Успех замедленного действия
Качество строительства жилья в Петербурге изменится в лучшую сторону, но случится это через несколько лет.
От последствий кризиса город будет «отходить» еще долго – как минимум лет восемь. Зато после застройщики сделают акцент на новые технологии и благоустройство среды. К такому выводу пришли участники форума «Будущий Петербург» на панельной дискуссии «Эволюция городской застройки: из Ленинграда в Петербург будущего».
Циничная застройка
По мнению генерального директора «Творческой архитектурной мастерской Реппо» Владимира Реппо, с советских времен градостроительный облик значительно изменился – здания стали выше, а дороги уже: «Качество строительства по сравнению с советским ужасом улучшилось. Дома стали разнообразнее, появились благоустроенные территории. Но при этом утратились градостроительные принципы формирования застройки. В результате сверхплотная застройка негативно сказывается на жилой среде». С ним согласен руководитель ЗАО «Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» Михаил Кондиайн, который охарактеризовал сегодняшнюю постройку одним словом – «циничность». «Пространства резко сократились, высоты вдвое увеличились. Детские площадки и зеленые зоны превращаются в парковки. Коэффициент плотности застройки различными ухищрениями перешагивается», - перечислил Михаил Кондиайн.
В последние годы негативные изменения произошли и в области инженерного обеспечения, считает директор «Конфидент» Петр Кузнецов. «Внедрение инноваций в Петербурге закончилось. Да, сейчас настало время циничного девелопмента. Хотя я не против высотной застройки – люблю азиатские города с небоскребами. Уверен, что так и надо строить. Мы всегда работали с элитными проектами, но сейчас и там наблюдается такое выхолащивание инженерных систем, они становятся бедными. Мы снова возвращаемся в Ленинград»
«До падения рынка все думали, что ценник на жилье будет расти вечно, строители начнут строить квартиры с хорошей вентиляционной системой, высокими полотками. Но все уперлось в экономическую реальность под названием «Квартира за миллион рублей». Вместе с ней предельно упростились все инженерные решения», - поддержал позицию господина Кузнецова генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, добавив, что погружение в кризис началось с 2008 года и ровно столько же понадобится на то чтобы из него выйти. «Сейчас мы находимся на нижней точке развития рынка – упали, отжались, но пока не встали. Затем рынок придет в новое качество и начнется повышающая тенденция», - уверен господин Барков.
Путь к комфорту
Однако в ближайшие годы ситуация в городе начнет меняться, уверены спикеры. Уже сегодня девелоперы стали переключаться на формат «город в городе», который будет только укрепляться. «Процесс устойчивого, комплексного развития новых петербургских районов, делающий их абсолютно самодостаточными и автономными, является отражением ключевого тренда в мировом градостроительстве», - отметил заместитель директора по развитию, руководитель департамента проектирования компании «NCC Жилищное строительство» Александр Бойцов. Он также добавил, что петербуржцы подсознательно тянутся и будут выбирать жилье с европейской архитектурой потому как часто путешествуют в скандинавских странах.
Михаил Кондиайн, рассказывая о трендах в проектировании кварталов сообщил, что в жилой группе необходимо выносить парковочные места вне центра дворов, а также правильно размещать объекты торговли, детсады и школы. «Мы для себя давно поняли, что проектируя квартал, важно понять на кого мы ориентируемся. Самая главная группа людей - работающие женщины с детьми. Если мы делаем квартал удобным для них, то он будет удобен для всех», - считает Михаил Кондиайн. Также по его словам, необходимо в жилом квартале проектировать разновысотные здания. В нем должны быть доминанты, но точечно. Такая застройка не будет мешать проникновению солнца, и не вызовет психологического давления на жителей.
