Проблемы стройки на высшем уровне
На прошлой неделе в Кремле прошло заседание Госсовета по строительству под председательством президента РФ Владимира Путина.
Собравшиеся нашли множество нерешенных проблем в отрасли.
Строительная отрасль – один из самых динамичных и перспективных сегментов рынка, на который приходится почти 6% ВВП страны. И он развивается стремительно. Если в 2014 году было введено 84,2 млн кв. м недвижимости, то в прошлом году еще больше – 85 млн кв. м. При этом на 20% увеличился объем жилья эконом-класса. Но проблем здесь более чем достаточно.
На Госсовете коснулись самых острых из них. Больше всего говорили об ипотеке как о мощном двигателе жилищного строительства. За последние пять лет именно благодаря развитию ипотеки удалось обеспечить рост объемов ввода жилья на 60%, а по объемам эконом-класса – на 90%. «Правительству совместно с ЦБ, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами», – заявил Владимир Путин. Участники Госсовета попросили главу государства продлить госсубсидирование ипотеки на 2017-2018 годы. Но, по данным Минфина, на 2017 год средств на компенсацию нет. Неудивительно, что во время Госсовета несколько раз возникал разговор об ипотечных облигациях, которые предлагает запустить Минстрой. Предполагается, что с их помощью получится снизить ставки по ипотечным кредитам до европейских 1,5%. Но механизм это новый и пока не до конца понятный даже чиновникам. Так что быстрого внедрения этого инструмента ждать, судя по всему, не стоит.
Вторая важная тема, которой уделили внимание участники Госсовета – проблемы долевого строительства, а вернее, неисполнение застройщиками своих обязательств перед дольщиками. По данным главы КПРФ Геннадия Зюганова, в стране сейчас 900 тыс. замороженных строек и 400 тыс. обманутых граждан, которым «никто не позавидует». «Существующих мер недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершенного строительства и надежно защитить права граждан. Так, пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счет страховых средств. Наши страховые компании еще недостаточно накопили ресурсов, чтобы справиться с такой задачей», – заявил Президент. Он предложил рассмотреть вариант создания государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что объем такого компенсационного фонда может составить порядка 30-35 млрд рублей в год. И пояснил, что отчисления будут производиться «по образу и подобию» Агентства по страхованию вкладов. Глава государства принял информацию к сведению и призвал провести инвентаризацию незавершенного строительства, разработать порядок его достройки и оформления прав собственности. Здесь необходимо активнее использовать механизмы ГЧП.
Третья тема, которой уделил внимание Госсовет – ценообразование в строительстве, как в коммерческом, так и по госзаказу. «Действующая сметно-нормативная база уже давно устарела, отсутствуют четкие, обоснованные и достоверные сведения о расходах и в проектировании, и в строительстве. Безусловно, такая вольница позволяет составлять сметы на основе некой сложившейся практики, а если говорить честно, часто просто с неба берутся эти цифры, «от фонаря». Похожая ситуация и в сфере технического регулирования, которое значительно отстает от современных требований и международных стандартов», – говорит президент РФ. Он также отметил, что необходимо исключить ситуацию, когда к уже готовым к строительству объектам предъявляются новые требования. «Их постоянно выдвигают то МЧС, то Роспотребнадзор, то пожарные службы, другие структуры. Они вводят свои новые правила без согласования с Минстроем, и можно себе представить положение инвесторов, застройщиков», – отмечает президент РФ.
Глава государства также отметил, что нужно сокращать количество разного рода разрешительных процедур и сроки согласований. «Для этого нужно сделать немногое, – убеждает Владимир Путин. – Нужно «разбюрократить» принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее своим да нашим, а понять, что если мы будем действовать эффективно и настойчиво, ситуация в каждом регионе, да и в стране в целом может кардинально поменяться». Но Геннадий Зюганов напомнил, что полстраны в среднем получает в месяц от 15 тыс. рублей и ниже. «Без мощной государственной подпитки и поддержки, использования резервов мы проблему доступности жилья для людей не решим», – уверен Геннадий Зюганов. А представитель московского стройкомплекса Леонид Казинец просил власти только об одном: объяснить гражданам, что дешевле, чем сейчас, жилье стоить уже не будет. А значит, надо отбросить в сторону все сомнения, а также возможные риски, и брать.
