского театра, возможно, будет отложено на год. В целом успешная реализация проектов зависит от того, как в течение 2015 года будет складываться экономическая ситуация в стране. Сочетание таких факторов, как курс валют, стоимость нефти, результаты заседания ОПЕК в июне, взаимоотношения с западными партнерами, определят характер нашего существования на ближайшие три года. На наш взгляд, несмотря на кризис, должны в обязательном порядке реализоваться проекты по строительству транспортной инфраструктуры и, если такая возможность есть, то и социальной.
ГУП «Горэлектротранс» отозвал апелляцию по делу о «блокадной» подстанции на набережной Фонтанки. Градозащитники считают, что принятое муниципальным предприятием решение поможет им остановить строительство апарт-отеля, планируемое «Группой ЛСР» на данной площадке.
23 марта в Куйбышевском районом суде Петербурга прошел очередной процесс, решающий судьбу «блокадной» подстанции, расположенной на набережной Фонтанки, 3 А. В его рамках, собственник объекта - ГУП «Горэлектротранс», отказался от апелляции, поданной на ранее вынесенное судебное решение. Напомним, несколько месяцев назад представители Фемиды признали незаконность градостроительного плана, предусматривающего застройку данной площадки.
На месте подстанции, питавшей в годы военной блокады электричеством городские трамваи, и в настоящее время неработающей, «Группа ЛСР» планировала возвести шестиэтажный апарт-отель. Возможность строительства такого объекта появилась после того как компания в 2013 году заключила инвестиционный договор с «Горэлектротрансом». Однако реализовать проект девелопер так и не смог из-за протестов общественников, сумевших склонивших на свою сторону и многих чиновников Смольного. Отметим, что в мае 2014 года «блокадная» подстанция была признана выявленным объектом культурного наследия, что заморозило все работы на площадке. Генеральный директор «Группы ЛСР» Александр Вахмистров из-за срыва строительства потребовал от чиновников 400 млн рублей, как компенсацию уже понесенных затрат.
Градозащитники отказу ГУП «Горэлектротранс» от участия в судебной тяжбе обрадовались. Общественники считают, что теперь им будет легче оспорить разрешение на строительство гостиницы на месте подстанции. По словам координатора движения «Живой город» Юлии Минутиной, из мотировочной части судебного решения следует, что градплан данного участка был принят незаконно, а значит возведение на данной площадке любых объектов также незаконно.
Между тем, в самой «Группе ЛСР» придерживаются другого мнения. Как отмечают в пресс-службе компании, последнее решение суда градозащитниками истолковано неверно. Работы на площадке, подчеркивают сотрудники холдинга, не начинаются только из-за неопределенного статуса подстанции, как архитектурного объекта.
«Как законопослушная компания, «Группа ЛСР» приостановила работы на месте подстанции после выхода распоряжения КГИОП о внесении ее в реестр объектов культурного наследия. Однако 4 экспертизы ВООПИК по данному объекту не были признаны соответствующими требованиям законодательства. Сейчас выполнена еще одна научная работа по определению историко-культурной ценности всех тяговых подстанций города. В соответствии с данной экспертизой КГИОП будет принято решение и по подстанции на набережной Фонтанки», - сообщили в пресс-службе компании.
Стоит добавить, что чуть ранее глава «Группы ЛСР» » Александр Вахмистров отметил, что какое бы решение ни принял КГИОП, оно будет принято компанией. Если статус вновь выявленного объекта будет признан, то компания откажется от строительства апарт-отеля, но будет настаивать на возврате уже вложенных в реализацию проекта 400 млн рублей.
По мнению партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, очевидно, противостояние сторон продолжится в других разбирательствах. «С точки зрения процесса, отказ от апелляционной жалобы видится достаточно разумным шагом, так как при рассмотрении спора в апелляции итоговая резолютивная часть могла оказаться иной. Однако нельзя согласиться с логикой градозащитников, что констатация в мотивировочной части наличия нарушений делает данный правовой акт недействительным, так как гражданско-процессуальный кодекс РФ таких последствий не содержит», - отметил эксперт.
Мнение:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»:
-Остается только жалеть, что судебная и правоприменительная практика складывается таким образом, что градостроительный план расценивается как какой-то правопорождающий документ, хотя по смыслу Градостроительного кодекса - это просто выписка из градостроительных регламентов, которые содержатся в вышестоящих нормативных актах. Именно поэтому и возникают такие судебные споры, которые заканчиваются юридическими парадоксами.