Центр Петербурга требует индивидуальных нормативов
Задача сохранения исторического центра находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия.
В Доме архитектора состоялось совещание городского комитета по строительству в рамках Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга. В совещании приняли участие представители рабочей группы по нормативно-методическому обеспечению строительства в Санкт-Петербурге, представители проектных институтов, профессионального строительного сообщества, а также эксперты постоянной Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга. Темой совещания стал вопрос разработки актуализированной редакции территориальных строительных норм (ТСН «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Петербурга»). Комитетом по строительству объявлен открытый конкурс на оказание услуг по разработке первого этапа актуализированной редакции регионального методического документа (РМД) территориальных строительных норм «Градостроительная деятельность в исторически сложившихся районах Петербурга». На совещании члены Экспертного совета обсуждали реализацию первого этапа, посвященного жилым объектам и территориям в границах исторического центра.
Рекомендации для разработчиков
Игорь Шикалов, начальник управления перспективного развития Комитета по строительству, попросил экспертов высказать рекомендации к работе потенциального исполнителя РМД, который будет определен в процессе конкурса: «Вопрос развития территорий исторического центра очень сложный. Мы как заказчики разработки РМД хотели бы обсудить с Экспертным советом города основные задачи проекта. Это должно помочь потенциальному исполнителю в конкретизации отдельных положений документа». Поэтому Комитет по строительству совместно с заинтересованными исполнительными органами госвласти предложили экспертам обсудить предстоящую разработку документации, в том числе чтобы работа была публичной и экспертное сообщество и горожане могли высказать свою позицию.
По словам главного архитектора «Ленжилниипроекта» Ксении Шарлыгиной, концепцией актуализации ТСН определена основная задача РМД – предложить щадящие методы повышения уровня безопасности и комфорта, которые могут быть реализованы сегодня без нарушения существующих нормативов. «Мы понимаем, что таких методов весьма ограниченное количество, поэтому необходимо искать направления для расширения перечня таких методов. Речь идет не только о более широком применении инновационных методов, но и корректировке действующего законодательства», – уточнила Ксения Шарлыгина.
Сохранять и развивать
На совещании эксперты говорили о том, что нельзя сохранить исторический центр, не развивая его. Однако этот вопрос требует изменения регионального и федерального законодательства. Непростой вопрос корректировки законов подробно осветил для участников совещания член Экспертного совета по сохранению и развитию территорий исторического центра Петербурга Алексей Ананченко.
По его словам, перед участниками конкурса стоит тяжелая задача по разработке предложений по уточнению действующего законодательства. Так, в рамках разработки целевой программы «Сохранение и развитие территорий «Конюшенная» и «Северная Коломна – Новая Голландия» были проведены соответствующие исследования соответствия норм инсоляции и обеспечения пожарных подъездов в характерных кварталах.
«Результаты исследования показали, что нормативная обеспеченность пожарными подъездами на этих территориях может быть обеспечена от 5 до 8%, а нормы инсоляции – не более чем на 50%, – привел данные Алексей Ананченко. – Эти цифры демонстрируют, что задача сохранения исторического центра, поставленная на первый план, находится в серьезном конфликте с действующими нормами техрегулирования и санитарного благополучия. Становится очевидно, что эту задачу не решить с помощью нормативов, абстрагировано действующих для всех городских территорий».
По словам Алексея Ананченко, существует несколько подходов нормативного обеспечения градостроительной деятельности в историческом центре, однако все они требуют изменений в законодательстве, в том числе федеральном, что трудно для реализации: «Законодательством о техрегулировании регионам предоставлено право принять отклонения от нормативов с помощью разработки специальных техусловий. Эта модель действует во всех сферах нормативного регулирования, кроме санитарного-эпидемиологического благополучия. Здесь не может быть никаких отклонений. Поэтому одним из выходов из этого противоречия, может быть разрешение для Петербурга (и других исторических поселений), принятое на федеральном уровне, допущения о специальных условиях в сфере санэпидемиологии. Другой вариант – вернуться к изначальному принципу закона о техрегулировании, а именно к добровольности применения документов в области стандартизации. И отнести к этой области санитарные правила. Тогда у региона появляется право на разработку собственных нормативов. Суть еще одной модели состоит в наделении Санкт-Петербурга как города федерального значения правом на нормативную деятельность, хотя бы в границах исторического центра. С этой законодательной инициативой выступает ЗакС Петербурга».
Этот перечень подходов не окончательный. Как пояснил Алексей Ананченко, работа над этой задачей продолжается, и подчеркнул, что для сохранения исторического центра Петербурга принятие тех или иных изменений в федеральном законодательстве необходимо.
