Эволюция в кадастровом учете и регистрации
С января будущего года изменится процедура прохождения документов при кадастровом учете и регистрации прав.
В соответствии с положениями нового 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступает в силу с 1 января 2017 года, объединяются базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого реестра прав (ЕГРП). В результате будет образована новая база Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Также процедура кадастрового учета и регистрации прав станет единой, состоящей из нескольких подпроцессов. «Ранее ожидалось, что два ведомства – Кадастровая палата и Росреестр – также будут объединены в одно, однако в настоящий момент говорить об этом рано. Они остаются автономными ведомствами. Кадастровая палата будет готовить заключение, но окончательное решение по кадастровому учету и регистрации прав отныне будет принимать регистратор», – заявил Сергей Никитин, заместитель руководителя управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на заседании круглого стола на тему «Последние изменения законодательства в области кадастрового учета и регистрации прав. Работа кадастровых инженеров в условиях обязательного членства в СРО. Обсуждение новых нормативных правовых актов и нормативных документов», организованном СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров».
На вопрос из зала о том, каким теперь будет свидетельство, Сергей Никитин пояснил, что бланк свидетельства изменился. Если раньше он печатался на гербовой бумаге с водяными знаками, то сейчас это свидетельство, напечатанное на обычной бумаге с печатью, серийным и порядковым номерами. Это сделано в целях экономии, ведь всем понятно, что свидетельство в любом случае действительно только на дату выдачи в связи с тем, что с течением времени объект недвижимости может измениться. Вся необходимая информация об объекте и его изменениях хранится в ЕГРП и, соответственно, в дальнейшем будет перенесена в ЕГРН.
Архив нужен
Комментируя изменения, которые инициирует вступление в силу с 1 января будущего года 218-ФЗ, Сергей Никитин рассказал аудитории, состоявшей преимущественно из кадастровых инженеров, в частности, о том, что в Управлении Росреестра намерены внимательно следить за тем объемом сведений, который будет вноситься в новую базу ЕГРН. Сергей Никитин рекомендовал кадастровым инженерам хранить всю информацию, которая необходима при постановке объекта на кадастровый учет. Он обратил внимание на то, что в Управлении Росреестра будут просить влиять на этот процесс и саморегулируемые организации, чтобы те, в свою очередь, предъявляли требования о ведении архива к своим кадастровым инженерам.
«Нам все чаще приходится запрашивать у кадастровых инженеров дополнительные документы, которые использовались для кадастрового учета, но не хранятся в ГКН. Большая просьба отвечать нам, иначе могут возникнуть проблемы при регистрации прав на объект», – заявил господин Никитин в пояснение необходимости создания электронного архива. «С 1 января 2017 года мы переходим на новые рельсы», – резюмировал он.
На то, что ведение архива необходимо, также обратил внимание председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» Алексей Лебедев. «От имени СРО мы участвуем в рабочих группах совместно с представителями Национальной палаты СРО кадастровых инженеров. В эти рабочие группы также входят представители Агентства стратегических инициатив, Министерства экономического развития, крупных организаций – участников этого рынка. На встречах активно обсуждается необходимость архива».
В этой связи слова Сергея Никитина и Алексея Лебедева также поддержала Алла Эккерман, генеральный директор СПб ГУП «ГУИОН». Она, со своей стороны, предложила следующее решение: ГУП «ГУИОН» готово принимать и хранить у себя всю бумажную документацию, так как обладает местами под архивное хранение во всех филиалах, а также имеет опыт перевода бумажной документации в электронный вид.
«До конца года, скорее всего, будут установлены тарифы и определены условия, на которых вы сможете получать при необходимости информацию, хранящуюся в ГУИОН. Рано или поздно, как вы понимаете, информация технического плана об объектах недвижимости и земельных участках может понадобиться либо вашим заказчикам, либо государству. Если вы по каким-то причинам хранить ее не можете, мы готовы предложить вам свои услуги в этой части», – в частности, сказала она. В том числе замечания о необходимости архива поддержал заместитель руководителя Кадастровой палаты Санкт-Петербурга Максим Румянцев.
