В интересах всех сторон
Развитию жилищного строительства на обустроенных и новых территориях необходимы четкие и прозрачные градостроительные нормы и правила.
При этом, считают эксперты, они не должны постоянно меняться.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с экспертным комитетом Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представителе Президента РФ в СЗФО обсудили вопросы активизации инвестиционной деятельности по развитию территорий для жилищного строительства и формированию новых общественных пространств.
Простимулировать спрос
Открывая заседание, помощник полномочного представителя президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что на работе строительной отрасли отражается текущая экономическая ситуация в стране. В частности, наблюдается падение спроса на приобретение недвижимости, что уже отражается на объемах самого строительства. В связи с этим, считает он, актуальным становится вопрос сохранения инвестиционной привлекательности отрасли, в том числе в проектах комплексного развития территорий и общественных пространств.
Сергей Зимин сообщил, что осенью депутаты нового созыва Госдумы могут принять законопроект о введении системы доверительного управления земельными участками. Данный механизм работы с землей может заинтересовать частных инвесторов и помочь развитию новых территорий.
Председатель Комитета по экономической политике Петербурга Елена Ульянова, участвовавшая в заседании, рассказала, что активизировать работу строительной отрасли власти города стараются в двух направлениях. Первое из них предполагает стимуляцию спроса покупки квартир гражданами. Так, Комитет уже разработал законопроект, позволяющий освободить физлиц от уплаты налога на имущество при приобретении городского жилья, введенного в эксплуатацию в 2015-2017 годах. Это в целом маркетинговая акция, констатировала чиновник, но можно рассчитывать на некоторую эффективность.
Второе направление, связанное с повышением инвестиционной привлекательности отрасли, отметила Елена Ульянова, – это ускорение согласования строительства, снижение административных барьеров, ускорение подключения новых проектов к электросетям. Данные меры должны способствовать снижению стоимости строительства. «Кроме того, правительством города был разработан новый вариант НГП (нормы градостроительного планирования). Он пока не получил согласования всех профильных комитетов в связи с тем, что возникли большие расхождения между заложенными в него нормами и реальной потребностью. Надеюсь, в конце мая – в начале июня мы увидим новый документ», – подчеркнула глава Комитета.
Начальник управления Комитета по архитектуре и градостроительству Петербурга Евгений Лаврушин отметил, что в настоящее время ведомством активно разрабатываются новые градостроительные правила. В том числе вносятся правки в городской закон о границах зон охраны объектов культурного наследия. Но, добавил чиновник, пока остается много нерешенных вопросов, завязанных на соответствии петербургских нормативов федеральным.
Между тем заместитель председателя Экспертного совета АНО «Стратегическое партнерство «Северо-Запад» Александр Викторов достаточно критично относится к сложившейся инвестиционной среде в Петербурге, в том числе из-за постоянно меняющихся условий игры. «Необходим эффективный диалог бизнеса и власти. Пока его нет. Важно понимать, что у каждой из сторон должны быть как свои возможности, так и обязательства», – полагает он.
Также Александр Викторов отметил, что власть должна сама готовить проектную и градостроительную документацию по участкам в городской собственности. Только в этом случае можно контролировать, что в конечном итоге будет построено на участке.
Член Совета Ассоциации СРО «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз высказал мнение, что в рамках новых инвестиционных направлений развития строительной сферы необходимо активнее заниматься возведением арендных домов. Они могут быть популярны у населения, так как не все граждане могут накопить первоначальный взнос на ипотеку.
Между бизнесом и обществом
Руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, председатель Экспертного комитета Павел Созинов считает, что к обсуждению градостроительных норм следует активнее приглашать обычных граждан. «В городе по многим градостроительным проектам проходят публичные слушания. Но говорить о каком-то серьезном влиянии мнения граждан на решение насущных проблем не приходится. Решения публичных слушаний носят только рекомендательный характер. Многих протестов жителей можно было избежать, если бы правительство города принимало «мотивированное решение», которое бы объясняло, чем руководствовалось правительство в данном случае при его вынесении. Необходимо также при проведении публичных слушаний представлять гражданам документы, которые наглядно будут пояснять, что предлагается для обсуждения», – полагает эксперт.
