Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
Региональные чиновники должны отказаться от формального подхода к публичным слушаниям о проблемах развития территорий и точечной застройки жилых микрорайонов, принимая по их итогам мотивированное решение.
Об этом заявил руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге (ОНФ), член регионального штаба Павел Созинов.
По словам эксперта ОНФ, такой подход будет серьезным шагом в создании максимальной открытости публичных слушаний, и реальной формой общественного контроля за соблюдением интересов граждан, которая позволит понимать, чем руководствовались власти, вынося итоговый вердикт.
«Сотни петербуржцев постоянно жалуются в региональное отделение ОНФ на нарушения при принятии градостроительных документов, в отношении которых должны проводиться публичные слушания. Замечания касаются процедуры их утверждения и самого решения, которое нередко принимается в пользу застройщика, зачастую действующего в ущерб общественным интересам, настойчиво пытающегося освоить городские рекреационные и зеленые зоны», – отметил Созинов.
Он пояснил, что согласно закону, на основании заключения о результатах публичных слушаний, готовятся рекомендации о предоставлении разрешения либо об отказе с указанием причин принятого решения. Проблема заключается в том, что решение на городском уровне не обязательно является мотивированным с точки зрения общественности. «В итоге, никто не может ответить, на чем основано решение, которое мы получаем, непонятно, каким образом и учитывались ли вообще при принятии решения предложения и замечания участников публичных слушаний», – подчеркнул Созинов.
Представитель регионального штаба ОНФ уверен, для исполнения поручения президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний, просто необходимо делать их организацию и проведение более эффективными. Пока итоги самого широкого обсуждения с представителями общественных организаций и экспертным сообществом носят сугубо рекомендательный характер, и сегодня это по сути формальная процедура.
«Главная проблема в том, что решение на городском уровне не является мотивированным. Многих жалоб петербуржцев можно избежать, если при публичных слушаниях указанных в Градостроительном кодексе РФ документов, было бы четко сформулировано понятие «мотивированное решение»», – резюмировал Павел Созинов.
Развитию жилищного строительства на обустроенных и новых территориях необходимы четкие и прозрачные градостроительные нормы и правила.
При этом, считают эксперты, они не должны постоянно меняться.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с экспертным комитетом Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудили вопросы активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для жилищного строительства и формированию новых общественных пространств.
Простимулировать спрос
Открывая заседание, помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что на работе строительной отрасли отражается текущая экономическая ситуация в стране. В частности, наблюдается падение спроса на приобретение недвижимости, что уже отражается на объемах самого строительства. В связи с этим, считает он, актуальным становится вопрос сохранения инвестиционной привлекательности отрасли, в том числе в проектах комплексного развития территорий и общественных пространств.
Сергей Зимин сообщил, что осенью депутаты нового созыва Госдумы могут принять законопроект о введении системы доверительного управления земельными участками. Данный механизм работы с землей может заинтересовать частных инвесторов и помочь развитию новых территорий.
Председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, участвовавшая в заседании, рассказала, что активизировать работу строительной отрасли власти города стараются в двух направлениях. Первое из них предполагает стимуляцию спроса покупки квартир гражданами. Так, Комитет уже разработал законопроект, позволяющий освободить физлиц от уплаты налога на имущество при приобретении городского жилья, введенного в эксплуатацию в 2015-2017 годах. Это в целом маркетинговая акция, констатировала чиновник, но можно рассчитывать на некоторую эффективность.
Второе направление, связанное с повышением инвестиционной привлекательности отрасли, отметила Елена Ульянова, – это ускорение согласования строительства, снижение административных барьеров, ускорение подключения новых проектов к электросетям. Данные меры должны способствовать снижению стоимости строительства. «Кроме того, правительством города был разработан новый вариант НГП (нормы градостроительного планирования). Он пока не получил согласования всех профильных комитетов в связи с тем, что возникли большие расхождения между заложенными в него нормами и реальной потребностью. Надеюсь, в конце мая – в начале июня мы увидим новый документ», – подчеркнула глава Комитета.
