В обмен на верность
«Ростелеком» презентовал новое предложение для застройщиков: компания прокладывает сетевую инфраструктуру, а взамен становится единственным провайдером на объекте.
Предлагать комплексную услугу связи «Ростелеком» начал со второго квартала этого года. За это время договоры на ее предоставление были заключены с тремя застройщиками.
Комплексная услуга включает в себя подключение к региональной автоматизированной системе централизованного оповещения (РАСЦО), радиофикацию (три станции) и телефонизацию объекта, цифровое и аналоговое телевидение (20 телеканалов), организацию видеонаблюдения, подключение домофона, высокоскоростной интернет и зону Wi-Fi на придомовых территориях.
По словам директора макрорегионального филиала «Северо-Запад» ОАО «Ростелеком» Андрея Балаценко, при подключении этих услуг застройщик тратит время на сбор и утверждение соответствующих документов, подготовку участка, процедуру по поиску подрядчика, монтаж оборудования. «При заключении с нами договора все эти обязательства с застройщика снимаются. Таким образом, он экономит и время, и деньги», – сказал Андрей Балаценко. Он также добавил, что договор о предоставлении комплексной услуги будет заключаться с девелопером еще на этапе строительства. Взамен затрат на прокладку сетей «Ростелеком» получает возможность стать единственным поставщиком данных услуг на объекте. «Мы хотим иметь «право первой ночи»: пусть люди попользуются нашими услугами какое-то время, а после, если захотят, могут перейти на другого оператора. Наша задача – работать так, чтобы клиенты остались с нами», – объяснил господин Балаценко, добавив, что жильцам будет предоставлен сертификат о бесплатном пользовании услугами компании. Его длительность будет индивидуальной. В жилых комплексах с чистовой отделкой они будут действовать меньше, так как жильцы заезжают, как правило, сразу после сдачи дома. Также «Ростелеком» будет сдавать построенные сети в аренду другим провайдерам. Правда, от этого в компании планируют получить не более 10% дохода от этого проекта. Остальные 90% – от работы с жильцами.
Комплексная услуга появилась только в Северо-Западном макрорегионе «Ростелекома». Если она будет пользоваться популярностью, ее начнут применять и в других регионах.
По словам Андрея Балаценко, сейчас с «Ростелекомом» сотрудничают 80% застройщиков Петербурга и Ленобласти. В 2015 году компания подключила 45 тыс. домохозяйств. В этом году охватить хотят почти вдвое больше – 80 тыс. домохозяйств. Для окупаемости проекта комплексной услуги будет достаточно, чтобы ею пользовались хотя бы 50% домохозяйств.
Что касается самих застройщиков, то руководитель департамента инженерных систем «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Виталий Азаров на вопрос о том, заинтересовало ли новое предложение от «Ростелекома», ответил, что в компании уже пользуются данной услугой. В свою очередь генеральный директор ООО «Эксплуатация ГС-СПб» (дочка «Главстрой-СПб») Михаил Талыбин сообщил, что на территории ЖК «Северная долина»
и ЖК «Юнтолово» работает несколько телекоммуникационных компаний, среди которых с 2011 года есть и «Ростелеком». По поводу предоставления новой услуги Михаил Талыбин добавил, что всех подрядчиков для компании выбирают только на конкурсной основе, и «Ростелеком» не станет исключением.
Заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елена Алещенко объяснила, что новое предложение больше оценят управляющие компаний, чем жильцы. Так, на сегодняшний день крупные провайдеры уже предоставляют комплексную услугу по подключению телевидения и интернета. Что касается остальных телекоммуникационных систем, таких как домофон, системы безопасности, контроля доступа, они относятся к системам диспетчеризации и, как правило, проектируются, тестируются и запускаются еще до передачи квартир жильцам. «На мой взгляд, подобная комплексная услуга – это отличное предложение как для управляющей компании, которая получает одну точку контроля по многим вопросам, гарантию исполнения работ и хороший сервис от крупного провайдера, так и для застройщика, который может декларировать такой сервис как дополнительное преимущество проекта в ходе продаж, – говорит Елена Алещенко. – Жителям дома, которым будут важны стоимость таких услуг и их качество, управляющая компания обязана обеспечить наличие всех сервисов к моменту получения ключей. Поэтому здесь только два важных вопроса: конкурентоспособность цены и отсутствие монополии».
