Одиннадцать тяжелых случаев
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленобласти провела переучет проблемных объектов жилого строительства.
Комиссия по поддержке обманутых дольщиков в Ленинградской области провела переучет проблемных объектов жилого строительства. Сегодня в регионе таковых насчитывается 11. Ситуация практически с каждым из них пока не сдвигается с мертвой точки.
Малоэтажный комплекс «Дивный Яр» в д. Старая Всеволожского района (застройщик – ЖСК «Дивный Яр») построен на землях сельскохозяйственного назначения. Пайщики кооператива просили членов комиссии оказать содействие в переводе назначения земель под малоэтажное строительство. В просьбе было отказано, так как перевод земель может стать прецедентом и вдохновить на новые мошеннические схемы недобросовестных девелоперов. Кроме того, пайщики ЖСК не подпадают под действие 214-ФЗ, защищающего обманутых дольщиков. Комиссия рекомендовала им обратиться в прокуратуру.
Дом на 268 квартир в д. Малое Верево в Гатчинском районе (застройщик – ООО «Научно-производственная фирма «СВИТ»). На месте стройки – только фундамент. С дольщиками заключено 95 договоров долевого участия на 156,6 млн рублей. НПФ «СВИТ» признана банкротом, предыдущее руководство фонда подозревается в растрате привлеченных средств. Объект готово достроить ООО «Лидер», руководству компании уже передана проектная документация.
Данные по общему количеству дольщиков до последнего времени расходились. Застройщик называл 85, конкурсный управляющий – 95. Как выяснилось, в реестр попали 6-7 дольщиков с договорами предварительного участия на общую сумму порядка 10 млн рублей.
«Дорожную карту» для объекта комиссия определила следующую: смена конкурсного управляющего, регистрация права собственности на незавершенный объект строительства, продление разрешения срока на строительство (действующее истекает 30 июня) и выход на площадку.
Ключи дольщикам многоквартирного дома в Выборге на углу пр. Ленина и Рыбного пер. (застройщик – ООО «ПромИнвест») должны были передать еще 30 декабря 2015 года, из 74 квартир было реализовано 50. Но по состоянию на май 2016 года выполнен только монтаж конструкций подземной части здания. Стройка заморожена. В мае Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти объявил застройщика банкротом.
Представитель дольщиков, выступая на комиссии, отметила, что объект можно сделать более привлекательным для инвесторов, если проверить и расторгнуть сомнительные сделки. По ее данным, от 4 до 9 договоров долевого участия были заключены на имена одних и тех же людей.
Дольщики рассматривают возможность объединения в ЖСК, а со стороны комиссии ожидают помощи в поиске инвестора и содействия в подключении дома к инженерным сетям. Комиссия предложила зарегистрировать объект незавершенного строительства, проверить сомнительные сделки, проектную документацию и обязательства перед жителями соседних домов (застройщик должен предоставить жилье нескольким собственникам квартир, окна которых оказались затемнены из-за строительства нового дома) в период до сентября текущего года.
Долгострой в Горбунках (застройщик – ООО «Стайл-Строй») был начат в 2003 и заморожен в 2008 году. С 2011 года стройка законсервирована. В январе 2016 за проект взялся уже третий инвестор – британский инвестфонд «Доклендс». Дом рассчитан на 462 квартиры. В строительство вложили средства 93 дольщика.
Расконсервация объектов должна была произойти еще летом 2015 года. Но стройка все еще заморожена.
Комиссия предложила дольщикам несколько вариантов решения проблемы – перейти в ЖСК и заняться поиском инвесторов (хотя с непростой историей объекта сделать это будет трудно); расторгнуть договоры аренды земли с дальнейшими торгами и выбором достройщика либо пойти по пути переуступки прав на строительство новому инвестору с обременением в 93 квартиры.
