«Лахта-центр» ищет операторов
АО «МФК «Лахта-центр», занимающееся строительством комплекса, представило предварительную концепцию управления зданием.
После завершения работ АО трансформируется в управляющую компанию, около трети помещений МФЗ будет отдано под общественные пространства и коммерческие помещения, для них сегодня идет поиск операторов. В среде экспертов коммерческой недвижимости представленная концепция вызвала неоднозначную реакцию. Многие эксперты критиковали проект за слабо проработанную экономику.
Как рассказал исполнительный директор «Лахта-центра» Александр Бобков, около трети МФЗ (примерно 70 тыс. кв. м) будет отдано под общественные пространства, рестораны и коммерческие помещения. Среди прочего проект предполагает создание зала на 500 человек, амфитеатра на открытом воздухе на 2 тыс. человек, медцентра на 2,5 тыс. кв. м, спа-центра площадью 4,2 тыс. кв. м, несколько точек питания, двух столовых на 1500 мест. Помимо этого в самой башне предполагается создание двухуровневого ресторана на 74-76-м этажах (площадью 2,4 тыс. кв. м) с вращающейся платформой. Торговая составляющая центра будет относительно небольшой – около 4,5 тыс. кв. м, она включает в себя супермаркет на 1,5 тыс. кв. м и несколько небольших торговых точек. Также в проекте предусмотрено создание детского обучающего центра «Мир науки и технологии» площадью 10 тыс. кв. м.
Александр Бобков отметил, что торговля не будет являться сильной стороной комплекса, гораздо больший упор будет сделан на общепит – в «Лахта-центре» предполагается одновременное нахождение около 8 тыс. человек.
«Мы пригласили вас для того, чтобы вы поняли, что у Газпрома, вопреки сложившимся стереотипам, нет каких-то «своих» компаний, с которыми все давно решено, – сообщил собравшимся руководителям компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, господин Бобков. – И мы заинтересованы в поиске операторов, готовых предложить для перечисленных площадей интересные концепции».
По его словам, исследования показали, что в первый год посмотреть на высотку в Лахту приедут около 1,2 млн человек.
Однако потом, отмечают специалисты, интерес постепенно будет падать. И перед «Лахта-центром» стоит задача пригласить в свой комплекс таких арендаторов, которые бы делали общественные пространства интересными для посещения горожан в том числе и в выходные дни, когда 6 тыс. офисных работников не будут приезжать в центр.
Пока многие приглашенные эксперты концепцию «Лахта-центра» приняли в штыки. Управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов говорит: «Я пока не понимаю, зачем люди, приехавшие сюда из любопытства, захотят вернуться в это пространство вновь. Вы рассчитываете на сотрудников офисов, но деньги заработать на «офисном планктоне» невозможно: чтоб он лишние 100 рублей оставил – такого не бывает никогда».
Ему вторил Сергей Игонин, управляющий партнер «Ай Би групп»: «Я пока экономики проекта не вижу, многие функции здесь избыточны. Вы один на один с этим проектом останетесь».
Подвергся критике и проект детского центра «Мир науки и технологий» – эксперты также отмечали, что экономика проекта им непонятна.
«Я, признаться, ждал от вас свежих идей и не планировал разговор на тему: «Как это будет окупаться?». Окупаются сегодня кино, пиво… – попенял собравшимся Александр Бобков. – Как окупается «Аврора»?». «Конечно, – устало возразил ему Игорь Водопьянов, – мы же газом не торгуем…».
Эксперты обращали внимание на то, что общественные пространства будут посещаемыми лишь когда они находятся в шаговой доступности от жилых массивов. Транспортная составляющая, по признанию самого господина Бобкова, несколько отстает от графика строительства комплекса. В будущем от «Лахта-центра» планируется построить дорогу до ЗСД, китайские инвесторы выразили заинтересованность вложить средства в строительство ветки метро от Крестовского острова до «Лахта-центра». Однако господин Бобков признает, что в любом случае на новую станцию метро в компании рассчитывают не раньше 2022 года.
Тем не менее среди экспертов были и те, кто считал проект общественных пространств перспективным. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank International SPb, говорит: «Только за счет туристов и грамотного менеджмента можно сюда организовать поток. Да и жители Приморского района часто не знают куда пойти – в выходные и праздники ЦПКиО забит! Опыт Новой Голландии показателен – как из ничего, даже еще не сделав в проекте никаких работ, можно создать модное место».
Справка
Общая площадь «Лахта-центра» составит 387 тыс. кв. м. Он будет состоять из башни высотой 462 м (87 этажей) площадью 163,7 тыс. кв. м, а также многофункционального здания (его максимальная высота составит 75 м, общая площадь – 223 тыс. кв. м). Сейчас ведутся работы на уровне 16-22-го этажей башни, завершение работ запланировано на 2018 год.
Предупредить появление новых обманутых дольщиков, разрешая проблемы, как только опасность их возникновения становится очевидной для госстройнадзора, - так можно сформулировать нынешнюю стратегию правительства Ленинградской области в плане защиты участников долевого строительства.