Мнение:
Леван Харазов, генеральный директор Бюро коммерческой недвижимости – Девелопмент:
– «Ростелеком» выступил с активным коммерческим предложением по комплексному освоению территорий. Застройщикам это будет выгодно, ведь тем, кто занимается капитальным строительством, всё равно, кто будет оказывать услуги после реализации проекта, а возиться с оформлением документов будет не надо. Другой вопрос – провайдеры, которых «Ростелеком» не пустит в свою сетевую канализацию. Параллельно строить свои сети при наличии уже существующих будет очень затратно. Хотя им никто не мешает выступить с таким же предложением, чтобы одни застройщики «дружили» с одним провайдером, другие – с другим.
В ближайшее время на заседание правительства Петербурга будут вынесены поправки сразу в три постановления городского правительства, принятые 28 декабря 2006 года. Изменения касаются условий проведения торгов на право заключения договоров аренды по трем земельным участкам. Все участки предлагаются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.У кого-то изменения в постановления правительства могут вызвать шок, но явно не у тех, кто собрался торговаться за право комплексного освоения территорий в Санкт-Петербурге. Внесенные правки многократно изменяют шаг аукциона, задаток и начальную стоимость лотов. Очевидно, что город готовится к приходу крупных девелоперов, для которых увеличение начальной стоимости лота, как и всего остального, в десятки раз не является «ценой вопроса».
Издержки роста
Торги по участкам, объединенным в два лота (по 29,2 и 23,9 га), расположенных в Красносельском районе, а также по «Северной долине» (269 га) должны были состояться в марте. Однако без объяснения причин они были отменены. Как пояснили в Фонде имущества, город решил пересмотреть некоторые условия.
Уже в начале марта вице-губернатор Александр Вахмистров заявил, что стартовая стоимость лотов возрастет. Увеличение стоимости, по его словам, вызвано результатами предыдущих торгов. Напомним, что в феврале компания «Петергофская Купеческая гавань» приобрела 18 га на юго-западе Петербурга примерно за млн при начальной цене 17 млн рублей, а дочерняя структура московской компании «Главстрой», подконтрольной холдингу «Базовый элемент», заплатил 1,007 млрд рублей за два участка площадью 222 га и 214 га в районе Конной Лахты (стартовая цена – 617,7 млн рублей).
Очевидно, что такое многократное увеличение продажной цены земли не могло не озадачить городскую администрацию, после чего, вероятно, и было принято решение подкорректировать суммы. И если вначале высказывались предположения, что начальная стоимость лотов, торги по которым были отложены, увеличится не более чем в 2,5 раза, то впоследствии были подготовлены поправки, которые увеличивают начальную стоимость, задаток и шаг аукциона от 6 до 33 раз.
По взрослому
Поправки в постановление правительства Петербурга от 28.12.2006 №1647 в части проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в Выборгском районе, пр. Энгельса, участок 1 (севернее пересечения с 3-м Верхним пер.) изменяют начальную цену предмета торгов с 395,745 млн рублей на 2,631 млрд рублей; размер задатка – с 79,149 млн рублей до 526,162 млн рублей; шаг аукциона – с 19 млн рублей до 131 млн рублей.
Однако стоит отметить, что для будущего инвестора нашлось место и для послабления. Так, цена выкупа отдельных сформированных земельных участков, расположенных в границах земельного участка, устанавливается в размере 72 руб/кв. метр. Ранее эта цифра составляла 871 руб./кв. метр. Таким образом, власти посчитали целесообразным увеличить сумму задатка, шага и начальную сумму аукциона в среднем более чем в шесть раз. В то время как сумма выкупа сократилась более чем в 12 раз.
Поправки в постановления №№1644 и 1645 (оба от 28.12.2006) предусматривают увеличение начальной стоимости лотов с 24,263 млн рублей и 21,62 млн рублей до 804,74 млн рублей и 657,693 млн рублей соответственно.
