В интересах всех сторон
Развитию жилищного строительства на обустроенных и новых территориях необходимы четкие и прозрачные градостроительные нормы и правила.
При этом, считают эксперты, они не должны постоянно меняться.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с экспертным комитетом Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудили вопросы активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для жилищного строительства и формированию новых общественных пространств.
Простимулировать спрос
Открывая заседание, помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что на работе строительной отрасли отражается текущая экономическая ситуация в стране. В частности, наблюдается падение спроса на приобретение недвижимости, что уже отражается на объемах самого строительства. В связи с этим, считает он, актуальным становится вопрос сохранения инвестиционной привлекательности отрасли, в том числе в проектах комплексного развития территорий и общественных пространств.
Сергей Зимин сообщил, что осенью депутаты нового созыва Госдумы могут принять законопроект о введении системы доверительного управления земельными участками. Данный механизм работы с землей может заинтересовать частных инвесторов и помочь развитию новых территорий.
Председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, участвовавшая в заседании, рассказала, что активизировать работу строительной отрасли власти города стараются в двух направлениях. Первое из них предполагает стимуляцию спроса покупки квартир гражданами. Так, Комитет уже разработал законопроект, позволяющий освободить физлиц от уплаты налога на имущество при приобретении городского жилья, введенного в эксплуатацию в 2015-2017 годах. Это в целом маркетинговая акция, констатировала чиновник, но можно рассчитывать на некоторую эффективность.
Второе направление, связанное с повышением инвестиционной привлекательности отрасли, отметила Елена Ульянова, – это ускорение согласования строительства, снижение административных барьеров, ускорение подключения новых проектов к электросетям. Данные меры должны способствовать снижению стоимости строительства. «Кроме того, правительством города был разработан новый вариант НГП (нормы градостроительного планирования). Он пока не получил согласования всех профильных комитетов в связи с тем, что возникли большие расхождения между заложенными в него нормами и реальной потребностью. Надеюсь, в конце мая – в начале июня мы увидим новый документ», – подчеркнула глава Комитета.
Начальник управления Комитета по архитектуре и градостроительству Петербурга Евгений Лаврушин отметил, что в настоящее время ведомством активно разрабатываются новые градостроительные правила. В том числе вносятся правки в городской закон о границах зон охраны объектов культурного наследия. Но, добавил чиновник, пока остается много нерешенных вопросов, завязанных на соответствии петербургских нормативов федеральным.
Между тем заместитель председателя Экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александр Викторов достаточно критично относится к сложившейся инвестиционной среде в Петербурге, в том числе из-за постоянно меняющихся условий игры. «Необходим эффективный диалог бизнеса и власти. Пока его нет. Важно понимать, что у каждой из сторон должны быть как свои возможности, так и обязательства», – полагает он.
Также Александр Викторов отметил, что власть должна сама готовить проектную и градостроительную документацию по участкам в городской собственности. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.
Член Совета Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз высказал мнение, что в рамках новых инвестиционных направлений развития строительной сферы необходимо активнее заниматься возведением арендных домов. Они могут быть популярны у населения, так как не все граждане могут накопить первоначальный взнос на ипотеку.
Между бизнесом и обществом
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, председатель Экспертного комитета Павел Созинов считает, что к обсуждению градостроительных норм следует активнее приглашать обычных граждан. «В городе по многим градостроительным проектам проходят публичные слушания. Но говорить о каком-то серьезном влиянии мнения граждан на решение насущных проблем не приходится. Решения публичных слушаний носят только рекомендательный характер. Многих протестов жителей можно было избежать, если бы правительство города принимало «мотивированное решение», которое бы объясняло, чем руководствовалось правительство в данном случае при его вынесении. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения», – полагает эксперт.
Павел Созинов привел в пример ситуацию на Институтском пр., 16, корп. 1, лит. А, где жители выступают против строительства 75-метрового высотного дома на месте бывшего детского сада. Однако по действующим Правилам землепользования и застройки этот участок относится к зоне среднеэтажных домов. Типовая высота существующих зданий в квартале составляет 15,5 метров. Соответственно, строительство такого дома превышает допустимую в квартале среднюю высоту зданий практически в 5 раз. Кроме того, возникают сомнения и в надежности компании «Омега Инвест»: ее основной вид деятельности – консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, уставный капитал – 12 000 рублей, постановка на налоговый учет осуществлена 22 марта 2016 года, за 6 дней до получения разрешения на строительство. Информации о реализованных проектах у компании нет.