Мнение:
Павел Созинов, председатель экспертного комитета Координационного совета по развитию строительной отрасли при полномочном представительстве президента РФ в СЗФО, заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО:
– Предложение президента о создании специального государственного компенсационного фонда, в который все застройщики будут производить обязательные отчисления, можно считать прорывом. Поправки в 214-ФЗ составляют сотни страниц, но не предлагают альтернатив существующим схемам. Ни банковские гарантии, ни страхование сегодня не являются тем механизмом, который может окончательно решить проблему долгостроев, тем более что текущее состояние финансового сектора далеко от устойчивого и надежного. Модель, предполагающая «заморозку» средств дольщиков до окончания строительства на счетах уполномоченных банков, не является экономически рентабельной для строителей. Создание нового государственного механизма – компенсационного фонда позволит достраивать проблемные объекты и аккумулировать целевые средства на достройку этих объектов. Ведь дольщикам не нужны деньги, а нужны квартиры, построенные квадратные метры. Компенсационный фонд – явный шаг вперед по сравнению со всеми ранее предложенными механизмами.
Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров Группы компаний «Эталон»:
– На одном Госсовете нельзя решить все проблемы. Их постоянно должно решать Правительство РФ и региональные власти, прислушиваясь к застройщикам. Ситуация в отрасли может измениться к лучшему только при постоянном реальном взаимодействии чиновников и законодателей с бизнес-сообществом. Странно, но почему-то и Госсовет, и Правительство, и Парламент игнорируют очень актуальный на сегодняшний день вопрос разработки и выпуска Закона о защите бизнеса и бизнесменов. Это очень серьезный вопрос.
Андрей Молчанов, совладелец «Группы ЛСР», президент НОСТРОЯ (единственный участник Госсовета от бизнеса):
– Система саморегулирования действует уже почти семь лет, но деятельность большинства СРО сводится к выдаче свидетельств о допуске к определенному виду работ. Предлагаем строительным компаниям вступать в СРО по месту их регистрации. А для малого бизнеса при заключении договоров на сумму не более 3 млн рублей исключить требование обязательного членства в СРО, оставив его только для генподрядчиков.
Алексей Белоусов, гендиректор «Объединения строителей Петербурга»:
– Очень важным итогом Госсовета я считаю озвученные идеи реформирования системы строительных СРО. Если помните, их хотели заменить лицензиями. Но предложения Минстроя и НОСТРОЯ позволят сохранить систему саморегулирования. Хотя и сделают ее более жесткой. Предполагается, в частности, оставить в системе СРО только генподрядчиков, которые работают по госзаказу (остальные фирмы, у которых контракты не превышают 3 млн рублей, смогут обходиться без членства в СРО). Причем принцип формирования объединений будет региональным: в СРО будут вступать те компании, которые в данном регионе работают. Я считаю, что это благо для отрасли, поскольку так будет проще контролировать работу этих фирм на местах. Будет больше порядка и безопасности на площадках. Идея с передачей компенсационных фондов СРО в уполномоченные банки тоже не лишена логики. Деньги будут в безопасности и под контролем. И сразу ясно будет, какие строители реально работают, а какие только делают вид.
1 октября вступил в силу закон о личном банкротстве. Новым правовым механизмом первыми решили воспользоваться банки, направив иски к руководителям крупных компаний, в том числе строительных.
Сбербанк в первые дни октября направил в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти ряд исков о банкротстве физических лиц. Все граждане, которых кредитная организация требует признать несостоятельными, являются действующими или бывшими руководителями крупных компаний.
