В обмен на верность
«Ростелеком» презентовал новое предложение для застройщиков: компания прокладывает сетевую инфраструктуру, а взамен становится единственным провайдером на объекте.
Предлагать комплексную услугу связи «Ростелеком» начал со второго квартала этого года. За это время договоры на ее предоставление были заключены с тремя застройщиками.
Комплексная услуга включает в себя подключение к региональной автоматизированной системе централизованного оповещения (РАСЦО), радиофикацию (три станции) и телефонизацию объекта, цифровое и аналоговое телевидение (20 телеканалов), организацию видеонаблюдения, подключение домофона, высокоскоростной интернет и зону Wi-Fi на придомовых территориях.
По словам директора макрорегионального филиала «Северо-Запад» ОАО «Ростелеком» Андрея Балаценко, при подключении этих услуг застройщик тратит время на сбор и утверждение соответствующих документов, подготовку участка, процедуру по поиску подрядчика, монтаж оборудования. «При заключении с нами договора все эти обязательства с застройщика снимаются. Таким образом, он экономит и время, и деньги», – сказал Андрей Балаценко. Он также добавил, что договор о предоставлении комплексной услуги будет заключаться с девелопером еще на этапе строительства. Взамен затрат на прокладку сетей «Ростелеком» получает возможность стать единственным поставщиком данных услуг на объекте. «Мы хотим иметь «право первой ночи»: пусть люди попользуются нашими услугами какое-то время, а после, если захотят, могут перейти на другого оператора. Наша задача – работать так, чтобы клиенты остались с нами», – объяснил господин Балаценко, добавив, что жильцам будет предоставлен сертификат о бесплатном пользовании услугами компании. Его длительность будет индивидуальной. В жилых комплексах с чистовой отделкой они будут действовать меньше, так как жильцы заезжают, как правило, сразу после сдачи дома. Также «Ростелеком» будет сдавать построенные сети в аренду другим провайдерам. Правда, от этого в компании планируют получить не более 10% дохода от этого проекта. Остальные 90% – от работы с жильцами.
Комплексная услуга появилась только в Северо-Западном макрорегионе «Ростелекома». Если она будет пользоваться популярностью, ее начнут применять и в других регионах.
По словам Андрея Балаценко, сейчас с «Ростелекомом» сотрудничают 80% застройщиков Петербурга и Ленобласти. В 2015 году компания подключила 45 тыс. домохозяйств. В этом году охватить хотят почти вдвое больше – 80 тыс. домохозяйств. Для окупаемости проекта комплексной услуги будет достаточно, чтобы ею пользовались хотя бы 50% домохозяйств.
Что касается самих застройщиков, то руководитель департамента инженерных систем «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Виталий Азаров на вопрос о том, заинтересовало ли новое предложение от «Ростелекома», ответил, что в компании уже пользуются данной услугой. В свою очередь генеральный директор ООО «Эксплуатация ГС-СПб» (дочка «Главстрой-СПб») Михаил Талыбин сообщил, что на территории ЖК «Северная долина»
и ЖК «Юнтолово» работает несколько телекоммуникационных компаний, среди которых с 2011 года есть и «Ростелеком». По поводу предоставления новой услуги Михаил Талыбин добавил, что всех подрядчиков для компании выбирают только на конкурсной основе, и «Ростелеком» не станет исключением.
Заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елена Алещенко объяснила, что новое предложение больше оценят управляющие компаний, чем жильцы. Так, на сегодняшний день крупные провайдеры уже предоставляют комплексную услугу по подключению телевидения и интернета. Что касается остальных телекоммуникационных систем, таких как домофон, системы безопасности, контроля доступа, они относятся к системам диспетчеризации и, как правило, проектируются, тестируются и запускаются еще до передачи квартир жильцам. «На мой взгляд, подобная комплексная услуга – это отличное предложение как для управляющей компании, которая получает одну точку контроля по многим вопросам, гарантию исполнения работ и хороший сервис от крупного провайдера, так и для застройщика, который может декларировать такой сервис как дополнительное преимущество проекта в ходе продаж, – говорит Елена Алещенко. – Жителям дома, которым будут важны стоимость таких услуг и их качество, управляющая компания обязана обеспечить наличие всех сервисов к моменту получения ключей. Поэтому здесь только два важных вопроса: конкурентоспособность цены и отсутствие монополии».
Мнение:
Леван Харазов, генеральный директор Бюро коммерческой недвижимости – Девелопмент:
– «Ростелеком» выступил с активным коммерческим предложением по комплексному освоению территорий. Застройщикам это будет выгодно, ведь тем, кто занимается капитальным строительством, всё равно, кто будет оказывать услуги после реализации проекта, а возиться с оформлением документов будет не надо. Другой вопрос – провайдеры, которых «Ростелеком» не пустит в свою сетевую канализацию. Параллельно строить свои сети при наличии уже существующих будет очень затратно. Хотя им никто не мешает выступить с таким же предложением, чтобы одни застройщики «дружили» с одним провайдером, другие – с другим.
