Выкуп обещан
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал застройщикам, что регион будет выкупать соцобъекты вне зависимости от «цвета» территории.
В правительстве Ленобласти состоялось заседание Координационного совета по комплексному освоению территории. В рамках совета чиновники обсудили с застройщиками итоговые параметры новых правил комплексной застройки территорий программы «Светофор», предполагающей зонирование территории региона. Ранее предложенный вариант правил застройки не предполагал выкупа соцобъектов в «красной» зоне.
Теперь же условия будут несколько смягчены. Длительная рассрочка Так, в «красной» зоне выкуп соцобъектов осуществляться будет, но в рассрочку в течение минимум семи лет (10% – в первый год, и по 15% – в последующие) и при условии достаточного объема уплаченных застройщиком в бюджет Ленобласти налогов. Если налогов будет не хватать – длительность рассрочки будет больше. На время выкупа между застройщиком и государством предлагается заключить договор аренды, причем стоимость арендной платы должна быть минимальной и не выше амортизационных отчислений на содержание объекта.
«Мы понимаем, что застройщику не нужна обуза, но в то же время не готовы создавать за счет соцобъекта прибавочную стоимость для строительной компании», – пояснил Александр Дрозденко. В «желтой» зоне в первый год регион обещает выкупать «социалку» до 50% от его стоимости, а остальную стоимость внести равными долями в течение трех лет (примерно по 15% в год).
В «зеленой» зоне правила останутся прежними – 100% выкуп объектов социальной инфраструктуры без рассрочки. «На эти цели мы будем тратить исключительно те средства, которые планируем получать от налогов строительных компаний, и никакие другие. Если суммы налогов, уплаченных за семилетний период, будет не хватать, мы готовы продлевать время выкупа объекта», – подчеркнул губернатор. Он посоветовал застройщикам копить налоги, получать областную прописку и регистрировать работников своих компаний в регионе.
По его словам, подоходный налог сотрудников также будет засчитываться в счет общей суммы уплаченных налогов строительной компании. Губернатор также заметил, что правительство региона остается приверженцем максимального ограничения строительства в «красной» зоне: «Мы ограничим включение дополнительных участков в границы населенных пунктов, использование земель лесного фонда под цели жилищного строительства. Минимизирована также будет этажность застройки. Не более 5-7 этажей», – пообещал Александр Дрозденко. Кроме того, регион будет требовать соблюдения всех нормативов обеспечения территорий не только социальными объектами, но и ясности в вопросах развития дорожной сети, размещения объектов безопасности, кладбищ, парковых зон и т. д.
Новая высота «Несколько жестковато», – так охарактеризовал предложенные застройщикам параметры программы «Светофор» президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачев и пояснил, что для строительства соцобъектов и дорог у застройщика в стоимость жилья должны быть заложены соответствующие финансовые резервы. «В самых привлекательных зонах Ленобласти маржа застройщика может составить 10-12 тыс. рублей с 1 кв. м построенного жилья, а в среднем она составляет 5-6 тыс. с «квадрата», – привел расчеты президент союза. – В то же время только для строительства соцобъектов застройщику придется потратить 4,5-5,5 тыс. рублей на 1 кв. м, если добавить сюда поликлиники и пр., то эта цифра вырастает до 13-18 тыс. рублей, что заведомо делает нерентабельным практически любой строительный проект». Он озвучил предложения застройщиков.
По мнению профсообщества, главным и единственным критерием отнесения районов Ленобласти к той или иной «цветовой зоне» должна быть стоимость квадратного метра. «Именно она определяет возможность застройщика возводить социальные объекты», – прокомментировал Георгий Богачев. Кроме того, в «красной» зоне, где уже возведены многоэтажные дома, застройщики предлагают оставить возможность строительства высотных доминант, соблюдая при этом действующие нормативы по плотности застройки. «Учитывая, что сегодня существует достаточно жесткая позиция правительства региона об ограничении этажности до 12-16 этажей, мы предлагаем дать возможность через процедуру согласования с Градсоветом в некоторых районах «красной» зоны разрешить отклонения по этажности», – отметил Георгий Богачев. Губернатор согласился с возможностью появления высотных доминант, но строго при условии соблюдения нормативной плотности застройки. Огласите весь список Кроме того, по мнению профсообщества, необходимо уточнить список объектов, строительство которых будет возложено на застройщика.