Самый известный потенциальный банкрот – бизнесмен Владимир Кехман. Его банановый холдинг JFC задолжал банку 4,5 млрд рублей. Также Сбербанк направил иски о личном банкротстве к руководителям строительной компании «Балтстрой» и ее дочернего предприятия «Щебсервис» Алексею Стрельченко, Дмитрию Ващинкину, Ольге Кулага. Данные организации задолжали банку более 400 млн рублей. Иск подан и к бизнесмену Сергею Пушкареву. Его компания «Пальмира», работавшая на рынке аренды недвижимости, не погасила кредит почти на 200 млн рублей. Отметим, что в настоящее время все эти организации проходят банкротное производство, однако получить хоть какие-то активы с компаний банк не может из-за отсутствия у них имущества и средств.
Как поясняет партнер юридической фирмы «Лигал Студио» Денис Шестаков, весь бизнес, как правило, ведется юридическими лицами, они же выступают заемщиками по кредитам в банках. Однако банки в большинстве случаев при выдаче крупных кредитов требуют от бенефициаров подписания договоров поручительства по обязательствам заемщиков юридических лиц. С появлением нового закона банкиры получили еще один механизм воздействия на должников.
«Полагаю, что если во главе крупного холдинга будет стоять очень известный и значимый предприниматель, с имеющимся в отношении него судебным решением о признании банкротом отношение у банка будет соответствующим. Если неплатежеспособность клиента подтверждена, то кредит не будет одобрен. Естественно, последуют попытки переоформления бизнеса на заместителей и помощников, но тем и отличается бенефициар от номинального владельца бизнеса, что он уже заработал себе репутацию серьезного и платежеспособного человека, а тут суд доказал обратное», – отмечает он.
Юрист допускает, что и сами предприниматели увидят для себя в процедуре банкротства возможность очиститься от излишнего долгового бремени. «Однако для них это чревато прекращением бизнеса если не навсегда, то на какое-то время точно. Так что не думаю, что предприниматели, которые намерены дальше вести дела и завоевывать новых клиентов и приобретать новых партнеров, будут активно пользоваться возможностью признать себя неплатежеспособными и открыто об этом заявить», – считает Денис Шестаков.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка России, отдельные должники – и заемщики, и поручители по обязательствам юридических лиц – действительно, могут воспользоваться механизмами банкротства для того, чтобы освободиться от обязательств и не платить по долгам. Но принципиально это вряд ли будет отличаться от попыток, которые сейчас предпринимаются юридическими лицами. Поэтому будет адаптироваться уже разработанная и внедренная методология противодействия мошенничеству при банкротстве юридических лиц к процессу работы с банкротством граждан, включая судебную работу в арбитраже и взаимодействие с правоохранительными органами, подчеркивают представители банка.
Тем не менее, по словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александры Улезко, вопрос о том, помогут ли нормы о банкротстве граждан кредитным организациям взыскать средства с бизнесменов, поручившихся по долгам своих компаний, совсем не однозначный. «Все зависит от того, есть ли у этих граждан имущество, и насколько оно ликвидно. В данном случае процесс взыскания через исполнительное производство будет заменен процедурой банкротства. Насколько это будет эффективно, покажет время. Многие механизмы законодательства о банкротстве, возможно, на практике окажутся более действенными для кредиторов, чем инструменты исполнительного производства», – делает выводы эксперт.
Справка:
Согласно закону о банкротстве физлиц признать себя финансово несостоятельным может гражданин с долгами от 500 тыс. рублей при их непогашении в срок от трех месяцев. Инициировать банкротство может как должник, так и кредиторы. Законодательным механизмом предполагаются три способа решения проблем. Первоначально суд предложит сделать сторонам реструктуризацию. Если из-за неблагополучного финансового положения человека она невозможна, суд утвердит реализацию имущества должника, кроме единственного жилья и предметов первой необходимости. Если и после этой процедуры задолженность останется, она уже списывается.
Согласно проекту адресно-инвестиционной программы (АИП) Комитета по строительству Петербурга на ближайшие три года, бюджетные средства на возведение и реконструкцию объектов капстроительства сократятся более чем на треть – с 21,7 млрд рублей в 2015 году до 6,7 млрд рублей в 2018 году. Помощь от федерального бюджета также под сомнением.