Фонд РЖС 30 декабря проведет торги по продаже под жилую застройку части территории бывшего военного аэродрома Горская в Курортном районе. На данной территории победитель аукциона обязан построить не менее 195 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Заявки на участие в аукционе на заключение договора аренды двух земельных участков общей площадью 790 тыс. кв. м (135 тыс. и 655 тыс. кв. м соответственно) Фонд РЖС принимает с 28 ноября по 26 декабря. Начальная стоимость лота – 96,7 млн рублей, шаг аукциона – 4 млн рублей. Договор аренды предполагается заключить на 15 лет с правом выкупа после утверждения ППТ участка.
Оба пятна имеют единый адрес: город Сестрорецк, Авиационная ул., участок 1, (аэродром Горская). С юго-западной стороны участки ограничены железной дорогой (Финляндский вокзал – Белоостров), параллельно которой проходит Приморское шоссе, за которым находится жилая застройка пос. Лисий Нос. С северо-востока пятна граничат с земельным участком, на котором планируется строительство медицинского центра ФГБВОУ ВПО «Военно-медицинская академия имени С.М. Кирова» Минобороны РФ. Среди обременений участков – необходимость учитывать зону санитарной охраны Финского залива, наличия охранных зон сетей инженерной инфраструктуры (линии электропередачи и водопровода). Также ограничения использования территории связаны с соблюдением регламента размещения территории жилой застройки с учетом расположения на смежных участках строительно-ремонтных предприятий, водозаборного узла и проектируемой дороги.
Пятна выставляются на торги для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно конкурсной документации, будущий собственник территории обязан построить здесь не менее 195 тыс. кв. м жилья, создать инфраструктуру для маломобильных групп населения и предусмотреть размещение велодорожек.
Согласно Генплану, территория находится в границах функциональной зоны 2ЖД – зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. ПЗЗ предусматривают строительство в этой локации малоэтажной застройки (до четырех этажей) высотой до 18 м. Вдоль восточной границы земельного участка в Генплане заявлено новое строительство автомагистрали до 2015 года.
Отметим, что освоение этого участка фонд планирует более полугода. Еще в мае на ПМЭФ-2014 эта инициатива была закреплена допсоглашением к уже имеющемуся документу «О взаимодействии между Санкт-Петербургом и Фондом РЖС в целях развития жилищного строительства и формирования рынка доступного жилья». Тогда глава фонда Александр Браверман заявлял, что активная застройка территории аэродрома начнется уже в июне-июле 2015 года.
По мнению экспертов, близость участков к железной дороге позволит реализовать здесь исключительно проект эконом- и комфорт-класса. По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизаветы Конвей, данный участок по своей локации и другим характеристикам не подойдет для строительства таунхаусов или загородных коттеджей.
Наиболее вероятная реализация строительства жилья – это малоэтажная многоквартирная застройка в сегменте комфорт. «Спрос на малоэтажное жилье в таком сегменте уже сформировался, проект, несомненно, будет пользоваться популярностью, учитывая окружение и близость к городу. Квартиры здесь могут продаваться по 80-90 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит эксперт.
В Курортном районе фактически отсутствуют в продаже земельные участки под комплексную жилую застройку. Учитывая близость к КАД, рассматриваемые к реализации участки могут быть интересны девелоперам, считает управляющий партнер Rusland SP Альбина Ямалетдинова.
По ее словам, ограничения по этажности делают пятно малопривлекательным для компаний, занимающихся высотным панельным домостроением. «Кроме того, поскольку реализация площадок не подразумевает прямую продажу, это может значительно ограничить круг потенциальных интересантов, а также отразится на стоимости входа», – добавляет госпожа Ямалетдинова.
Справка:
Аэродром Горская активно использовался советскими войсками сначала в финскую, а затем и Великую Отечественную войну. Во время блокады Ленинграда он был одним из основных аэродромов, защищавших город с воздуха. После войны аэродром использовался как учебная площадка Высшей школы младших авиаспециалистов ПВО, а с 1978 года передан в распоряжение аэроклуба ДОСААФ СССР. В 1990-е годы аэродром обветшал и использовался как база для прыжков с парашютом и пейнтбола.
Совет по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга одобрил концепцию реставрации Большого Гостиного Двора (БГД). Проект предполагает усиление общественно-развлекательной функции помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса, а также создание парка внутри дворового пространства. Однако не все собственники ОАО «БГД» одобряют эти планы.
БГД является старейшим универмагом Петербурга, а также историческим памятником архитектуры федерального значения и находится под охраной ЮНЕСКО. Как отметила Елена Коршунова, генеральный директор ОАО «БГД», одна из последних концепций по реставрации этого объекта была разработана в 2005 году архитектурным бюро «Студия 44», но в настоящее время она устарела, так как изменились правила проектирования.