В ЖСК »Созвездие» в Мурино (застройщик – ООО «СК Навис») введены уже два корпуса жилого комплекса, в апреле 2016 продлено разрешение на строительство третьей очереди. На объекте выполнен монтаж конструкций надземной части здания. У Комитета госстройнадзора одна и главная претензия – один кооператив на три корпуса. Жилищный кодекс определяет ЖСК как застройщика максимум одного многоквартирного дома, высотой более трех этажей. Комитет рекомендовал ООО «СК Навис» и ЖСК «Созвездие» рассмотреть возможность реорганизовать кооператив, выделив из него два юридических лица (ЖСК).
Пайщикам, уже получившим ключи, для признания права собственности на квартиры предложено обратиться в суд с коллективным иском.
В компании "Навис" "Строительному Еженедельнику" объяснили, что считать объект "тяжелым" долгостроем не следует. Строительные работы в ЖК "Созвездие" не останавливались ни на один день. ЖК "Созвездие" вводится в эксплуатацию поэтапно в 3 очереди. Первые две из них уже введены в эксплуатацию, причем первая заселена, во второй идет выдача ключей. Что касается третьей очереди, то разрешение на строительство было продлено в апреле 2016 года. К моменту продления разрешения на строительство 3-ей очереди основные работы по строительству были выполнены. На данный момент ведутся работы по остеклению и отделке МОПов для приглашения ГАСН. По вопросу оформления прав собственности - покупатели квартир в ЖК "Созвездие" оповещены о том, каким образом будет происходить оформление документов. Члены ЖСК информируются о действиях, которые предпринимает компания в этой связи.
ЖК «Силы природы» на землях САОЗТ Ручьи (застройщик – ООО «Романтика», технический заказчик – ООО «О2 Девелопмент»). В мае этого года по заявлению ЖСК «Муринское-1» (застройщика первого этапа строительства) разрешение на строительство первого и второго корпуса первого этапа было продлено до 31 декабря 2016 года. ЖСК «Муринское-1», так же как и ЖСК «Созвездие», рекомендовано для внесения изменений в указанное разрешение (в части наименования застройщика) и для последующей регистрации права собственности на квартиры рассмотреть возможность реорганизовать кооператив путем выделения из него трех юридических лиц (ЖСК).
Также на комиссии было рассмотрено еще несколько объектов: ЖК «Черничная поляна» в Юкках (застройщик – ООО «АйЭмДэ групп» (заселен в 2014 году, но официально не сдан в эксплуатацию из-за незавершенного строительства инженерных сетей), ЖК «Воронцов» (застройщик – ООО «СпецКапСтрой Спб») в Мурино – две 12-этажки, строительство которых было остановлено в августе 2015 года из-за выноса высоковольтной линии электропередачи за границы участка застройки. Срок передачи квартир дольщиками истекает только через год, 30 июня 2017 года, поэтому объект еще не внесен в список проблемных. Но дольщикам рекомендовано объединиться в группу и поддерживать связь с Комитетом госстройнадзора.
Напомним, по данным Комитета госстройнадзора Ленобласти, по состоянию на 1 мая в регионе зафиксировано 269 обманутых дольщиков, вложившихся в строительство 11 домов. Фактически число дольщиков превышает 700 человек. В настоящее время в процедуре банкротства находятся семь застройщиков проблемных МКД.
13-й Арбитражный апелляционный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области подтвердил незаконность предоставления правительством Санкт-Петербурга исключительных прав на выполнение госзаказа унитарными и государственными учреждениямм Северной столицы.
24 октября 13-й Арбитражный апелляционный суд Петербурга и Ленобласти подтвердил законность и обоснованность решения и предписания территориального управления Федеральной антимонопольной службы о незаконности предоставления унитарным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным правительству Санкт-Петербурга, государственных заказов без проведения конкурсной процедуры. Имеется в виду выполнение работ и услуг по транспортному и гостиничному обслуживанию, организации общественного питания для участников мероприятий под эгидой органов государственной власти, коммунально-эксплутационному обслуживанию помещений, занимаемых органами госвласти Петербурга и др.
Такое право унитарные предприятия и подведомственные городской власти госучреждения получили после внесения в 2010 году изменений в Закона Санкт-Петербурга от 11.05.2006 года №223-35 "О государственных унитарных предприятиях Санкт-Петербурга, государственных учреждениях Санкт-Петербурга и иных некоммерческих организациях, учредителем (участником, акционером, членом) которых является Санкт-Петербург".