Павел Созинов привел в пример ситуацию на Институтском пр., 16, корп. 1, лит. А, где жители выступают против строительства 75-метрового высотного дома на месте бывшего детского сада. Однако по действующим Правилам землепользования и застройки этот участок относится к зоне среднеэтажных домов. Типовая высота существующих зданий в квартале составляет 15,5 метров. Соответственно, строительство такого дома превышает допустимую в квартале среднюю высоту зданий практически в 5 раз. Кроме того, возникают сомнения и в надежности компании «Омега Инвест»: ее основной вид деятельности – консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления, уставный капитал – 12 000 рублей, постановка на налоговый учет осуществлена 22 марта 2016 года, за 6 дней до получения разрешения на строительство. Информации о реализованных проектах у компании нет.
«Во исполнение поручения Президента России и лидера ОНФ Владимира Путина о необходимости усиления роли граждан при принятии решений в градостроительной сфере и развитии института общественных слушаний правила должны быть более прозрачными и неменяющимися. При этом изначально учитывать позиции как города, так бизнеса и общественности», – делает выводы Павел Созинов.
О законодательных несовершенствах ряда положений федеральных законов рассказал ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов. Так, он отметил, что в новой концепции Градостроительного кодекса сам Градостроительный план будет носить только информационную функцию. Однако при этом параметры, которые внесены в него, должны сохраняться для ведения строительства даже при изменении правил землепользования и застройки. Данное противоречие, считает эксперт, может негативно отразиться на согласовании и сроках строительства.
Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгений Домрачеев рассказал, что большинство крупных строительных проектов в регионе развиваются с учетом комплексного освоения территории. Кроме того, добавил он, сейчас в Ленобласти стартовала программа «Светофор», предполагающая зонирование территории региона для застройщиков. В зависимости от зоны определяются правила застройки и выкуп властями социальных объектов.
Глава администрации Красносельского района Петербурга Евгений Никольский пожаловался, что многие застройщики не хотят заниматься социальной инфраструктурой. Поэтому, по его словам, необходимо жесткое планирование развития территорий, четкий механизм финансирования строительства бюджетных соцобъектов, который существовал в 80-90-х годах.
По мнению директора НП «Российское объединение строителей» Алексея Герасимова, действующее законодательство не всегда позволяет застройщику возводить социальную инфраструктуру из-за жестких правил зонирования, и необходимо искать какие-то способы решения данной проблемы.
Генеральный директор Института территориального развития «Урбаника» Антон Финогенов подчеркнул, что вопросы комплексного развития территорий невозможно решить без использования долгосрочной стратегии развития Петербурга и Ленобласти как единой агломерации. В такой системной программе должны быть определены не только совместные градостроительные задачи, но и социально-экономические, дорожно-транспортные и ряд других.
Смольный терпит фиаско в битве с самовольным строительством на землях ИЖС, в реестре «самостроя» Госстройнадзора по-прежнему находятся более 300 объектов, и что делать с ними, власти не знают. Чтобы не сносить объекты и не лишать обманутых дольщиков крыши над головой, эксперты предлагают конфисковывать в пользу государства у нерадивых застройщиков объекты и участки.
Проблема обсуждалась в рамках работы экспертной комиссии при Координационном совете по строительству СЗФО. Большая часть объектов самовольного строительства родом из 1990-х, такие проекты бодро плодились на ниве отсутствия государственного регулирования как такового, рассказал начальник юридического управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга Виктор Свистунов. Главной же причиной роста числа «самостроя» стал закон 93-ФЗ о дачной амнистии, который неправильно трактовался собственниками земельных наделов. «Логика 93-го закона была в том, чтобы помочь людям на переходном периоде регистрировать свои индивидуальные постройки. А люди восприняли это как право строить на своих участках все, что им заблагорассудится, – рассказывает чиновник. – Сейчас мы подготовили проект федерального закона, который бы отменял норму 93-ФЗ и 112-го закона о регистрации объектов недвижимости, которая позволяет в том числе недобросовестным застройщикам регистрировать свои объекты без разрешения на строительство и на ввод объекта».
