Локация за полмиллиарда
РАД продаст 1,3 тыс. кв. м земли на Петроградской стороне. Начальная цена участка составит 490 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже земельный участок площадью 1,3 тыс. кв. м в одной из самых престижных локаций Петербурга – на Петроградской стороне, по адресу Мичуринская ул., д. 1, литера Б, рядом с Домиком Петра I. Недалеко расположены и другие знаковые исторические места и объекты – Петропавловская крепость, Петровская набережная и Троицкая площадь. Начальная стоимость лота составляет 490 млн рублей.
Как отмечают в РАД, на участок получен градостроительный план, утвержден проект планировки и межевания территории. Здесь можно построить около 9,9 тыс. «квадратов» жилья (полезная площадь составит 6,9 тыс. кв. м) премиум-класса со встроенными помещениями и подземным паркингом на 55 автомобилей. На продаваемой территории расположено здание площадью 479,6 кв. м, которое не является памятником и может быть снесено. Разрешенная высота застройки в данной локации должна составлять до 28 метров.
В РАД рассчитывают, что несмотря на сравнительно небольшой размер участка инвесторы проявят к нему интерес, потому что участки в историческом центре города под элитное строительство сейчас большая редкость. В этой части Петроградской стороны, где уже реализовано несколько дорогих премиальных проектов, например жилой комплекс от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» и клубный дом на 50 квартир от транспортной компании «Евросиб». Неоспоримым преимуществом данной локации будет являться то, что из окон будущего дома будет открываться вид на Неву и Большую Невку. Среди плюсов локации можно отметить хорошую транспортную доступность – неподалеку находится станция метро «Горьковская» и крупные транспортные узлы, связывающие остров с Калининским, Центральным и Василеостровским районами города.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», отметил, что учитывая характеристики участка, он будет интересен, в первую очередь, девелоперам, работающим в элитном сегменте жилья. Эксперт прогнозирует, что начальная цена лота вырастет, но увеличение будет незначительным, «поскольку в текущих экономических условиях лишь самые крупные игроки будут активно участвовать в торгах». «Конечно, в ходе согласования документации, разработки проекта и его реализации застройщик столкнется с определенными трудностями. Изначально нужно будет учесть высотный регламент, окружение участка, исходя из которых строить концепцию проекта, наполняя объектами социальной и коммерческой инфраструктуры. Также застройщик будет вынужден вести процесс регулярного контроля за состоянием соседних зданий, которые могут являться объектами культурного наследия. Это потребует дополнительных технических мероприятий, что повлечет за собой трудности как технического, так и административного характера», – прокомментировал Александр Матеша.
Со своей стороны, Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сомневается, что на продаваемом участке возможно построить 9,9 тыс. кв. м жилья. По его мнению, там можно возвести всего 3,5 тыс. «квадратов».
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg, среди недостатков данного земельного участка также называет небольшую площадь участка и планируемого жилого здания. «Сегодня не все девелоперы готовы заниматься проектами такого масштаба», – констатирует он. Среди перспективных территорий для развития элитного жилищного строительства в центральных локациях, он, в первую очередь, отмечает Петровский остров, где за последние 1,5-2 года заявлено много качественно новых проектов, например, в апреле выведен в продажу элитный комплекс Royal Park от федерального девелопера ГК «КОРТРОС». О подобных планах заявляли и другие застройщики.
Мнение
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс»:
–Активность борьбы девелоперов за этот участок во многом будет зависеть от того сколько видовых квартир там можно будет построить. Если много, то это, конечно же, большой плюс. Если дом скроется во дворах, то он нивелируется и «заманивать» искушенного покупателя нужно будет чем-то другим. Плюсом является то, что у данной локации хорошая транспортная доступность. С другой стороны, застройщику потребуется множество согласований с городом, в том числе и специфических. Кроме того, неразвитость социальной инфраструктуры вынудит девелопера идти на договоренности с городом и брать на себя дополнительные нагрузки: участвовать в строительстве детского сада, школы и пр. Клубный дом здесь, конечно, получится, но сколько застройщик сможет на нем заработать при таких вложенных средствах, вопрос.
Банк "ВТБ" с прошлой пятницы приостановил финансирование всех работ по реализации проекта "Набережная Европы". Об это на совещании с подрядчиками заявил вице-президент банка Александр Ольховский. Приостановка проекта, как говорят участники рынка, может быть связана с решением федеральный властей разместить на этом месте Верховный и Высший арбитражный судов (ВС и ВАС).
