Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
С 1 декабря стоимость электроэнергии для промышленных предприятий в очередной раз вырастет на 6%. Предыдущее повышение цен на электричество было в мае и составило 5%. Сегодня промышленники платят в среднем 3,5 рубля за 1 кВт/ч, а с 1 декабря плата составит 3,62 рубля. В Союзе промышленников и предпринимателей говорят, что страшен не рост тарифов как таковой, а его непредсказуемое увеличение, не позволяющее компаниям грамотно выстраивать свою экономическую деятельность.
Ирина Бугославская, и.о. председателя Комитета по тарифам Петербурга в рамках пресс-конференции сообщила, что промышленные и оборонные предприятия города ждет очередное повышение стоимости на электроэнергию. С 1 декабря текущего года ставка за мощность при передаче электроэнергии в Петербурге вырастит на 21%, а для конечных потребителей итоговый средневзвешенный тариф на электроэнергию увеличится на 6%. Это повышение не коснется рядовых петербуржцев, для которых тарифы на коммунальные услуги ограничены ростом в 9,5%. Изменение тарифов на электроэнергию для граждан уже состоялось в июле 2015 года и будет действовать до следующего повышения в июле 2016 года.
Стоит сказать, что рост тарифов в Петербурге обусловлен тем, что ПАО «Ленэнерго» еще в начале 2015 года направила претензии в Федеральную службу по тарифам (ФСТ) с требованием о компенсации выпадающих доходов за передачу электроэнергии через увеличение тарифов. Федеральное ведомство постановило, что с 1 мая текущего года тарифы на электроэнергию для промышленников увеличились на 5%.
Однако такой рост тарифов не до конца удовлетворил «Ленэнерго», руководство которого заявляло, что из-за неверных тарифно-балансовых решений, которые принимал Смольный, начиная с 2011 года, энергокомпания недополучила 20 млрд рублей (около 12 млрд рублей составили выпадающие доходы из-за некорректного расчета объема электроэнергии, передаваемой по сетям компании, а 8 млрд рублей – это потери из-за так называемого сглаживания тарифов).
В связи с этим последовал второй приказ ФСТ на увеличение тарифов, которое должно было произойти до 1 августа текущего года, но Смольный воспротивился такому стечению обстоятельств и настоял на том, чтобы тарифы увеличивались постепенно.
«Если бы Петербург не оказывал сопротивление принятию такого решения, то мы получили бы с середины года, как того требовало «Ленэнерго», сумасшедшие увеличение тарифа. Так, к январю 2016 года рост ставки за содержание мог составить 84%, а для конечных промышленных потребителей увеличение тарифа на электроэнергию было бы 30% и более», - прокомментировал Ирина Бугославская.
По ее словам, власти Петербурга добились того, чтобы рост тарифов осуществлялся в течение трех лет, а не разовым решением, которое бы попросту выбило бы почву у промышленных потребителей в такое не простое экономическое время. «Мы подписали соглашение с «Ленэнерго» и «Россети» о последовательном доведении мощности до значения, которое продиктовано ФСТ. Все это делается для того, чтобы разница между одноставочными и двуставочными тарифами не была столь значительной и не приводила к выпадающим доходам «Ленэнерго». На сегодня решения, касающиеся 2015 года, приняты. Отсрочка увеличения тарифов на электроэнергию до 1 декабря 2015 года дает возможность крупной промышленности, оборонным предприятиям, зависящим от бюджетного финансирования, спланировать свои финансовые планы и учесть тарифные колебания», - заключила госпожа Бугославская.
Со своей стороны, в ПАО «Россети» говорят, что из-за некорректных тарифно-балансовых решений последние несколько лет юрлица, выбравшие одноставочный тариф за передачу электроэнергии, платили больше, чем те, кто выбрал двухставочный. Как пишут «Ведомости», компания предлагает не с декабря, а с октября текущего года вести в действие тарифы уже утвержденные администрацией Петербурга, и одновременно на 20% снизить тариф для одноставочных потребителей, что снизит конечную стоимость электроэнергии на 7-8%. Выручка сетевых компаний Петербурга вследствие изменений, по расчетам «Россетей», вырастет в этом году на 300-400 млн руб. «Россети» направили предложение в комитет по тарифам Петербурга и в Федеральную антимонопольную службу, которая после недавнего упразднения ФСТ занимается вопросами тарифообразования.
Со своей стороны, Андрей Алтухов, председатель Комитета по энергетической политике и энергоэффективности Союза промышленников и предпринимателей Петербурга, генеральный директор Ассоциации энергетических предприятий СЗФО, отметил, что рост тарифов в условиях нынешней экономики неизбежен. «Самое печальное во всем этом – это плохая прогнозируемость, неожиданное повышение тарифов. Любое бюджетное, промышленное или оборонное предприятие не может мгновенно реагировать на резкие запросы поставщиков энергоресурсов, - говорит эксперт. – Союз промышленников и предпринимателей города с начала 2015 года обратился в Смольный с просьбой принять меры по возможному сглаживанию роста. Сегодня мы видим, что правительство Петербурга делает все возможное для этого. Повышение тарифов с 1 декабря текущего года более адекватно, чем то, что предлагало «Ленэнерго» изначально».
