Успех замедленного действия
Качество строительства жилья в Петербурге изменится в лучшую сторону, но случится это через несколько лет.
От последствий кризиса город будет «отходить» еще долго – как минимум лет восемь. Зато после застройщики сделают акцент на новые технологии и благоустройство среды. К такому выводу пришли участники форума «Будущий Петербург» на панельной дискуссии «Эволюция городской застройки: из Ленинграда в Петербург будущего».
Циничная застройка
По мнению генерального директора «Творческой архитектурной мастерской Реппо» Владимира Реппо, с советских времен градостроительный облик значительно изменился – здания стали выше, а дороги уже: «Качество строительства по сравнению с советским ужасом улучшилось. Дома стали разнообразнее, появились благоустроенные территории. Но при этом утратились градостроительные принципы формирования застройки. В результате сверхплотная застройка негативно сказывается на жилой среде». С ним согласен руководитель ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн, который охарактеризовал сегодняшнюю постройку одним словом – «циничность». «Пространства резко сократились, высоты вдвое увеличились. Детские площадки и зеленые зоны превращаются в парковки. Коэффициент плотности застройки различными ухищрениями перешагивается», - перечислил Михаил Кондиайн.
В последние годы негативные изменения произошли и в области инженерного обеспечения, считает директор «Конфидент» Петр Кузнецов. «Внедрение инноваций в Петербурге закончилось. Да, сейчас настало время циничного девелопмента. Хотя я не против высотной застройки – люблю азиатские города с небоскребами. Уверен, что так и надо строить. Мы всегда работали с элитными проектами, но сейчас и там наблюдается такое выхолащивание инженерных систем, они становятся бедными. Мы снова возвращаемся в Ленинград»
«До падения рынка все думали, что ценник на жилье будет расти вечно, строители начнут строить квартиры с хорошей вентиляционной системой, высокими полотками. Но все уперлось в экономическую реальность под названием «Квартира за миллион рублей». Вместе с ней предельно упростились все инженерные решения», - поддержал позицию господина Кузнецова генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, добавив, что погружение в кризис началось с 2008 года и ровно столько же понадобится на то чтобы из него выйти. «Сейчас мы находимся на нижней точке развития рынка – упали, отжались, но пока не встали. Затем рынок придет в новое качество и начнется повышающая тенденция», - уверен господин Барков.
Путь к комфорту
Однако в ближайшие годы ситуация в городе начнет меняться, уверены спикеры. Уже сегодня девелоперы стали переключаться на формат «город в городе», который будет только укрепляться. «Процесс устойчивого, комплексного развития новых петербургских районов, делающий их абсолютно самодостаточными и автономными, является отражением ключевого тренда в мировом градостроительстве», - отметил заместитель директора по развитию, руководитель департамента проектирования компании «NCC Жилищное строительство» Александр Бойцов. Он также добавил, что петербуржцы подсознательно тянутся и будут выбирать жилье с европейской архитектурой потому как часто путешествуют в скандинавских странах.
Михаил Кондиайн, рассказывая о трендах в проектировании кварталов сообщил, что в жилой группе необходимо выносить парковочные места вне центра дворов, а также правильно размещать объекты торговли, детсады и школы. «Мы для себя давно поняли, что проектируя квартал, важно понять на кого мы ориентируемся. Самая главная группа людей - работающие женщины с детьми. Если мы делаем квартал удобным для них, то он будет удобен для всех», - считает Михаил Кондиайн. Также по его словам, необходимо в жилом квартале проектировать разновысотные здания. В нем должны быть доминанты, но точечно. Такая застройка не будет мешать проникновению солнца, и не вызовет психологического давления на жителей.
Прогнозируя застройку Петербурга на ближайшие годы, заместитель генерального директора УК «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев отметил, что с каждым годом все актуальнее становится вопрос транспортной доступности новых районов, а также развитие пешеходной и велосипедной мобильности. «Здесь тоже предстоит сделать достаточно большой шаг. Сегодня петербуржцы ездят на велосипедах не только летом, но также в межсезонье и зимой. Поэтому велопарковки и велодорожки – это уже осознанная необходимость, они неизбежно будут появляться в новых проектах», – говорит он.