Прогнозируя застройку Петербурга на ближайшие годы, заместитель генерального директора УК «СТАРТ Девелопмент» Константин Ковалев отметил, что с каждым годом все актуальнее становится вопрос транспортной доступности новых районов, а также развитие пешеходной и велосипедной мобильности. «Здесь тоже предстоит сделать достаточно большой шаг. Сегодня петербуржцы ездят на велосипедах не только летом, но также в межсезонье и зимой. Поэтому велопарковки и велодорожки – это уже осознанная необходимость, они неизбежно будут появляться в новых проектах», – говорит он.
Кроме того, в последние годы, по мнению председателя правления ГК «РосСтройИнвест» Игоря Креславского, покупатели стали более требовательны к качеству строительства жилья. Эксперты сошлись во мнении – клиенты стали уделять особое внимание озеленению территорий, их экологичности, что также окажет влияние на предложения застройщиков.
Мнение:
Олег Барков, генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент»:
- Мы пытаемся развиваться в условиях полной неопределенности и жестких ограничений. Хочу призвать архитекторов и девелоперов создавать проекты, которые потом можно будет доработать. То есть сейчас нужно делать акцент на основные параметры объекта, но с учетом его модернизации в будущем. Новые технологии можно примерить, когда у жильцов появится финансовая возможность их оплатить.
Петербургский парламент 12 ноября утвердил состав нового городского правительства. Кандидатуры в вице-губернаторы были известны заранее, и каких-то сенсаций с «темной лошадкой» от Георгия Полтавченко на прошлой неделе в ЗакСе не произошло.
В команду переизбранного на новый срок градоначальника вошли шесть действующих заместителей: Александр Говорунов, Марат Оганесян, Михаил Мокрецов, Игорь Дивинский, Ольга Казанская и Олег Марков, а также два новых: Игорь Албин (Слюняев) и Владимир Кириллов.
За «старыми» вице-губернаторами останутся почти все те же их полномочия. Новичку Игорю Албину, ранее руководившему расформированным Министерством регионального развития РФ, доверят ЖКХ и энергетику, а также транспорт, охрану окружающей среды и занятость населения. Второй новый вице-губернатор Владимир Кириллов, бывший глава Росприроднадзора, займется культурой и образованием. Таким образом, Игорь Албин займет место не попавшего в новую команду Владимира Лавленцева, Владимир Кириллов – Василия Кичеджи.
По словам Георгия Полтавченко, представлявшего парламенту кандидатов в вице-губернаторы, в выборе подчиненных в новую команду он ориентировался на их профессионализм, порядочность и умение работать в большом коллективе. Градоначальник добавил, что кардинальных изменений среди руководителей комитетов правительства и глав районов города в ближайшее время не будет, хотя они не исключены в будущем.
Перед процедурой самого голосования потенциальным вице-губернаторам необходимо было ответить на вопросы парламентариев. Правда, из-за постоянных сбоев аудиосистемы не всегда их могли услышать. Отключался микрофон и у самих кандидатов в команду Георгия Полтавченко.
Чаще всего прерывался звук при выступлении Марата Оганесяна. Из того, что все же попало в эфир, можно было понять, что строительный вице-губернатор в ближайшее время плотнее займется проблемами Васильевского острова и останется куратором КРТИ. А вот КГИОП будет подчиняться непосредственно губернатору.
Также державший ответ перед депутатами Игорь Албин пообещал сделать тарифы на ЖКХ менее обременительными и разобраться в ситуации по строительству мусороперерабатывающего завода в Левашово. Чуть позже парламентарии отметили, что, несмотря на достаточно красивые и объемные речи, ничего конкретного и по существу господин Албин в своем представлении им не сказал.
Стоит добавить, что в день утверждения вице-губернаторов депутатов подводили не только микрофоны, но и сама система голосования. Она смогла заработать только с третьего раза. Само же голосование было тайным и отдельно по каждой из кандидатур. По его итогам все предложенные кандидаты в вице-губернаторы были утверждены, правда, с разным количеством голосов «за». Из «старичков» меньше всего голосов «за» было отдано за Михаила Мокрецова и Олега Маркова (по 31 голосу из 50), Марата Оганесяна поддержали 36 депутатов, за нового члена команды Игоря Албина проголосовали 37 человек, за Владимира Кириллова – 35.