«Во исполнение поручения Президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний правила должны быть более прозрачными и неменяющимися. При этом изначально учитывать позиции как города, так бизнеса и общественности», – делает выводы Павел Созинов.
О законодательных несовершенствах ряда положений федеральных законов рассказал ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов. Так, он отметил, что в новой концепции Градостроительного кодекса сам Градостроительный план будет носить только информационную функцию. Однако при этом параметры, которые внесены в него, должны сохраняться для ведения строительства даже при изменении правил землепользования и застройки. Данное противоречие, считает эксперт, может негативно отразиться на согласовании и сроках строительства.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачеев рассказал, что большинство крупных строительных проектов в регионе развиваются с учетом комплексного освоения территории. Кроме того, добавил он, сейчас в Ленобласти стартовала программа «Светофор», предполагающая зонирование территории региона для застройщиков. В зависимости от зоны определяются правила застройки и выкуп властями социальных объектов.
Глава администрации Красносельского района Петербурга Евгений Никольский пожаловался, что многие застройщики не хотят заниматься социальной инфраструктурой. Поэтому, по его словам, необходимо жесткое планирование развития территорий, четкий механизм финансирования строительства бюджетных соцобъектов, который существовал в 80-90-х годах.
По мнению директора НП «Российское объединение строителей» Алексея Герасимова, действующее законодательство не всегда позволяет застройщику возводить социальную инфраструктуру из-за жестких правил зонирования, и необходимо искать какие-то способы решения данной проблемы.
Генеральный директор Института территориального развития «Урбаника» Антон Финогенов подчеркнул, что вопросы комплексного развития территорий невозможно решить без использования долгосрочной стратегии развития Петербурга и Ленобласти как единой агломерации. В такой системной программе должны быть определены не только совместные градостроительные задачи, но и социально-экономические, дорожно-транспортные и ряд других.
Министерство обороны расторгло контракт на 4,8 млрд рублей с ГК «Интарсия» на обустройство на Московском пр. военного городка для Суворовского училища. Сделано это было после приостановки подрядчиком работ на объекте.
В конце мая ГК «Интарсия» решила остановить работы по реконструкции комплекса зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр., 17. В августе этого года в него из центра города должны было переехать кадеты Суворовского училища. Работы на объекте проводились по заказу ОАО «Главное управление обустройства войск», дочерней структуры Министерства обороны. Стоимость контракта составляла 4,8 млрд рублей.
Отметим, что «Интарсия» выиграла конкурс на реставрацию зданий бывшего Константиновского военного училища на Московском пр. в марте 2014 года. По условиям контракта, подрядчик должен был провести работы по обустройству 19 зданий под современное использование. Перед началом работ на объекте подрядной организации был передан аванс в размере 2,7 млрд рублей.
Как сообщили в ГК «Интарсия», отказ от продолжения реставрации связан с невозможностью в обозначенный срок завершения полного комплекса работ. Причины обусловлены как объективными техническими обстоятельствами, так и, как говорят в «Интарсии», «непрофессионализмом генерального подрядчика (ГУОВ), впервые столкнувшегося со столь сложными работами по реконструкции исторических зданий».
Фактически, подчеркивают специалисты, сроки выполнения контракта оказались предельно сжатыми. По условиям договора, в сентябре 2015 года воспитанники Суворовского училища должны были уже сесть за парты в новых классах. Однако ГУОВ не смогло вовремя предоставить все необходимые для проектирования документы, что привело к срыву сроков получения положительного заключения государственной экспертизы. В результате разрешение на начало строительства было получено только в декабре 2014 года.