Например, исключить из этого списка поликлиники и больницы. «Про больницу – согласен, а по поводу поликлиники надо дискутировать, – заметил губернатор. – Поликлиника стоит примерно столько же, сколько крупный детский сад. Можно разделить функции – пусть строители возводят сами здания медучреждений, а мы возьмем на себя обеспечение оборудованием». «Поликлиника – это объект, который охватывает большую территорию. Организовать сбор средств от застройщиков на строительство такого объекта проблематично. И далеко не все из них одинаково ответственно подходят к этому вопросу», – привел контраргумент Георгий Богачев. Губернатор обещал корсовету подумать над этим вопросом, как и над проблемой проектирования и строительства региональных и федеральных трасс. По его словам, власти готовы взять назад обязательства по строительству региональных дорог, но только в том случае, если застройщики возьмут на себя создание дорожной сети в границах красных линий. А стыковки дорожных сетей, выезды из кварталов и развязки власти и бизнес должны финансировать в равных долях – 50 на 50, считает губернатор. Также застройщики попросили губернатора уточнить границы отнесения некоторых районов к той или иной «цветовой зоне». «Так, д. Низино в Ломоносовском районе отнесена к «красной» зоне, но по ряду объективных признаков сегодня это далеко не самая активно развивающаяся в области территория», – привел пример Георгий Богачев. Президент ЛенОблСоюзСтроя предложил губернатору создать согласительную комиссию из числа представителей профильных комитетов и представителей профсообщества для решения спорных вопросов программы «Светофор», прежде чем она будет окончательно утверждена.
Кстати:
Действие программы «Светофор» начнется с 1 июня 2016 года.
На заседании окружной конференции Национального объединения строителей по Северо‑Западному федеральному округу представители саморегулируемых организаций единогласно выдвинули кандидатом в координаторы НОСТРОЙ действующего координатора Сергея Петрова.
В начале конференции Сергей Петров, координатор НОСТРОЙ по СЗФО, выступил с отчетом о проделанной работе. Он подчеркнул, что необходима дальнейшая деятельность по реформированию органов управления НОСТРОЙ и, как следствие, совершенствование нормативных документов национального объединения. Павел Созинов, заместитель координатора НОСТРОЙ в СЗФО, сообщил, что единственным кандидатом в координаторы по Северо-Западу был выдвинут действующий координатор – Сергей Петров. Других предложений на время проведения окружной конференции не поступало. В итоге представители 14 СРО единогласно проголосовали за продление полномочий Сергея Петрова.
Серьезным вопросом на окружной конференции стало обсуждение проекта нового устава НОСТРОЙ. Сергей Петров отметил, что ныне действующий документ во многом не удовлетворяет профессиональное сообщество, и последний съезд принял решение о создании рабочей группы по подготовке новых регламентирующих документов. «Градостроительный кодекс в этой части предлагает не сбалансированную модель управления НОСТРОЙ, она содержит противоречия», – добавил Павел Созинов. По его мнению, первым шагом на пути к переменам стало обсуждение предложенных поправок в устав, затем – поиск компромиссного варианта устава и, наконец, подготовка и внесение поправок в сам Градостроительный кодекс РФ.
Анна Леонова, член совета НОСТРОЙ, директор СРО НП «Строительный комплекс Вологодчины», отметила, что структура НОСТРОЙ, предложенная в обсуждаемом проекте устава, наиболее приемлема и дееспособна, чем существующая.
Алексей Старицын, член рабочей группы по изменению устава НОСТРОЙ от СЗФО, считает, что существенная часть предложений, поступивших от СРО, в данном проекте устава не учтено. По его словам, 134 пункта устава должны были быть приведены в соответствие с ГрК РФ и законом о некоммерческих организациях. «Непонятно, откуда появилась новая должность – председатель совета НОСТРОЙ, так как ни в ГрК РФ, ни в законе о некоммерческих организациях этого нет. Я предлагаю не принимать данный устав на окружной конференции», – заключил Алексей Старицын.
Сергей Петров подчеркнул, что устав НОСТРОЙ – это не догма. «Мы имеем право дорабатывать его дальше. Но сейчас мы не должны полностью отвергать предложенный проект», – добавил он. На его взгляд, важно, что проект учитывает то, что совет НОСТРОЙ станет профессиональным, а не только совещательным органом. Также, по его словам, новый устав позволит усилить роль окружных конференций, придав им практически статус территориальных органов Съезда НОСТРОЙ, а координаторов предложено ввести в совет», – высказал свою точку зрения Сергей Петров.
По итогам длительного обсуждения участники окружной конференции приняли решение принять текущую редакцию проекта устава НОСТРОЙ к сведению с учетом предложений окружной конференции, которая рекомендовала рабочей группе по изменению устава НОСТРОЙ устранить несоответствия в проекте устава действующему законодательству к февралю 2014 года. За такую формулировку проголосовало большинство представителей СРО.
Также на окружной конференции был рассмотрен проект приказа Госстроя «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и строительству, влияющих на безопасность капитального строительства».
Александр Шилов, исполнительный директор НП СРО НОСО «Стройбизнесинвест», отметил, что в наименовании проекта приказа отсутствуют виды работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства, что противоречит ГрК РФ. Анна Леонова добавила, что в приложении к приказу определены виды и группы работ, которые требуют получения свидетельства о допуске, только в случаях, указанных в ст. 48.1 ГрК РФ. «Считаем, что все виды работ, находящиеся с 20 по 52 строку перечня, оказывают влияние на безопасность объектов жилищного или социально-бытового назначения не менее чем на указанных объектах. В конечном итоге дело не объектах, а в видах работ», – пояснила она.