Категоричное «нет» всему составу правительства высказали только представители «Яблока». По словам Бориса Вишневского, их фракция, таким образом, не может согласиться с позицией экономического курса губернатора. «Кроме того, мы не понимаем, почему никому не объясняется, по каким причинам тот или иной высокопоставленный представитель городской администрации освобождается от должности. Ведь речь идет не о назначении личных помощников, секретарей губернатора, а о назначении людей на политические должности. От их решений будет зависеть то, как будут жить петербуржцы», – отметил депутат.
Представитель «Гражданской платформы» Максим Резник сравнил утверждение вице-губернаторов с фразой «мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус». И добавил, что Законодательное собрание Петербурга в очередной раз не хочет пользоваться своими контрольными полномочиями.
Депутаты Госдумы предлагают увеличить с трех до семи лет срок владения жильем для его безналоговой продажи. Предполагается, что за счет новшества налоговые бюджеты пополнятся несколькими миллиардами рублей, а рынок продаж жилой недвижимости сократит количество спекулянтов.
На прошлой неделе на рассмотрение в Госдуму были внесены поправки в Налоговый кодекс и закон «О налоговом маневре». Согласно им при продаже жилья освободиться от выплаты налогов граждане смогут только после семи лет владения недвижимостью. В настоящее время налоговая поблажка начинает действовать после владения недвижимостью в течение трех лет. До истечения данного срока продать без налогов недвижимость можно при ее стоимости до 1 млн рублей.
Инициатор нововведений, председатель Комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров, отмечает, что увеличивать срок действия налоговой нагрузки будут регионы. Также они смогут и снижать этот срок. За счет сбора налога, считает депутат, местные бюджеты смогут пополниться несколькими миллиардами рублей.
В законопроекте господина Макарова также прописывается, что при продаже недвижимости менее чем за 70% от кадастровой стоимости налог придется платить исходя именно из этой величины. По данному положению регионы также смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта вплоть до нуля.
По мнению экспертов, законодательная инициатива вполне может быть одобрена остальными депутатами, так как регионам не хватает налоговых средств. И вероятнее всего, понижать в сторону уменьшения начало срока действия налоговой льготы субъекты Федерации не будут. Поступления от налогообложения земли и недвижимости могут быть одним из ключевых источников наполнения местных бюджетов, что позволит снизить их зависимость от региональных и федеральных поступлений, уверены специалисты.
Как отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, одновременно поправки ориентированы на снижение спекулятивной составляющей на рынке жилья. «Для активных инвесторов, тиражирующих модель покупки объектов на начальной стадии и последующей перепродаже после завершения реализации с маржой 15-20%, нагрузка может существенно увеличиться, так как издержки для спекулятивных сделок существенно возрастут. Однако сокращение инвестиционных покупок и возвращение инвестиционной недвижимости в рыночный оборот может позитивно отразиться на ценовой конъюнктуре за счет расширения предложения», – полагает эксперт.
Директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Александр Филиппов добавляет, что данная депутатская инициатива также направлена на уравнение способов оценки недвижимости и расчета налога с продажи недвижимого имущества. «Законопроект предусматривает введение иной базы налогообложения: не ПИБовской, а кадастровой.
В результате размер налога с продажи квартир вырастет в 3-4 раза. Однако на рынке это не сильно отразится: сделки были, есть и будут. Инициатива в целом направлена на повышение налогооблагаемой базы. Отмечу, что согласен с предложением освободить от уплаты НДФЛ собственников, владеющих недвижимостью более семи лет. Такой срок подтверждает, что человек приобрел квартиру не в спекулятивных целях, а для собственного проживания», – резюмирует специалист.