Опасность седьмого параграфа
Долгострои с очень длительной историей – дома во Всеволожске, на ул. Сергиевской, 104, и Константиновской, 101 (застройщик – ООО «НордИнвестСтрой»), которые возводятся с 2007 года. Сегодня права застройщика переданы ЖСК «СерКон», однако фирма, выполнявшая проектирование дома на Сергиевской – ООО «МонолитСетьСтрой» - обратилась в суд с требованием о запрете на использование проектной документации компанией ООО «НордСтройИнвест» и, несмотря на готовность ЖСК оплатить проект, на мировое соглашение не идет. «Очевидно, что «МонолитСетьСтрой» пытается «увести» эти объекты в конкурсную массу через признание прав застройщика за ООО «НордИивестСтрой» и инициировать решение судебных органов о применении параграфа 7 главы 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», который существенно ограничивает возможности дольщиков на признание права собственности на недостроенное помещение», - прокомментировала Виктория Пенькова, помощник депутата Государственной Думы ФС РФ, член рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков, на заседании комиссии по вопросам поддержки пострадавших граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов в Ленинградской области.
Кроме опасности отказа в статусе застройщика жилищно-строительному кооперативу завершению строительства этих объектов мешает и отсутствие средств, а также проектной документации на дом на ул. Константиновской: он строился по аналогии с объектом на Сергиевской. Стоит отметить, однако, что и проект этого МКД, как сообщили в администрации Всеволожского района, «не предъявлялся, более того – не прошел экспертизу». Таким образом, для завершения строительства на одном объекте необходимо установить внутренние коммуникации, а также подключить его к магистральным инженерным сетям. Второй дом нуждается в полном обследовании, перепроектировании с последующей экспертизой проекта, а также получении технических условий. Это предстоит сделать новому профессиональному инвестору. Им может стать ЗАО ИСК «Аверс». По мнению Виктора Шишкина, генерального директора компании, эти дома возможно достроить, увеличив этажность и привлекая тем самым средства новых дольщиков. Со своей стороны, Владимир Драчев, глава администрации Всеволожского района, заявил, что будут найдены механизмы эффективного взаимодействия с этой компанией. «Думаю, что мы сможем убедить ЗАО ИСК «Аверс» принять такое важное, необходимое для жителей района решение», - сказал он. О своих окончательных намерениях застройщик должен сообщить до конца июля, а уже в августе должно быть заключено соответствующее соглашение.
Удобное банкротство
Еще один объект – многоквартирный дом в Новом Девяткино, на ул. Озерной, 8 (застройщик – ЖСК «НовоДевяткино») – попал в список проблемных, поскольку дольщики не могут оформить право собственности на свои квадратные метры. Дом на 182 квартиры построен, но до сих пор не введен в эксплуатацию: не подключен к сетям по постоянной схеме, и средства на это (в пределах 50 млн рублей), как и свободные площади в доме, отсутствуют. Между тем разрешение на строительство недействительно с декабря прошлого года, а генеральный подрядчик (РСУ «Фрунзенское», которое, по словам председателя ЖСК Сергея Нефедова, фактически обладало правами застройщика и распоряжалось средствами от продаж квартир) – в стадии банкротства. «Необходима прокурорская проверка, чтобы установить, как расходовались средства дольщиков. Чтобы избежать уголовной ответственности, один из лучших ходов - уйти в банкротство», - заявила Виктория Пенькова. Необходимо также, по ее мнению, «пересмотреть в сторону минимизации» технические условия – плату за подключение. Однако, полагает г-жа Пенькова, дополнительных инвестиций со стороны самих членов ЖСК на возмещение части затрат в данном случае избежать не удастся.
Стоит сказать, что попадание объекта на ул. Озерной, 8, в перечень проблемных эксперты связывают отчасти с тем, что ранее он не был подконтролен областному Комитету госстройнадзора: с гражданами заключались преимущественно договоры не долевого участия (таковых всего 16), а членства в ЖСК (хотя 214-ФЗ уже действовал).
Для завершения строительства этого объекта вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин предложил в течение месяца ЖСК совместно с госстройнадзором определить стоимость оставшихся строительных работ и подключения к инженерным сетям по постоянной схеме с тем, чтобы половину необходимых средств внесли сами члены ЖСК, пообещав помощь региональных властей в поиске недостающего финансирования.
Осторожно: возможны мошенники
73 дольщика (по состоянию на конец марта), вероятно, не получат новое жилье в срок в дер. Малое Верево. По договорам долевого участия застройщик - ООО НПФ «СВИТ» - обязался передать квартиры не позднее 30 декабря нынешнего года. Однако строительство сегодня – на начальной стадии. И с учетом того, что по проекту дом восьмиэтажный, как полагают в областном госстройнадзоре, «в предусмотренный договорами срок объекты долевого строительства участникам переданы не будут». Из привлеченных денежных средств граждан в сумме почти 110,51 млн рублей не использовано только 49,25 млн рублей. По обращению участников долевого строительства этого жилого дома областной госстройнадзор проверил соблюдение застройщиком требований законодательства. В ходе проверки выяснилось: средства дольщиков находятся в неликвидных активах – ценных бумагах ООО «Альфа», а также обязательствах по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома в пос. Русско-Высоцкое Ломоносовского района, заключенным с ЗАО «Фирма «Петротрест» и переданным ООО «Матрикс-Строй» застройщику как отступные.
