Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
Субподрядные организации, работающие на строительстве стадиона «Зенит-Арена», взыскивают долги со своего генподрядчика – компании «Инжтрансстрой-СПб». Суммы задолженности сравнительно небольшие, но все же значимые для некрупных игроков строительного рынка.
В арбитражном суде Петербурга и Ленобласти растет количество исков, поданных к ООО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой-СПб». Данная организация является генподрядчиком строительства стадиона «Зенит-Арена». За первые три недели сентября в арбитраж поступило семь исков, большинство из которых – от субподрядных организаций и поставщиков материалов.
Стоит отметить, что суммы исковых требований, если рассматривать сентябрьские заявления по отдельности, сравнительно небольшие, но достаточно существенные для некрупных строительных организаций. В частности, «Лыкойл» намерена взыскать с генподрядчика «Зенит-Арены» 7,3 млн рублей, компания «Фрегат» – 2,8 млн рублей,
«КапиталСтройГарант» – 1,9 млн рублей. Остальные иски организаций – менее 1 млн рублей. Большинство судебных заявлений будут рассматриваться по существу в октябре и ноябре.
Наиболее крупным по сумме требований можно считать иск ЗАО «Климат Проф», поданный в июле. Организация требует с «Инжтрансстрой-СПб» 76,2 млн рублей за поставленную продукцию. Общий долг генподрядчика «Зенит-Арены» перед субподрядчиками превышает сумму 200 млн рублей.
Между тем, как отмечают игроки рынка, даже выигранный процесс против «Инжтрансстроя-СПб» не означает, что долг будет обязательно погашен. Так, по словам помощника генерального директора ЗАО «Трест № 68» Николая Соколова, «Инжтрансстрой-СПб» не выполнил обязательства по принятому в июне этого года сторонами мировому соглашению.
Предыстория такова. В октябре 2013 года «Трест № 68» и «Инжтрансстрой-СПб» заключили контракт, в рамках которого субподрядчик обязался выполнить комплекс строительно-монтажных работ, а генподрядчик – оплатить их. Весной 2014 года «Инжтрансстрой-СПб» перестал производить платежи, хотя все формы КС-2 и КС-3 были подписаны. За несколько месяцев долг вырос до 20 млн рублей. В январе этого года «Трест № 68» подал иск в арбитражный суд к генподрядчику о взыске задолженности. В июне стороны пришли к мировому соглашению. «Инжтрансстрой-СПб» обязался в течение двух месяцев поэтапно оплатить свой долг. Однако этого так и не сделал.
Как рассказывает Николай Соколов, в начале августа «Трест № 68» обратился в Петроградский отдел судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства, а также о наложении ареста на расчетные счета «Инжтрансстрой-СПб» до взыскания причитающегося долга. Приставы возбудили только исполнительное производство без ареста счетов. Кроме того, в конце августа было вынесено новое постановление о передаче исполнительного производства в другой отдел, а именно делом решил заняться Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Петербургу. «Трест № 68» намерен судиться и дальше и отстаивать свою правоту.
Представители «Инжтрансстроя-СПб» не дали комментариев «Строительному Еженедельнику» о тяжбе с подрядными организациями и поставщиками. Также не прокомментировали ситуацию и в Комитете по строительству.
Стоит добавить, что в конце августа британская газета The Guardian опубликовала материал о жалобах строителей на задержку заработной платы на строительстве стадиона «Зенит-Арена». Через несколько дней Комитет по строительству поспешил опровергнуть информацию западного СМИ. Чиновники отметили, что своевременно и в полном объеме перечисляют денежные средства генеральному подрядчику и осуществляют контроль над перечислением денежных средств от генподрядчика на счета субподрядных организаций.
Справка:
Компания «Инжтрансстрой-СПб» входит в ГК «Трансстрой», крупнейший российский диверсифицированный холдинг в области инфраструктурного строительства. Объем инвестиций в строительство «Зенит-Арены» составляет 34,9 млрд рублей.
Федеральный закон о ГЧП, появление которого бизнес и власть ждет несколько лет, придется править сразу после вступления в силу, говорят эксперты. В Смольном уверены, что новый закон поставит под вопрос статус крупнейших городских проектов – терминалов Пулково, ЗСД, а строительство нового корпуса больницы №40 может быть отложено минимум на год.
С резкой критикой вступающего в силу 1 января 2016 года 224 ФЗ «О государственно-частном партнерстве…» на минувшей неделе выступил Комитет по инвестициям Смольного. По словам начальника сектора государственно-частного партнерства комитета Романа Голованова, закон уже сейчас требует тщательной доработки, и поэтому власти Петербурга будут настаивать на том, чтобы отодвинуть вступление закона в силу минимум на полгода – до 1 июля 2016 года. «Иначе мы получаем алогичную ситуацию – мы должны заключить договоры ГЧП на основе объявленных конкурсов. Но заключаемые соглашения уже будут противоречить федеральной норме, это тупик», - уверен чиновник.