Кроме того, в последние годы, по мнению председателя правления ГК «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, покупатели стали более требовательны к качеству строительства жилья. Эксперты сошлись во мнении – клиенты стали уделять особое внимание озеленению территорий, их экологичности, что также окажет влияние на предложения застройщиков.
Мнение:
Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент»:
- Мы пытаемся развиваться в условиях полной неопределенности и жестких ограничений. Хочу призвать архитекторов и девелоперов создавать проекты, которые потом можно будет доработать. То есть сейчас нужно делать акцент на основные параметры объекта, но с учетом его модернизации в будущем. Новые технологии можно примерить, когда у жильцов появится финансовая возможность их оплатить.
В 2013 году рынок ипотеки Петербурга замедлил темпы роста, но положительную динамику сохранил. Так, по отношению к показателям успешного 2012 года рынок в среднем вырос на 25-30%. Опрошенные «Строительным Еженедельником» банкиры говорят, что довольны полученными результатами, и от 2014 года ждут роста на уровне 15-20%.
Несмотря на общее замедление экономического роста, рынок ипотечного кредитования в 2013 году чувствовал себя хорошо. Темпы его развития вполне соответствовали ожиданиям начала года и, по оценкам экспертов, составили 25-30%.
Алексей Богатов, глава Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка, считает, что драйвером роста, по его мнению, стал первичный рынок.
Дмитрий Григорович, управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк», отмечает, что у основных игроков рынка ипотеки существенно увеличился объем кредитования на первичном рынке.
По словам Марины Чубриной, заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка России, показатели выдачи жилищных кредитов росли опережающими темпами от квартала к кварталу, даже без характерной для рынка стагнации в летние месяцы.
Так, по итогам 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге ипотеки на 22,6 млрд рублей, превысив прогнозируемый показатель в 21,6 млрд рублей и улучшив результат 2012 года.
Филиал ВТБ24 в Петербурге выдал в 2013 году более 22,7 млрд рублей ипотеки. В 2012 году этот показатель был на уровне 13 млрд рублей.
Объемы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» в 2013 году увеличились более чем в два раза по сравнению с предыдущим годом. По словам Дмитрия Алексеева, руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург», в 2013 году было выдано порядка 6,3 тыс. жилищных кредитов на 12,6 млрд рублей, а в 2012 году было выдано 2,64 тыс. кредитов на 5,98 млрд рублей. «Наши планы по увеличению объемов бизнеса были перевыполнены», – констатирует господин Алексеев.
Клиенты Росбанка в Санкт-Петербурге оформили по итогам 2013 года 623 ипотечные сделки на сумму 1,7 млрд рублей. Прирост количества выданных кредитов по сравнению с 2012 годом составил 9%, делится данными Илья Злуницын, региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка.
Абсолют банк в Санкт-Петербурге также увеличил показатели и в прошлом году выдал 1,9 млрд рублей ипотеки, что более чем на 15% больше итогового значения за 2012 год, когда было выдано 1,65 млрд рублей. Антон Горнушкин, заместитель управляющего филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге, добавляет, что количество ипотечных кредитов, выданных клиентам филиала в 2013 году, составило 770 штук, что на 23,7% больше, чем в 2012 году.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, ипотечный портфель банка по итогам 2013 года увеличился в 2,7 раза и превысил 1 млрд рублей.
Участники рынка настроены умеренно оптимистично. Взрывного развития никто не ждет, но на рост в пределах 15-20% банкиры рассчитывают.
Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, уверен Алексей Богатов. «Сегодня макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население и требуют от них оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки. Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в этом году», – полагает господин Богатов.
Дмитрий Алексеев прогнозирует рост рынка на уровне 15-20%.
Оптимизм коллег разделяет и Антон Горнушкин: «В I квартале 2014 года филиал Абсолют банка в Санкт-Петербурге планирует нарастить объем выданных кредитов на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года».
По словам Дмитрия Григоровича, спрос на ипотеку в 2014 году подстегнет растущий интерес покупателей к приобретению квартир в строящихся на границе Петербурга и области проектах.
