Проектному финансированию требуется согласованная модель
Решить проблему обманутых дольщиков может помочь проектное финансирование строительства жилых объектов.
Региональная рабочая группа «Качество повседневной жизни» Общероссийского народного фронта совместно с Координационным советом по развитию строительной отрасли СЗФО обсудили вопросы внедрения в жилищное строительство механизма проектного финансирования и проблему самовольного строительства.
Между банком и застройщиком
Открывая заседание, помощник полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе Сергей Зимин отметил, что Госдума РФ одобрила в первом чтении поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. В том числе они предполагают участие в схеме долевого строительства банков в формате проектного финансирования в виде эскроу-счетов. «В своем роде проектное финансирование – программа защиты дольщиков от долгостроев. Гарантия того, что объект будет достроен, а средства граждан не разбазарены. Однако проектное финансирование должно защищать и интересы других сторон, а именно застройщиков и банков», – подчеркнул он.
Сергей Зимин добавил, что ряд предложений по внедрению в долевое строительство механизма проектного финансирования совместно с банкирами уже разработаны Координационным советом. Однако Минстрой РФ пока готов задействовать несколько иную модель проектного финансирования.
Как рассказал руководитель рабочей группы «Качество повседневной жизни» ОНФ в Санкт-Петербурге, член регионального штаба Павел Созинов, в текущем федеральном варианте модель проектного финансирования несовершенна. В частности, отметил он, у экспертов возникает много вопросов по эскроу-счетам. Деньги дольщиков на таких счетах замораживаются до полного завершения строительства. «Такой механизм работы застройщика и банка может существенно удорожать строительство. Не думаю, что строительные компании будут готовы его использовать. Тем более что пока сохраняется возможность использования в долевом строительстве страхования или банковской гарантии. Правда, эти варианты тоже неидеальны», – уверен эксперт.
На сегодняшний день нет элемента доверия между органами власти, банками, застройщиками. Каждая из сторон видит себя отдельным участником процесса, чтобы пробить для себя эксклюзивные условия, но такая позиция неверная при решении социальных вопросов, делает выводы Павел Созинов
Ответственный секретарь Координационного совета по развитию строительной отрасли СЗФО Юрий Курикалов также считает, что в предложенном виде проектное финансирование застройщикам непривлекательно, а значит, и функционировать оно не будет
Председатель Комитета по строительству Петербурга Сергей Морозов отметил, что город заинтересован в проектном финансировании в долевом строительстве и видит его целесообразным и своевременным. Чиновник добавил, что на региональном уровне ведомством готовится ряд предложений, направленных на развитие данного механизма работы застройщиков в городе.
Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Михаил Горба рассказал, что кредитная организация уже работает с рядом застройщиков в рамках проектного финансирования и достаточно успешно. Однако представители строительного рынка к действующей модели данного механизма имеют свои замечания. Они полагают, что проектное финансирование может удорожать стоимость строительства, что в текущей экономической ситуации негативно может отразиться на вводе социальных жилых объектов. Также застройщики рассказали, что испытывают проблемы с альтернативой проектному финансированию - страхованием. Фактически, оно не действует.
Андрей Касьянов, вице-президент Союза «Строительный ресурс», отметил, что при проектном финансировании у регионов нет оценки надежности строительных организаций. Необходимо, чтобы деятельность компаний соответствовала бы утвержденным национальным стандартам. В качестве инструмента предквалификационного отбора можно использовать Национальный реестр надежных поставщиков товаров, работ и услуг.
Генеральный директор ГУП «Центр содействия строительству» Вячеслав Якин рассказал о механизме строительства социального жилья в Башкортостане. Он отметил, что по специальной региональной программе предоставление земли для данных целей некоммерческим организациям проходит без торгов. Это позволяет минимизировать затраты на строительство объекта. С 2012 года по середину 2015-го было представлено 293 участка для строительства 325 тыс. кв. м жилья.
