Эволюция в кадастровом учете и регистрации
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Городской Центр повышения эффективности использования госимущества с открытием нового сезона активизировал борьбу с незаконными ресторанными террасами в Петербурге. В 2014 году из-за отсутствия договора аренды с городом было освобождено 160 земельных участков, с начала 2015 года – уже 81.
СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с началом сезона активизировало рейды по демонтажу незаконных летних террас, примыкающих к ресторанам. В частности, по итогам последнего рейда от 25 мая на сайте учреждения появилось требование убрать террасу ресторана Tse Fung на ул. Рубинштейна, 13, пристройку к ресторану «Тимьян» на Московском пр., 207, а также террасу у кафе на Московском пр., 216.
Как говорят в центре, терраса является законной и не подлежит демонтажу, если на земельный участок, на котором она находится, заключен договор аренды с Комитетом имущественных отношений Петербурга. Если же веранда занимает территорию без правоустанавливающих документов, то она подлежит демонтажу в любом случае. В центре подчеркнули, что всегда уведомляют владельцев незаконных построек о нарушениях, потому у бизнеса есть возможность демонтировать террасу самостоятельно.
Но если этого не случится, то сотрудники центра приступят к ее ликвидации собственными силами. «Владельцам заведений, отказавшимся демонтировать террасы в добровольном порядке, придется платить не только штраф и выплаты за использование участка, но и компенсировать расходы бюджета на принудительный снос», – комментируют в учреждении. В 2014 году, например, было освобождено 160 таких участков, с начала 2015 года – 81.
Эксперты говорят, что проводимая городом политика по летним кафе – это палка о двух концах. С одной стороны, беспорядочное скопление временных конструкций создает неудобства жителям и гостям города, особенно в историческом центре Петербурга. Поэтому город выступает за их снос.
А с другой стороны, отсутствие открытой террасы в летний период существенно сказывается на выручке кафе и ресторанов. Поэтому владельцы заведений вынуждены предлагать горожанам альтернативный отдых на открытом воздухе.
В свою очередь, представитель ресторанного бизнеса на условиях анонимности рассказал «Строительному Еженедельнику», что из-за бюрократических проволочек получить разрешительную документацию на размещение летней террасы сложно и долго. «Многие рестораны вначале открывают террасу, а потом в течение двух-трех месяцев ходят по кабинетам Центра повышения эффективности использования госимущества за разрешительной документацией. Более того, сделать это можно лишь в специально отведенные часы дважды в неделю», – сетует собеседник.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», говорит, что собственники ресторанов чаще всего оказываются обороняющейся стороной в судебных процессах, когда с них пытаются взыскать плату за фактическое использование земельного участка. Либо пытаются оспорить постановления о привлечении к административной ответственности в виде штрафа.
«Если ресторатор самовольно использует прилежащий земельный участок, с него может быть взыскан штраф от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка или от 100 до 200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не была определена. Если была занята часть земельного участка, штраф будет исчисляться пропорционально этой части. Кроме штрафа ресторатор будет вынужден оплатить период самовольного пользования участком и расходы на демонтаж террасы, если он не разберет ее самостоятельно», – прокомментировал Андрей Кулаков.
Среди наиболее громких дел, которое дошло до Высшего арбитражного суда, – запрет на работу летнего кафе собственникам «Магазина купцов Елисеевых» на Малой Садовой ул. Среди причин – нарушение архитектурно-художественного регламента исторического центра.
Компания «Стремберг» Александра Кожина, которая владеет ТРК «Питерлэнд» в Парке 300-летия Петербурга, заключила мировое соглашение с кредиторами. По условиям соглашения она получила отсрочку для погашения долгов на сумму 2,7 млрд рублей.
Решение о реструктуризации долга ЗАО «Стремберг» собрание кредиторов компании приняло в конце мая. Согласно протоколу собрания, 80% кредиторов проголосовали за заключение мирового соглашения при условии реструктуризации догов, предложенной совладельцем «Стремберга» - офшором «Лиджорио Лтд». Согласно этой схеме, для погашения долга в размере 2,7 млрд рублей девелопер получит отсрочку в два года и рассрочку в семь лет. Таким образом, все требования кредиторов будут закрыты ЗАО «Стремберг» до 2024 года. По мнению представителя «Лиджорио Лтд», вариант с рассрочкой «отвечает интересам всех кредиторов и гарантирует в будущем удовлетворение всех их требований». На данный момент в реестр кредиторов «Стремберга» включено 10 фирм. Александр Кожин оказался недоступен для комментариев. Оспаривать мировое соглашение собирается компания «Стройсвязьурал 1» челябинского бизнесмена Артура Никитина. Согласно реестру кредиторов, этой компании «Стремберг» должен 513 млн рублей. Из протокола собрания кредиторов следует, что представитель «Стройсвязьурал 1» настаивал на индивидуальном графике реструктуризации долга: ежемесячно равными платежами с июля этого года по июнь 2018 года. Но оказалась в меньшинстве вместе с арбитражным управляющим, который рекомендовал ввести в «Стремберге» конкурсное производство. Это предложения также было отвергнуто присутствующими.
Долг у «Стремберга» возник в результате реализации проекта ТРК «Питерлэнд». Это ТРК площадью 180 тыс. м2, который расположен рядом с Парком 300-летия Петербурга. Проект стартовал в 2002 году, когда ЗАО «Стремберг» получило от города участок площадью 6 га в Пьяной гавани. Но в течение пяти лет объект находился на бумажной стадии из-за недостатка средств у инвестора. Активное строительство началось в 2007 году, когда в проект вошел «Стройсвязьурал 1». Партнеры разделили доли в «Питерленде» 50% на 50%. За год комплекс «Питерленд» построили на 85%. Вложения уральского бизнесмена, по его словам, составили 1,5 млрд рублей. Артур Никитин пояснял, что ТРК с аквапарком был для него «проектом для души». «Но партнер, обладающий административным ресурсом, обещал помочь с получением участков под жилищное строительство», - пояснял он. "Стремберг" взял на достройку комплекса кредит в банке "Санкт-Петербург" - около 1 млрд рублей, но в ноябре 2008 года, сославшись на финансовые трудности из-за экономического кризиса, перестал платить. Это стало причиной банкротства "Стремберга". Стройка ТРК была заморожена. Банкротство завершилось в 2011 году: долг у банка "Санкт–Петербург" выкупил генподрядчик строительства - холдинг "ТОР" За это он получил долю 30% в проекте. К началу 2013 года «Питерлэнд» был достроен и заселен арендаторами. Новый иск о банкротстве «Стремберга» в июле 2013 года подало ООО «Данила мастер» из-за долга в 6,5 млн рублей. Это дело и завершилось мировым соглашением в мае.
Справка:
Компания «Стремберг», по данным СПАРК, принадлежит ООО «Дуглас» (90% – у президента «Стремберга» Александра Кожина, 10% – у ЗАО «Империя» Сергея Матвиенко), а также «Лиджорио лтд» и Виталию Кожину.