В итоге участники окружной конференции выразили мнение строительного сообщества о недопустимости принятия приказа Госстрой в обсуждаемой редакции. А также предложили НОСТРОЙ рассмотреть предложения НП СРО «Строительный комплекс Вологодчины» при подготовке единой позиции членов Национального объединения.
Координационный совет по развитию строительной отрасли СЗФО при аппарате полномочного представителя Президента РФ в СЗФО обсудил реализацию в округе государственных программ по расселению аварийного жилья, а также предлагаемые экспертной группой полпредства механизмы строительства жилья и арендного фонда.
«Мы ожидаем, что следующий год для бюджета будет сложным. Вопрос финансирования региональных программ на 2014 год и плановый период 2015-2016 годов будет одним из приоритетных в списке», – подчеркнул Сергей Зимин, помощник полномочного представителя Президента РФ в СЗФО. Основаниями для беспокойства он назвал недополучение налога на прибыль, политику крупных налогоплательщиков по изменению направлений платежа и передачу полномочий по многим вопросам социально-экономической сферы на уровень регионов без соответствующей финансовой поддержки.
Аварийность без инвестиций
Сегодня в СЗФО выявлено более 2,5 тыс. кв. м аварийного жилья. «Выявляемость» аварийного фонда увеличилась по сравнению с 2012 годом, констатировал Сергей Зимин, а это влечет еще больше финансовых обязательств для региональных бюджетов. Между тем за 2012 год расселено всего 92,9% от планового количества аварийных домов. И, как заметил Олег Рурин, заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ, ни один из субъектов СЗФО в течение последних двух лет не входил в число лидеров в реализации программ фонда.
Олег Рурин проинформировал о последних новшествах в подходе к реализации программ. Прежде всего, инициирована поправка в соответствующее постановление правительства РФ, направленная на жесткую фиксацию объемов заявок регионов. «Отсутствие с нашей стороны специального требования по размерам этапов программ привело к тому, что многие субъекты Федерации отложили все проблемы на потом, установив себе облегченные условия софинансирования первых лет реализации программ. Теперь объем расселяемого регионом жилищного фонда в квадратных метрах привязан к объему финансирования», – сообщил Олег Рурин. Он напомнил также, что для снижения нагрузки на региональные и муниципальные бюджеты законодатель предусмотрел ряд возможностей, которые пока используются недостаточно.
Так, при оценке участков под аварийными домами в двух субъектах ЦФО выяснилось, что в среднем стоимость земли равноценна 25% издержек, необходимых для расселения граждан из этих домов. «Это очень существенный потенциал, который находится вне зоны контроля», – отметил Олег Рурин. Мало используются на местах и возможности договоров о развитии застроенных территорий.
ГЧП в поиске
Говоря о возможностях использования механизмов ГЧП при создании арендного жилого фонда, Павел Созинов, руководитель экспертной комиссии по правовым вопросам Координационного совета, напомнил, что в действующий ФЗ «О концессионных соглашениях» жилые объекты не включены в число тех, которые могут стать предметом соглашения между частным и публичным партнерами. Сейчас Госдума готовится к рассмотрению во втором чтении проекта закона «Об основах государственно-частного партнерства», в котором это ограничение может быть снято. Продолжается обсуждение законопроекта «О некоммерческом найме», предлагаемые в нем новации также акцентируют внимание на арендных отношениях. «Мы предлагаем учитывать механизмы ГЧП при создании объектов жилого и арендного фонда: соответствующие поправки могут быть внесены в законопроект «Об основах государственно-частного партнерства в РФ», – продолжил тему Юрий Курикалов, эксперт аппарата полпредства. Он указал на то, что в законопроектах не учитывается отраслевая специфика: механизмы ни аренды, ни создания жилищных фондов пока не проработаны, и в этом смысле наши эксперты предлагают действительно инновационные подходы к обеспечению граждан доступным жильем.
По мнению экспертов, следует сконцентрироваться на экономике проекта. Для публичной стороны это будет отложенный платеж, возможность реализовывать социально значимый проект на средства инвесторов. Для самих инвесторов – вхождение в совместный проект, обеспеченный землей, объектами недвижимости, разного рода преференциями и госгарантиями. «Если это будет единый объект недвижимости, как предполагается законопроектом о некоммерческом найме, то, передавая его в эксплуатацию публичной стороне, инвестор будет получать исключительно плату в виде арендных платежей, что экономически не всегда оправдано, – это явный пробел. Если объект недвижимости будет формироваться на основе разных источников и форм собственности и владения: частной, публичной, аренды с возможностью выкупа жилья, аренды под субсидентов с созданием шкалы для различных категорий граждан, можно предполагать более быструю окупаемость проекта», – резюмировал Павел Созинов.