Амнистия для самостроев
В рамках совещания также был поднят вопрос об урегулировании проблем в отношении объектов самовольного строительства. Начальник Службы государственного строительного надзора Санкт-Петербурга Леонид Кулаков сообщил, что ситуацию с самостроями ведомство держит на контроле. Новых таких объектов нет, с уже выявленными продолжается работа. По словам главы городского Госстройнадзора, снос самостроя – для ведомства не самоцель. Объекты можно сохранить в ходе судебных разбирательств.
Напомним, что Служба госстройнадзора уже составила перечень из 40 объектов (26 из них – жилье), строящихся на территории Петербурга без разрешения. У них есть возможность до 1 июля урегулировать правоустанавливающие отношения на эти объекты. Официально в реестре городского самостроя ГАСН находятся 345 объектов жилого и нежилого назначения, на землях ИЖС незаконно построены 218 объектов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин отметил, что многие выявляемые в 47-м регионе самовольные объекты появились из-за действия двойных законодательных норм. «В частности, проверка ОНФ показала, что строительные работы вдоль Дороги жизни начаты на участках так называемого двойного назначения. То есть по данным Морозовского военного лесничества территория относится к землям обороны и безопасности, а по данным Департамента имущественных отношений ведомств – является частной собственностью и имеет категорию «земли населенных пунктов», – отметил он.
Александр Кузьмин призвал власти региона быть более ответственными в вопросах выдачи разрешений на строительство и контроля за земельными ресурсами, особенно когда речь идет о землях лесного фонда.
Руководитель рабочей группы по проблемам самовольного строительства Ярослав Явид отметил, что проблема самостроя сложна как с правовой, так и с социальной точки зрения. Однако ее необходимо решать, чтобы предотвратить появление новых таких объектов. По его словам, нелегально построенные жилые дома можно сохранить, если они соответствуют техническим критериям, условно провести амнистию через публичное досудебное регулирование вопроса. Требования к сохранению объекта должны быть прозрачны, чтобы исключить коррупцию и двойные стандарты.
Мнение: Павел Созинов, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни», член регионального штаба Общероссийского народного фронта в Санкт-Петербурге
– Наша рабочая группа разработала свой вариант социального проектного финансирования. Он существенно отличается от того, что предлагает сейчас Министерство строительства РФ.
На наш взгляд, при внедрении механизмов социального проектного финансирования необходимо осуществить мероприятия, которые обеспечат не только гарантии долевого строительства, но проведение эффективных мер по поддержке строительной отрасли, а также обеспечение граждан доступным жильем в рамках государственных и муниципальных программ. В этом случае можно говорить о госгарантиях участникам проекта, активном госконтроле за ходом строительства, поэтапном финансировании и привлечении средств населения и инвесторов, выделении земельных участков муниципалитетами специализированным некоммерческим организациям.
В отличие от полной заморозки денежных средств на счетах банка до завершения проекта, которую предлагает Минстрой, мы считаем, что необходимо осуществлять поэтапное финансирование строительства из аккумулированных средств участников долевого строительства. Такой механизм не остановит стройку и гарантирует оплату работы подрядных организаций.
Говоря о проектном финансировании, нужно думать о создании проектной венчурной организации, которая объединит всех участников процесса. При ней можно создавать органы надзора, которые будут следить за расходованием денежных средств, привлекаемых в объект.
Общероссийский народный фронт включил Ленинградскую область в проект «Карта жизни». В его рамках активисты ОНФ намерены информировать общественность и органы власти о наиболее аварийных местах на дорогах 47- региона, что поможет предупредить новые ДТП на данных участках.
В Ленинградской области стартовал проект Общероссийского народного фронта «Карта жизни». Активисты общественного движения, специалисты Центра ОНФ «Народная экспертиза» взяли под особый контроль ситуацию с аварийностью на дорогах 47-региона. В рамках запуска проекта представители центрального штаба ОНФ побывали на наиболее проблемных дорожных участках Ленобласти. Также московские специалисты на площадке Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» совместно со своими коллегами из Петербурга и Ленобласти провели заседание, посвященное аварийности на дорогах
По словам руководителя Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль», члена регионального штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Павла Созинова, открывавшего рабочее совещание, проект «Карта жизни» актуален и вписывается в «майские» указы президента страны Владимира Путина, направленные на снижение смертности на дорогах и в целом, на улучшение качества жизни россиян. Региональные отделения ОНФ в Петербурге и Ленобласти, отметил он, уже пытаются решить текущие проблемы граждан, связанные с дорожной инфраструктурой.