Напомним, что на торги выставляются четыре участка, из которых сформированы два лота. Первый участок размером более 29 га и второй – почти 24 га – расположены в Красносельском районе. В первом случае сумма задатка и шаг аукциона увеличены с 4,853 млн рублей и 1,2 млн рублей почти до 161 млн и 40 млн рублей. В то время как цена выкупа снизилась с 3,59 тыс. руб./кв. метр до 52 руб./кв. метр. Второй лот изменил параметры задатка и шага с 4,323 млн рублей и 1 млн рублей на 131,539 млн рублей и 32 млн рублей соответственно. В то время как сумма выкупа уменьшилась в среднем с 3,8 тыс. рублей до 52 рублей за кв. метр.
Новый уровень
Многократное увеличение стоимости лота может свидетельствовать лишь об одном – в администрации города если не знают точно, то ясно себе представляют, кого они хотят выпустить на рынок и что это даст городу в дальнейшем, кроме прямого пополнения бюджета.
Директор инвестиционного отдела Colliers International (St-Petersburg) Николай Казанцев, рассуждая о многократном повышении цен на земельные участки, выставляемые на торги, приходит к выводу, что позиция городских властей объяснима – за относительно небольшой промежуток времени привлечь крупного, знакового инвестора. Именно такой инвестор сможет контролировать проект от начала и до конца. В этой ситуации речь может идти о компаниях только федерального масштаба.
С ним согласен и генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов, отмечающий, что «интерес к этим участкам очень высок, причем в числе интересующихся есть и крупнейшие российские компании. Не исключено, что основными операторами будущих торгов будут именно они». «Если говорить о ценах – в интересах и города, и крупнейших участников торгов сделать их максимально приближенными к рыночным, что позволит отсечь случайные компании и избежать на торгах «толчеи», – говорит Василий Селиванов.
О том, что даже после увеличения стоимости лотов земля остается недооцененной, говорит и директор по профессиональной деятельности Knight Frank St-Petersburg Николай Пашков. С другой стороны, длительность проекта не должна пугать будущего инвестора, считает директор департамента оценки, консалтинга и аналитики группы компаний «Бекар» Игорь Лучков. С 1998 года стоимость земли только растет, а «финансовый ресурс» дешевеет. Приобретая права на аренду, инвестор делает неплохой задел на будущее», – говорит Игорь Лучков.
Однако стоит отметить и другой факт: Петербург предпринимает попытки перехода на качественно новый уровень развития девелопмента. «Рано или поздно войдет в нормальную практику, когда крупный девелопер будет приобретать большие участки, создавать там инфраструктуру и инженерию и потом делить участок на лоты, после чего распродавать», – говорит Николай Казанцев.
Условия оплаты
Еще одна интересная деталь, которую решили изменить. Это условия оплаты, которые предложено сделать едиными для всех лотов. Оговоримся, что эта идея исходила от руководства КУГИ. Предполагается обязать будущего инвестора оплатить стоимость права на заключение договора в три транша, которые будут составлять равные доли в течение шести месяцев с даты заключения договора и с учетом задатка. Так, первый платеж должен быть осуществлен не позднее 30 дней с даты заключения договора, второй – не позднее четырех месяцев с даты заключения договора, и третий – не позднее шести месяцев с той же даты.
И это не все
Пока в администрации города изменяли цену для «старых» территорий, правительство Петербурга утвердило проект планировки и схему межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас». Этот участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса. Общая площадь данной территории составляет 20,1 га. Здесь планируется построить промышленно-грузовой комплекс в 58,5 тыс. кв. метров, объекты обслуживания автотранспорта площадью 3,3 тыс. кв. метров, а также – три трансформаторных подстанции. На территории предполагается организовать также три автостоянки.
Стоит сказать, что в прошлом году Комитет по строительству разработал проекты планировки территорий общей площадью порядка 445,7 га. По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, на этих участках можно возвести более 4 млн кв. метров жилья и более 3 млн кв. метров общественно-деловой застройки. В этом году городские власти собираются подготовить и выставить на торги земельные участки для строительства 4,4 млн кв. метров жилья.