С другой стороны, по мнению эксперта, рост тарифов производит и положительный эффект, так как способствует повышению энергетической эффективности на промышленных предприятиях. По словам Андрея Алтухова, в начале года Российский союз промышленников проводил вопрос по первоочередным антикризисным мерам. На третьем месте оказались мероприятия по повышению энергетической эффективности. «Составляющая энергозатрат в себестоимости продукции в последнее время заметно выросла. Если раньше она была 2-4%, то стала 5-7%. Предприятия стали экономить, чтобы сохранить конкурентоспособность при производстве своей продукции», - заключил Андрей Алтухов.
Смольный обещает до конца сентября определиться с судьбой 23 кварталов реновации. В то время как застройщики просят продлить сроки реализации проектов до 2032 года, власти не исключают возможность изъятия у них ряда участков. При этом сама программа остается бесхозной – Комитет по строительству программу «сдал», а Комитет по инвестициям шефство над проектами взять не может.
Тема реновации городских кварталов не сходит с передовиц СМИ уже целый месяц. Накануне Дня строителя в интервью «Строительному Еженедельнику» глава Комитета по строительству Михаил Демиденко обнародовал свой механизм решения проблемы забуксовавшей программы – «проблемные» 9 кварталов, по которым у инвестора нет «точки входа», то есть стартового пятна, на котором можно было бы построить первый дом, должны быть переданы смольнинскому ГУПу. Предприятие, по аналогии с механизмом решения проблем обманутых дольщиков, должно было заняться кварталами самостоятельно – выселить граждан в маневренный фонд, пятиэтажки снести, а на их место поставить дома в 9 этажей, добавив к переселенцам городских очередников. Такая схема используется в Москве.
В минувший понедельник, 24 августа, под руководством вице-губернатора Игоря Албина состоялось отдельное заседание по вопросу реновации. На нем, среди прочего, обсуждался и механизм с участием ГУПа. По данным СМИ, присутствовавшие на заседании представители застройщиков – «СПб Реновация» и «Воин-В», попросили о существенном продлении сроков реализации программы. Вместо 2019 года «СПб Реновация» предлагает подвинуть дедлайн освоения всех кварталов до 2032 года. За номинальные 3,5 года застройщик сможет выполнить обязательства только по пяти кварталам, рассказал СМИ исполнительный директор компании Андрей Репин. «Воин-В» пообещал уложиться только до 2027 года.
О результатах заседания Игорь Албин лично рассказал на сегодняшнем объезде Московского района: «Действительно, я провел совещание по поводу дальнейшей реализации данного проекта. Нам необходимо понять, на каком этапе мы находимся, и что нам светит по проектам реновации. Однозначно уверен в том, что программу реновации надо уточнять. Возможно, что будет сокращение территорий, может быть переформатирована концепция, возможно изъятие участков. Может и наоборот - предоставление новых пятен под строительство объектов социальной сферы и парковочных пространств. Решение на каждом конкретном объекте будет индивидуально». В отношении ГУПа пока не все так однозначно. По словам вице-губернатора, ГУП был нужен в ситуации с обманутыми дольщиками, чтобы повысить доверие жителей города, которые оказались в сложной ситуации. «ГУП – это только инструмент, но не решение проблемы, - говорит Албин. - Нам важно актуализировать программу, проанализировать тот ввод жилья на объектах комплексной застройки, который состоялся по факту, понять отставание от плана и найти перспективные пятна для застройки. Необходим маневренный фонд, чтобы отселять людей, попадающих в программу реновации. На все это я дал месяц ответственным лицам, чтобы подготовить взвешенные предложения».
Впрочем, кто именно сейчас выступает куратором программы реновации – непонятно. Ответственной структуры за эти кварталы в Смольном просто нет. В недавнем интервью «Строительному Еженедельнику» Михаил Демиденко рассказывал, что программа реновации больше не его проблема – вместе с управлением инвестиций проекты передаются в введение председателя Комитета по инвестициям Ирины Бабюк. Сейчас же он занимается этой темой, судя по всему, в режиме переходного периода и «по старой памяти».
В то же время, Комитет по инвестициям до сих пор не принял на себя полномочия от Комитета по строительству по сопровождению инвестиционных проектов в области жилищного строительства и комплексного развития территорий, в том числе и шефство над программой реновации, рассказала Ирина Бабюк. По ее словам, была завершена передача ГБУ «Управление инвестиций», которое отвечает за аукционы, предоставление земельных участков без торгов, а также устанавливает порядок принятия решений по передаче инвестору объектов недвижимости для приспосабливания к современному использованию, проведения реконструкции и застройки.
А вот для сопровождения инвестпроектов в области жилищного строительства в комитете просто нет штата. «Сейчас этот вопрос решается, но у нас огромный объем работы, а людей под эти задачи нет, пока что жилищное строительство, в том числе программы реновации мы не приняли и примем ли вообще – большой вопрос», - сказала чиновник.
Программа реновации, по сути, уже умерла, считает депутат ЗакС Вячеслав Нотяг. «Я отсидел множество комиссий у Оганесяна (экс-вице-губернатор Петербурга – прим. Ред.) по реновации во всех районах города. Я уверен, что инвестор будет заниматься исключительно кварталами на окраине – там, где есть возможность сразу ставить башню. Телодвижений по проблемным пятнам, к которым, кстати, относится и мой подопечный Московский район, от «СПб Реновации» можно не ждать», - уверен депутат.