Неисполнимые решения
Впрочем, сейчас ГАСН вынужден бороться с «самостроем» в индивидуальном порядке. С лета 2012 года служба получила полномочия по работе с самовольным строительством, в том числе по предъявлению исков о сносе таких объектов. Надзорным органом даже был создан реестр городского «самостроя». Сейчас в нем находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов – это многоквартирные дома, гостиницы, бани, рестораны. К настоящему моменту Госстройнадзор подал уже 103 иска о сносе незаконных объектов и выиграл около 80% дел, но до реального исполнения решений суда дело так и не дошло, признаются чиновники. По словам господина Свистунова, законом предусматриваются несколько схем реализации мероприятий по сносу «самостроев». Первая – через службу судебных приставов. Приставы после получения исполнительного листа должны разработать проект демонтажа, согласовать его в экспертизе и добиться выделения федерального финансирования на работы по сносу. «Как показала практика, эта схема ни разу не сработала», – говорит чиновник.
Есть и другая схема: снос может произвести истец, то есть Госстройнадзор, а потом по суду взыскать эти средства с правонарушителя. «Но это тоже путь в никуда, потому что у органов госвласти средств нет, в городском бюджете денег на снос таких объектов не предусмотрено», – заключил чиновник.
Отметим, что именно благодаря зависшим мертвым грузом в исполнительных производствах решениям о сносе городу удается избежать настоящего социального взрыва. Ведь основная масса многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, – это вполне реальная история сотен семей дольщиков, пострадавших, с одной стороны, от действий недобросовестного застройщика, с другой – от собственного желания сэкономить.
Большая часть этих граждан покупали жилье не по 214-ФЗ и даже не в ЖСК, а по предварительным договорам или вовсе приобретая доли в общем имуществе нелегальной постройки. Ровно такая ситуация сложилась и на самом известном городском проекте-«самострое» – ЖК «Никитинская усадьба», первые постановления о сносе зданий (дом на Горской ул., 22) Приморский районный суд выдал еще в 2014 году. Всего под угрозой лишения единственной жилплощади до сих пор остаются более 800 жильцов «Никитинской усадьбы» (Тбилисская ул., 32; Первая Алексеевская ул., 49, и др.) – они приобретали жилье у Северо-Западной строительной корпорации по агентским договорам. Приморским районным судом признано право собственности граждан на квартиры, и тот же суд рассматривает иск о сносе их собственности.
Отбирать и наказывать
В отношении жилых объектов, попавших в реестр Службы Госстройнадзора, нужно вести переговоры о новом амнистировании, уверен помощник полпреда Президента РФ в СЗФО Сергей Зимин. Напомним, в последнее десятилетие город уже провел две подобные амнистии – для временных объектов в эпоху Валентины Матвиенко и частичную легализацию «самостроя» при нынешнем губернаторе. Снос же, по мнению господина Зимина, необходим только в случае, если объект представляет опасность для жизни и здоровья граждан. В остальных случаях, если объект возведен без разрешения на строительство и не стремится к легализации, власти должны объявить его бесхозяйным и просто национализировать, конфисковать, такая практика в стране есть, предложил помощник полпреда.
По мысли эксперта, конфискованное жилье будет передано в муниципальную или государственную собственность, а жильцы дома автоматически станут нанимателями жилья по договору соцнайма. «Конфискация объекта и земли для недобросовестного застройщика – это потерянные деньги, потерянная репутация и, по большому счету, уход с рынка», – уверен господин Зимин.
