Проблемы стройки на высшем уровне
На прошлой неделе в Кремле прошло заседание Госсовета по строительству под председательством президента РФ Владимира Путина.
Собравшиеся нашли множество нерешенных проблем в отрасли.
Строительная отрасль – один из самых динамичных и перспективных сегментов рынка, на который приходится почти 6% ВВП страны. И он развивается стремительно. Если в 2014 году было введено 84,2 млн кв. м недвижимости, то в прошлом году еще больше – 85 млн кв. м. При этом на 20% увеличился объем жилья эконом-класса. Но проблем здесь более чем достаточно.
На Госсовете коснулись самых острых из них. Больше всего говорили об ипотеке как о мощном двигателе жилищного строительства. За последние пять лет именно благодаря развитию ипотеки удалось обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам эконом-класса – на 90%. «Правительству совместно с ЦБ, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами», – заявил Владимир Путин. Участники Госсовета попросили главу государства продлить госсубсидирование ипотеки на 2017-2018 годы. Но, по данным Минфина, на 2017 год средств на компенсацию нет. Неудивительно, что во время Госсовета несколько раз возникал разговор об ипотечных облигациях, которые предлагает запустить Минстрой. Предполагается, что с их помощью получится снизить ставки по ипотечным кредитам до европейских 1,5%. Но механизм это новый и пока не до конца понятный даже чиновникам. Так что быстрого внедрения этого инструмента ждать, судя по всему, не стоит.
Вторая важная тема, которой уделили внимание участники Госсовета – проблемы долевого строительства, а вернее, неисполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками. По данным главы КПРФ Геннадия Зюганова, в стране сейчас 900 тыс. замороженных строек и 400 тыс. обманутых граждан, которым «никто не позавидует». «Существующих мер недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершенного строительства и надежно защитить права граждан. Так, пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей», – заявил Президент. Он предложил рассмотреть вариант создания государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что объем такого компенсационного фонда может составить порядка 30-35 млрд рублей в год. И пояснил, что отчисления будут производиться «по образу и подобию» Агентства по страхованию вкладов. Глава государства принял информацию к сведению и призвал провести инвентаризацию незавершенного строительства, разработать порядок его достройки и оформления прав собственности. Здесь необходимо активнее использовать механизмы ГЧП.
Третья тема, которой уделил внимание Госсовет – ценообразование в строительстве, как в коммерческом, так и по госзаказу. «Действующая сметно-нормативная база уже давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах и в проектировании, и в строительстве. Безусловно, такая вольница позволяет составлять сметы на основе некой сложившейся практики, а если говорить честно, часто просто с неба берутся эти цифры, «от фонаря». Похожая ситуация и в сфере технического регулирования, которое значительно отстает от современных требований и международных стандартов», – говорит президент РФ. Он также отметил, что необходимо исключить ситуацию, когда к уже готовым к строительству объектам предъявляются новые требования. «Их постоянно выдвигают то МЧС, то Роспотребнадзор, то пожарные службы, другие структуры. Они вводят свои новые правила без согласования с Минстроем, и можно себе представить положение инвесторов, застройщиков», – отмечает президент РФ.
Глава государства также отметил, что нужно сокращать количество разного рода разрешительных процедур и сроки согласований. «Для этого нужно сделать немногое, – убеждает Владимир Путин. – Нужно «разбюрократить» принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее своим да нашим, а понять, что если мы будем действовать эффективно и настойчиво, ситуация в каждом регионе, да и в стране в целом может кардинально поменяться». Но Геннадий Зюганов напомнил, что полстраны в среднем получает в месяц от 15 тыс. рублей и ниже. «Без мощной государственной подпитки и поддержки, использования резервов мы проблему доступности жилья для людей не решим», – уверен Геннадий Зюганов. А представитель московского стройкомплекса Леонид Казинец просил власти только об одном: объяснить гражданам, что дешевле, чем сейчас, жилье стоить уже не будет. А значит, надо отбросить в сторону все сомнения, а также возможные риски, и брать.
Мнение:
Павел Созинов, председатель экспертного комитета Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представительстве президента РФ в СЗФО, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Предложение президента о создании специального государственного компенсационного фонда, в который все застройщики будут производить обязательные отчисления, можно считать прорывом. Поправки в 214-ФЗ составляют сотни страниц, но не предлагают альтернатив существующим схемам. Ни банковские гарантии, ни страхование сегодня не являются тем механизмом, который может окончательно решить проблему долгостроев, тем более что текущее состояние финансового сектора далеко от устойчивого и надежного. Модель, предполагающая «заморозку» средств дольщиков до окончания строительства на счетах уполномоченных банков, не является экономически рентабельной для строителей. Создание нового государственного механизма – компенсационного фонда позволит достраивать проблемные объекты и аккумулировать целевые средства на достройку этих объектов. Ведь дольщикам не нужны деньги, а нужны квартиры, построенные квадратные метры. Компенсационный фонд – явный шаг вперед по сравнению со всеми ранее предложенными механизмами.
Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров Группы компаний «Эталон»:
– На одном Госсовете нельзя решить все проблемы. Их постоянно должно решать Правительство РФ и региональные власти, прислушиваясь к застройщикам. Ситуация в отрасли может измениться к лучшему только при постоянном реальном взаимодействии чиновников и законодателей с бизнес-сообществом. Странно, но почему-то и Госсовет, и Правительство, и Парламент игнорируют очень актуальный на сегодняшний день вопрос разработки и выпуска Закона о защите бизнеса и бизнесменов. Это очень серьезный вопрос.
Андрей Молчанов, совладелец «Группы ЛСР», президент НОСТРОЯ (единственный участник Госсовета от бизнеса):
– Система саморегулирования действует уже почти семь лет, но деятельность большинства СРО сводится к выдаче свидетельств о допуске к определенному виду работ. Предлагаем строительным компаниям вступать в СРО по месту их регистрации. А для малого бизнеса при заключении договоров на сумму не более 3 млн рублей исключить требование обязательного членства в СРО, оставив его только для генподрядчиков.
Алексей Белоусов, гендиректор «Объединения строителей Петербурга»:
– Очень важным итогом Госсовета я считаю озвученные идеи реформирования системы строительных СРО. Если помните, их хотели заменить лицензиями. Но предложения Минстроя и НОСТРОЯ позволят сохранить систему саморегулирования. Хотя и сделают ее более жесткой. Предполагается, в частности, оставить в системе СРО только генподрядчиков, которые работают по госзаказу (остальные фирмы, у которых контракты не превышают 3 млн рублей, смогут обходиться без членства в СРО). Причем принцип формирования объединений будет региональным: в СРО будут вступать те компании, которые в данном регионе работают. Я считаю, что это благо для отрасли, поскольку так будет проще контролировать работу этих фирм на местах. Будет больше порядка и безопасности на площадках. Идея с передачей компенсационных фондов СРО в уполномоченные банки тоже не лишена логики. Деньги будут в безопасности и под контролем. И сразу ясно будет, какие строители реально работают, а какие только делают вид.
Смольный объявил конкурс на право строительства и обслуживания нового корпуса городской больницы № 40 в Сестрорецке на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). Это будет первый в истории города социальный объект, построенный по такой схеме. Стоимость контракта – 6,9 млрд рублей.
Город ищет партнера
Согласно условиям конкурса, который объявил Комитет по инвестициям Администрации Петербурга, компания-победитель за свой счет построит на участке площадью 2,1 га на ул. Борисова в Сестрорецке новый больничный корпус площадью 30 тыс. кв. м и оснастит его медоборудованием. Соглашение с инвестором город подпишет на 10,5 лет. Из них не более 3,5 лет с момента подписания отведено на проектирование и строительство, а оставшееся время компания будет управлять новым корпусом. Это позволит ей вернуть вложенные в проект деньги за счет технической эксплуатации объекта (содержание здания, ремонт помещений и т. д.), а также оказания немедицинских коммерческих услуг, например организации питания. Мощность нового корпуса в Сестрорецке составит 480 коек. Производить закупку оборудования и возведение инфраструктурных объектов, в том числе наружных сетей, инвестор также будет за свой счет. Поскольку 90% оборудования инвестору придется покупать за рубежом (достойных российских аналогов пока не существует), итоговая сумма контракта составит не менее 6,9 млрд рублей, а не 4 млрд рублей, как заявлялось в 2013 году. «Цена выросла пропорционально курсу валюты», – пояснил Сергей Фурманчук, генеральный директор инженерного бюро «Хоссер» (компания разработала техническое задание к данному конкурсу). Подвести итоги конкурса в комитете планируют 23 ноября 2015 года.
Круг претендентов
Глава Комитета по инвестициям Смольного Ирина Бабюк заявила, что при выборе победителя конкурса кроме «фактора цены» будут учитываться его опыт в создании подобных объектов, уровень предлагаемых технологических решений и уровень квалификации в эксплуатации зданий. Круг возможных участников конкурса в Смольном не обозначили. Лишь сообщили, что среди них есть крупные финансовые и строительные компании. В компании «Хоссер» сообщили, что участвовать в конкурсе не будут. Не планирует бороться за тендер и компания «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков медицинских объектов в городе. Там сообщили, что у компании сформирован большой портфель проектов, на строительстве которых она и намерена сосредоточиться. Возможным претендентом называют компанию «Петроком», которая недавно выиграла конкурс на реконструкцию другого корпуса больницы № 40 за 1,8 млрд рублей. Сейчас она работает на объекте.
