Проектному финансированию требуется согласованная модель
Решить проблему обманутых дольщиков может помочь проектное финансирование строительства жилых объектов.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы внедрения в жилищное строительство механизма проектного финансирования и проблему самовольного строительства.
Между банком и застройщиком
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что Госдума РФ одобрила в первом чтении поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. В том числе они предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он.
Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.
Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт.
На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Павел Созинов
Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет
Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным. Чиновник добавил, что на региональном уровне ведомством готовится ряд предложений, направленных на развитие данного механизма работы застройщиков в городе.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.
Андрей Касьянов, вице-президент Союза «Строительный ресурс», отметил, что при проектном финансировании у регионов нет оценки надежности строительных организаций. Необходимо, чтобы деятельность компаний соответствовала бы утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг.
Генеральный директор ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин рассказал о механизме строительства социального жилья в Башкортостане. Он отметил, что по специальной региональной программе предоставление земли для данных целей некоммерческим организациям проходит без торгов. Это позволяет минимизировать затраты на строительство объекта. С 2012 года по середину 2015-го было представлено 293 участка для строительства 325 тыс. кв. м жилья.
Амнистия для самостроев
В рамках совещания также был поднят вопрос об урегулировании проблем в отношении объектов самовольного строительства. Начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что ситуацию с самостроями ведомство держит на контроле. Новых таких объектов нет, с уже выявленными продолжается работа. По словам главы городского Госстройнадзора, снос самостроя – для ведомства не самоцель. Объекты можно сохранить в ходе судебных разбирательств.
Напомним, что Служба госстройнадзора уже составила перечень из 40 объектов (26 из них – жилье), строящихся на территории Петербурга без разрешения. У них есть возможность до 1 июля урегулировать правоустанавливающие отношения на эти объекты. Официально в реестре городского самостроя ГАСН находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что многие выявляемые в 47-м регионе самовольные объекты появились из-за действия двойных законодательных норм. «В частности, проверка ОНФ показала, что строительные работы вдоль Дороги жизни начаты на участках так называемого двойного назначения. То есть по данным Морозовского военного лесничества территория относится к землям обороны и безопасности, а по данным Департамента имущественных отношений ведомств – является частной собственностью и имеет категорию «земли населенных пунктов», – отметил он.
Александр Кузьмин призвал власти региона быть более ответственными в вопросах выдачи разрешений на строительство и контроля за земельными ресурсами, особенно когда речь идет о землях лесного фонда.
Руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Ярослав Явид отметил, что проблема самостроя сложна как с правовой, так и с социальной точки зрения. Однако ее необходимо решать, чтобы предотвратить появление новых таких объектов. По его словам, нелегально построенные жилые дома можно сохранить, если они соответствуют техническим критериям, условно провести амнистию через публичное досудебное регулирование вопроса. Требования к сохранению объекта должны быть прозрачны, чтобы исключить коррупцию и двойные стандарты.
Мнение: Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
– Наша рабочая группа разработала свой вариант социального проектного финансирования. Он существенно отличается от того, что предлагает сейчас Министерство строительства РФ.
На наш взгляд, при внедрении механизмов социального проектного финансирования необходимо осуществить мероприятия, которые обеспечат не только гарантии долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов, выделении земельных участков муниципалитетами специализированным некоммерческим организациям.
В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, мы считаем, что необходимо осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. Такой механизм не остановит стройку и гарантирует оплату работы подрядных организаций.
Говоря о проектном финансировании, нужно думать о создании проектной венчурной организации, которая объединит всех участников процесса. При ней можно создавать органы надзора, которые будут следить за расходованием денежных средств, привлекаемых в объект.
Комитет по госзаказу Петербурга на прошлой неделе объявил конкурс на право выполнения работ по строительству Охтинского тоннельного канализационного коллектора. Максимальная стоимость контракта определена в сумму 8,23 млрд рублей. Заявки на участие в конкурсе принимаются до 3 июня, подведение итогов состоится 10 июня. По условиям техзадания, все работы должны быть завершены к середине декабря 2020 года.
