Выкуп обещан
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал застройщикам, что регион будет выкупать соцобъекты вне зависимости от «цвета» территории.
В правительстве Ленобласти состоялось заседание Координационного совета по комплексному освоению территории. В рамках совета чиновники обсудили с застройщиками итоговые параметры новых правил комплексной застройки территорий программы «Светофор», предполагающей зонирование территории региона. Ранее предложенный вариант правил застройки не предполагал выкупа соцобъектов в «красной» зоне.
Теперь же условия будут несколько смягчены. Длительная рассрочка Так, в «красной» зоне выкуп соцобъектов осуществляться будет, но в рассрочку в течение минимум семи лет (10% – в первый год, и по 15% – в последующие) и при условии достаточного объема уплаченных застройщиком в бюджет Ленобласти налогов. Если налогов будет не хватать – длительность рассрочки будет больше. На время выкупа между застройщиком и государством предлагается заключить договор аренды, причем стоимость арендной платы должна быть минимальной и не выше амортизационных отчислений на содержание объекта.
«Мы понимаем, что застройщику не нужна обуза, но в то же время не готовы создавать за счет соцобъекта прибавочную стоимость для строительной компании», – пояснил Александр Дрозденко. В «желтой» зоне в первый год регион обещает выкупать «социалку» до 50% от его стоимости, а остальную стоимость внести равными долями в течение трех лет (примерно по 15% в год).
В «зеленой» зоне правила останутся прежними – 100% выкуп объектов социальной инфраструктуры без рассрочки. «На эти цели мы будем тратить исключительно те средства, которые планируем получать от налогов строительных компаний, и никакие другие. Если суммы налогов, уплаченных за семилетний период, будет не хватать, мы готовы продлевать время выкупа объекта», – подчеркнул губернатор. Он посоветовал застройщикам копить налоги, получать областную прописку и регистрировать работников своих компаний в регионе.
По его словам, подоходный налог сотрудников также будет засчитываться в счет общей суммы уплаченных налогов строительной компании. Губернатор также заметил, что правительство региона остается приверженцем максимального ограничения строительства в «красной» зоне: «Мы ограничим включение дополнительных участков в границы населенных пунктов, использование земель лесного фонда под цели жилищного строительства. Минимизирована также будет этажность застройки. Не более 5-7 этажей», – пообещал Александр Дрозденко. Кроме того, регион будет требовать соблюдения всех нормативов обеспечения территорий не только социальными объектами, но и ясности в вопросах развития дорожной сети, размещения объектов безопасности, кладбищ, парковых зон и т. д.
Новая высота «Несколько жестковато», – так охарактеризовал предложенные застройщикам параметры программы «Светофор» президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев и пояснил, что для строительства соцобъектов и дорог у застройщика в стоимость жилья должны быть заложены соответствующие финансовые резервы. «В самых привлекательных зонах Ленобласти маржа застройщика может составить 10-12 тыс. рублей с 1 кв. м построенного жилья, а в среднем она составляет 5-6 тыс. с «квадрата», – привел расчеты президент союза. – В то же время только для строительства соцобъектов застройщику придется потратить 4,5-5,5 тыс. рублей на 1 кв. м, если добавить сюда поликлиники и пр., то эта цифра вырастает до 13-18 тыс. рублей, что заведомо делает нерентабельным практически любой строительный проект». Он озвучил предложения застройщиков.
По мнению профсообщества, главным и единственным критерием отнесения районов Ленобласти к той или иной «цветовой зоне» должна быть стоимость квадратного метра. «Именно она определяет возможность застройщика возводить социальные объекты», – прокомментировал Георгий Богачев. Кроме того, в «красной» зоне, где уже возведены многоэтажные дома, застройщики предлагают оставить возможность строительства высотных доминант, соблюдая при этом действующие нормативы по плотности застройки. «Учитывая, что сегодня существует достаточно жесткая позиция правительства региона об ограничении этажности до 12-16 этажей, мы предлагаем дать возможность через процедуру согласования с Градсоветом в некоторых районах «красной» зоны разрешить отклонения по этажности», – отметил Георгий Богачев. Губернатор согласился с возможностью появления высотных доминант, но строго при условии соблюдения нормативной плотности застройки. Огласите весь список Кроме того, по мнению профсообщества, необходимо уточнить список объектов, строительство которых будет возложено на застройщика.