Как рассказали участники рынка, в конце прошлой недели ООО "Петербург Сити" (контролируется "ВТБ девелопмент"), которое является инвестором проекта строительства "Набережная Европы", уведомило контрагентов о приостановке финансирования. Подрядчикам разосланы письма, извещающие об остановке всех работ и приостановке оплаты всех счетов за выполняемые работы. Кроме того, в пятницу вице-президент ВТБ Александр Ольховский, который курирует в банке проект, провел совещание, на котором подтвердил эту информацию. Об этом рассказали несколько компаний, участвующих в реализации проекта. В "ВТБ девелопмент" эту информацию так же подтвердили, но отказались от дальнейших комментариев. Александр Ольховский пояснил, что пока речь идет о паузе в две-четыре недели, в течение которых ситуация прояснится. На остальных проектах "ВТБ девелопмент", по словам вице-президента ВТБ, это решение никак не скажется.
Проект "Набережная Европы", который предполагает реновацию территории площадью 10 га в Петроградском районе, между набережной Малой Невы и проспектом Добролюбова, один из самых больших, дорогих и долгих в Петербурге. Идея преобразования этого участка набережной существовала еще при мэре Анатолии Собчаке, но президент РФ Владимир Путин издал поручение "О строительстве Дворца танца и многофункционального комплекса "Набережная Европы"" только в марте 2003 года. О намерении реконструировать набережную заявили две фирмы - "Русские инвестиции" и московская "КВ Инжиниринг". Специально под проект было создано ООО "Петербург-Сити". В декабре 2003 года был подписан инвестиционный контракт между ООО "Петербург-Сити", ФГУП "РНЦ "Прикладная химия"" и Управлением ФСБ России по Санкт-Петербургу и Ленобласти. В августе 2004 года к проекту подключилась корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга", которая входит в группу ЛСР - она объявила о покупке 70-процентной доли в "Петербург-Сити". В 2006 году произошла очередная смена инвестора, и владельцем проекта стал банк "ВТБ", который и стал управлять проектом через свою дочернюю компанию "ВТБ девелопмент", генеральным директором которой является Сергей Матвиенко, сын экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
В данный момент с территории полностью выведен занимавший ее ГИПХ - для этого было профинансировано строительство административного здания на ул. Крыленко и реконструированы производственные, административные и лабораторные корпуса института в поселке Кузьмолово. Так, Федеральной службе безопасности переданы 8 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 2 тыс. кв. м - в различных городах Ленинградской области. Практически завершен снос бывших зданий ГИПХа. Сколько конкретно вложено в проект, в "ВТБ девелопмент" не говорят, но по оценкам Александра Ольховского - около 10 млрд руб.
Как стало известно, одной из причин, по которой проект приостановлен, стал интерес к этой территории со стороны федеральных властей. Идея разместить Верховный и Высший арбитражный суд на будущей набережной Европы, построив для них здания в 2013-2014 годах, принадлежит главе управделами президента Владимиру Кожину, однако конкретной договоренности с ВТБ на этот счет не достигнуто.
Примечательно, что структуры управделами президента проявляли интерес к набережной еще 10 лет назад, когда проект только начинал развитие. "ВТБ" сопротивляется такому развитию событий, поскольку не видит возможности реализовать предложенный управделами президента формат без кардинальной корректировки уже готового проекта.
Петербургский рынок ипотеки замедлил темпы роста. Если в прошлом году рынок прирастал в 2-3 раза ежеквартально, то в этом году рост планомерно замедляется. Так, в III квартале прирост по отношению к аналогичному периоду 2011 года составил всего 51%. Однако банкиры не унывают и планируют к концу текущего года выдать в 1,5 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.
По данным "Санкт-Петербургского центра доступного жилья", в III квартале 2012 года в городе было выдано свыше 8,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 17,9 млрд рублей. По объему выданных кредитов прирост составил 51%, а по количеству - порядка 40%. В I квартале текущего года прирост составлял около 97%, а в прошлом году рынок вырос практически в 3 раза.
"Замедление темпов прироста можно объяснить высокой послекризисной активностью 2011 года. В прошлом году был реализован отложенный после кризиса спрос на покупку жилья. Таким образом, отправная точка 2012 года по сравнению с 2011-м выше, поэтому рост выглядит не так впечатляюще. Более того, в этом году на рынке появились новые игроки, вследствие чего произошло его перераспределение", - объясняет Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западного филиала Росбанка.
В Петербурге за III квартал 2012 года Росбанком было выдано 143 кредита на общую сумму 417,1 млн рублей, что по сумме превышает аналогичный показатель 2011 года примерно в 1,5 раза, сообщает господин Главатских.
Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка "Санкт-Петербург", добавляет, что такая ситуация связана кроме того и с осторожностью и взвешенностью клиентов в своем подходе в принятии решения по получению займов. Госпожа Гориловская говорит, что Банк "Санкт-Петербург" по результатам III квартала выдал 787 ипотечных кредитов на сумму 1,7 млрд рублей. По сравнению с III кварталам 2011 года рост составил свыше 400%, отмечает она.
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге, итоги III квартала оценивает положительно. За этот период банк выдал свыше 1,5 тыс. ипотечных займов на сумму порядка 3,07 млрд рублей. "Одним из основных позитивных факторов, повлиявших на результат, думаю, стал принципиальный отказ ВТБ24 от повышения ставок по ипотечным кредитам сразу вслед за другими участниками рынка. Из негативных факторов, которые продолжают сдерживать развитие рынка ипотечного кредитования в целом, можно отметить слишком долгий процесс регистрации сделок с недвижимостью в Санкт-Петербурге", - рассказывает господин Иоффе.
Индексация ставок
Эксперты рынка полагают, что ставки по ипотеке неминуемо будут расти в связи с недавним повышением Центробанком ставки рефинансирования и нестабильной ситуацией в мировой экономике. Так Сбербанк, лидер рынка ипотеки, уже дважды за последние несколько месяцев индексировал ставки. Остальные игроки осторожничают и говорят, что повышать ставки пока не намерены.
"В течение 2011 и первого полугодия 2012 года Росбанк не поднимал ставки по ипотечному кредитованию. В ближайшее время планов по увеличению ставок в нашем банке также нет", - отмечает Алексей Главатских.
"В последний раз ВТБ24 поднял базовые процентные ставки по ипотечным кредитам в начале нынешнего года, одновременно с отменой комиссии за выдачу ипотечных кредитов. Повышение в зависимости от кредитной программы составило 0,7-1%. Пока никакого решения о повышении базовых ставок по ипотечным кредитам у ВТБ24 нет, но исключать его мы не можем. Очень многое будет зависеть от того, как будет изменяться макроэкономическая ситуация в стране и мире в ближайшем будущем", - объясняет Михаил Иоффе.
Марина Гориловская также заверила, что банк повышения ставок не планирует, «но все будет зависеть от ситуации на рынке в целом».
Заманить условиями
Банки продолжают бороться за клиентов, разрабатывают новые программы и снижают требования к заемщикам.
"Банки, в том числе и ВТБ24, продолжили снижать требования к заемщикам. Так, наш банк запустил ипотечный кредит с 10% первоначальным взносом без дополнительной страховки финансовых рисков заемщика, существенно снизил требования к степени готовности строящихся домов", - рассказывает господин Иоффе. При этом просроченная задолженность по ипотечному портфелю продолжает оставаться на низком уровне, отмечает он.
Алексей Главатских также отмечает тенденцию к послаблению требований к заемщикам (уменьшение списка документов, необходимых для рассмотрения заявки на ипотечный кредит). Например, совсем недавно в Росбанке стартовала программа "Ипотека по одному документу" для зарплатных клиентов, поясняет господин Главатских.
Оптимистичный прогноз
Всего за 9 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 25,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 45 млрд рублей. Банкиры оптимистично оценивают этот показатель и говорят, что в IV квартале объем выдачи увеличится на 15-20% по сравнению с III кварталом. Эксперты прогнозируют, что по итогам года суммарный объем выдачи увеличится в 1,5 раза.
"В июле и августе на рынке наблюдался традиционный летний спад активности, в сентябре был постепенный рост. В IV квартале ожидаемый рост составит 15-20% по сравнению с III кварталом. Что касается Росбанка, то по итогам года мы планируем увеличить объем выдач в 1,5-2 раза по сравнению с 2011 годом. В IV квартале ставим цель в 500-550 млн рублей", - говорит господин Главатских.
"По итогам 9 месяцев 2012 года мы выдали ипотечных кредитов на сумму свыше 8,16 млрд рублей, тогда как по итогам 9 месяцев прошлого года этот показатель составил 3,49 млрд рублей.
Мы ожидаем в нынешнем году увеличения объемов выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в 1,5 раза. При этом в наших планах по итогам года выдать ипотечных кредитов на 12 млрд рублей, в 2 раза больше, чем в 2011 году", - прогнозирует Михаил Иоффе.
Мнение:
Михаил Иоффе, вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге:
- Вполне понятно, что темпы роста рынка ипотеки по сравнению с прошлым годом снизились. Ведь в 2010 году рынок еще не успел восстановиться после кризиса 2008-2009 годов, а в 2011 году крайне большую роль в сфере ипотечного кредитования играл отложенный спрос.