Заказчиком конкурса является ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Как отмечают в пресс-службе предприятия, строительство объекта будет вестись в Красногвардейском районе. Трубная магистраль пройдет по обоим берегам реки Охты от пр. Шаумяна к пр. Энергетиков, далее в направлении ул. Передовиков, Ириновского пр., шоссе Революции, Индустриального пр. и закончится в районе Армашевского моста. Общая протяженность трубопровода составит 7,6 км, проложен он будет на глубине от 6 до 28 м. В коллектор будут врезаны 34 выпуска сточных вод, находящихся в ведении Водоканала, и 21 выпуск от промышленных предприятий города, а сам он присоединен к Главному канализационному коллектору северной части города.
Финансироваться строительство защитного объекта будет поэтапно за счет средств бюджета города. В текущем году будет выделено 300,9 млн рублей, в 2016 году – 790,5 млн рублей, в 2017 году – 741,2 млн рублей. С 2018 по 2020 годы будет выделяться от 1,7 до 2,5 млрд рублей, так как в этот период будут проходить наиболее сложные и затратные работы.
С запуском в эксплуатацию Охтинского коллектора, отмечают в Водоканале, защита городских рек от сточных вод в Петербурге достигнет почти 100%. В настоящее время этот показатель уже находится на уровне 98,5%. Добиться высокого результата очистки удалось из-за ввода в 2013 году Главного коллектора, который закрыл доступ в Неву 76 прямых сточных выпусков. Стоимость строительства данного коллектора составила 28,3 млрд рублей.
Стоит добавить, что петербургским Водоканалом разработана инвестпрограмма до 2025 года. В ее рамках задействованы около 170 млрд рублей на работы по созданию и реконструкции очистных сооружений и системы водоснабжения. Значительная часть средств должна будет выделена из внебюджетных источников. В планах предприятия до 2017 года – провести работы по проектированию Северной водопроводной станции, Волковской водопроводной станции, построить очистные сооружения на площадке «Дюны».
По словам председателя Северо-Западной межрегиональной общественной экологической организации «Зеленый Крест» Юрия Шевчука, коллектор на Охте – действительно необходимая вещь, но в большей степени он рассчитан на защиту речного русла от органических отходов. «Проблема с загрязнением вод от других типов загрязнений останется. Поэтому необходимо на каждом предприятии внедрять локальные очистные сооружения. Задача это очень сложная, потому что сейчас труднее проследить всех потенциальных загрязнителей сточных вод. Если раньше на одной площадке было одно предприятие, то сейчас их может быть несколько, и неизвестно, чем и как они могут загрязнять водную среду», – сетует эколог.
Цифра: 7,6 км составит протяженность Охтинского коллектора.
Смольный объявил, что оплату парковки в пилотной зоне в центре Петербурга начнут брать в августе, а не с мая, как планировалось ранее. Однако власти до сих пор не понимают, будет ли Всемирный банк участвовать в проекте, что ставит реализацию под сомнение.
На прошлой неделе проблему создания платной парковки в центре Петербурга чиновники во главе с вице-губернатором Игорем Албиным обсуждали в рамках заседания Общественного совета при Комитете по тарифам Петербурга. Еще раз было подчеркнуто, что эта мера является одним из главных шагов на пути снижения трафика движения автотранспортных средств в центре города.
Старт переносится
Первый заместитель председателя КРТИ Анатолий Мишанов сообщил, что ввод в эксплуатацию пилотной зоны планируется осуществить в августе 2015 года, хотя раньше он планировался в мае. Одна из причин – срыв сроков по вводу в эксплуатацию Государственной информационной системы, через которую будет проводиться администрирование и диспетчеризация работы парковочного пространства.
По словам Анатолия Мишанова, система до сих пор не прошла регистрацию. Впрочем, по словам чиновника, при реализации платных городских парковок КРТИ сталкивается и с рядом других проблем. Например, трудно решаются вопросы оформления земельных участков, предназначенных под перехватывающие парковки у станций метрополитена. Также пока нет согласования по обмену данными между городской администрацией и структурами МВД. Кроме этого, нет понимания о перспективах участия Всемирного банка в реализации проекта петербургских парковок. В феврале текущего года в СМИ прошла информация, что Всемирный банк приостановил работу по созданию сети платных парковок в центре Петербурга, которая велась в рамках соглашения с городскими властями. Однако официальный отказ чиновники города не подтверждают.