Подводя итоги совещания, Игорь Шикалов отметил, что все предложения, высказанные экспертами, будут обобщены и донесены до победителя конкурса по разработке РМД.
Следующее мероприятие по обсуждению предложено было провести в начале июня 2016 года.
Громкий выход СК «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова на рынок жилья Карелии обернулся фиаско. Сложное финансовое положение компании грозит срывом контрактов по строительству жилья в трех муниципальных районах на сумму 300 млн рублей. Авантюрный рывок петербургских строителей в регион ставит под угрозу реализацию всей республиканской программы расселения «аварийки».
Грозящую стать фатальной пробуксовку реализации республиканской программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2017 годы обсуждали накануне в карельском Минстрое. Как рассказали в министерстве, сейчас реализуется первый этап программы (2014-2015 годы), в рамках которого предусмотрено переселение 2,2 тыс. человек из 173 аварийных домов площадью порядка 37 тыс. кв. м. Госконтракты на строительство социального жилья для переселенцев заключены с ООО «Гидрострой», АО «Карелстроймеханизация» и петербургским ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Новые дома строятся в Петрозаводске, Костомукше и еще в 11 районах Карелии. К местным подрядчикам претензий у республиканского Минстроя нет – одна из компаний идет в графике, вторая ударными темпами сокращает незначительное отставание. А вот с заезжими строителями возникли существенные проблемы.
Работы стоят
В настоящий момент «Дальпитерстрой» работает в трех муниципальных районах республики – Олонецком, Прионежском и Пряжинском, где строит 16 объектов общей площадью 8,4 тыс. кв. м. Объемы небольшие, самый крупный объект – 31-квартирный жилой дом по ул. Строителей в городе Олонец. Но тем не менее, по данным Минстроя, большая часть объектов не продвинулась дальше котлована, по нескольким адресам есть фундамент, хотя все объекты должны быть сданы до 1 декабря 2015 года. В Минстрое добавили, что в настоящее время застройщиком не ведутся работы на строительстве двух жилых домов в п. Верхние Важины, 20-квартирного жилого дома в п. Пряжа, 5-квартирного жилого дома в п. Койвусельга, 12-квартирного жилого дома в п. Ведлозеро, 19-квартирного жилого дома в п. Матросы. Строительство двух жилых домов в п. Эссойла не начато, и данные о ходе проектных работ не предоставлены. По состоянию на 2 октября 2015 года возобновлены работы только на восьми объектах из 16.
В свою очередь, и.о. министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия Дмитрий Матвиец отметил, что в части финансирования работ со стороны правительства республики все обязательства полностью выполняются, и возникающие внутренние вопросы финансирования строительных работ подрядчики должны решать как хотят, но не затягивая сроков строительства. «Дальпитерстрой» ставит под угрозу срыва реализацию первого этапа программы. К тому же из-за особенностей климата Карелии некоторые виды работ должны выполняться в срок, до определенной температуры воздуха. А судя по темпам работ, подрядчик может просто не успеть этого выполнить», – говорит чиновник. Он напомнил, что если дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда будут построены с опозданием, республика будет обязана выплатить Фонду ЖКХ большие штрафы. А поскольку свои обязательства власти республики выполнили в полном объеме, штрафные санкции переложат на плечи подрядчика. Сумма штрафа за невыполнение обязательств составляет 80 тыс. рублей в день.
При этом в компании отсутствие динамики работ объясняют просто: нет денег. Присутствовавшая на встрече представитель «Дальпитерстроя» Наталья Пасечник смогла лишь доложить о подготовке проектной документации, реальных объемов в перспективе, судя по всему, ждать не стоит.
Замах на рубль, удар на копейку
Отметим, что контракт на строительство социального жилья «Дальпитерстрой» Аркадия Скорова выиграл в апреле 2015 года. Тогда, правда, бизнесмен рассказывал «Строительному Еженедельнику» о 18 зданиях исключительно в Петрозаводске. Выбор региона господин Скоров объяснял относительной близостью к Петербургу, а также наличием собственного щебеночного карьера (был куплен еще семь лет назад, но добыча началась только в 2015 году), продукция которого должна была удешевить себестоимость строительства «квадрата». Но застройщик тем не менее не справился. И это несмотря на то, что компания якобы согласилась работать без аванса и практически без прибыли – все для того, чтобы зарекомендовать себя на новом рынке и побороться за по-настоящему крупный и выгодный контракт. Очевидно, что первый блин вышел комом – с таким реноме госзаказчик будет обходить компанию Аркадия Скорова за 200 миль. Планирует ли компания исправлять ситуацию или согласна на расторжение контракта, неизвестно. Аркадий Скоров был недоступен для комментария.