Например, исключить из этого списка поликлиники и больницы. «Про больницу – согласен, а по поводу поликлиники надо дискутировать, – заметил губернатор. – Поликлиника стоит примерно столько же, сколько крупный детский сад. Можно разделить функции – пусть строители возводят сами здания медучреждений, а мы возьмем на себя обеспечение оборудованием». «Поликлиника – это объект, который охватывает большую территорию. Организовать сбор средств от застройщиков на строительство такого объекта проблематично. И далеко не все из них одинаково ответственно подходят к этому вопросу», – привел контраргумент Георгий Богачев. Губернатор обещал корсовету подумать над этим вопросом, как и над проблемой проектирования и строительства региональных и федеральных трасс. По его словам, власти готовы взять назад обязательства по строительству региональных дорог, но только в том случае, если застройщики возьмут на себя создание дорожной сети в границах красных линий. А стыковки дорожных сетей, выезды из кварталов и развязки власти и бизнес должны финансировать в равных долях – 50 на 50, считает губернатор. Также застройщики попросили губернатора уточнить границы отнесения некоторых районов к той или иной «цветовой зоне». «Так, д. Низино в Ломоносовском районе отнесена к «красной» зоне, но по ряду объективных признаков сегодня это далеко не самая активно развивающаяся в области территория», – привел пример Георгий Богачев. Президент ЛенОблСоюзСтроя предложил губернатору создать согласительную комиссию из числа представителей профильных комитетов и представителей профсообщества для решения спорных вопросов программы «Светофор», прежде чем она будет окончательно утверждена.
Кстати:
Действие программы «Светофор» начнется с 1 июня 2016 года.
Администрация Петербурга приняла парадоксальное решение, объединив и представителей "обиженных" отменой крупных проектов компаний (ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта", дочерняя компания ОАО "Газпром нефть", "Банк ВТБ"), и градозащитников, и профессионалов-урбанистов в новом Совете по градостроительной деятельности при губернаторе Петербурга.
Сопредседателем совета должен стать вице-губернатор Сергей Вязалов, его коллеги - Ольга Казанская, Игорь Дивинский, Игорь Голиков и Сергей Козырев, а также главы профильных комитетов – тоже войдут совет. Но еще парадоксальнее власть повела себя, предложив участникам нового органа на первой, пока неофициальной встрече, определить приоритеты и цели своей работы самостоятельно.
Мнения разошлись
В первую очередь, Градсовету необходимо ликвидировать нестыковки в Генплане Петербурга и стабилизировать правовое поле для застройщиков города. Во-вторых, - на основе анализа существующих городских проектов планировки территорий разработать городской закон о составе и порядке подготовки ППТ, а также определить механизмы общественного обсуждения этих документов, первым высказался руководитель Центра экспертиз "ЭКОМ" Александр Карпов.
В противоположность господину Карпову Александр Кононов, заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК, предложил сосредоточиться на «болевых точках» города - источниках конфликтных ситуаций и преградах для развития территорий, и искать решения этих проблем.
Генеральный директор Холдинга МКД Юрий Воропаев и вовсе посчитал возможным организовать консорциум компаний, чьи представители входят в новый совет, и участвовать в конкурсах на разработку стратегии развития города. А технический директор группы компаний ВиПС Кшиштоф Поморски считает возможным для Градсовета - стать общественным заказчиком, который должен озвучивать потребности общества и корректировать планы правительства с учетом долгосрочной перспективы, а не ближайших 2-5 лет.
Если город не хочет повторения скандала с Мариинкой-2, необходимо обсуждать еще не начатые большие проекты, которые планируется осуществлять за бюджетные деньги, и в первую очередь, программу реновации территорий "Конюшенная" и "Северная Коломна-Новая Голландия", в свою очередь заявил руководитель архитектурной мастерской "Евгений Герасимов и партнеры" Евгений Герасимов.