Со своей стороны Игорь Албин констатировал, что уровень автомобилизации в Петербурге, достигнув европейских показателей, пока не подкреплен должным состоянием улично-дорожной сети. «У нас нет полноценной транспортной модели развития города. Без нее преждевременно говорить о развитии платных парковочных пространств и перехватывающих парковок, о привлечении в эту сферу инвесторов на условиях ГЧП», – констатировал вице-губернатор.
Между тем, источниками финансирования создания платной парковочной зоны заинтересовались народные избранники. В конце апреля Законодательное собрание Петербурга поддержало запрос депутата Алексея Макарова, в котором он требует от Смольного отчитаться в бюджетных средствах, которые пошли на создание зоны платной парковки в центре города. В своем послании парламентарий отмечает, что в конце 2014 года на этот проект город потратил 116 млн руб., при этом по госконтракту срок исполнения работ составил всего 12 дней. Алексей Макаров ссылается на экс-вице-губернатора Марата Оганесяна, что в 2015 году Смольный хочет потратить на этот проект 343 млн руб., но, констатировал он, по данным СМИ организация платной парковки потребует 445 млн руб.
В КРТИ «Строительному Еженедельнику» сообщили, что в общей сложности на создание пилотной зоны платной парковки будет потрачено 246 млн руб. Ожидается, что при загруженности пилотной зоны платной парковки не менее чем в 60% годовой доход от ее эксплуатации составит порядка 450 млн руб.
Тарифы и льготы
В зону платной парковки входит 27 улиц между Невским, Лиговским проспектами, Кирочной улицей и набережной реки Фонтанки. Всего будет создано 2895 машиномест. По планам города к 2020 году зона платной парковки будет расширена до 65 тысяч машиномест и полностью охватит Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы Петербурга.
Почасовая стоимость платной парковкой составляет 30 руб. для транспортных средств категорий «А» и «М», 60 руб. для категории «В» и 120 руб. для категории «С». Оплатить парковку можно будет с помощью банковских и парковочных карт, отправки SMS-сообщения на специальный короткий номер, перевода с парковочного счета на сайте платной парковки parking.spb.ru, мобильного приложения.
Дмитрий Коптин, председатель Комитета по тарифам Петербурга, отметил, что установленный размер платы за использование парковочных мест в Петербурге ниже уровня размера платы в Москве на 30% и соответствует соотношению уровня среднемесячной зарплаты Москвы и Петербурга. Так, оплата в столице за пользование парковками внутри Бульварного кольца для всех категорий транспортных средств составляет 80 руб. в час.
Анатолий Мишанов сказал, что граждане, проживающие в границах пилотной зоны платной парковки, смогут оформить годовое парковочное разрешение по льготному тарифу в размере 900 руб. для транспортных средств категорий «А» и «М», в размере 1800 руб. для категорий «В» и 3600 руб. для категорий «С». Льготные категории граждан могут оформить бесплатные парковочные разрешения. Другие владельцы транспортных средств смогут оформить месячный или годовой абонемент.
За общественный транспорт
По словам Владимира Валдина, эксперта МОО «Город и транспорт», на создание одной парковки нужно 35 кв. м пространства. А чтобы запарковать весь автотранспорт в Петербурге, потребуется территория двух Васильевских островов.
Эксперт считает, что платная парковка в исторической части города – это, в первую очередь, регулирующая среда, которая не будет допускать лишнее количество автотранспорта в центр мегаполиса. «Платная парковка, по сути, должна дестимулировать желание людей без особой нужды въезжать в центр Петербурга, где есть дефицит площадей, на личном автотранспорте», – прокомментировал он. С другой стороны, Владимир Валдин уверен, что нужно не просто создавать зону платной парковки, но развивать общественный транспорт, которым как раз и должны пользоваться петербуржцы и гости города, чтобы попасть в историческую часть.