Представители «Интарсии» добавляют, что, пытаясь найти «крайних» в срыве сроков, ГУОВ фактически устранилось от исполнения своих прямых обязанностей и отказалось принимать уже выполненные работы. В частности, из актов о работе на сумму 2,5 млрд рублей военными были приняты работы только на 700 млн рублей. В сложившейся ситуации завершение реконструкции комплекса зданий на Московском пр. к сентябрю 2015 года, считает подрядчик, возможно только при
условии нарушения строительных технологий и реставрационных регламентов, что приведет к потере исторических интерьеров и снижению безопасности зданий.
Между тем из-за демарша «Интарсии» на объекте ГУОВ решило расторгнуть договор с подрядчиком. Официальное уведомление коммерческой организации военная структура уже отправила. По-своему интерпретирует ГУОВ и конфликт с «Интарсией». Структура Минобороны в официальном комментарии пояснила корреспонденту «Строительного Еженедельника», что подрядчик на объекте провел только 60% от заявленных работ. В ближайшее время ведомство намерено провести строительную экспертизу, чтобы точно определить фактическую стоимость прошедшей реконструкции. При этом к проведенным работам «Интарсии» у военных также есть претензии по качеству. ГУОВ планирует собственными силами с привлечением новых подрядчиков выполнить государственный контракт. Предполагается, что стоимость контракта за минусом аванса «Интарсии» не изменится.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, разногласия «Интарсии» и ГУОВ, скорее всего, перейдут в суд. «Проведение независимой экспертизы работ может занять длительное время, так как оцениваться будет такая нетиповая строительная деятельность, как реставрация. Возможное опротестование полученных результатов экспертизы также может затянуть судебный процесс», – считает эксперт.
Напомним, что ГК «Интарсия» длительное время судится с компанией «Тристар Инвестмент холдингс», заказчиком реконструкции «Дома со львами» на Вознесенском пр. в Петербурге под отель Four Seasons. В марте этого года «Интарсия» взыскала с «Тристар Инвестмент холдингс» 367,5 млн рублей и 3,3 млн USD как оплату за фактически проведенные работы. Ответчик не согласился с принятым судебным решением, дело перешло в апелляционное производство.
КСТАТИ:
Пока не ясно будущее действующего комплекса зданий Суворовского военного училища на Садовой ул. Предполагается, что после переезда кадетов объект недвижимости отойдет от Минобороны в земли общефедерального пользования. Затем, после проведенной реконструкции, в исторических зданиях разместятся структуры, связанные с Управлением делами Президента РФ.
Совет по инвестициям при губернаторе Петербурга одобрил ряд крупных инвестпроектов общей стоимостью более 16 млрд рублей. ЛДЦ МИБС попросил у Смольного построить дорогу, ООО «Газпром газомоторное топливо» выделить землю вне конкурса, АО «Заслон» просто нужен был льготный кредит.
Состоявшееся на минувшей неделе заседание Совета по инвестициям при губернаторе Санкт-Петербурга обошлось без внимания прессы – средства массовой информации ждали в повестке дня подробностей проекта «Ленфильма» по строительству киногородка, но в итоге идею было решено довести до ума и представить на ПМЭФ-2015.
Первый вопрос в повестке касался придания статуса стратегического проекту строительства Центра протонной лучевой терапии на Глухарской улице. Инвестором выступает Центр ядерной медицины Международного института биологических систем имени С. М. Березина, который владеет сетью диагностических и лечебных центров.
Сейчас в портфеле компании 85 отделений магнитно-резонансной томографии, два центра позитронно-эмиссионной и компьютерной томографии. По состоянию на январь 2015 года объем инвестиций составил более 240 млн USD, в ближайшие пять лет планируется инвестировать еще около 200 млн USD.
Напомним, соглашение о намерениях между Смольным и ЛДЦ МИБС было подписано в рамках Петербургского экономического форума в 2011 году. А строительство центра стартовало в 2012 году. На данный момент общестроительные работы выполнены на 75%. Объем инвестиций в проект составляет 7,5 млрд рублей, из них 4,4 млрд пойдут на обеспечение центра медицинским оборудованием. Завершить строительство здания планируется уже в конце этого года, для пациентов центр откроется в конце 2017 года. Это будет первое подобное медучреждение в России.