Вместе с тем с учетом положений действующего Гражданского кодекса РФ для участков, находящихся в собственности, эта идея пока нереализуема, считает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Алексей Калинкин. «Во-первых, бесхозяйным может быть только правомерно построенный объект недвижимости, собственник которого неизвестен. Самовольная постройка таким объектом не является», – указывает юрист. Обязательным условием ее легализации является удовлетворение иска собственника земельного участка о признании его прав на «самовол». И только после этого она может гипотетически стать бесхозяйной вещью, если собственник откажется от права собственности на нее. Что касается конфискации, то эта мера может быть применена только на основании федерального закона. Поэтому требуется включить специальные правила об изъятии самовольной постройки в действующий федеральный закон, например ГК РФ, или принять специальный. При этом с учетом позиций Конституционного суда РФ в таких поправках должен быть решен вопрос о компенсации стоимости земельного участка застройщику.
Мнение:
Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Ситуация с самовольным строительством на землях ИЖС поднимает ряд вопросов, до сих пор законодательно не проясненных, хотя речь об этом ведется уже не первый год. Так, отсутствие реальных рычагов воздействия на ситуацию у органов надзора – общее место, перенос ответственности с уровня субъекта на муниципальный уровень позволяет Ленобласти в статистике держать низкие показатели, какова реальная статистика – вряд ли кто сможет сказать. И это точно не органы местного самоуправления. Не должны оставаться в стороне и саморегулируемые организации. У Минстроя до недавних пор была позиция сделать обязательной экспертизу объектов и ввести обязательное саморегулирование застройщиков на малоэтажных комплексах по госконтрактам. Это была реакция на появление новых аварийных комплексов в этом сегменте. К сожалению, как и многие инициативы последнего времени, предложения так и застряли в обсуждениях.
Очевидно, что целый сегмент выпадает из поля зрения и надзорных органов, и СРО. Ситуация станет еще менее понятной, если будут учтены предложения по изменению ФЗ-214 и включению в процесс долевого строительства банков. На кого будут опираться банки – на ГАСН, на СРО, на экспертизу? Ситуация пока законодательно не прояснена.
На прошлой неделе Центр экспертиз «ЭКОМ» при участии представителей профильных комитетов Смольного, ЗакСа, администрации Центрального района города провели осмотр проблемного дома по адресу: Синопская наб., 28. Независимые эксперты и специалисты городских ведомств, отвечающих за состояние жилого фонда, пришли к единому выводу, что дом разрушается и необходимо предпринимать какие-то оперативные меры.
На честном слове
Историческое жилое здание, ставшее объектом осмотра выездной комиссии, было построено в 1870-х годах. Своим сравнительно нормального вида внешним фасадом смотрит на Неву. Однако с внутренней стороны здание выглядит удручающе. Как с грустью шутят жители дома в центральной части города, их двор подходит для съемок фильмов о блокаде.
По словам Галины Антоковой, проживающей в 15-й квартире проблемного дома, в последний раз ремонт в нем проводился около 40 лет назад, да и то был частичный. Также косметический ремонт был проведен к 300-летию Петербурга, и он касался только внешнего периметра здания.
«Я живу на последнем этаже и регулярно страдаю от потопа из-за дырявой крыши. В последнее время мы начали стелить на чердаке целлофан, который временно защищает от дождя, если убирать воду очень быстро.В самой квартире давно сгнила проводка, включать электроприборы приходится с осторожностью. В части комнат отсутствует отопление», – отмечает она.
У Татьяны Елизаровой из 3-й квартиры также основная проблема – вода. «Когда в очередной раз в подвале прорывает трубы горячего водоснабжения, комнаты в квартире становятся парилкой. Полы давно прогнили, обои не держатся, сверху падают куски штукатурки. Квартплату мы платим регулярно, однако ремонт нам все только обещают», – констатирует жительница дома.