От государственного к частному
До сих пор социальную медицинскую инфраструктуру в городе строили исключительно на бюджетные деньги. Причин несколько. Первая – финансовая. «ГЧП работает там, где есть понятный источник дохода, за счет которого будут возвращаться затраты частного инвестора. Найти такой источник – самая сложная задача», – заключает партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Вторая причина – политическая. Любой проект ГЧП требует 1-3 года для старта и не менее 5-15 лет для его экономической окупаемости. «Власть не умеет мыслить категориями экономических договоренностей на 10-15 лет. Достаточно вспомнить лавину отказов от проектов ГЧП при последней смене губернатора в Петербурге. А для инфраструктурных инвесторов с крупными затратами нужны гарантии и уверенность в инвестициях на этот период времени», – добавляет Дмитрий Некрестьянов.
«Сибур холдинг» взыскал с благотворительного фонда поддержки и развития баскетбольного клуба «Спартак» 200 млн рублей. Тем самым крупный промышленный холдинг вернул вложенные в строительство спортивного комплекса «Сибур-Арена» на Крестовском острове деньги.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад удовлетворил иск ПАО «Сибур холдинг» к некоммерческой организации «Благотворительный фонд поддержки и развития баскетбольного клуба «Спартак». В его рамках истец взыскал с ответчика 202 млн рублей, вложенных в строительство спортивного комплекса «Сибур-Арена» на Крестовском острове.
В ноябре 2010 года стороны заключили договор на реализацию инвестиционного проекта – строительства баскетбольного комплекса для клуба «Спартак». Согласное контракту «Сибур», являвшийся в то время спонсором петербургской баскетбольной команды, должен был вложить 500 млн рублей в строительство данного спортивного объекта. Еще 400 млн рублей вкладывал в проект благотворительный фонд поддержки и развития баскетбольного клуба «Спартак», выступивший заказчиком строительства. Еще 500 млн рублей внес Смольный. При этом по условиям договора город не становился совладельцем комплекса, но получал часть площадей и возможность проводить в спорткомплексе детские соревнования.
Строительство спортобъекта ударными темпами завершилось в 2013 году. Получился современный спортивный комплекс, которому дали название «Сибур-Арена», площадью 22 тыс. кв. м, с гостиницей на 27 номеров и бассейном. Однако к этому времени у баскетбольного клуба появились проблемы. Генеральные спонсоры «Спартака» – крупные российские промышленные холдинги «Новатэк» и «Сибур» – отказались его финансировать. Предполагается, что это связано со сменой в Петербурге губернаторов. При Георгии Полтавченко город и данные бизнес-компании к сотрудничеству охладели. В частности, «Сибур» «ушел» из Северной столицы и перерегистрировался в Тобольске.
В судебных документах отмечается, что в ноябре 2013 года «Сибур» и благотворительный фонд «Спартак» расторгли инвестдоговор. После чего нефтехимический холдинг утратил право на 1/2 доли в проекте. По условиям соглашения фонд обязался вернуть «Сибуру» 500 млн рублей, но в итоге возвратил только 300 млн, из-за чего и последовал данный иск.
Стоит добавить, что в настоящее время в арбитраже к фонду «Спартак» до 7 августа «завис» банкротный иск от компании «Кель сервис». Подрядной организации не было выплачено 9 млн рублей за предоставленные услуги, и сейчас она пытается банкротить бывшего партнера.
В фонде «Спартак» на запрос «Строительного Еженедельника» не ответили. В «Сибуре» отказались комментировать судебную тяжбу, но подчеркнули, что она не касается договора нейминга, по условиям которого спортсооружение обязано продолжать носить название « Сибур-Арена».
Независимые эксперты полагают, что при возможном банкротстве «Спартака» спорткомплекс полностью может уйти городу. Тем более что он находится в престижном месте и идеально подходит как для спортивных, так и других зрелищных мероприятий.
Однако с договором нейминга, отмечают юристы, относительно все сложно. По словам руководителя практики по интеллектуальной собственности/информационным технологиям «Качкин и партнеры» Екатерины Смирновой, смена названия комплекса возможна в случае прекращения самого обязательства присвоить комплексу какое-то определенное наименование. Или же смены собственника здания, в случае если последний не примет на себя обязательства использовать все то же наименование.
Специалисты юридической фирмы «Максима Лигал» добавляют, что многое зависит от предмета заключенного договора. Если это рекламные услуги, то новый собственник не несет никаких обязательств перед заказчиком обанкротившейся организации. Если четкого указания на услуги нет, то уже применяется аналогия с арендой, тем более что в данном случае речь идет об имущественных правах. В любом случае «Сибур», считают юристы, должен стоять на той позиции, что есть оплаченное право, которое должно последовать за имуществом вне зависимости от собственности.
Цифра: 202 млн рублей должен вернуть благотворительный фонд «Спартак» холдингу «Сибур», вложившемуся в строительство спорткомплекса