Территориальное управление ФАС усмотрело в принятии поправок в данный нормативный акт нарушение 135-ФЗ "О защите конкуренции": в адрес Законодательного Собрания Санкт-Петербурга были направлены соответствующие замечания. Указывалось на то, что в перечень работ и услуг, выполнение или оказание которых может осуществляться исключительно подведомственными исполнительным органам государственной власти Санкт-Петербурга государственными учреждениями, государственными унитарными предприятиями, включены работы и услуги, оказываемые хозяйствующими субъектами различных форм собственности на конкурентных рынках. УФАС предупреждало, что это может привести к созданию преимущественных условий деятельности на товарных рынках отдельным хозяйствующим субъектам (госучреждениям и государственным унитарным предприятиям).
В 2011 году территориальное подразделение Антимонопольной службы в отсутствие реакции со стороны органов государственной власти в Петербурге возбудило дело о нарушении антимонопольного законодательства.
В августе прошлого года комиссия УФАС вынесла предписание губернатору Санкт-Петербурга о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции. Как указано в решении, хотя федеральное законодательство и допускает заключение госконтракта вне конкурсной процедуры, это имеет место только в отношении услуг в исключительной компетенции данного исполнителя.
Однако губернатор Георгий Полтавченко обжаловал предписание УФАС в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти, который в июне нынешнего года принял решение в пользу властей Петербурга. В свою очередь территориальное управление Федеральной антимонопольной службы подало апелляционную жалобу в Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. 24 октября решение суда первой инстанции было отменено. Губернатору Санкт-Петербурга в удовлетворении заявленных требований отказано.
"Позиция Санкт-Петербургского УФАС России в отношении размещения государственных заказов правительством города без проведения аукциона не изменилась", - подчеркнули в УФАС.
Решение Тринадцатого апелляционного арбитражного суда уже вступило в законную силу, что означает для властей города невозможность заключения новых договоров с подведомственными организациями и учреждениями на выполнение госзаказа. Однако, по мнению экспертов, ранее заключенные в нарушение закона контракты пересмотрены не будут. Кроме того, правительство Северной столицы наверняка воспользуется своим правом на кассационную жалобу.
По мнению экспертов, опротестованные УФАС нормы в части предоставления исключительных прав на эксплуатацию мостов и тоннельных сооружений не в полной мере отражает глубину проблемы. "Вызывают больше вопросов исключительные права на проектирование объектов, транспортное обслуживание государственных служащих в Петербурге", - прокомментировал авторитетный источник на условиях анонимности.
По неофициальной информации, первоначально в правительстве Петербурга обсуждалась возможности детализации в спорном законе списка ГУПов, которым должны предоставляться исключительные права на выполнение госзаказов, и перечня их функций. "Чем больше формализация, тем прозрачнее процесс", - заявил эксперт.
На сегодня в Санкт-Петербурге действуют почти 500 государственных унитарных предприятий. Годовой объем государственных заказов, ранее выполнявшихся вне конкурсной процедуры, по оценкам экспертов, может составлять до 3 млрд руб.
В октябре 2012 года в Москве прошел очередной VII съезд Союза архитекторов России. Съезд запомнился как отсутствием на нем первых лиц страны, так и созданием Архитектурной палаты.
Само по себе создание Архитектурной палаты, как одной из форм самоорганизации архитектурной профессии, явление не плохое – подобные организации регулируют архитектурную деятельность во многих странах мира, а авторы российской идеи считают её появление крайне необходимой в связи с вступлением России в ВТО.
Необходимо отметить, что с учетом имеющихся трений между Национальным объединением проектировщиков и Союзом архитекторов России по вопросу о верховенстве в «управлении» проектным сообществом, авторы Архитектурной палаты постоянно напоминают, что Национальное объединение проектировщиков со своими допусками, выдаваемым юридическим лицам, дескать, не соответствует мировой (читай – западной) практике, в соответствии с которой лицензирование проходят физические лица. Не говоря уже о том, что, по их мнению, за 4 года существования саморегулируемых организаций России эта «система саморегулирования продемонстрировала полную неспособность регулировать профессиональную деятельность» (цитирую по газете «Союз Архитекторов» № 2 (27) 2012 г.) Насколько это высказывание оказалось необъективным, показал последний по счету успешно проведенный VII Всероссийский съезд Национального объединения проектировщиков.
