Локация за полмиллиарда
РАД продаст 1,3 тыс. кв. м земли на Петроградской стороне. Начальная цена участка составит 490 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже земельный участок площадью 1,3 тыс. кв. м в одной из самых престижных локаций Петербурга – на Петроградской стороне, по адресу Мичуринская ул., д. 1, литера Б, рядом с Домиком Петра I. Недалеко расположены и другие знаковые исторические места и объекты – Петропавловская крепость, Петровская набережная и Троицкая площадь. Начальная стоимость лота составляет 490 млн рублей.
Как отмечают в РАД, на участок получен градостроительный план, утвержден проект планировки и межевания территории. Здесь можно построить около 9,9 тыс. «квадратов» жилья (полезная площадь составит 6,9 тыс. кв. м) премиум-класса со встроенными помещениями и подземным паркингом на 55 автомобилей. На продаваемой территории расположено здание площадью 479,6 кв. м, которое не является памятником и может быть снесено. Разрешенная высота застройки в данной локации должна составлять до 28 метров.
В РАД рассчитывают, что несмотря на сравнительно небольшой размер участка инвесторы проявят к нему интерес, потому что участки в историческом центре города под элитное строительство сейчас большая редкость. В этой части Петроградской стороны, где уже реализовано несколько дорогих премиальных проектов, например жилой комплекс от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» и клубный дом на 50 квартир от транспортной компании «Евросиб». Неоспоримым преимуществом данной локации будет являться то, что из окон будущего дома будет открываться вид на Неву и Большую Невку. Среди плюсов локации можно отметить хорошую транспортную доступность – неподалеку находится станция метро «Горьковская» и крупные транспортные узлы, связывающие остров с Калининским, Центральным и Василеостровским районами города.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», отметил, что учитывая характеристики участка, он будет интересен, в первую очередь, девелоперам, работающим в элитном сегменте жилья. Эксперт прогнозирует, что начальная цена лота вырастет, но увеличение будет незначительным, «поскольку в текущих экономических условиях лишь самые крупные игроки будут активно участвовать в торгах». «Конечно, в ходе согласования документации, разработки проекта и его реализации застройщик столкнется с определенными трудностями. Изначально нужно будет учесть высотный регламент, окружение участка, исходя из которых строить концепцию проекта, наполняя объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. Также застройщик будет вынужден вести процесс регулярного контроля за состоянием соседних зданий, которые могут являться объектами культурного наследия. Это потребует дополнительных технических мероприятий, что повлечет за собой трудности как технического, так и административного характера», – прокомментировал Александр Матеша.
Со своей стороны, Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сомневается, что на продаваемом участке возможно построить 9,9 тыс. кв. м жилья. По его мнению, там можно возвести всего 3,5 тыс. «квадратов».
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg, среди недостатков данного земельного участка также называет небольшую площадь участка и планируемого жилого здания. «Сегодня не все девелоперы готовы заниматься проектами такого масштаба», – констатирует он. Среди перспективных территорий для развития элитного жилищного строительства в центральных локациях, он, в первую очередь, отмечает Петровский остров, где за последние 1,5-2 года заявлено много качественно новых проектов, например, в апреле выведен в продажу элитный комплекс Royal Park от федерального девелопера ГК «КОРТРОС». О подобных планах заявляли и другие застройщики.
Мнение
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
–Активность борьбы девелоперов за этот участок во многом будет зависеть от того сколько видовых квартир там можно будет построить. Если много, то это, конечно же, большой плюс. Если дом скроется во дворах, то он нивелируется и «заманивать» искушенного покупателя нужно будет чем-то другим. Плюсом является то, что у данной локации хорошая транспортная доступность. С другой стороны, застройщику потребуется множество согласований с городом, в том числе и специфических. Кроме того, неразвитость социальной инфраструктуры вынудит девелопера идти на договоренности с городом и брать на себя дополнительные нагрузки: участвовать в строительстве детского сада, школы и пр. Клубный дом здесь, конечно, получится, но сколько застройщик сможет на нем заработать при таких вложенных средствах, вопрос.
Власти Ленобласти требуют от девелопера проекта «Евроград» в Буграх, компании «Пантикапей», частично уменьшить высотность и плотность застройки жилья. В противном случае они грозятся оспорить ППТ района в суде.
Власти Ленобласти требуют от администрации Бугровского сельского поселения привести в соответствие с региональными нормативами планы по возведению жилья на 52 га, которые должны стать частью проекта-миллионника «Евроград». Как сообщила пресс-служба областной администрации, при проверке проекта планировки территории (ППТ) района было обнаружено, что жилая часть «Еврограда» не только противоречит региональным нормативам Ленобласти, но и утвержденным в самом поселении Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также генплану муниципалитета. ППТ предполагает возведение 16-этажных домов, хотя максимальное количество этажей по ПЗЗ и региональным нормативам не должно превышать 12.
Чиновники объясняют, что нарушены и нормативы по плотности застройки. Согласно проекту планировки, на 52 га предполагается построить 596 тыс. кв. м жилья, плотность составит 11,4 тыс. кв. м на 1 га, это выше региональных нормативов – 9 тыс. кв. м на 1 га (в некоторых случаях – до 11 тыс. кв. м).
Вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев заявил, что жилая зона «Еврограда» должна быть существенно уменьшена. «Если нормативы не будут выдержаны, Комитет по архитектуре и градостроительству будет вынужден оспорить в суде весь ППТ. В таких случаях суды обычно встают на сторону администрации», – отметил он.