Учет с разъяснениями
Со своей стороны, Валерий Малинин, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области, представил кадастровым инженерам разъяснения в отношении новых нормативных документов для постановки на кадастровый учет объектов капитального строительства и земельных участков, поступившие от Минэкономразвития в Кадастровую палату с начала нынешнего года.
К примеру, Валерий Малинин отметил, что Кадастровая палата проверяет виды разрешенного использования земельных участков на соответствие градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
В свою очередь, Алексей Лебедев, председатель совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров», напомнил собравшимся о необходимости подготовиться до 1 июля к вступлению в силу требований 452-ФЗ. В частности, о требовании об обязательном членстве кадастрового инженера в саморегулируемой организации. Как отметил Алексей Лебедев, важно при этом обращать внимание не только на активную рекламную деятельность СРО, но, прежде всего, на выполнение предусмотренных законом действий в отношении целого ряда правоустанавливающих документов (устав, положение, структура СРО, методическая и юридическая документация), организационно-правовую форму, состав участников, оперативность реакции самой СРО на запросы и обращения кадастровых инженеров, участие в комиссиях по лишению аттестатов и защиту своих членов. Только на изменения организационно-правовой формы СРО может уйти не менее двух месяцев, так как регистрация проходит через Министерство юстиции и Росреестр. В заключение глава совета СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» подчеркнул, что даже после вступления в силу всех положений 452-ФЗ закон не запрещает переходить из одной СРО в другую, более эффективно представляющую интересы кадастровых инженеров. Также в рамках заседания круглого стола на вопросы кадастровых инженеров ответили представители Кадастровой палаты Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В среде экспертов до сих пор нет единодушного мнения, является ли оригинальная архитектура бизнес‑центра или торгового комплекса фактором, способным повысить прибыль объекта. Некоторые аналитики говорят, что красивый фасад дает лишь имиджевый выигрыш, другие уверяют, что вполне материальный.
"По нашим оценкам, архитектура проекта не влияет на ставки капитализации. Например, бизнес-центр "Регент-Холл" предыдущим губернатором был официально признан градостроительной ошибкой и тем не менее был успешно продан в 2010 году компании "Ренессанс-Девелопмент", – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Впрочем, некоторые эксперты считают, что архитектура все же способна влиять на капитализацию. Полина Белова, руководитель проектов объединенной проектной группы RedLine, полагает, что оригинальный внешний вид может повысить стоимость строительства объекта на 15-20%, однако при этом арендные ставки от этого значительных изменений не претерпят. "Надо понимать, что для арендаторов первоочередными факторами при выборе объекта является его локация, качество предлагаемой инфраструктуры. При этом объекты с оригинальной архитектурой всегда на слуху и имеют положительный имидж, поэтому спрос на них может быть выше. Встречаются и неудачные примеры, например торговый центр "Штрих-код", – напоминает госпожа Белова.
Несколько более определенная ситуация со связью архитектуры с потоком посетителей в торговом сегменте. Денис Радзимовский поясняет: "Время вносит определенные коррективы в вопросы о требованиях к проектированию торговых центров. Петербург уже давно по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей опережает не только Москву, но и некоторые европейские столицы. В борьбе за внимание посетителей девелоперы начинают задумываться об эстетической привлекательности и архитектуре будущего проекта. Торговые комплексы наряду с другими зданиями формируют городское пространство, поэтому важно понимать, впишется ли проект в архитектурный ансамбль в той локации, где он строится".
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", считает, что фасад всегда "продает" объект. Это правило действует как для офисных, так и для торговых центров. Если человек проезжает мимо ТЦ и его привлекает оригинальная архитектура, то, скорее всего, он посетит его. Среди торговых центров можно отметить ТРК "Варшавский экспресс" и обновленный ДЛТ.