Евгения Андреева говорит, что от 2014 года Банк БФА ждет существенного увеличения показателей, достигнутых в 2013 году.
Депутаты Законодательного Собрания Петербурга приняли в окончательной редакции законопроект о региональных нормативах градостроительного проектирования (РНГП). Эксперты, говорят, что новые нормы неизбежно вызовут рост цен на строящуюся недвижимость. Сомнений, что закон будет подписан губернатором нет, а сами нормы начнут применять в января будущего года.
Согласно документу, на тысячу жителей города должно приходиться 55 мест в детских дошкольных учреждениях и 120 в средних школах. При этом в действующих Правилах землепользования и застройки соответствующие показатели составляют 35 и 115. В законе также прописывается, что количество машиномест на паковках в границах одного квартала должно составлять 70% от расчетного парка автомобилей жителей. Причем на внутриквартальных территориях общего пользования смогут парковаться не более 15% машин. В законопроекте установлен норматив жилищной обеспеченности в размере 28 кв. м на человека на период до 2025 года. Он является ключевым для расчета при проектировании необходимого количества объектов обслуживания населения. Принятый депутатами показатель оказался более жестким, чем предлагалось в варианте законопроекта, который был изначально подготовлен правительством города. Смольный предлагал с 2015 по 2020 год применять показатель жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека, после 2020-го – 35 кв. м.
По мнению вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна это абсолютно работающий документ. «Он вступит в полную силу с января 2015 года. В нем учтены позиции всех комитетов правительства Петербурга. В нем учтены показатели по количеству мест в детских садах и школах на 1 тыс. человек», рассказал он. Как говорят эксперты в итоговой версии основные изменения коснулись социальной инфраструктуры для детей, больше всего увеличены нормы для детских садов. «Остальные показатели, в частности, нормы по озеленению, нормы по обеспечению парковочными местами, даже несколько снизились. Тем не менее, с принятием этих нормативов и законодательным закреплением за застройщиком затрат на строительство социальной инфраструктуры, по нашим оценкам, цена квадратного метра в жилых комплексах сегмента масс-маркет может вырасти на 5-10%», считает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. «Безусловно правильно, что эти нормы появились. Но надо понимать, что все эти расходы, так или иначе лягут на застройщиков, а затем и на покупателей жилья», говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС».
Поэтому застройщики считают, что данные нормативы нуждаются в доработке. «Они не дифференцированы по типам застройки, как, например, в Европе (малоэтажная, квартальная, микрорайонная и тд). Отсюда вытекают их основные недочёты. Они не учитывают транспортную обеспеченность (наличие или отсутствие станций метро поблизости), будущая нехватка мест в школах и дду в густонаселенных районах и их избыток в малонаселенных районах, заниженные нормы потребления коммунальных услуг, завышенные нормативы жилищной обеспеченности от 28 кв.м. на человека при низкой платежеспособности населения, что делает жильё менее доступным. Данные нормы приведут к определенному удорожанию проектов, которое будет не всегда обосновано с позиции логики», говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. «Не может быть одинаковых нормативов для застройки на Крестовском острове, где априори на одного человека приходится в среднем заметно больше 30 кв.м, и к проектам, которые сейчас развивают в «заКАДье», где на одного человека приходится в лучшем случае 15-20 кв.м. На мой взгляд, такой подход носит формальный характер и очень оторван от действительности. На бумаге улучшения есть, но насколько это улучшит реальную ситуацию в конкретных кварталах для меня это очень большой вопрос. Поскольку данные нормативы не привязаны ни к классу жилья, ни к квартирографии, ни к тому реальному, подчерку – реальному количеству людей, которые будут проживать в этих кварталах», уверен он.
По словам экспертов новые нормативы неизбежно уменьшат выход продаваемой площади с участков. «С одной стороны, это может сыграть на понижение стоимости земли, с другой стороны – на повышение стоимости недвижимости; здесь всё будет зависеть от конъюнктуры рынка. Если спрос будет расти, то это сыграет на повышение цены, а если спрос насытится, то такая ситуация будет естественным образом «давить» вниз на цену земли, поскольку при прочих равных с одного и того же участка будет меньший выход продаваемой площади», полагает Николай Пашков.