Между тем и ООО «Матрикс-Строй», и ЗАО «Фирма Петротрест», переименованное в АО «ОРИОН», прекратили деятельность. Первая компания в стадии ликвидации, а вторая – в банкротстве. Примечательно, что учредителем обеих фирм является, как следует из Единого государственного реестра юридических лиц, одно и то же физическое лицо – Верещагин Алексей Леонидович. Как отметили в Комитете госстройнадзора, это свидетельствует об аффилированности данных юридических лиц.
Со своей стороны, Алина Полтавская, генеральный директор ООО «НПФ «СВИТ», сообщила, что по условиям договора ООО «Матрикс-Строй» как генеральный подрядчик имел право продавать квартиры только после выполнения всех работ с подписанием соответствующего акта. «ООО» Матрикс-Строй» начало продажи, не поставив в известность руководство ООО» Матрикс-Строй». Видя нарушение графика работ, мы уведомили ООО «Матрикс-Строй» о расторжении договора генерального подряда и потребовали ответ об их деятельности. Только тогда выяснилось, что уже были привлечены средства достаточно большого числа физических лиц», - сообщила г-жа Полтавская.
Сегодня ООО «НПФ «СВИТ» прорабатывает вариант достройки объекта силами строительной компании «Дальпитерстрой». По мнению специалистов, для привлечения новых дольщиков «играть» с этажностью в Малом Верево вряд ли получится, поскольку по проекту жилой комплекс уже восьмиэтажный, и более высотную застройку ПЗЗ не допускают. Однако прилегающая к пятну застройки земля в муниципальной собственности, и ее можно было бы использовать для строительства дополнительной секции.
Президент РФ Владимир Путин подписал указ об упразднении Федеральной службы по тарифам (ФСТ). Теперь ее функции получит Федеральная антимонопольная служба (ФАС), в которую неоднократно и поступали жалобы на ФСТ. Эксперты говорят, что данная мера назревала давно, а оптимизация положительно скажется на процессе тарифообразования.
ФСТ упразднена указом президента РФ 21 июля. Согласно документу, ее функции переходят к ФАС. Этой службе передаются и все обязательства, которые возникли в результате исполнения судебных решений в отношении ФСТ.
С предложением об объединении ФАС и ФСТ ранее выступали вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, первый вице-премьер Игорь Шувалов и другие. Основная цель такого объединения – оптимизировать число ведомств с близкими функциями. Как предполагают в СМИ, руководителем объединенной структуры могут оставить действующего главу ФАС Игоря Артемьева.
ФАС была образована в 2004 году. Основные ее обязанности – контроль и надзор за соблюдением законодательства в сфере конкуренции на товарных рынках, защиты конкуренции на рынке финансовых услуг, деятельности субъектов естественных монополий и рекламы. Помимо этого, ФАС России осуществляет контроль за соблюдением законодательства о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, выполняет функции по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
ФСТ осуществляет государственное регулирование цен (тарифов) естественных монополий в электроэнергетике, нефтегазовом комплексе, на железнодорожном и ином транспорте. Также регулирует цены на услуги в транспортных терминалах, портах, аэропортах, услуги общедоступной электрической и почтовой связи, а также на иные виды товаров (работ, услуг). Теперь все эти функции перейдут к ФАС. Оптимизация положительно скажется на процессе тарифообразования, считают эксперты.
Дмитрий Солонников, директор Института современного государственного развития, отметил, что оптимизация структур государственного управления идет давно, а про объединение ФСТ и ФАС активно заговорили с начала 2015 года, и вот наконец-то это случилось. «Этот процесс можно назвать «ручной настройкой федеральных органов власти». Каждый раз при слиянии министерств и ведомств какие-то структуры выигрывают, а какие-то исчезают. Видимо у ФАС административного влияния было больше, чтобы присоединить к себе ФСТ», - высказал свою точку зрения Дмитрий Солонников.
Со своей стороны Владислав Озорин, член президиума научно-экспертного совета при рабочей группе по мониторингу реализации законодательства в энергетике, энергосбережении и повышении энергетической эффективности Совета Федерации, также считает, что присоединение ФСТ к ФАС своевременно, так как давно ходили разговоры, что ФСТ погрязла в коррупции, поэтому ее нужно ликвидировать.
«Дублирование полномочий различными органами, неверно. В этой ситуации вырабатывать какие-то разумные решения не удается, и потому что каждая структура тянет на себя. Объединение ФАС и ФСТ абсолютно разумное. Думаю, что на ситуацию с тарифообразованием это повлияет положительно. Но есть один момент, связанный с тем, что расчет тарифов и затрат – это очень сложный процесс. У нас очень мало специалистов, которые занимаются этим профессионально. Скорее всего, сотрудники ФСТ вольются в ФАС как отдельная структура», - заключил эксперт.