Более того, необходимость согласования регионального законодательства с федеральным повлечет вполне реальные риски для крупнейших городских инфраструктурных объектов, реализованных на принципах государственно-частного партнерства. «У нас в разной стадии реализации есть очень крупные объекты ГЧП – это Пулково, Западный скоростной диаметр и другие. Если на эти объекты распространится практика федерального закона, они сразу попадут под законодательные риски, нам нужно обезопасить себя, чтобы с 2016 года, в случае изменений в проект, построенные объекты попросту не прекратили свою деятельность», - рассказал господин Голованов.
Опасения за судьбу аэрокомплекса и платной магистрали подтверждают и эксперты. «При прочтении п. 3 ст. 47 нового закона возникает ощущение, что любое изменение уже заключенных соглашений (а потребность в этом может возникнуть в любой момент в силу самых разных обстоятельств) возможно только по новому регулированию. Это весьма затруднительно с учетом того, что соглашения заключались ранее на основании иных норм», - говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Денис Качкин.
Дело в том, что с 1 января 2016 года, согласно 224-ФЗ, на стороне частного партнера может выступать исключительно российское юридическое лицо. Это новелла по сравнению с городским законом о ГЧП и 115-ФЗ о концессионных соглашениях, которые подразумевали возможность участия иностранных инвесторов. Кроме того, по новому закону невозможно и формирование консорциумов, иначе как путем создания специальной проектной компании, рассказал господин Качкин. Напомним, одной из сторон при реализации суперпроекта в Пулково стал международный консорциум ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы», 57,5% акций держит ВТБ Капитал, 35,5% у немецкой Fraport AG, 7% у греческой инвестгруппы Copelouzos. И если с Пулково ситуация кажется решаемой – новый терминал построен, а старый – реконструирован, то в отношении ЗСД, который реализует ВТБ Капитал вместе с итало-турецкой Astaldi - Ictas Insaat, опасений больше. Стройка в самом разгаре – центральный участок обещают сдать ко II кварталу 2016 года, и от внезапных изменений проект не застрахован.
Под угрозой оказались и только готовящиеся Смольным проекты государственно-частного партнерства. Так, неотвратимо вступающая в силу федеральная норма имеет все шансы сорвать строительство поликлиники в Славянке и нового корпуса городской больницы №40 в Сестрорецке стоимостью 7 млрд рублей. Причина та же – несоответствие кандидатов, метящих на место частного партнера, требованиям закона. Напомним, на строительство объекта были поданы две заявки. Первая – от турецкой компании «Ренейссанс Констракшн», вторая – от консорциума «Невская медицинская инфраструктура», в который входит Газпромбанка и итальянская Pizzarotti IE. По словам исполнительного директора Центра ГЧП Газпромбанка Елены Бардашевой, компания создаст российскую проектную компанию и будет стремиться подписать соглашение до вступления нового закона, если не удастся – «ну что же, будем думать».
Впрочем, в том, что проект вообще состоится, эксперты сомневаются. «Соглашение должно быть подписано до 31 декабря, по опыту заключения других соглашений в такие сроки достичь согласия по многочисленным вопросам, мягко говоря, не просто, - уверен Денис Качкин. - Если соглашение не будет заключено, реализация проекта отложится минимум на год, поскольку его придется адаптировать под новое регулирование. А может случиться и так, что и адаптировать его в принципе не удастся».
Туманные перспективы и у других перспективных проектов ГЧП в социальной сфере. Так, сейчас власти гордятся реализованным проектом строительства детсадов в «Славянке» и «Новой Ижоре» стоимостью более 3 млрд рублей. Но согласно городскому закону о ГЧП детсад в том случае мог возвратиться в госсобственность по итогам строительства, а по 224-ФЗ объекты ГЧП должны отходить исключительно в частные руки. Согласятся ли власти на работу госучреждений в частных объектах – вопрос.
В Смольном терять возможность ухватиться за ускользающие инвестиции не хотят и предлагают поступить просто – распространить городской закон о ГЧП от 2006 года на всю Россию. «Этого, конечно, не случится, имперские амбиции Петербургу придется попридержать, - иронизирует помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. – Но мы, экспертное сообщество, конечно опоздали. У нас был шанс направить наши замечания в правовой департамент президента, к которому прислушивается Госдума РФ, но мы его не использовали. Теперь надо думать, как этот закон исполнять». Впрочем, пакет поправок к закону полпредство уже направило в адрес Минэкономразвития РФ. Рассмотреть их могут уже в осеннюю сессию.