Любопытно, что к апрелю, когда заключался контракт, на «Дальпитерстрой» Смольным уже был навешен ярлык «в сложном финансовом положении» (и вряд ли республиканские власти об этом не знали). Так Комитет по строительству ответил дольщикам в Шушарах, где компания сначала не смогла достроить школу. А позже и сами дольщики жилого комплекса компании попросили Смольный включить их объект в список проблемных. Отстают и стройки компании в Парголово и в Ленсоветовском. Сейчас, по данным СМИ, застройщика проверяет экономическая полиция по наводке о выводе средств из компании.
Кстати:
Претензии к работе «Дальпитерстроя» у республиканского Минстроя копятся еще с августа – уже в конце лета застройщик начал коллекционировать просрочки по планам-графикам. Но министерство пытается всеми силами избежать расторжения контракта, в противном случае потребуется объявлять новый тендер – это как минимум пара месяцев, а это уже верный выход на срыв первого этапа программы расселения «аварийки». Напомним, до 2017 года в республике должно быть переселено почти 7 тыс. человек и снесено 586 аварийных домов. На эти цели выделено 4,6 млрд рублей, из которых 2,5 млрд рублей Фонд ЖКХ, а 2,1 млрд рублей – средства консолидированного бюджета Карелии. По данным фонда, первый этап программы реализован только на 20%. Отставание от графика составляет более трех месяцев.
С 1 декабря в Петербурге повышаются базовые ставки аренды земли. Эксперты считают увеличение ставок существенным и болезненным для сегмента коммерческой недвижимости.
В Петербурге с 1 декабря 2015 года вступает в силу постановление городского правительства о повышении базовых ставок аренды земли. Напоминание об этом разместил на собственном сайте Комитет имущественных отношений (КИО). Изначально планировалось, что нововведение заработает 1 апреля текущего года, однако его отложили на восемь месяцев из-за сложной экономической ситуации в городе и стране.
Как подчеркивают в пресс-службе КИО, в последний раз базовые ставки аренды земли менялись в 2009 году. Планируемое увеличение тарифов объясняется необходимостью подгона действующих ставок под новую кадастровую стоимость земли, которую еще в 2012 году определил ГУИОН. Повышение ставок ждали еще год назад, но проект долго согласовывался городским правительством. Увеличение размеров ставок, полагают чиновники, позволит увеличить доходы городского бюджета на 10-15%. Год назад Смольный на аренде земли заработал около 18 млрд рублей.
Отметим, что базовая ставка зависит от зоны градостроительной ценности, всего их 19. Зоны с 1 по 5 – это центральная часть города. Ставки в них в них вырастут от 7 до 17%. Зоны с 6-12 – новые районы города и промышленные территории. Ставки в них вырастут от 0,9 до 2,5%. Зоны 13-19 – это пригородные районы, ставки в них вырастут на 33-39%.
На текущий момент базовая ставка за землю под капитальными строениями составляет от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 кв. м с начислением дополнительных повышающих или понижающих коэффициентов. В частности, зависит от места и привязки к инфраструктурным объектам, таким как станции метро и основным магистралям.
Определить размер арендной платы можно самостоятельно, поясняют в КИО. Для этого необходимо разделить сумму текущей арендной платы за земельный участок на базовую ставку арендной платы, действующую до 1 декабря текущего года, затем умножить на базовую ставку арендной платы, которая будет действовать после 1 декабря. Полученный результат необходимо округлить до двух знаков после запятой, то есть до копеек.
Представители бизнеса, специалисты рынка недвижимости к повышению арендных ставок относятся достаточно негативно. Они считают, что на фоне общей стагнации нововведение ухудшит предпринимательскую среду города. Бизнесмены надеются на продление моратория на повышение ставок, но, по всей видимости, этого не случится.
По словам вице-президента по управлению коммерческой недвижимостью ГК «АРИН» Екатерины Лапиной, планируемое повышение весьма существенное. «Больше всего рост ставок почувствует сегмент коммерческой недвижимости. В том числе субарендаторы, так как стоимость аренды помещений останется как минимум на высоком уровне. Сейчас Смольный индексирует падающие цены в сторону повышения. Однако интерес к городскому имуществу и аренде прямо пропорционально падает», – отмечает она.
Эксперт добавляет, что долгое время чиновники Петербурга шли по пути приравнивания стоимости городского имущества к рыночной. Причем последние 2-3 года в ряде случаев оценивали стоимость земли и недвижимости выше рынка. Специалист полагает, что из-за повышения арендных ставок следует ожидать очередной всплеск судебных тяжб предпринимателей, недовольных ранее проведенной оценкой земли, с чиновниками города.