Комитет по строительству Петербурга отчитался по итогам работы за девять месяцев 2015 года. Основной доклад о деятельности ведомства был представлен не его председателем Михаилом Демиденко, который в срочном порядке отправился на совещание по строительству стадиона на Крестовском острове, а его правой рукой – Олегом Агеевым.
Первый заместитель председателя рассказал, что по данным на 1 октября исполнение бюджета Комитетом по строительству Петербурга составляет 46,5% от годового плана, или 11,7 млрд рублей. По адресно-инвестиционной программе (АИП) исполнение несколько выше, рапортовал чиновник, – 47%, или 10,336 млрд рублей. По отношению к запланированным показателям снижение составляет 3%.
По словам Олега Агеева, «это достаточно объяснимые цифры». Во-первых, идет некоторое отставание по возведению стадиона на Крестовском острове. Еще летом «просели» работы по раздвижной кровле, но тут же был составлен новый график работ для подрядчиков и сегодня есть уверенность, что стройку завершат к контрольной дате – маю 2016 года. Также на исполнении АИП отразилось расторжение контактов с «нерадивыми» подрядчиками, возводящими социальные объекты, – ГК «Спэлл», ГК «Новые технологии» и др. Господин Агеев пояснил, что контракты приостановлены в одностороннем порядке, а сейчас Смольный судится с банками.
Еще один фактор, повлиявший на некоторое отставание в исполнении АИП, чиновник объяснил тем, что в сентябре губернатором Петербурга Георгием Полтавченко было подписано поручение о сокращении выплат по авансам с 30 до 10% по вновь заключаемым контрактам.
Важный пункт в докладе Олега Агеева касался сформированного проекта АИП на ближайшие три года – с 2016 по 2018 годы. Чиновник констатировал, что бюджетные средства на объекты капстроительства сократятся почти на треть. Так, если в 2015 году АИП Комитета по строительству составляет 21,7 млрд рублей, то в 2016 году она предполагается в размере 20,2 млрд рублей (планируется ввод 50 объектов капстроительства), то в 2017 году снизится до 8 млрд рублей (предусмотрено строительство и реконструкция 29 объектов). А в 2018 году достигнет уровня всего в 6,7 млрд рублей. Эти деньги направят на 19 объектов. Олег Агеев не стал подробно комментировать факт сокращения бюджетных вливаний в рамках АИП комитета, отметив только, что «с деньгами, на самом деле, большие трудности сейчас».
Именно с этим связано намерение Смольного получить федеральное софинансирование по некоторым важным для города объектам. Как отметил Олег Агеев, Комитет по строительству подавал семь заявок, одна уже отклонена, а шесть находятся на рассмотрении в Минспорта и Минздрава. «По неподтвержденной информации, все шесть заявок в связи с тяжелой текущей экономической ситуацией будут отклонены. Получив эту информацию, Комитет по строительству
подготовил обращение от губернатора Петербурга на имя председателя правительства РФ с просьбой предусмотреть софинансирование из федерального бюджета хотя бы по одному объекту – спорткомплексу на Яхтенной улице в Приморском районе. Речь идет о 600 млн рублей», – заключил Олег Агеев.
Мнение
Григорий Явлинский, лидер фракции «Яблоко»:
– Вскоре будет внесен в ЗакС Петербурга проект бюджета на 2016 год, но и впервые за пять лет, видимо, будет внесена корректировка в бюджет-2015. Получается, что бюджета практически нет, если он за три месяца до окончания года снова корректируется. Это значит, что решения принимаются с колес. Именно поэтому губернатор Георгий Полтавченко сказал, что такого кризиса еще не было. Но я хочу сказать губернатору: это еще не кризис, еще все впереди. И если власти, как всегда, будут вносить в бюджет формальные изменения, если будут ничего не делать и ждать 3 млрд рублей из федерального центра для поддержки, то в таких условиях бюджет не будет инструментом защиты Петербурга от экономического кризиса.