Но вернемся к теме разговора.
Пока созданная палата объединяет физических лиц на добровольной основе, т.е. архитекторам в ней находиться не обязательно, поскольку её создание «не одобрено» никаким российским законом. Но это пока. Учитывая, что у нас в органах верховной власти достаточно тех, кто хочет, что бы у нас было, как у них (на Западе), то, естественно, архитектурное сообщество будет и дальше рьяно поддерживать идею подведения закона под созданную палату. И это может произойти.
Теперь давайте проследим за последствиями такого шага.
«Узаконение» Архитектурной палаты даст возможность прорыву на российский рынок проектных работ западным проектировщикам. Ни по численности, ни по качеству выполняемых работ в рамках ВТО мы для них пока не конкуренты. Для адаптации к работе в условиях ВТО нам нужно время, и только саморегулирование в области проектирования и изысканий могут нам его дать, поскольку действительно предусмотренная в России выдача допусков юридическим лицам противоречит западной системе и является хоть и слабым, но всё же барьером на пути их экспансии на наши рынки.
Вторая сторона проблемы – финансовая. Архитектурная палата собирается аттестовать и сертифицировать, а по сути – выдавать «пропуска» на рынок профессиональным архитекторам. На основе этого она же намерена вести национальный реестр квалифицированных архитекторов и разрабатывать собственные стандарты. Никаких других, принятых сегодня, систем повышения квалификации данная система не приемлет.
Для устойчивости палаты во всех округах должны быть созданы её филиалы со своим имуществом, бухгалтерией, сотнями специалистов и техников, которые ежегодно будут проводить аттестацию и профессиональную переподготовку архитекторов, выдавать заветную «корочку».
С учетом необходимого при этом страхования своей деятельности каждому проектирующему архитектору это будет обходиться не менее чем в 200 000 рублей в год.
При этом надо понимать, что параллельно будут созданы палаты конструкторов, технологов, транспортников, вообще всех, кто работает в проектной деятельности. И тогда любая среднего уровня проектная организация будет вынуждена платить 1.500.000 (для быстро читающих специально даю прописью: полтора миллиона) рублей в год, чтобы содержать аттестованных специалистов (сравните это с теми суммами, которые сейчас проектировщики ежегодно платят в саморегулируемые организации). Прибавим сюда все более ухудшающуюся обстановку в проектном бизнесе и усиление конкуренции со стороны «западных братьев» по профессии.
Есть ли выход из сложившейся ситуации?
Выступая на упомянутом съезде архитекторов, я предложил один из компромиссных вариантов. Прекрасно понимая, что рано или поздно с учетом членства нашей страны в ВТО нас заставят перейти на западную методику сертификации, я предлагаю использовать для этого уже созданные положения федерального закона о СРО (ФЗ-315) с учетом возможного внесения в него поправок. На сегодня саморегулируемые организации уже выдают допуски индивидуальным предпринимателям с учетом стажа и образования. Так вот, если внести соответствующие дополнения в этот закон, то могли бы выдавать допуски конкретному архитектору при выполнении им архитектурной деятельности. При этом обязательным условием стала бы его аттестация и профессиональная переподготовка в Архитектурной палате. Реестр продолжила бы вести саморегулируемая организация.
Никаких противоречий в том, что некоммерческая общественная организация выдавала бы допуски или аттестаты и юридическим, и физическим лицам с учетом помощи со стороны Архитектурной палаты, я не вижу.
Такая система не только на какой-то срок оградила бы наш проектный рынок от западной экспансии, но и, самое главное, помогла бы каждому из нас сохранить значительные финансовые средства.
Александр Кузнецов,
член Совета НОП,
координатор по ЮФО,
директор НП «РОПК» СРО Краснодар