По большому счету, инвестору от Смольного ничего и не нужно, кроме моральной поддержки и строительства дороги до строящегося центра (пробивки улицы Авиаконструкторов от Глухарской улицы до Плесецкой). Хотя такие работы и не входят в компетенцию Совета, Смольный пошел инвестору навстречу. Как сообщил глава Комитета по строительству Михаил Демиденко, работы по проектированию пробивки уже начал «Ленгипроинжпроект». В январе 2016 года проект выйдет на экспертизу и будет включен в структуру бюджетного финансирования. Стоимость этого отрезка дороги господин Демиденко оценил в 280 млн рублей.
Кроме того, статус стратегического получил проект ООО «Газпром газомоторное топливо» по созданию сети автомобильных газонаполнительных компрессорных станций в Петербурге. В этом случае инвестор сполна пользуется новоприобретенным статусом. Комитет по инвестициям, который возглавляет Ирина Бабюк, подобрал для дочки «Газпрома» 150 потенциальных площадок для размещения станций. Из них инвестор выбрал 25, которые намерен получить целевым назначением. Только в этом случае монополист готов строить газовые заправки.
По словам госпожи Бабюк, если бы инвестор работал с землей на общих основаниях, то затраты на инженерную подготовку участков и аренду составили бы 200-300 млн рублей за пятно, в этом случае «экономика проекта была бы сложной». По словам заместителя генерального директора ООО «Газпром газомоторное топливо» Дениса Корниенко, на данный момент утверждены акты о выборе двух участков под размещение площадок – на Кубинской улице и Гусарской улице в
Пушкине. Еще девять участков находится в стадии формирования, по семи участкам ведутся переговоры с собственниками. Итоговая мощность 25 станций составит мощностью 175 млн куб.м в год, а объем инвестиций – более 5 млрд рублей. Завершить создание сети планируется в 4 кв. 2017 года. Период окупаемости – 7 лет.
Ожидается, что благодаря реализации проекта произойдет увеличение взносов в государственные внебюджетные фонды до 400 млн рублей, рост отчислений по налогу на имущество вырастет до 700 млн рублей и НДФЛ до 170 млн рублей. Экономия от использования газомоторного топлива составит 9 млрд рублей до 2023 года. Кроме того, переход на газомоторное топливо сдержит рост тарифов на проезд в общественном транспорте.
Однако глава Комитета по транспорту спустил членов Совета с небес на землю. «Экономия для такси и грузового транспорта может иметь место, но, что более важно, общественный транспорт, автобусы, на газ не перейдут, ни о какой экономии для города говорить не стоит», - рассказал чиновник. По его словам, для перевода только автобусного парка №7 потребуется не менее 150 млн рублей и делается это строго на мощностях завода-производителя. Более того, экономию ставит под вопрос растущая стоимость газового топлива – за 2014 год оно подорожало на 10%.
Третьим стратегический статус получил проекту АО "Заслон" (бывшее ОАО "НТЦ "Завод Ленинец"") по расширению научно-технического центра. К первому кварталу 2017 года компания планирует возвести административно-лабораторные корпуса общей площадью 29 тыс. кв. м, к 2019 году ввести 11 тыс. кв. м производственных площадей. Общие инвестиции в проект составят 3,52 млрд рублей, срок окупаемости шесть-семь лет.
Главная цель выхода предприятия на Совет – включить проект расширения мощностей в «Программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых на территории РФ, на основе проектного финансирования» и, как следствие, получить льготную ставку кредитования у банков, рассказал директор по экономике АО "Заслон" Евгений Григорьев. Кроме того, инвестор попросил посодействовать в согласовании проекта строительства жилья для работников предприятия. Это может быть общежитие или арендное жилье. Участок под здание уже приобретен, компания ждет разрешения на строительство.
Закрывая заседание, губернатор Георгий Полтавченко поинтересовался у госпожи Бабюк как идет работа над созданием единого окна для инвесторов. Оказалось, что работа стоит. И стоит она из-за профильного вице-губернатора. То есть Игоря Албина. После губернаторского допроса обоих чиновников выяснилось, что «окно» заработает через два месяца. «Господа присутствующие инвесторы, вы свидетели, если окно не заработает, прошу докладывать мне», - заключил губернатор.