Эксперты признают, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в особых местах. "Кроме того, если объект находится в центре города, необходимо вписать его в ткань исторической застройки, и инвестор просто вынужден "потратиться" на проектирование фасадов. Например, МФК "Преображенский" выстроен в классическом стиле и с фасада неотличим от других исторических зданий, расположенных здесь же. Если же речь идет о реконструкции, например, бывшего промышленного здания, не представляющего исторической ценности, в удаленном от центра районе – здесь никто не будет задумываться об архитектурном облике, достаточно сделать современную отделку, чтобы объект выглядел аккуратно. Например, бизнес-центр "Луч" на Охте - его облик просто осовременили с помощью отделочных материалов. Эксклюзивная архитектура в этих случаях не имеет никакого смысла", - рассуждает Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург.
По оценкам Дмитрия Золина, удорожание затрат при сложном проекте может достигнуть и 2000 USD за 1 кв. м, если применять дорогостоящие строительные и отделочные материалы или создавать очень сложные архитектурные формы.
Учредители строительной компании "Строймонтаж" сформулировали условия мирового соглашения с кредиторами, которое может быть утверждено 20 декабря. Выход из банкротства обойдется застройщику всего в 1% от общей суммы задолженности.
Компания "Строймонтаж" Артура Кириленко банкротится с 2008 года. Общая сумма ее долгов на данный момент - почти 4,9 млрд рублей. У компании 52 кредитора. В их числе три российских банка, на долю которых приходится 40% требований (более 1,8 млрд рублей). На днях учредители "Строймонтажа" предложили кредиторам условия мирового соглашения. Они готовы заплатить 49 млн рублей - 1% от общей суммы долга банкрота. Собрание кредиторов, которое должно утвердить эти условия, состоится 20 декабря.
Конкурсный управляющий "Строймонтажа" Андрей Шутилов сообщил, что на сегодняшний день все активы банкрота реализованы. Дебиторская задолженность месяц назад продана на электронных торгах, и процент погашения требований составил 20%. По его мнению, предложенные условия - исходя из того что имущества у банкрота не осталось - "все-таки лучше, чем ничего".
Связаться с Артуром Кириленко не удалось. "Насколько я знаю, он давно вне страны и вне бизнеса", - говорит Денис Химиляйне, управляющий партнер бюро Prime Advice (в начале разбирательства вел правовую защиту интересов Артура Кириленко). Он тоже считает, что условия мирового соглашения приемлемы. "В апреле, если не будет достигнуто мировое соглашение, компанию исключат из реестра юрлиц, и кредиторы вообще ничего не получат", - напоминает он.
Представители банков официально комментировать условия мирового соглашения со "Строймонтажем" отказались. Но в неофициальном общении они назвали предложенные банкротом условия "кабальными". Банки вынуждены будут их принять, поскольку остались в меньшинстве. Сейчас дружественные Артуру Кириленко структуры аккумулировали 60% требований к банкроту и диктуют условия всем остальным. "Этого можно было бы избежать, если бы банки были залоговыми кредиторами. Мировое возможно только при 100%-ном их согласии", - пояснил партнер "Дювернуа лигал" Игорь Гущев.
"Они точно не вернутся в элитное строительство, где нужно привлекать серьезные банковские средства. А вот эконом-класс не исключен. Для того чтобы купить землю на окраине и сделать проект, много "длинных" средств не требуется. А репутация среди покупателей у компании несмотря ни на что нормальная. Она ни одного обиженного дольщика после себя не оставила. И сможет использовать этот факт при возвращении", - заявил генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.
История банкротства
Проблемы у "Строймонтажа" начались в конце 2008 года, когда сумма долгов компании превысила 6,1 млрд рублей. Крупнейшим кредитором оказался Балтийский банк, которому компания задолжала около 1 млрд рублей. Договориться о реструктуризации этого долга стороны не смогли. Менее крупные кредиторы - Кредит Европа Банк, Альфа-Банк и Росбанк, которым "Строймонтаж" задолжал более 1 млрд рублей, - оказались сговорчивее. Рассчитавшись с ними, застройщик обанкротился. При этом компании удалось достроить свои дома и раздать квартиры на 20 млрд рублей нескольким тысячам дольщиков. После краха "Строймонтажа" Балтийский банк инициировал уголовное преследование Артура Кириленко, обвинив его в преднамеренном банкротстве. Но в начале 2011 года дело было закрыто за отсутствием состава преступления.