«Сейчас мы решаем вопрос, касающийся реконструкции моста через реку Петлянку в Ленинградской области, являющегося частью трассы Зеленогорск-Выборг. В настоящее время движение осуществляется через временный мост, нагрузка автотранспорта на который превышает допустимую. После нашего вмешательства и направления запросов в соответствующие комитеты, вопрос начал решаться. Проектная документация на реконструкцию основного моста через Петлянку направлена в Комитет госзаказа Ленобласти для проведения конкурсных торгов. После этого будет определен подрядчик, с которым будет заключен контракт на выполнение работ по реконструкции моста. Чиновники обещают жителям реконструировать основной мост до конца 2016 года», – сообщил Павел Созинов.
Сопредседатель регионального штаба ОНФ в Ленинградской области Александр Кузьмин поддержал своего коллегу. Он отметил, что совместная работа по разрешению ситуации в поселке Поляны ведется уже более двух лет. Дело в том, что в поселке проживают как жители Санкт-Петербурга, так и жители Ленинградской области. «В данном случае, эти вопросы должны сообща решать представители органов государственной власти двух регионов. Автобусное сообщение находится в ведении Санкт-Петербурга, а содержание дорог и эксплуатация моста – в ведении Ленинградской области», – отметил Александр Кузьмин. Он также рассказал о совместном проведении Координационного совета по развитию строительной отрасли Северо-Западного федерального округа, который прошел 1 октября 2015 года.
Заместитель директора центра ОНФ «Народная экспертиза» Евгения Осипова отметила, что, в настоящее время Ленобласть является регионом-лидером по уровню смертности на дорогах. Только за текущий год на областных дорогах погиб 451 человек. «По нашим данным, в настоящее время у Ленинградской области нет действующей целевой программы направленной на снижение ДТП на дорогах. Есть только отдельные подпрограммы в некоторых ведомствах, но они, как видно из статистки, не могут разрешить проблему аварийности и смертности на областных дорогах», – подчеркнула эксперт.
Евгения Осипова рассказывает, что цель проекта «Карта жизни» – выявление опасных участков автомобильных дорог и на основе полученных данных составление специальной интерактивной карты с наложением проблемных мест. Данная карта будет интегрироваться с картами Яндекса, автомобильными навигаторами. Любой водитель или пешеход, пользуясь данным приложением, будет знать, что приближается к опасному месту и будет более внимательным.
Также о проблемных дорожных участках будут информироваться муниципальные и региональные власти и специализированные службы. Предполагается, что на основе полученных сведений от ОНФ чиновники будут принимать меры для исправления ситуации. В некоторых случаях будет достаточно установить светофор или дорожный знак. В других – отремонтировать дорогу или построить новую.
По словам Евгении Осиповой, проект «Карта жизни» стартовал в июле в Ростовской и Калужской областях, в Пермском крае. На основе мониторинга общественников местные власти уже начали решать некоторые наболевшие дорожные проблемы в регионах.
Между тем, по мнению петербургских активистов ОНФ проект «Карта жизни» можно расширить. Как считает член координационного совета межрегиональной организации автомобилистов «Свобода выбора», «фронтовик» Александр Холодов, проект должен быть не просто информативным, «Карта жизни» или какая-то другая инициатива ОНФ, должны влиять на разработку региональными властями программ по снижению уровня ДТП и смертности на дорогах. При этом общественники могли бы следить за эффективным и целевым расходованием средств по данным программам, подчеркивает эксперт.
Российский аукционный дом (РАД) объявил торги по продаже более 20 га на Выборгском шоссе под комплексное освоение территории. На трех участках, которые будут торговаться от 40 млн EUR, можно построить до 200 тыс. кв. м жилья и деловой центр. По оценке экспертов, инвестиции в проект могут составить до 17 млрд рублей.
