Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
Российский аукционный дом (РАД) назначил продажу исторического особняка первой половины XIX века или как его называют дома Нарышкина (второе название дом Гурьева) на 3 декабря.
Заявки на участие аукционе принимаются с 1 октября по 1 декабря. Площадь здания составляет 5,5 тыс. кв. м, а земельного участка – 2,7 тыс. кв. м. Начальная стоимость лота – 480 млн рублей.
Особняк расположен в так называемом «золотом треугольнике» Петербурга - ну углу Невского и Литейного проспектов. Если говорить об истории этого здания, то в разное время здесь располагались апартаменты обер-прокурора Российской империи Константина Победоносцева, военный госпиталь, а позже музей Октябрьской железной дороги.
В 2011 году дом Нарышкина перешел в собственность компании «СУ-155», которая вначале планировала сделать в нем гостиницу, а потом деловой центр. Однако компания так и не реализовала задуманное.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отметил, что здание в этой локации возможно использовать под бутик-отель или бизнес-центр, и в любом случае это потребует больших вложений, так как планировочные решения далеки от идеальных. «Предполагаемая концепция создания в этом здании микса из ритейл зоны, ресторанного дворика, офисных площадей или гостиницы интересна, но проблема заключается в том, что для развития такого рода проектов требуется квалификация в различных аспектах бизнеса, а таких игроков на рынке нет», - прокомментировал он.
По его словам, интерес непрофессиональных девелоперов к такого рода объектам предсказать сложно. Потенциально объект был бы интересен как возможность реализации бизнес-центра высокого класса, но не в текущих рыночных условиях, уверен госоподин Фадеев.
В свою очередь Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что здание будет интересно потенциальным покупателям – локация привлекательна. Заявленная стоимость (90 тыс. рублей за кв. м общей площади) является адекватной текущей рыночной ситуации, хотя более характерна для зданий подобной площади и локации, которые находятся в лучшем состоянии. Эксперт также говорит о том, что масштабная реконструкция исторического здания (с заменой инженерных систем, соблюдением ограничительных требований КГИОП и т.д.) может потребовать дополнительных вложений, сопоставимых со стоимостью покупки.
«По своим характеристикам и расположению здание хорошо подходит для реконструкции под гостиницу, бизнес-центр – в этом случае покупка может быть как инвестиционной, так и для собственного использования покупателем. Создание бизнес-центра, помимо прочих неизбежных затрат, потребует дополнительных работ по оборудованию паркинга. Перестройка здания под жилой дом менее целесообразна, так как проблема парковки в этом случае будет еще актуальнее, а локация в оживленном шумном центре города снижает привлекательность объекта для покупателей элитного жилья», - высказала свою точку зрения Анна Сигалова.
Справка
Дон Нарышкина расположен в непосредственной близости от станций метро – «Маяковская», «Владимирская» и «Гостиный двор», в окружении главных достопримечательностей города – Михайловского замка, Русского музея, Марсова поля и др., а также мест для досуга и отдыха горожан (кафе, ресторанов, магазинов и пр.).
Судьба исторического центра Северной столицы в очередной раз стала предметом оживленной дискуссии о его «ревитализации» между архитекторами, инвесторами и другими заинтересованными сторонами в рамках конференции Московского урбанистического форума в Санкт-Петербурге. При разнообразии концепций с необходимостью изменений в федеральном законодательстве согласны все.
«Зыбкое» преимущество
По мнению Никиты Явейна, руководителя архитектурного бюро «Студия 44», основные конкурентные плюсы и минусы Петербурга как исторического города напрямую связаны с его отличительными характеристиками. Так, в сравнении с другими историческими городами в Петербурге очень большие кварталы и маленькая «пленка общественных пространств» на единицу территории – это существенный недостаток. В то же время кварталы достаточно «прозрачны», а система проходных дворов обусловила наличие множества «зыбких пространств». «В потенциале это наше главное конкурентное преимущество, которое сегодня абсолютно не используется», - подчеркнул Никита Явейн.
Основным условием для «ревитализации» исторического центра Петербурга, указал Никита Явейн, является изменение федерального законодательства: в соответствии с действующими требованиями какая бы то ни было реконструкция в центре невозможна. Так, от 60% до 90% квартир в историческом фонде не отвечают нормам по инсоляции. Нет возможности оборудовать лифтовые холлы, чтобы обеспечить потребности маломобильных групп населения и т. д. Вместе с тем г-н Явейн призвал не начинать срочно писать новые законы. Более эффективно, по его словам, выбрать несколько территорий для экспериментального проектирования: этим может заняться рабочая группа с участием специалистов из Роспотребноадзора, Пожнадзора, Минстроя и т. д. «Для экспериментального проектирования надо выработать предложения о том, что именно мы хотим изменить, - это станет основой для нового закона об историческом центре. Может быть, Петербург будет в этом направлении первым», - заявил эксперт.
При полном согласии
В свою очередь, Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI, предложил алгоритм действий в виде публичных ответов на ряд вопросов: сколько времени есть у центра города при таком уровне восстановительных работ? сколько денег для этого требуется? сколько готовы вложить государство и регион? сколько частных инвестиций необходимо? Далее требуется ответ на вопрос о концепции исторического центра, которая может обеспечить необходимый объем инвестиций для его сохранения. За выработку концепции (или нескольких концепций) должна отвечать «дирекция по историческому центру с очень высокими полномочиями». «Потом – пожалуйста, пусть люди проголосуют, но они должны знать последствия того или иного решения», - резюмировал Эдуард Тиктинский.
Александр Ольховский, вице-президент ОАО «Банк ВТБ», сосредоточился на вопросах экономики – создании условий для инвесторов, поскольку силами только бюджета Санкт-Петербурга или совместно с РФ «такой мощный, масштабный исторический центр удержать невозможно».
Модель, предложенная г-ном Ольховским, зиждется на общественном согласии относительно дальнейшего развития исторического центра, которое пока, подчеркивает спикер, не достигнуто. Исходными условиями он называет также наличие точных данных о техническом состоянии зданий в пределах рассматриваемой территории и признание того факта, что «лендлордом остается город».
Набольшие риски на старте для инвестора, по мнению Ольховского, связаны с необходимостью создать продукт, который получит одобрение общества в целом и совета по культурному наследию в частности. Это возможно через появление структуры, которая обеспечит координацию всего процесса и создание действительно эффективного с экономической точки зрения продукта. Причем заказчиком такой девелоперской, управляющей компании должен стать сам город. «В таком случае мы сможем достичь социальной стабильности (потому что проекты, не получившие одобрение совета по культурному наследию, реализовываться не будут), бюджетной эффективности (потому что на вложенные небольшие деньги со стороны бюджета будут привлечены частные капиталы на следующих этапах), сохранения исторического центра. Мне кажется, что в моей модели могут оказаться счастливы почти все», - резюмировал г-н Ольховский.