Девелопером проекта «Евроград» выступает инвестиционно-строительная компания «Пантикапей». По данным СПАРК, группа «Пантикапей» создана 15 лет назад выходцами из Крыма и включает около 40 юрлиц. У компании в собственности и управлении около 1 тыс. га в Ленобласти, в том числе 50 га в Бугровском сельском поселении. В августе застройщик получил утвержденный ППТ, также муниципалитет утвердил ПЗЗ и генплан Бугров. В 2015 году девелопер собирается выйти на стройку. Председатель совета директоров «Пантикапея» Дмитрий Яковенко сообщил, что ППТ для этой территории был разработан еще в 2010 году, а в августе текущего года в него были внесены изменения в соответствии с требованиями экспертизы.
«Все эти годы никаких претензий к проекту не было. Градостроительные документы проверяла прокуратура. Параметры проекта не противоречат региональным нормативам. И мне непонятно, почему накануне выхода на стройку поднялся шум. Думаю, кто-то из подчиненных Георгия Богачева ошибся», – считает Дмитрий Яковенко. «В нашем проекте запланировано больше жилья, чем говорят чиновники – 655 тыс. кв. м, а не 596 тыс. кв. м, и не на 52 га, а на большей территории. И будет еще около 2 млн кв. м коммерческой недвижимости», – пояснил он.
Проект «Евроград» был анонсирован около 10 лет назад. Город-спутник должен появиться к 2030 году и займет 730 га. Эта территория находится в собственности 10 крупных застройщиков, в числе которых ГК «Норманн», «Ханса СПб», «ИПС». Совокупные инвестиции в создание района превысят 120 млрд рублей. Первым застройщиком жилья в «Еврограде» должна стать компания «Норманн», которая недавно купила 7 га в этом районе под строительство 90 тыс. кв. м жилья. Представитель «Норманна» заявил, что с претензиями Администрации Ленобласти не знаком.
Эксперты Becar посчитали, что корректировка проектной документации и существенное сокращение объемов строительства жилых площадей может обернуться для девелопера потерей 30% дохода.
ООО «Санаторий «Дюны», основным владельцем которого является мажоритарий Группы ЛСР Андрей Молчанов, приобрело в Сестрорецке за 750 млн рублей здание санатория «Дюны», а также участок, на котором он расположен. Аналитики считают цену адекватной рыночным реалиям и говорят, что компания может потратить на реконструкцию и модернизацию объекта еще около 5-10 млн USD.
По словам генерального директора санатория «Дюны» Андрея Трапезникова, в 2004 году между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» был заключен 49-летний договор аренды в отношении двух зданий и участков в Сестрорецке. «В рамках федерального закона № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Санаторий «Дюны» получило право преимущественного выкупа зданий и земельных участков, так как арендуемое имущество находится у компании во временном пользовании непрерывно более двух лет. Сделка проводилась по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – сообщил он.
По данным ООО «Санаторий «Дюны», общая стоимость имущества оценена ГУИОН в 743 млн рублей: земли – в 400 млн рублей, недвижимости – в 343 млн рублей.
«При том что по законодательству КУГИ обязан был в течение трех месяцев принять решение о реализации ООО «Санаторий «Дюны» своего права, он затянул сроки, и, несмотря на то что заявка была подана компанией в апреле 2014 года, положительное решение КУГИ принял только в октябре 2014 года, с нарушением сроков. ООО «Санаторий «Дюны» стало правообладателем этой территории с целью создания рекреационной зоны. На днях между КУГИ и ООО «Санаторий «Дюны» было заключено два договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено. Первый договор предполагает выкуп здания общей площадью 14,4 тыс. кв. м и земельного участка площадью 376,8 тыс. кв. м. Во втором, идентичном договоре речь идет о выкупе здания общей площадью 1,3 тыс. кв. м и земельного участка площадью 5 тыс. кв. м. В планах руководства компании – сохранение функционального назначения этой территории. В перспективе не исключена модернизация санатория под современный медицинский оздоровительный комплекс. Рассматривается возможность размещения на участке дополнительной инфраструктуры для зимнего отдыха, но при этом рекреационная функция этой территории будет сохранена, так же как и природный ландшафт», – подчеркнул господин Трапезников.
По данным «Строительного Еженедельника», совладельцами ООО «Санаторий «Дюны» выступают Андрей Молчанов и ЗАО «НПО Реконструкция» в долях 75 и 25% соответственно. ЗАО «НПО Реконструкция», в свою очередь, владеют граждане России.
По словам генерального директора Группы ЛСР Александра Вахмистрова, строительная компания не имеет никакого отношения к данному проекту. «Это отдельный проект Андрея Молчанова», – пояснил господин Вахмистров. При этом он заверил, что на территории санатория «Дюны» никакой жилой застройки не планируется, там останется именно санаторий, но, возможно, будут пристроены какие-то дополнительные корпуса к оздоровительному комплексу.
По данным КУГИ, здание и участок находятся в зоне Р-3, то есть в зоне объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St Petersburg, утверждает, что санатории, дома отдыха и курортные отели – это довольно специфические объекты. «Для того чтобы они были прибыльными, требуется профессиональная управляющая компания в области гостиничного бизнеса, которая наладит эффективный операционный менеджмент. ЛСР как девелоперская компания никогда не была замечена в этом сегменте. Поэтому я на 99% уверен, что на этом месте будет вестись коттеджная или апартаментная застройка», – высказывается господин Пашков.
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», полагает, что с учетом вероятных обременений, прежде всего в части ограничения функционального использования участка, стоимость сделки представляется в целом вполне соответствующей текущим рыночным уровням. «По примерным оценкам, объем инвестиций в реконструкцию и модернизацию объекта может составить еще около 5-10 млн USD», – констатирует он.