Торги по продаже единым лотом трех земельных участков общей площадью 21 га РАД назначил на 15 декабря. Объект расположен в пос. Парголово, в 1,4 км от ж/д станции «Парголово» и в 3 км от станции метро «Парнас». Имя собственника участков в РАД не раскрывают, начальная цена лота составит 40 млн EUR по курсу ЦБ на день оплаты.
Согласно Генплану, пятно находится в зоне Д, которая разрешает все виды общественно-деловой застройки с включением жилья. В пресс-службе аукционной площадки заявляют, что на данной территории новый собственник может построить около 200 тыс. кв. м жилья, торговый или административно-деловой центр, но застройка не должна превышать 40-метровую отметку.
В РАД также отмечают хорошую транспортную доступность территории. Объект расположен прямо на Выборгском шоссе, по этой магистрали можно добраться до развязки с КАД, до станций метро Московско-Петроградской линии, а также до транспортных развязок, по которым можно добраться в центр города. Важной артерией для будущего проекта станет и дорога в Каменку, позволяющая через Парашютную ул. выехать в Приморский район. Кроме того, ближайшее время будет открыто продолжение Суздальского пр. до дороги в Каменку, который свяжет северные и восточные районы города. По этой широкой магистрали можно будет быстро добраться до станции метро «Гражданский проспект». «Учитывая удачную локацию участка, удобную транспортную инфраструктуру, а также привлекательную стоимость (нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет всего 7 тыс. рублей), будущий инвестор может реализовать здесь высококлассный проект комплексного освоения территории с созданием комфортной среды обитания и высоким уровнем жизни населения», – рассказала заместитель начальника коммерческого департамента РАД Юлия Акимова.
Впрочем, есть у лота и очевидный минус – отсутствие готовой отсутствие готовой градостроительной документации. В декабре 2014 года задание на подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной ул. Первого Мая, Вокзальной ул., Выборгским шоссе, дорогой в Каменку и полосой отвода железной дороги получила производственная компания «Техноленд», располагающаяся по соседству – на Выборгском шоссе, 224б. Компания должна была представить ППТ до 30 апреля 2015 года, но на данный момент, как говорят в РАД, проект планировки до сих пор на стадии разработки.
По мнению руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамары Поповой, для подобного участка стоимость выглядит чуть выше приемлемой, для загородной локации подобный ценник стремится к верхней границе. «Не думаю, что на торгах выстроится очередь из интересантов, хотя многое зависит от степени проработки проекта», – уверена эксперт. А вот по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», ряд девелоперов уже отказались от покупки участка. «Цена адекватная, но необходима инженерная подготовка земли и разработка документации. Освоить может девелопер, который занимается не только жилой недвижимостью, но сможет реализовать проект многофункционального комплекса», – объясняет госпожа Трошева. По ее словам, в зоне Парголово отмечается высокая конкуренция – здесь работает не менее 10 застройщиков. Например, в самом поселке ГК «ЦДС» планирует строительство жилого квартала на 750 тыс. кв. м жилья. Строится жилье в сегменте масс-маркет, преимущественно класс эконом. Средняя цена «квадрата» в зоне Парголово – 86,5 тыс. рублей.
По словам руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб» Петра Буслова, если девелопер решит строить жилой комплекс эконом-класса, максимальная цена продажи одного квадратного метра составит 75 тыс. рублей и в данном случае маржа будет низкой. При реализации проекта комфорт-класса цена продажи составит 85-90 тыс. рублей за 1 кв. м, что улучшит экономику проекта. «Безусловно, при такой стоимости метра темп продаж будет не высоким, но, учитывая небольшой объем застройки, этот фактор не вызывает опасений», – рассказал эксперт. По его оценке, реализация на данном участке проекта жилой недвижимости эконом- или комфорт-класса потребуют 14-17 млрд рублей инвестиций.
МНЕНИЕ: Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Запрашиваемая цена является рыночной, однако возникает вопрос, есть ли такие средства у одного покупателя. Если бы участок был поделен на лоты, его было бы проще продать. Сейчас на рынке не так много интересантов, готовых реализовать такой крупный проект. Участок был бы потенциально интересен девелоперам, которые планируют выйти на рынок Петербурга.