Совет может стать своеобразным "трамплином" для значимых девелоперских проектов, единственно возможную функцию нового института увидел директор ЦСР "Северо-Запад" Владимир Княгинин. "Если девелопер считает, что его проект имеет общегородское значение – совет даст ему возможность донести это до власть имущих, - пояснил господин Княгинин. - Сначала девелоперу придется убедить в этом коллег, а затем совет постарается убедить власть".
Идейный дефицит
Впрочем, довольно быстро обсуждение перешло на другие вопросы – оказалось, что ни у кого из будущих участников Совета по градостроительной деятельности нет понимания цели создания нового органа, а соответственно, и его задач, и полномочий.
"У меня нет понимания, что хочет от этого совета губернатор, для чего власти нужен такой орган, - заявил управляющий директор, вице-президент ОАО Банк ВТБ Александр Ольховский. - В моем понимании, инициатор процесса, губернатор, формулирует цели, задачи, а под них - понятные функции и полномочия нового органа, а уже под эти функции приглашает людей, потому что этот совет - инструмент достижения поставленной цели. А мы с вами говорим, что это будет очередное вече, которое будет непонятно, что решать".
Смысла в создании нового совета вообще нет, высказал мнение исполнительный директор ЗАО "Общественно-деловой центр "Охта" Александр Бобков. Стратегии и планы развития территорий должны вырастать "снизу вверх", никто не знает проблемы конкретных территорий лучше муниципальных властей, а общественным заказчиком должно выступать Законодательное собрание, заявил он. "Есть все органы, но если они не работают, советом не поможешь", - заявил господин Бобков.
"Нас собрали потому, что у власти, как мне кажется, нет идей, - предположил Евгений Герасимов. - А вторая проблема - что чиновники начали об этом догадываться. Если бы у них была абсолютная уверенность, что у них все хорошо, нас бы не позвали. Но раз импульс есть, пропустить такой шанс нельзя".
"Хотелось бы в присутствии губернатора и всех остальных членов правительства выслушать представление главного архитектора и главы Комитета по градостроительству и архитектуре об основных проблемах города, узнать, какую конкретную политическую, экономическую программу они намечают, - заявил режиссер Александр Сокуров. - И только после этого разговора можно будет намечать какую-то схему практических действий. Без связи с реально действующей силой в городе бессмысленно что-то делать".
Новый Градсовет должен заняться обсуждением стратегии развития города и определить, во что в будущем должен превратиться центр, как должны выглядеть окраины и каковы должны быть стандарты качества жизни их жителей, в итоге пришли к выводу все будущие участники новой структуры. Тем временем по заказу городского правительства СПбГУЭФ разработал техзадание для разработки Стратегии развития города до 2030 года. В настоящее время Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию формируется конкурсная документация на окончательную подготовку документа. Разработчик стратегии, который выиграет конкурс, должен будет подготовить проект Стратегии в течение 2013 года.
Еще одна дочерняя структура "Газпрома" - ООО "Газпромнефть Марин Бункер" переводит дирекцию в Петербург. Компания арендовала на три года этаж в офисном центре "Сенатор" на Васильевском острове.
Список адресов структур "Газпрома" в Петербурге пополнил офис "дочки" ОАО "Газпром нефть" - компании "Газпромнефть Марин Бункер". На днях компания заключила договор аренды 1,12 тыс. кв. м (целый этаж) в бизнес-центре "Сенатор" на Большом пр. Васильевского острова, 80. Общая площадь этого офисного комплекса класса "А" - 9,2 тыс. кв. м. Он был введен в эксплуатацию в июне 2012 года.
Управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин сообщил, что договор с "Газпромнефть Марин Бункер" долгосрочный – на 3 года. Арендная ставка не раскрывается, но, по оценке экспертов АРИН, помещение обошлось компании в $50 -70 за 1 кв. м в месяц. По словам Дмитрия Золина, "Газпромнефть Марин Бункер" переводит дирекцию из Москвы в Петербург. "В офисе смогут работать около 100 сотрудников!, - утверждает он.