Игорь Федоров
Межведомственная комиссия, в состав которой входят представители Комитета по строительству, Службы государственного строительного надзора и экспертизы, ГАТИ, МТУ Ростехнадзора по СЗФО, Управления Федеральной миграционной службы по Санкт-Петербургу и Ленобласти, начала объезды городских стройплощадок 29 марта с Василеостровского района. Три стройки приостановлено.За 18 дней представители надзорных служб и Комитета по строительству выборочно проинспектируют строящиеся объекты в 18 районах города, начиная с Василеостровского, – по одному дню на каждый район. Исключение составят Адмиралтейский и Центральный районы (стройплощадки обоих районов были проверены 30 марта), а также Приморский район, инспекция которого продлится два дня из-за масштабности строительства на его территории. «Мы едем на те стройки, на которых были зафиксированы замечания», – подчеркнул председатель Комитета по строительству Роман Филимонов.
Предметом инспектирования комиссии стала организация строительства, наличие разрешительной документации на объекте, выполнение правил безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и механизмов.
Причиной внеплановой проверки строящихся объектов стали аварии с участием строительных механизмов, произошедшие в течение последнего месяца в Санкт-Петербурге, – падение крана на жилой дом на Камышовой улице и буровой установки на бассейн вблизи площади Александра Невского.
В первый день объезда МВК проверила 11 строительных площадок. Небольшие формальные недочеты встречались почти на всех объектах, но три стройки по общему соглашению членов комиссии были приостановлены до устранения выявленных нарушений.
Проверка показала, что административное здание на 26-й линии (застройщик – ЗАО «Биржа Санкт-Петербург», генподрядчик – ЗАО «Славянский строитель») возводится без разрешения на строительство. Также инспекция выявила нарушения в ведении журнала производства работ и отсутствие пунктов мойки колес на въезде на стройплощадку. Проведение строительно-монтажных работ без разрешительной документации является серьезным нарушением, и комиссия приняла решение приостановить стройку до получения застройщиком необходимого пакета документов.
Неудовлетворительной была признана организация работ на стройплощадке на 27-й линии (застройщик – ООО «Кондратьевский», генподрядчик – ООО «Невский Каскад»). На возводимом объекте отсутствовали защитные козырьки, обязательные при выполнении кирпичной кладки, складирование стройматериалов не соответствовало ПОС, движение автотранспорта осуществлялось не по утвержденной транспортной схеме. Кроме того, внутри объекта не предусмотрены защитные барьеры, необходимые по технике безопасности. По совокупности нарушений стройку было решено приостановить.
Больше всего нареканий у членов комиссии вызвали работы по реконструкции комплекса зданий под гостиницу на 8-й линии (застройщик – ООО «Отель плюс», генподрядчик – ЗАО «СК «Ирбис»). Возведение объекта ведется без разрешительной документации, несмотря на неоднократные предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы. В результате принято решение вынести этот объект на рассмотрение Городской комиссии по строительству и применить штрафные санкции в отношении ответственного за строительство.
Незначительные замечания по эксплуатации грузоподъемных механизмов были выявлены при возведении жилого комплекса на ул. Беринга и при строительстве административного здания на 26-й линии, которые застройщики обещали устранить в сжатые сроки. «Со стороны застройщиков есть понимание, что до устранения замечаний вести работы нет необходимости, – сообщил председатель Комитета по строительству. – Поэтому до настоящего времени в Петербурге не было ни одного случая решения таких вопросов в судебном порядке».
Ни одного нарекания не было сделано на двух объектах – по ул. Беринга, 27 (застройщик – ЗАО «Строительный трест», генподрядчик – ЗАО «СМУ-2») и на Малом пр., 51/50, лит. Б (застройщик – ЗАО «ИВИ-93», генподрядчик – ЗАО «ГСК «Петроградец»).
Как отметил Роман Филимонов, цель проверки – обратить внимание руководителей строительных организаций, что на строительных площадках необходимо вести надлежащий контроль и в плане охраны труда, и в плане работы механизмов, и в плане организации и качества производства работ. «Все последние аварийные случаи в Санкт-Петербурге, на мой взгляд, произошли из-за халатности, безалаберности, отсутствии исполнительской дисциплины у производителей работ, – высказал свое мнение председатель комитета. – Если строительным предприятиям хочется, чтобы на них обращали внимание органы власти, мы готовы это делать каждый месяц, пока это не войдет в систему».
Новая рабочая неделя межведомственной комиссии вновь начнется с инспекций строительных площадок. После подведения итогов проведенной работы результаты комплексной проверки будут представлены на заседании строительной комиссии в конце апреля.
Вероника Шеменева