Начальник управления Комитета по архитектуре и градостроительству Петербурга Евгений Лаврушин отметил, что в настоящее время ведомством активно разрабатываются новые градостроительные правила. В том числе вносятся правки в городской закон о границах зон охраны объектов культурного наследия. Но, добавил чиновник, пока остается много нерешенных вопросов, завязанных на соответствии петербургских нормативов федеральным.
Между тем заместитель председателя Экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александр Викторов достаточно критично относится к сложившейся инвестиционной среде в Петербурге, в том числе из-за постоянно меняющихся условий игры. «Необходим эффективный диалог бизнеса и власти. Пока его нет. Важно понимать, что у каждой из сторон должны быть как свои возможности, так и обязательства», – полагает он.
Также Александр Викторов отметил, что власть должна сама готовить проектную и градостроительную документацию по участкам в городской собственности. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.
Член Совета Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз высказал мнение, что в рамках новых инвестиционных направлений развития строительной сферы необходимо активнее заниматься возведением арендных домов. Они могут быть популярны у населения, так как не все граждане могут накопить первоначальный взнос на ипотеку.
Между бизнесом и обществом
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, председатель Экспертного комитета Павел Созинов считает, что к обсуждению градостроительных норм следует активнее приглашать обычных граждан. «В городе по многим градостроительным проектам проходят публичные слушания. Но говорить о каком-то серьезном влиянии мнения граждан на решение насущных проблем не приходится. Решения публичных слушаний носят только рекомендательный характер. Многих протестов жителей можно было избежать, если бы правительство города принимало «мотивированное решение», которое бы объясняло, чем руководствовалось правительство в данном случае при его вынесении. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения», – полагает эксперт.
Павел Созинов привел в пример ситуацию на Институтском пр., 16, корп. 1, лит. А, где жители выступают против строительства 75-метрового высотного дома на месте бывшего детского сада. Однако по действующим Правилам землепользования и застройки этот участок относится к зоне среднеэтажных домов. Типовая высота существующих зданий в квартале составляет 15,5 метров. Соответственно, строительство такого дома превышает допустимую в квартале среднюю высоту зданий практически в 5 раз. Кроме того, возникают сомнения и в надежности компании «Омега Инвест»: ее основной вид деятельности – консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, уставный капитал – 12 000 рублей, постановка на налоговый учет осуществлена 22 марта 2016 года, за 6 дней до получения разрешения на строительство. Информации о реализованных проектах у компании нет.
«Во исполнение поручения Президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний правила должны быть более прозрачными и неменяющимися. При этом изначально учитывать позиции как города, так бизнеса и общественности», – делает выводы Павел Созинов.
О законодательных несовершенствах ряда положений федеральных законов рассказал ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов. Так, он отметил, что в новой концепции Градостроительного кодекса сам Градостроительный план будет носить только информационную функцию. Однако при этом параметры, которые внесены в него, должны сохраняться для ведения строительства даже при изменении правил землепользования и застройки. Данное противоречие, считает эксперт, может негативно отразиться на согласовании и сроках строительства.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачеев рассказал, что большинство крупных строительных проектов в регионе развиваются с учетом комплексного освоения территории. Кроме того, добавил он, сейчас в Ленобласти стартовала программа «Светофор», предполагающая зонирование территории региона для застройщиков. В зависимости от зоны определяются правила застройки и выкуп властями социальных объектов.
Глава администрации Красносельского района Петербурга Евгений Никольский пожаловался, что многие застройщики не хотят заниматься социальной инфраструктурой. Поэтому, по его словам, необходимо жесткое планирование развития территорий, четкий механизм финансирования строительства бюджетных соцобъектов, который существовал в 80-90-х годах.
По мнению директора НП «Российское объединение строителей» Алексея Герасимова, действующее законодательство не всегда позволяет застройщику возводить социальную инфраструктуру из-за жестких правил зонирования, и необходимо искать какие-то способы решения данной проблемы.
Генеральный директор Института территориального развития «Урбаника» Антон Финогенов подчеркнул, что вопросы комплексного развития территорий невозможно решить без использования долгосрочной стратегии развития Петербурга и Ленобласти как единой агломерации. В такой системной программе должны быть определены не только совместные градостроительные задачи, но и социально-экономические, дорожно-транспортные и ряд других.