В московском офисе ООО "Газпром нефть Марин Бункер" комментариев по предстоящему переезду не дают. А в пресс-службе "Газпром нефти" сообщили, что количество сотрудников центрального офиса "Газпром нефть Марин Бункер", переезд которого из Москвы в Петербург сейчас проводится, составляет 47 человек.
У "Сенатора" это уже второй крупный договор аренды с дочерним предприятием компании "Газпром нефть" за последний месяц. Две недели назад "Газпромнефть-Аэро" арендовало 1.6 тыс. кв. м в БЦ "Сенатор" на Петроградской стороне (ул. Чапаева,15). Всего у структур "Газпрома" более 90 тыс. кв. м недвижимости в Петербурге. Так, компания "Газпром нефть" перерегистрирована в Петербурге с 2005 года. С 2011 года она на правах аренды заняла бизнес-центр Quattro Corti на Почтамтской улице, 3-5 (арендная площадь - 11 тыс. м2) По оценкам экспертов, ставка в этом офисном комплексе составляет $500 за 1 кв. м в год.
А к 1 сентября 2013 года завершится перебазирование в Петербург другого подразделения - "Газпром экспорт". Уже в июле этого года предприятие встало в Петербурге на налоговый учет. Штат компании без учета представительств - около 400 человек. Для офиса "Газпром экспорт" арендовал с правом дальнейшего выкупа гостиницу "Палаццо Росси" - 18 тыс. кв. м на пл. Островского, 2а, около Александринского театра. Здание будет реконструировано под офисный центр.
В настоящее время "Газпром" изучает возможность строительства на участке в Приморском районе Петербурга нового общественно-делового района, ядром которого станет штаб-квартира компании "Газпром нефть" и других компаний группы "Газпром". Изначально "Газпром нефть" планировала построить деловой центр с 400-метровым небоскребом на Охтинском мысу в Красногвардейском районе Петербурга, напротив Смольного собора. Но из-за протестов общественности компания отказалась от возведения небоскреба и решила продать этот участок. Недавно газовый холдинг приобрел новый участок площадью 140 тыс. кв. м в Лахте на берегу Финского залива. Архитектурная концепция будет создаваться на основе проекта, разработанного для размещения в Красногвардейском районе, с учетом необходимости адаптации к новому месту расположения, конфигурации участка и функционального назначения проекта.
Представители ее "дочки" ЗАО "ОДЦ Охта" заявляли о планах нефтяной компании переехать в Петербург в 2011 г.
Справка
Компания "Газпромнефть Марин Бункер" - было создано в октябре 2007 года. Занимается поставками бункерного топлива для морских и речных судов. Присутствует в 15 морских и 9 речных портах страны. В 2012 году объем реализации бункерного топлива компании «в борт» составил около 1,8 млн тонн.
Петербургские адреса "Газпрома":
1. Этаж 1,6 тыс. кв. м в БЦ "Сенатор" на Петроградской стороне (ул. Чапаева, 15) арендовала в 2013 году компания "Газпромнефть-Аэро".
2. Флигель здания на Лиговском 61-63 (3,5 тыс. кв. м) в бизнес-центре "Ренессанс Форум" арендовало осенью 2012 г ОАО "Газпром".
3. Английская набережная, 6 (Особняк Тенишевой, площадью около 3, 2 тыс. кв. м). Куплен в 2006 г. для офиса "Газпром нефти".
4. Бизнес-центр "Арена-холл" (28,5 тыс. кв. м), пр-т Добролюбова, 16. Приобретен в декабре 2009 г. для ТГК-1.
5. Особняк в "Парадном квартале" (около 5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь – 3,6 тыс. кв. м). Куплен летом 2008 года для офисов ФК "Зенит" и "ОДЦ Охта".
6. Бизнес-центр «Эриксон» (около 24 тыс. кв. м), Большой Сампсониевский, 60. Приобретен летом 2008 г. для структур "Газпрома".
"Охта центр" (около 1 млн кв. м) – проект небоскреба на Охте. По совместному решению "Газпрома" и городской администрации перенесен в Лахту.