Начальник управления капитального ремонта Жилищного комитета Владимир Шаталов, осмотревший здание, пообещал, что в 2016 году город по данному объекту проведет значительную часть работ. «По нашей программе в следующем году мы должны здесь заменить инженерные и теплосети. В трехлетний период запланированы работы по ремонту крыши. Постараемся подвинуть «крышу» также на 2016 год», – отметил он.
Между тем у жильцов дома и некоторых участников выездного совещания, побывавших на площадке, возник вопрос: нужно ли капитально ремонтировать здание, если оно находится в критичном невозвратном состоянии.
По словам генерального директора компании «Геореконструкция» Алексея Шашкина, принимавшего участие в осмотре здания, у данного жилого объекта «типичные заболевания плохо эксплуатируемого здания». По мнению эксперта, без серьезного и глубоко обследования, в первую очередь фундамента, сложно сказать, можно считать ли этот дом аварийным. Однако элементы локальной аварийности присутствуют. Если домом и дальше не заниматься, то он действительно может разрушиться.
Актив про запас
Между тем, как отмечает представитель управляющей компании, обслуживающей жилое здание, денег на серьезное обследование у них нет, так как стоимость такой экспертизы составляет – несколько сотен тысяч рублей.
Как признается специалист УК, для них данный дом и вовсе убыточный, так как за ним числится долг по оплате коммунальных услуг на сумму 2,2 млн рублей. Он поясняет, что в доме 20 квартир, и только четыре из них принадлежат физическим лицам. Остальные перекуплены юрлицами, которые в большинстве своем и не перечисляют квартплату. Квартиры пустуют или в них незаконно живут мигранты. Управляющая компания уже готовит обращения в суд о взыске долгов, а также заявление в прокуратуру.
Депутат ЗакСа Алексей Ковалев, также участвующий в осмотре дома, ознакомившись со списком организаций, купивших квартиры в данном здании, отметил, что некоторые из них принадлежат ООО «Лотос». Данная организация связанна с группой Plaza Lotus Group братьев Зингаревичей, которая в этом квартале в начале и середине 2000-х скупала недвижимость. Кроме того, по соседству (Синопская наб., 22 – прим. ред.) построила высотный бизнес-центр.
«По всей видимости, данное жилое здание – для компании еще один актив про запас. Возможно, даже в настоящее время ненужный, раз им не занимается. Другой вариант, что девелопер ждет, чтобы здание признали аварийным. После его сноса компания может построить еще один бизнес-центр. В любом случае у организации должно быть понимание, что при покупке жилой недвижимости она несет ответственность за ее содержание и обязана делать коммунальные и другие отчисления. Если оплат никаких нет, то можно поднять вопрос об изъятии жилой недвижимости у такого инвестора. В квартирах должны жить люди», – подчеркнул Алексей Ковалев.
Стоит добавить, что на запрос «Строительного Еженедельника» о недвижимости в доме по Синопской наб., 28, в Plaza Lotus Group не ответили.
Культурный запрет
Провести оперативный капитальный ремонт в данном историческом здании мешает не только задолженность по оплате коммунальных услуг. Парадная часть дома является объектом культурного наследия. Это означает, что часть восстановительных работ в доме должна проходить по отдельной программе.
По словам заместителя руководителя петербургского отделения ВООПиК Александра Кононова, дом № 28 по Синопской наб. можно признать памятником культуры полностью. Эксперт отмечает, что в здании сохранились красивые широкие лестницы времен позднего классицизма. Сейчас таких лестниц в исторических домах почти не осталось, а значит, этот дом необходимо сохранить.
Мнение:
Александр Карпов, директор Центра экспертиз «ЭКОМ»:
– Ситуация с этим домом очень неоднозначная. С одной стороны, она ужасающая в понимании того, как в нем живут люди. С другой стороны, очень загадочная и запутанная по тем решениям властей, которые принимались или отменялись по данному жилому объекту. Хочется надеяться, что в ближайшее время ситуация хоть как-то прояснится и дом как минимум будет капитально отремонтирован.