Собственники здания приняли решение о внесение корректив в данную концепцию и вновь заключили договор со «Студией 44». Идея реставрации БГД, по словам Елены Коршуновой, состоит в том, чтобы усилить общественно-развлекательную функцию помещений, расположенных во внутреннем контуре комплекса БГД (здесь планируется разместить рестораны, кафе, концертный зал, кинотеатры, фитнес-клубы и т. д.), сохранив торговлю на наружном кольце зданий. Дворовое пространство планируется сделать открытым и общедоступным, и создать парк.
Владимир Трушковский, эксперт, генеральный директор ООО «ЛСУ», отметил, что по результатам историко-культурной экспертизы были уточнены предметы охраны внутреннего и внешнего периметра зданий БГД. В итоге под охрану взята планировка объекта, все исторические элементы – фасады, окна арочной формы и др.
Никита Явейн, руководитель бюро «Студия 44», представляя обновленную концепцию реставрации БГД, отметил, что основная задача – это воссоздание исторической правды, то есть восстановление комплекса зданий, сильно переделанных после Великой Отечественной войны, и приближение их вида к первоначальному.
«Во-первых, мы планируем разобрать четыре лестницы, которые связывают два контура БГД, но убирают сквозной проход по кольцу. Во-вторых, перестроить советские лестницы и расположить в них узлы коммуникаций – лифты,
лестничные клетки и проч. В-третьих, воссоздать секционную структуру торговых помещений. Кроме этого, будет воссоздан внутренний двор с садом, куда будет входить гастрономический огород, пейзажный парк и т. д.», – пояснил Никита Явейн. Также в проекте предусмотрен автоматический встроенный паркинг с возможностью вмещения до 700 машин и краткосрочная стоянка.
По словам архитектора, реализация данного проекта может растянуться на 20 лет. Что касается финансирования, то Елена Коршунова отметила, что акционеры найдут деньги на строительство. Но даже о приблизительной сумме не сказала до полного утверждения концепции городским правительством.
Борис Кириков, директор Санкт-Петербургского филиала НИИ Теории архитектуры и градостроительства, отметил, что данный проект позволяет провести концепцию «развитие через сохранение».
Михаил Мильчик, заместитель председателя Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга, выступающий рецензентом данного проекта, положительно оценил эту концепцию и отметил, что если она будет реализована, то БГД обретет вторую жизнь.
«Концепция не препятствует сохранению объекта историко-культурного значения. Полифункциональное использование БГД нормально, тем более что нет принципиального изменения торговых функций, есть только дополнительное их обогащение», – пояснил он.
Стоит сказать, что вокруг реставрации БГД не утихают страсти в течение всего 2014 года. Дело в том, что более 10% акций ОАО «БГД» в 2013 году приобрела компания FORTGROUP, владеющая большими объемами торговой недвижимости в Петербурге. Миноритарный акционер предложил собственную концепцию реконструкции универмага. Проект предполагал увеличение общей площади универмага в два раза, а торговой – в пять раз. Представители компании говорили, что это позволит умножить торговый оборот универмага в 20 раз. По планам компании, обновление должно длиться четыре года, а окупаемость проекта произойти за 10 лет. Но руководство универмага не отреагировало на эту концепцию. В итоге представители FORTGROUP активно судятся в рамках различных исков с другими акционерами ОАО «БГД» с апреля 2014 года и требуют признать февральское собрание акционеров комплекса, в рамках которого была утверждена концепция реконструкции Гостиного Двора, а также выбран совет директоров, незаконным.
Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP, назвал концепцию, принятую Советом по сохранению культурного наследия, абсолютно безальтернативной и сомнительной.
«Гендиректор ОАО «БГД», госпожа Коршунова, постоянно ссылается на решения акционеров, но нам как акционерам это странно слышать, так как FORTGROUP, имеющего 10,5% долю, никто не приглашал для обсуждения этой концепции, более того, когда мы проявили к ней интерес, нам отказали в доступе к информации. К слову, мы как акционеры также предложили свой проект, который почему-то никем не рассматривался, хотя мы, в отличие от ОАО «БГД», готовы вынести его на открытое общественное обсуждение. Большой Гостиный Двор – это собственность и достояние города, а его судьбу почему-то решают несколько лиц, которые абсолютно не являются профессионалами в редевелопменте», – высказал он свою точку зрения.
По мнению Максима Левченко, городские власти должны инициировать проведение конкурса на лучший проект и выбор самого достойного и с точки зрения сохранения исторической значимости объекта, и с точки зрения улучшения его основной – торговой – функции.
Цифра:
10% акций ОАО «БГД» принадлежит FORTGROUP